【正文】 第一織布廠、漢陽(yáng)特種汽車(chē)制造廠、漢陽(yáng)專(zhuān)用汽車(chē)研究所、漢陽(yáng)機(jī)械修造廠、武漢鸚鵡磁帶廠等國(guó)營(yíng)老企業(yè)。途經(jīng)新擴(kuò)建琴臺(tái)路的公交線路僅有 3 條。 2021 年前后，在漢江組團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，漢陽(yáng)市政建設(shè)投入大，琴臺(tái)路拉通、羅七南路修建，充分展現(xiàn)了漢江組團(tuán)秀麗的風(fēng)景，成為區(qū)域內(nèi)重要的日常交通的主要通行道路。 2． 漢江南岸區(qū)域特征 特征關(guān)鍵詞一 :琴臺(tái)路、橋梁 漢江組團(tuán)雖瀕臨漢水，與漢口、武昌間有 7 座橋梁連接；但橋梁收費(fèi)制度、漢陽(yáng)與武昌漢口區(qū)域的生活差距，使其交通長(zhǎng)期處于封閉狀態(tài)，長(zhǎng)期僅是人們通往漢口、武昌的途徑之道。 由此可見(jiàn)，一個(gè)大型旅游項(xiàng)目的落戶，帶動(dòng)了整個(gè)片區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；而房地產(chǎn)的快速發(fā)展，為旅游帶來(lái)大 量人氣，旅游與房地產(chǎn)形成良性互動(dòng)。該集團(tuán)相中了漢陽(yáng)鸚鵡洲一片狹長(zhǎng)的臨長(zhǎng)江濱水地帶，準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)集五星級(jí)酒店、大型廣場(chǎng)、旅游、居住等功能于一體的“錦繡長(zhǎng)江”項(xiàng)目。 漢陽(yáng) 30 萬(wàn)方的復(fù)地翠微 新城，憑借便利的鐘家村商圈地理優(yōu)勢(shì)，受毗鄰歸元寺文化的“浸染”，在鐘家村片區(qū)一路領(lǐng)跑，房?jī)r(jià)由一期每平方不足 2021 元升至現(xiàn)在的 3400 元。 位于漢江之濱、月湖之畔的荷塘月色，建成于 2021 年，但如今該盤(pán)的均價(jià)已達(dá)到 6300 元／平方米，大大高出周邊樓盤(pán)，也大大高于開(kāi)盤(pán)時(shí)不足 3000 元／平方 米的房?jī)r(jià)。 優(yōu)質(zhì)景觀提升房?jī)r(jià) 優(yōu)美的自然景觀 與深厚的人文精神融為一體，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了絕佳的條件，大大地提高了樓盤(pán)產(chǎn)品的附加值，并推動(dòng)漢陽(yáng)房?jī)r(jià)的一路走高。 2021 年，武漢新區(qū)規(guī)劃出臺(tái)后，再次將 108 平方公里的漢陽(yáng)區(qū)列為市級(jí)文化旅游中心和現(xiàn)代化商住新城。 1982 年《武漢市城市總體規(guī)劃》提出，漢陽(yáng)布局突出旅游和涉外設(shè)施。 據(jù)漢陽(yáng)區(qū)旅游局有關(guān)人士介紹，自 1985 年被市政府批準(zhǔn)為風(fēng)景旅游城區(qū)至今，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，漢陽(yáng)已初步形成旅游產(chǎn)業(yè)鏈， 2021 年全區(qū)旅游產(chǎn) 業(yè)總收入 億元，近年穩(wěn)定在年均 12％的增長(zhǎng)水平，接待旅游人數(shù)連續(xù)多年穩(wěn)居全市中心城區(qū)之首。 旅游主導(dǎo)漢陽(yáng) 漢陽(yáng)依 山傍水，坐擁十六湖，且三面環(huán)水，長(zhǎng)江、漢江水岸線長(zhǎng)達(dá) 32 公里，形成了山環(huán)水繞的優(yōu)美景觀，為旅游開(kāi)發(fā)提供了得天獨(dú)厚的自然景觀資源。