【正文】 、戶型規(guī)劃等。本項(xiàng)目銷售房價(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近 2 倍，目前萬寧市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有 一定市場風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于本項(xiàng)目的投資回報(bào)收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，完全可以充分利用經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進(jìn)度，以獲取更高的投資回報(bào)。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。停車位銷售根據(jù)在項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批后再定。 正式人住。 開始預(yù)售。 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。 六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目計(jì)劃在 5 年 (60 個(gè)月 )左右的時(shí)間內(nèi)建成。 7．環(huán)境保護(hù) 專業(yè)好文檔 本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對(duì)地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。 (2)地下停車庫設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi) 自動(dòng)噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。 5． 5 弱電設(shè)計(jì) (1)小區(qū)通信線路由 A市市話網(wǎng)直接引入。 (2)通氣及防排煙設(shè)計(jì)。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣 用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算 (每戶每月 40— 50立方米 ) ，從市政管網(wǎng)預(yù)留口接人。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。 1)配電方式：二級(jí)負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電專業(yè)好文檔 箱后對(duì)其供電；三級(jí)負(fù)荷為單回路供電； 每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按 5kW／戶計(jì)算。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機(jī)容量為 2X 315kV 1)負(fù)荷等級(jí)：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級(jí)負(fù)荷， 其余負(fù)荷為三級(jí)。 1)室內(nèi)污水排放量按供水量的 85％ — 90％估算，約 173 立方米。 (3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng) 。 1)設(shè) 300～ 500 立方米消防水池，安裝通用消防水泵 2臺(tái)，自動(dòng)消防水泵 2臺(tái)。 5． 1 供水排水 ’ 水源為城市自來水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為 DN200— DN800，由市政管網(wǎng)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下： (1)用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。物業(yè)管理會(huì)所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。 建筑方案總體構(gòu)思 1號(hào)、 2號(hào)建設(shè)地塊緊連。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局專業(yè)好文檔 區(qū)內(nèi)空間，與“ XX”內(nèi)空間視覺相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。 場地自然條件 詳見地質(zhì)勘察報(bào)告 2．總體規(guī)劃布局 片區(qū)規(guī)劃 根據(jù)萬寧市規(guī)劃局已對(duì)該片區(qū)做過控制性詳細(xì)劃，以商業(yè)中心、休閑娛樂和高檔住宅為主。 住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“ XX” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，一期初步規(guī)劃為以下 4類戶型： A． 65一一 80m2，占總面積的 5％； B． 80一一 100 m2，占總面積的 15％； C． 100 一一 120 m2，占總面積的 40％； D． 120 一一 150 m2，占總面積的 35％； 以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消（費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽臺(tái)、餐廳和書房。 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《海南省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。 近年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢。學(xué)校租賃辦學(xué)事宜過后協(xié)商解決。各項(xiàng)前期籌備工作已相繼開展。 2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 項(xiàng)目片區(qū)是近期城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。 交通方便 XX片區(qū)形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。今后萬寧市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為萬寧市的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。 專業(yè)好文檔 然后， 《 XX》 的開發(fā)能夠提高人民的生活水平。 