【正文】 、戶型規(guī)劃等。本項目銷售房價是這一標準的近 2 倍，目前萬寧市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有 一定市場風險。另外，由于本項目的投資回報收益率遠遠高于貸款利率，抗風險能力強，完全可以充分利用經(jīng)濟效應，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設進度，以獲取更高的投資回報。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零。停車位銷售根據(jù)在項目立項報批后再定。 正式人住。 開始預售。 綜合管網(wǎng)設計。 六、項目實施進度安排 本項目計劃在 5 年 (60 個月 )左右的時間內建成。 7．環(huán)境保護 專業(yè)好文檔 本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設備運行的噪聲污染。 (2)地下停車庫設防煙疏散樓梯間，采用室內 自動噴淋消防或氣體消防設施、消火栓。出入口及重要部位設置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。 5． 5 弱電設計 (1)小區(qū)通信線路由 A市市話網(wǎng)直接引入。 (2)通氣及防排煙設計。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣 用量按民用建筑日煤氣用量標準估算 (每戶每月 40— 50立方米 ) ，從市政管網(wǎng)預留口接人。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設安全出口標志燈；在通道及轉彎處，設疏散標志燈。 1)配電方式：二級負荷按設備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電專業(yè)好文檔 箱后對其供電；三級負荷為單回路供電； 每戶戶內設分戶箱，按 5kW／戶計算。目前廠內配電室變壓器裝機容量為 2X 315kV 1)負荷等級：工程消防用電設備、設備機房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級負荷， 其余負荷為三級。 1)室內污水排放量按供水量的 85％ — 90％估算，約 173 立方米。 (3)室內給水和消防給水系統(tǒng) 。 1)設 300～ 500 立方米消防水池，安裝通用消防水泵 2臺，自動消防水泵 2臺。 5． 1 供水排水 ’ 水源為城市自來水管網(wǎng)，進水管徑為 DN200— DN800，由市政管網(wǎng)預留口接入，并按住宅建筑給排水工程設計規(guī)范要求設計如下： (1)用水標準和用水量。物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結構大空間布局，條式結構可根據(jù)消費需求在設計時靈活組合，調整住宅平面空構成。 建筑方案總體構思 1號、 2號建設地塊緊連。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內，合理布局專業(yè)好文檔 區(qū)內空間，與“ XX”內空間視覺相呼應，風格相協(xié)調。 場地自然條件 詳見地質勘察報告 2．總體規(guī)劃布局 片區(qū)規(guī)劃 根據(jù)萬寧市規(guī)劃局已對該片區(qū)做過控制性詳細劃，以商業(yè)中心、休閑娛樂和高檔住宅為主。 住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“ XX” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，一期初步規(guī)劃為以下 4類戶型： A． 65一一 80m2，占總面積的 5％； B． 80一一 100 m2，占總面積的 15％； C． 100 一一 120 m2，占總面積的 40％； D． 120 一一 150 m2，占總面積的 35％； 以上戶型在下一步單體設計時，還應根據(jù)消（費對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。 設施標準 住宅的室內環(huán)境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本要求須符合《海南省城市住宅建設標準》和有關規(guī)范，并按中高檔住宅有關標準設計。 近年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調是發(fā)序勢。學校租賃辦學事宜過后協(xié)商解決。各項前期籌備工作已相繼開展。 2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設施齊全 項目片區(qū)是近期城市重點發(fā)展區(qū)域。 交通方便 XX片區(qū)形成小區(qū)四通八達的交通網(wǎng)絡。今后萬寧市將嚴格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內建設以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為萬寧市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善。 專業(yè)好文檔 然后， 《 XX》 的開發(fā)能夠提高人民的生活水平。 再次 ， 《 XX》 開發(fā)對 萬寧 城市發(fā)展最直接的影響體現(xiàn)在交通上， 《 XX》 能有效解決大社會與傳統(tǒng)區(qū)域的連接關系。