根據(jù)《規(guī)劃》， 在未來(lái)１５年內(nèi)，結(jié)合“武漢新區(qū)”和國(guó)家“水專(zhuān)項(xiàng)”治理等大項(xiàng)目建設(shè)，漢陽(yáng)區(qū)將建成“知音漢陽(yáng)、人文水都”，并提出“一心 ：南岸：琴臺(tái)文化體驗(yàn)旅游區(qū)、歸元民俗商貿(mào)旅游區(qū)、墨水湖生 態(tài)游樂(lè)旅游區(qū)、龍陽(yáng)休閑318的漢陽(yáng)旅游布局框架，初步確定了“錦繡江濱”、“地標(biāo)名山”等 28 個(gè)發(fā)展項(xiàng)目。漢陽(yáng)正著力打造南岸嘴景觀區(qū)、月湖文化藝術(shù)區(qū)、歸元寺文化旅游區(qū)、武漢動(dòng)物園觀賞區(qū)、蓮花湖渡假區(qū)等五大景區(qū)和長(zhǎng)江、漢江景觀帶，構(gòu)筑競(jìng)相輝映的文化旅游群落。 漢 陽(yáng)山水資源豐富，人文底蘊(yùn)豐厚，擁兩江十六湖， 268 件傳說(shuō)、典故， 900 余件傳世文物，擁有古琴臺(tái)、歸元寺等知名景點(diǎn)景區(qū)和 “漢陽(yáng)一日游 ”等黃金旅游線路。上述工作將在 XX 年 X 月開(kāi)工，完成的時(shí)間約為 XX 年，其中 XXX 地塊交付在 XXX年 XX 月底。 基地未來(lái)狀況 該基地由武漢市土地中心 XXXXXX 完成“七通一平”工作。 基地現(xiàn)狀 基地現(xiàn)狀為 原廠區(qū)搬遷后 狀 態(tài) ， 地勢(shì)平坦， 草叢灌木樹(shù)木分布其中，除有零星低洼水塘，基本為平整土地。多年平均降水量為 毫米，其中 410 月達(dá) 毫米，本區(qū)歷史最大一次降雨量， 1962 年 7 月 4 日為 毫米，最大三日降雨量 1998 年 7 月 1 日至 23 日為 毫米。 （ 圖 規(guī)劃用地圖 ） 三、自然條件 1．地理位置 目標(biāo)地塊位于武漢市 漢陽(yáng) 區(qū) 月湖橋與江漢二橋之間，南接琴臺(tái)路，北向方位隔 漢江 沿江景觀路與漢水相鄰， 西至赫山路 。我公司目標(biāo)取得景觀資源最好、離主城區(qū)最近的三個(gè)地塊，即 A、 B、 C 地塊，項(xiàng)目暫命名為 XXXX。從 2021 年 5 月中旬開(kāi)始，武漢公司在對(duì)地塊進(jìn)行實(shí)地踏勘，反復(fù)進(jìn)行多項(xiàng)目比較，并與武漢市土地中心進(jìn)行了多次溝通， 初步 確立 漢陽(yáng)“赫山” 項(xiàng)目作為集團(tuán)武漢公司重點(diǎn)拓展的土地項(xiàng)目。 第一章 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目來(lái)源 202 2021 年 度 武漢市土地中心推出的項(xiàng)目招商手冊(cè)中， 漢陽(yáng)漢江南岸之“赫山” 地塊 項(xiàng)目 都在其中， 為計(jì)劃招商項(xiàng)目之 重點(diǎn)推介地塊 。具體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)下表。因此 漢陽(yáng)區(qū)以及 江岸、硚口 、武昌區(qū) 部分 拆遷、 遷移人群 將是本項(xiàng) 目的主要目標(biāo)客戶群體。武漢市期望通過(guò)長(zhǎng)期、細(xì)致的規(guī)劃與建設(shè)，形成一個(gè)集文化、生態(tài)、旅游于一體的漢江，實(shí)現(xiàn)三鎮(zhèn)均衡發(fā)展。赫山 項(xiàng)目北側(cè)與規(guī)劃中的 漢江南岸 相鄰，處在 漢 江兩岸 、 琴臺(tái)文化風(fēng)景區(qū) 、 漢陽(yáng)家樂(lè)福商圈板塊 內(nèi)；在初擬規(guī)劃中，漢江武漢段將分成三段六區(qū)，新建南岸嘴核心景觀區(qū)、琴臺(tái)文化藝術(shù)中心、漢正風(fēng)情旅游線、近代工業(yè)運(yùn)動(dòng)主題公園等10 個(gè)文化景點(diǎn)。 