再次 ， 《 XX》 開發(fā)對(duì) 萬寧 城市發(fā)展最直接的影響體現(xiàn)在交通上， 《 XX》 能有效解決大社會(huì)與傳統(tǒng)區(qū)域的連接關(guān)系。比如在上海，最初的大盤開發(fā)源自 舊城改造，它直接提升了大盤所在區(qū)域的城市地位。 《 XX》 俱樂部、《 XX》 業(yè)主委員會(huì)，在各種特定的節(jié)日，為業(yè)主舉辦各種豐富多彩的活動(dòng) ?? 時(shí)時(shí)處處透露 為 業(yè)主 未來 70年品質(zhì)生活的 誠摯關(guān)懷。 E、 豐富市民 精神文明建設(shè) 城市的發(fā)展不僅僅 包括建筑層面，人們精神文明的豐富也是城市發(fā)展的重要指標(biāo)。而被 動(dòng)的局面，又導(dǎo)致了樓盤的質(zhì)量越來越差，形成了惡性循環(huán)。 D、《 XX》 將會(huì)提升 萬寧城市 地產(chǎn)建設(shè)水平，提高 萬寧 的人口素質(zhì)。作為一個(gè)為 萬寧市 上層人士 、島外人士 精心打造的尊貴社區(qū)，其自有的配套足以媲美大城市，一些設(shè)施在 海南省及其他城 市都是數(shù)一數(shù)二，像室內(nèi)游泳池、 健身會(huì)所等等。作為一個(gè)有著幾十萬規(guī)模的超級(jí)大盤， 《 XX》 的落成，必然大大增加 新城區(qū) 的人口數(shù)量。 《 XX》 充分將樓盤開發(fā)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展相結(jié)合，通過對(duì)規(guī)劃方案的適時(shí)調(diào)整，汲取國際、國內(nèi)人居環(huán)境 、旅游地產(chǎn) 發(fā)展的最新思想，成為了 萬寧 城市改造的重要組成部分。 緊鄰東山嶺風(fēng)景區(qū) ， 海、山、城市 ，皆入眼中。 從 萬寧 城市運(yùn)營角度建設(shè)的 《 XX》 ，必將加速所在 區(qū)域的市場建設(shè)，加速區(qū)域面貌的改觀，創(chuàng)造新的就業(yè)機(jī)會(huì)，從而有效拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 (4)定價(jià)方式。 (2)價(jià)格優(yōu)惠策略。 XX 第一期均為六多層建筑，最高價(jià)為 4 樓，最低價(jià)是 6 樓。最佳銷售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場專業(yè)好文檔 情況而定。一般按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段；②首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；③二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；④三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；⑤ 掃尾階段銷售。 “ XX”項(xiàng)目要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣點(diǎn)’’集中進(jìn)行廣告宣傳。除以上因素外，小區(qū)“賣點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、開發(fā)商信譽(yù)以及市場定位等。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計(jì)?！?XX”住宅開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的矛盾。 當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題 目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場在發(fā)展 過程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場有效需求的不足。個(gè)人購房的比例將呈現(xiàn)逐步上升的勢頭。居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。 A市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強(qiáng)的市場競爭力。 E、住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)模化發(fā)展 前幾年，萬寧市城市住宅開發(fā)規(guī)模偏小。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會(huì)形成若干即期消費(fèi)。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮?！?XX”項(xiàng)目位于東星新區(qū)，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)精品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場潛力。 (2)商業(yè)消費(fèi)潛力。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有： （ 1）先富者的市場潛力。在商品房日益走向買方市場的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。從中可以看出，住宅市場的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場細(xì)分 化。根據(jù)萬寧市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)、旅游業(yè)的發(fā)展 ，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級(jí)市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。 G、萬寧市房地產(chǎn)市場不規(guī)范，缺乏高質(zhì)素、高資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 。 B、萬寧市建設(shè)用地主要集中在萬寧市中心市區(qū)（萬城鎮(zhèn)）老城區(qū)。 扶持發(fā)展一批龍頭企業(yè)。完善市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，提高城市控制性詳細(xì)規(guī)劃覆蓋率。啟動(dòng)神州半島喜來登等 4 個(gè)國際頂級(jí)的五星級(jí)酒店及高爾夫球場建設(shè)，加快石梅灣艾美酒店、斯打汀酒店建設(shè)，推進(jìn)山欽灣體育運(yùn)動(dòng)度假中心、日月灣水療度假村、興隆金源溫泉度假村、暢心園大酒專業(yè)好文檔 店建設(shè)，抓好興隆旅游區(qū)溫泉大道、迎賓大道及綠化、亮化工程建設(shè)，力爭將六連嶺紅色旅游列為開發(fā)建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目并啟動(dòng)前期工作。 