比如在上海，最初的大盤開發(fā)源自 舊城改造，它直接提升了大盤所在區(qū)域的城市地位。 《 XX》 俱樂部、《 XX》 業(yè)主委員會，在各種特定的節(jié)日，為業(yè)主舉辦各種豐富多彩的活動 ?? 時時處處透露 為 業(yè)主 未來 70年品質生活的 誠摯關懷。 E、 豐富市民 精神文明建設 城市的發(fā)展不僅僅 包括建筑層面，人們精神文明的豐富也是城市發(fā)展的重要指標。而被 動的局面，又導致了樓盤的質量越來越差，形成了惡性循環(huán)。 D、《 XX》 將會提升 萬寧城市 地產(chǎn)建設水平，提高 萬寧 的人口素質。作為一個為 萬寧市 上層人士 、島外人士 精心打造的尊貴社區(qū)，其自有的配套足以媲美大城市，一些設施在 海南省及其他城 市都是數(shù)一數(shù)二，像室內游泳池、 健身會所等等。作為一個有著幾十萬規(guī)模的超級大盤， 《 XX》 的落成，必然大大增加 新城區(qū) 的人口數(shù)量。 《 XX》 充分將樓盤開發(fā)與城市協(xié)調發(fā)展相結合，通過對規(guī)劃方案的適時調整，汲取國際、國內人居環(huán)境 、旅游地產(chǎn) 發(fā)展的最新思想，成為了 萬寧 城市改造的重要組成部分。 緊鄰東山嶺風景區(qū) ， 海、山、城市 ，皆入眼中。 從 萬寧 城市運營角度建設的 《 XX》 ，必將加速所在 區(qū)域的市場建設，加速區(qū)域面貌的改觀，創(chuàng)造新的就業(yè)機會，從而有效拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。 (4)定價方式。 (2)價格優(yōu)惠策略。 XX 第一期均為六多層建筑，最高價為 4 樓，最低價是 6 樓。最佳銷售時機根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場專業(yè)好文檔 情況而定。一般按以下階段促銷：①銷售準備階段；②首次公開展銷和跟進銷售階段；③二次公開展銷及跟進銷售階段；④三次公開展銷及跟進銷售階段；⑤ 掃尾階段銷售。 “ XX”項目要針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點’’集中進行廣告宣傳。除以上因素外，小區(qū)“賣點”還有消費者最為關心的價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設計。“ XX”住宅開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的矛盾。 當前住宅市場面臨的矛盾和問題 目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場在發(fā)展 過程中面臨著一些深層次的矛盾，結構性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場有效需求的不足。個人購房的比例將呈現(xiàn)逐步上升的勢頭。居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。 A市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設規(guī)模都在千戶以上，具有很強的市場競爭力。 E、住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展 前幾年，萬寧市城市住宅開發(fā)規(guī)模偏小。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結構，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。住宅質量要從幾個方面進行全面考慮?！?XX”項目位于東星新區(qū)，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設條件優(yōu)越，開發(fā)精品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。 (2)商業(yè)消費潛力。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有： （ 1）先富者的市場潛力。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細分 化。根據(jù)萬寧市城市經(jīng)濟社會、旅游業(yè)的發(fā)展 ，以及商品房今后發(fā)展趨勢預測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。 G、萬寧市房地產(chǎn)市場不規(guī)范，缺乏高質素、高資質的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 。 B、萬寧市建設用地主要集中在萬寧市中心市區(qū)（萬城鎮(zhèn)）老城區(qū)。 扶持發(fā)展一批龍頭企業(yè)。完善市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，提高城市控制性詳細規(guī)劃覆蓋率。啟動神州半島喜來登等 4 個國際頂級的五星級酒店及高爾夫球場建設，加快石梅灣艾美酒店、斯打汀酒店建設，推進山欽灣體育運動度假中心、日月灣水療度假村、興隆金源溫泉度假村、暢心園大酒專業(yè)好文檔 店建設，抓好興隆旅游區(qū)溫泉大道、迎賓大道及綠化、亮化工程建設，力爭將六連嶺紅色旅游列為開發(fā)建設重點項目并啟動前期工作。 到 2021 年，全市生產(chǎn)總值達 億元，地方財政收入 億元。