根據(jù)規(guī)劃條件，項(xiàng)目?jī)粲玫丶s 161286 平方米 ，規(guī)劃容積率 。 借人 們對(duì)漢江兩岸的關(guān)注，借郭茨口成熟配套和日益成熟的王家灣商圈配套，地塊所在區(qū)域悄然崛起 地上建筑物（構(gòu)筑物）基本已拆遷完畢。東起漢水鐵路橋、與武漢船舶工業(yè)學(xué)校為鄰，西至赫山路、與碧水晴天住宅小區(qū)相接，南接琴臺(tái)路，北抵月湖堤路。 赫山項(xiàng)目可行性研究 武漢公司 程矢 2021 聽(tīng)兩岸濤聲， 賞垂柳蔭蔭 之赫山 報(bào)告摘要 項(xiàng)目概況 赫山 項(xiàng)目 該地塊位于漢江以南、琴臺(tái)路以北，屬漢江組團(tuán)范圍。地塊內(nèi)地勢(shì)較為平坦，形狀較為規(guī)則，具開(kāi)發(fā)規(guī)模，是漢江組團(tuán)項(xiàng)目繼立項(xiàng)、改造、規(guī)劃后首宗公開(kāi)市場(chǎng)掛牌地塊。地塊臨近的琴臺(tái)路和羅七南路的拉通修建，延展了漢江組團(tuán)秀麗的風(fēng)景，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 赫山 項(xiàng)目是 武漢市漢江組團(tuán)項(xiàng)目 的一部分， 其規(guī)劃 將以江城濱水文化特色，保護(hù)和挖掘漢江兩岸文化內(nèi)涵，發(fā)展文化旅游、居住功能， 以多層和低層建筑為主，突出茂密的樹(shù)木和綠化 ，形成江河與城市共生的空間，建成武漢市市級(jí)文化旅游中心，打造武漢世紀(jì)品牌形象。 赫山 項(xiàng)目 即 我公司目標(biāo)地塊 ，就位于該組團(tuán)項(xiàng)目?jī)?nèi)，是武漢土地 部門(mén) 重點(diǎn) 招商項(xiàng)目。 根據(jù)規(guī)劃，漢江武漢段兩岸除現(xiàn)有的居住生活區(qū)、傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)外，還將增加科研教育區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、休閑度假區(qū)、體育運(yùn)動(dòng)區(qū)等。同時(shí)又距離 硚口 、江岸 區(qū)僅一河之隔 ，且有漢江間四橋與對(duì)岸相連 。 項(xiàng)目將分成 3 期開(kāi)發(fā)建設(shè)。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目基本情況 數(shù)量 單位 1 項(xiàng)目占地面積 186568 m2 2 項(xiàng)目總建筑面積 384400 m2 3 可銷(xiāo)售面積 326000 m2 其中：住宅面積 320210 m2 商業(yè)面積 6000 m2 4 容積率 5 項(xiàng)目總收入 萬(wàn)元 6 項(xiàng)目總成本 萬(wàn)元 7 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 8 銷(xiāo)售凈利率 9 FNPV 萬(wàn)元 10 FIRR 11 資金峰值 萬(wàn)元 項(xiàng)目占地面積 186568 M2， 其中： 代拆城市道路面積 19602 平米； 公交停車(chē)用地面積 5600 平米； 居住（兼容公共設(shè)施）用地面積 140568 平米； 綠地及防護(hù)綠地面積 20718 平米。集團(tuán)在 20212021 年在開(kāi)發(fā) XXX 項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，積極 拓展，為尋求多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，產(chǎn)生新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn) 為目標(biāo)， 在對(duì) 對(duì)武漢 市場(chǎng)環(huán)境更深入的研判 、與政府 相關(guān)土地 部門(mén)溝通的基礎(chǔ)上，把 上述 地塊即 漢陽(yáng)“赫山” 項(xiàng)目作為重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目。 