到 2021 年，全市生產(chǎn)總值達(dá) 億元，地方財(cái)政收入 億元。該市按照 “ 投資拉動(dòng)、城市化帶動(dòng)、龍頭企業(yè)驅(qū)動(dòng)和園區(qū)式啟動(dòng) ” 的發(fā)展思路，加快推進(jìn)招商引資項(xiàng)目的建設(shè)，確定了９個(gè)園區(qū)建設(shè)和一個(gè)整治工程建設(shè)。溫泉、海灘、島嶼、港灣、珍稀植物、奇山異石、熱帶雨林等自然景觀與文物古跡、革命圣地、歷史遺址、獨(dú)特的民族 風(fēng)情等人文景觀是其他地方無法比擬的資源。東山嶺有 8 景、 36 洞及海南第一泉。地勢背山面海，呈階梯式自西向東傾斜，大致分為山地、丘陵和平原。 萬寧市商品房現(xiàn)狀與市場需求 1）萬寧市概況 萬寧市位于海南省東南部，瀕臨南海，歷史悠久，古稱 “ 萬洲 ” ， 1992 年設(shè)為縣級(jí)市。據(jù)官塘天來泉溫泉度假中心的銷售統(tǒng)計(jì)表顯示， 今年 2 月 3 日售出房量為 54套，創(chuàng)自開盤以來最新紀(jì)錄。 瓊海有著優(yōu)越的自然環(huán)境和人文環(huán)境，氣候、空氣、水源、文化以及城市配套等都充分具備了一個(gè)宜居城市的基本要素。 海南二三線樓市已經(jīng)興起，五指山市今年報(bào)建的房地產(chǎn)項(xiàng)目高達(dá) 70 萬平方米。 而三亞土地的價(jià)格上漲幅度更加驚人，三亞灣的土地在四年前價(jià)格不過 30 多萬元 /畝，現(xiàn)在則高達(dá) 360 多萬元 /畝。 目前保亭房產(chǎn)的價(jià)格在 1200 元 /平方米至 1800 元/平方 米。海南的氣候 、生態(tài)環(huán)境和較低房價(jià) ， 是吸引他們購房的主要原因。 據(jù)了解，目前瓊海大部分公寓樓盤價(jià)格集中在 1500 元 /平方米至 2400 元 /平方米，保亭的價(jià)格在 1200 元 /平方米至 1800 元 /平方米，五指山市的價(jià)格更低，每平方米約 11001600 元。 在海南二三線城市，不僅土地交易升溫，城鎮(zhèn)樓 市也已悄然形成。 事實(shí)上，旅游地產(chǎn)的發(fā)展不僅是多賣幾套房這么簡單而已。 海南旅游地產(chǎn) 蘊(yùn)藏巨大商機(jī) 。華人首富、長江實(shí)業(yè)主席李嘉誠、霍英東集團(tuán)董事總經(jīng)理霍震霆、香港恒隆集團(tuán)主席陳啟宗、泰國海南商會(huì)名譽(yù)理事 長歐宗清博士、泰國中華總商會(huì)主席鄭明如等富豪們也都看上了海南房地產(chǎn)投資。中信除參與原 41． 8 平方公里博鰲特別規(guī)劃區(qū)的開發(fā)外，還要將規(guī)劃區(qū)向南拓展擴(kuò)大到 122 平方公里， 2021 年前總投資將達(dá)到 300 億元以上。 自從旅游地產(chǎn)概念引入我省后，特別是三亞， “ 旅游房產(chǎn) ” 不僅全線躥紅，且已形成規(guī)模，打破海南房產(chǎn)界多年的沉寂。 據(jù) 了解，今年來海南 購買度假式房子的外地人比較踴躍。 B、海南旅游地產(chǎn)市場分析 近來，海南旅游與房地產(chǎn)兩個(gè)高速增長產(chǎn)業(yè)頻頻聯(lián)姻，且構(gòu)筑了一段段旅游專業(yè)好文檔 地產(chǎn)美好姻緣。從需求層面上看，增長也比較緩慢。 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局海南調(diào)查總隊(duì)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 6 月份，全國房屋銷售價(jià)格同比指數(shù)為 ，海口市房屋銷售價(jià)格同比指數(shù)為 ，在全國 70 個(gè)大中城市中排位第３８位。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。 (10)資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由公司自籌，不足投資通過預(yù)售房款解決。 (3)建設(shè)單位：海南娜財(cái)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。公司競買后將 1 號(hào)和 2 號(hào)工業(yè)用地用途變更為開發(fā)建設(shè)用地（商住用地），土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由公司指派專人在土地管理局和市規(guī)劃局辦理。專業(yè)好文檔 XX項(xiàng)目宗地投資 可行性研究報(bào)告 一、總 論 1．項(xiàng)目建設(shè)背景 海南娜財(cái)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前萬寧市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇靠近萬寧市東星高速公路出入口處東北面即萬寧新車站東北側(cè)海南東華鞋廠工業(yè)區(qū) 畝土地 (簡稱 1 號(hào)地塊 )和海南嘉泰摩托車 畝土地 (簡稱 2 號(hào)地塊 )，開發(fā)高檔“ XX”住宅小區(qū)，建設(shè)萬寧首個(gè)高品質(zhì)住宅小區(qū)。根據(jù)萬寧市以及白龍路萬城鎮(zhèn)東星新區(qū)片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)規(guī)劃為未來新城區(qū)商業(yè)中心及居住組團(tuán)。（該案名為暫定） (2)建設(shè)地點(diǎn)： 位于 萬寧市東星新區(qū) 海南東線高速公路萬寧出入口北側(cè) 800 米處， 萬寧新車站北側(cè)。 經(jīng)估算，工程總投資 40760 萬元，每平方米造價(jià) 1320 元。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建 設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和萬寧市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體 及島外休閑度假消費(fèi)群體 ，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)萬寧市住宅市場分析預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)有市場銷路。 二、海南房地產(chǎn)市場分析 海南房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 A、 2021 年上半年海南房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 今年上半年，海南省房地產(chǎn)發(fā)展主要特點(diǎn)是投資增幅低于全國水平，房屋銷售量增幅不大，銷