該市按照 “ 投資拉動、城市化帶動、龍頭企業(yè)驅動和園區(qū)式啟動 ” 的發(fā)展思路，加快推進招商引資項目的建設，確定了９個園區(qū)建設和一個整治工程建設。溫泉、海灘、島嶼、港灣、珍稀植物、奇山異石、熱帶雨林等自然景觀與文物古跡、革命圣地、歷史遺址、獨特的民族 風情等人文景觀是其他地方無法比擬的資源。東山嶺有 8 景、 36 洞及海南第一泉。地勢背山面海，呈階梯式自西向東傾斜，大致分為山地、丘陵和平原。 萬寧市商品房現(xiàn)狀與市場需求 1）萬寧市概況 萬寧市位于海南省東南部，瀕臨南海，歷史悠久，古稱 “ 萬洲 ” ， 1992 年設為縣級市。據(jù)官塘天來泉溫泉度假中心的銷售統(tǒng)計表顯示， 今年 2 月 3 日售出房量為 54套，創(chuàng)自開盤以來最新紀錄。 瓊海有著優(yōu)越的自然環(huán)境和人文環(huán)境，氣候、空氣、水源、文化以及城市配套等都充分具備了一個宜居城市的基本要素。 海南二三線樓市已經(jīng)興起，五指山市今年報建的房地產(chǎn)項目高達 70 萬平方米。 而三亞土地的價格上漲幅度更加驚人，三亞灣的土地在四年前價格不過 30 多萬元 /畝，現(xiàn)在則高達 360 多萬元 /畝。 目前保亭房產(chǎn)的價格在 1200 元 /平方米至 1800 元/平方 米。海南的氣候 、生態(tài)環(huán)境和較低房價 ， 是吸引他們購房的主要原因。 據(jù)了解，目前瓊海大部分公寓樓盤價格集中在 1500 元 /平方米至 2400 元 /平方米，保亭的價格在 1200 元 /平方米至 1800 元 /平方米，五指山市的價格更低，每平方米約 11001600 元。 在海南二三線城市，不僅土地交易升溫，城鎮(zhèn)樓 市也已悄然形成。 事實上，旅游地產(chǎn)的發(fā)展不僅是多賣幾套房這么簡單而已。 海南旅游地產(chǎn) 蘊藏巨大商機 。華人首富、長江實業(yè)主席李嘉誠、霍英東集團董事總經(jīng)理霍震霆、香港恒隆集團主席陳啟宗、泰國海南商會名譽理事 長歐宗清博士、泰國中華總商會主席鄭明如等富豪們也都看上了海南房地產(chǎn)投資。中信除參與原 41． 8 平方公里博鰲特別規(guī)劃區(qū)的開發(fā)外，還要將規(guī)劃區(qū)向南拓展擴大到 122 平方公里， 2021 年前總投資將達到 300 億元以上。 自從旅游地產(chǎn)概念引入我省后，特別是三亞， “ 旅游房產(chǎn) ” 不僅全線躥紅，且已形成規(guī)模，打破海南房產(chǎn)界多年的沉寂。 據(jù) 了解，今年來海南 購買度假式房子的外地人比較踴躍。 B、海南旅游地產(chǎn)市場分析 近來，海南旅游與房地產(chǎn)兩個高速增長產(chǎn)業(yè)頻頻聯(lián)姻，且構筑了一段段旅游專業(yè)好文檔 地產(chǎn)美好姻緣。從需求層面上看，增長也比較緩慢。 據(jù)國家統(tǒng)計局海南調查總隊的調查數(shù)據(jù)顯示， 6 月份，全國房屋銷售價格同比指數(shù)為 ，海口市房屋銷售價格同比指數(shù)為 ，在全國 70 個大中城市中排位第３８位。財務分析結果表明，項目經(jīng)濟效益可行。 (10)資金來源：本項目建設資金完全由公司自籌，不足投資通過預售房款解決。 (3)建設單位：海南娜財房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。公司競買后將 1 號和 2 號工業(yè)用地用途變更為開發(fā)建設用地（商住用地），土地用途性質的變更手續(xù)由公司指派專人在土地管理局和市規(guī)劃局辦理。專業(yè)好文檔 XX項目宗地投資 可行性研究報告 一、總 論 1．項目建設背景 海南娜財房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過全面認真的市場調研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比較，根據(jù)自前萬寧市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇靠近萬寧市東星高速公路出入口處東北面即萬寧新車站東北側海南東華鞋廠工業(yè)區(qū) 畝土地 (簡稱 1 號地塊 )和海南嘉泰摩托車 畝土地 (簡稱 2 號地塊 )，開發(fā)高檔“ XX”住宅小區(qū)，建設萬寧首個高品質住宅小區(qū)。根據(jù)萬寧市以及白龍路萬城鎮(zhèn)東星新區(qū)片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)規(guī)劃為未來新城區(qū)商業(yè)中心及居住組團。（該案名為暫定） (2)建設地點： 位于 萬寧市東星新區(qū) 海南東線高速公路萬寧出入口北側 800 米處， 萬寧新車站北側。 經(jīng)估算，工程總投資 40760 萬元，每平方米造價 1320 元。針對商品房升級換代，住宅建 設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和萬寧市已有一部分收入較高的住房消費群體 及島外休閑度假消費群體 ，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對萬寧市住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。 二、海南房地產(chǎn)市場分析 海南房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 A、 2021 年上半年海南房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 今年上半年，海南省房地產(chǎn)發(fā)展主要特點是投資增幅低于全國水平，房屋銷售量增幅不大，銷