二、規(guī)劃條件與開(kāi)發(fā)方式 1．主要規(guī)劃條件 “赫山” 項(xiàng)目總規(guī)劃用地 186568 平米 ，分成 XX 六個(gè)地塊。目標(biāo)地塊凈用地面積為 161286 平米 ，規(guī)劃建筑面積為 33 萬(wàn)平方米，綜合容積率為 ，綠化率 X%，建筑覆蓋密度 30%。 （ 圖 區(qū)位示意圖 ，紅色部分為目標(biāo)地塊） 赫山 （圖 區(qū)位 示意圖，紅色部分為目標(biāo)地塊） 地域氣候 武漢地區(qū)為亞熱帶大陸性季風(fēng)氣候，雨量充沛，日照充足，活動(dòng)積溫高，雨熱同季，無(wú)霜期長(zhǎng)，晝夜溫 差小，年平均氣溫 ℃，最高溫度達(dá) ℃，最低溫度℃，年平均相對(duì)濕度為 70%，全年日照數(shù)為 2079 小時(shí)，日照率為 47%，全年無(wú)霜期為 241 天，最長(zhǎng) 272 天，最短 211 天。春末夏初為梅雨期，多陰雨天氣，常有大雨和暴雨出現(xiàn)，冬季濕冷，日照偏小，日照率 39%，常年風(fēng)向 NNE。 在地塊 東面鐵路沿線有墻體與鐵路用地分隔 。具體為 XXXX 所有市政路、市政管網(wǎng)、場(chǎng)地清淤平整，場(chǎng)地平整后的標(biāo)高與 XXX 路相同。 三、社會(huì)條件 1．區(qū)域概況 在區(qū)位上，項(xiàng)目位于 漢陽(yáng)漢江南岸之 漢江景觀帶 、 臨水鄰路， 月湖橋與江漢二橋分列東西兩側(cè)，交通便捷， 環(huán)境優(yōu)雅 、 地理?xiàng)l件 十分優(yōu)越。 1985 年被市政府批準(zhǔn)為風(fēng)景旅游城區(qū)， 1998 年被市政府批準(zhǔn)為山水園林城試驗(yàn)區(qū)， 2021 年被確立為文化旅游城。 2021 年 12 月 22 日 ，《漢陽(yáng)區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃 2021 年 — 2020 論證。 《規(guī)劃》的出臺(tái)，進(jìn)一步推動(dòng)漢陽(yáng)區(qū)山水園林城建設(shè)，給漢陽(yáng)樓市帶來(lái)了難得的發(fā)展機(jī)遇。 漢陽(yáng)歷史悠久，名勝古跡眾多，包括國(guó)家４Ａ級(jí)景點(diǎn)的歸元禪寺、楚天名樓晴川閣、高山流水古琴臺(tái)、漢陽(yáng)古樹(shù)等知名景點(diǎn)，還有近代向警予烈士墓、漢陽(yáng)鐵廠、兵工廠遺址等，人文景觀資源豐富， 286 件傳說(shuō)、典故， 900 余件傳世文物構(gòu)成了漢陽(yáng)豐富的人文旅游資源。 一直以來(lái)，漢陽(yáng)在武漢三鎮(zhèn)規(guī)劃格局中，就被定位為集汽車(chē)工業(yè)、旅游、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)于一體的山水園林城。 1996 年《武漢市城市總體規(guī)劃》確定，漢陽(yáng)重點(diǎn)發(fā)展汽車(chē)工業(yè)、港口和旅游等職能。因此，旅游業(yè)一直是漢陽(yáng)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在月湖、墨水湖、歸元寺等景區(qū)四周，均開(kāi)發(fā)了一批精品樓盤(pán)，這些樓盤(pán)由于擁有不可復(fù)制的景觀資源，房?jī)r(jià)隨之大幅上升。顯然，漢江三級(jí)觀景平臺(tái)和月湖改造工程的動(dòng)工，使其既可觀江景、又可攬湖景的稀缺景觀資源，自然受到市場(chǎng)的追捧。 旅游業(yè)推動(dòng)成片開(kāi)發(fā) 2021 年 10 月底，香港世貿(mào)集團(tuán)攜“濱江模式”進(jìn)軍漢陽(yáng)。據(jù)悉，目前鸚鵡洲地區(qū)土地已開(kāi)始升值，并且，眾多開(kāi)發(fā)商聞風(fēng)而動(dòng)，紛紛進(jìn)駐該片區(qū)。 隨著《規(guī)劃》的實(shí)施，漢陽(yáng)旅游業(yè)將得到蓬勃發(fā)展，推動(dòng)漢陽(yáng)樓市迅速騰飛。片區(qū)內(nèi)部交通道路缺少，縱向交通道路二橋路、五琴路、攔江路和武勝路漢陽(yáng)延長(zhǎng)線和漢南路、月湖堤路、郭茨口路、琴臺(tái)路、龜北路構(gòu)成的區(qū)域內(nèi)交通路網(wǎng)（其中琴臺(tái)路西接郭茨口路、東連龜北路，月湖堤路與漢 南路相接）相互連接性差，月湖堤路還未拉通，內(nèi)部生活支路差，致使區(qū)域人口外流。由于這些道路屬于新建或擴(kuò)建道路，居民日常出行公交線路仍十分有限。而隨著漢江沿線住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與入住，琴臺(tái)路上日常交通條件將隨著人群的入住以及開(kāi)發(fā)商的協(xié)調(diào)得到改善。工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)用地長(zhǎng)期占據(jù)風(fēng)水寶地，相應(yīng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以汽修、器械為主要，而缺少生活配套的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 而隨著區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)推進(jìn)，地塊周邊社區(qū)商業(yè)將有較大發(fā)展空間?？拷瓭h二橋漢陽(yáng)橋頭有一大型體育場(chǎng)培訓(xùn)中心、武漢船舶職業(yè)技術(shù)學(xué)院、武漢城建學(xué)院漢陽(yáng)分校高校。而規(guī)模項(xiàng)目的社區(qū)規(guī)劃和區(qū)域用地結(jié)構(gòu)調(diào)整將改善這一現(xiàn)狀。漢江組團(tuán)不僅山水兼?zhèn)洹?風(fēng)光 旖旎，而且 為 歷代 文人學(xué)士達(dá)官顯貴游讌之所 。 對(duì)岸高樓林立、商賈云集、流光溢彩；而在兩江交匯處的南岸嘴宛若天仙，涼風(fēng)習(xí)習(xí)，獨(dú)有一份寧?kù)o與休閑，“照月霓虹清水 ,江渚歸來(lái)凡心斷，賞龜蛇鎖長(zhǎng)江，看晴川橋如彩虹。 江漢湯湯，漢江組團(tuán)豐富的資源景觀資源和千古絕唱的美麗傳說(shuō)，融合文化與水景，獨(dú)特的資源使得漢 江南岸的開(kāi)發(fā)倍受關(guān)注。 漢江組團(tuán)開(kāi)發(fā)計(jì)劃主要以?xún)山_(kāi)發(fā)帶動(dòng)文化旅游設(shè)施的建設(shè)和濱江城市景觀的形成，沿漢江塑造現(xiàn)代生活岸線；月湖地區(qū)以全國(guó)性的文化藝術(shù)中心為依托，現(xiàn)代都市文化與知音文化并舉，帶動(dòng)兩側(cè)近代工業(yè)文化和市民文化的發(fā)展，形成極具影響的文化高地和漢江文化帶。南岸嘴與龜山、蛇山、長(zhǎng)江大橋、江漢三橋、黃鶴樓等構(gòu)成武漢 “龜蛇鎖大江 ”的城市空間意境，是武漢濱江旅游形象的集中體現(xiàn)和標(biāo)志。通過(guò)面向國(guó)際招標(biāo)，建設(shè)具有武漢旅游標(biāo)志性建筑、大型文化廣場(chǎng)、水上游樂(lè)設(shè)施，使該區(qū)成為旅游觀光的核心區(qū)。 月湖文 化功能區(qū) 該區(qū)東臨鸚鵡大道，南至京廣鐵路，西靠月湖橋，北倚漢江，總規(guī)劃面積 215公頃，總體定位于城市生態(tài)綠化和文化藝術(shù)中心。 黃金口工業(yè)園 規(guī)劃 1000 畝，建設(shè)以