【正文】 % 住宅面積 15 萬 m2 商業(yè)面積 10000m2 地下室面積 15020m2 居住總戶數(shù) 10000 戶 （七）項目開發(fā)手續(xù) （ 1） 項目用地取得 （ 2） 開發(fā)公司資質(zhì) （ 3） 開發(fā)項目相關(guān)手續(xù) 8 （ 4）項目開發(fā) 結(jié)論 二、項目可行性研究結(jié)論 （一）項目房地產(chǎn)市場預(yù)測 （二）項目工程技術(shù)方案及環(huán)境保護 （三）項目建設(shè)進度 （四）投資估算和資金籌措 （ 1）投資估算 （ 2）資金籌措 （五）項目財務(wù)和經(jīng)濟評價 （六）項目銷售模式與合作方式 （七）項目綜合評價結(jié)論 項目綜合評價結(jié)論： 本項目具有良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，本項目可行。 （二） 項目發(fā)起人和發(fā)起緣由 隨著住房制度改革的全面推進，住宅的商品化、社會化程度不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟增長的促進作用日益凸現(xiàn)；隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對住宅的需求從單純追求空間的簡單型向生態(tài)化、藝術(shù)化 、智能化、人性化兼而有之的綜合型過渡。本市地區(qū)特點推動了本市房地產(chǎn)業(yè)的不斷向前發(fā)展。 地處山區(qū)，與云南、貴州、越南接壤，是滇、黔、?。▍^(qū)）結(jié)合部交通樞紐和商品物資主要集散地。其中，一產(chǎn)增長 %，二產(chǎn)增長 %，三產(chǎn)增長 %。 （三）本市城市建設(shè)概況 城市建設(shè)進行了總體的 規(guī)劃 ，目前已 全面推進城鎮(zhèn)化進程，啟動了現(xiàn)代化的森林山水生態(tài)城市建設(shè) ， 城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境有了較大的變化。努力創(chuàng)建全國優(yōu)秀旅游城市、園林城市、生態(tài)城市、最佳人居城市。其中與外客商 (含國外 )簽訂投資項目 200 多個，總投資 億元。公園也將建設(shè)完成。完成周邊地區(qū)的舊城改造 等。 至 2020 年，城市居民的生活環(huán) 境有較大的改 10 善，城市形象基本確立，初步形成城市發(fā)展的骨架 （二）城市未來的規(guī)模 到 2020 年，中心城區(qū)人口將達到約 100 萬人，其中，主城區(qū)規(guī)劃人口為 50萬，工業(yè)園區(qū)人口為 50 萬，總建設(shè)用地約為 100 平方公里 。 每個片區(qū)里面又包含有若干個組團 根據(jù)自然條件和帶狀城市特點，中心城區(qū)的城市形態(tài)將依托鐵路、高速公路、快速路、主干路協(xié)調(diào)發(fā)展，形成向東南發(fā)展的 “ 組團式帶形城市 ” 。城市重心將東移 。 （五）城市發(fā)展規(guī)劃 重點建設(shè)區(qū)域： 金融、物流、行政中心 ， 地區(qū)城鎮(zhèn)群：建設(shè)成現(xiàn)代工農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶，經(jīng)濟 核心區(qū)域。 創(chuàng)建符合生態(tài)安全，突出 “ 藍天、青山、綠樹、碧水、紅瓦 ” 特色的國家級環(huán)保城市和生態(tài)城市，創(chuàng)建國家級環(huán)保城市和生態(tài)城市。 11 樓盤品質(zhì)對銷售的影響不明顯 房價穩(wěn)步增長，并保持較高的增幅，增幅具有跳躍性 商品房結(jié)構(gòu)以多層住宅樓為主，有向小高層、高層發(fā)展的趨勢。 （二）政府區(qū)域規(guī)劃對房地產(chǎn)市場的影響 有利影響 存在的隱患 第四部分 項目選址及建設(shè)條件 一、項目選址 城區(qū)環(huán)境得天獨厚、資源豐富、土地廣袤，這里將發(fā)展成為市的一個高尚新社區(qū)，并享受著國家相關(guān) 優(yōu)惠 政策，隨著政府的重點規(guī)劃，城區(qū)周邊配套設(shè)施將進一步改善。 （一）區(qū)位環(huán)境條件 項目建設(shè)地塊項目周邊市政機關(guān)眾多， 道路寬敞，環(huán)境良好，區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境與老城區(qū)形成鮮明的對比。 （二）自然資源條件 （ 1） 礦產(chǎn)資源非常豐富，且礦產(chǎn)種類多，儲量大。 豐富的森林資源。 (三 )氣候與地理條件 受地型的影響，是個典型的小盆地城市，夏長冬短，熱量充足，光照較強，降水量適中 ，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，夏季炎熱、潮濕，冬無嚴寒。 （五）交通環(huán)境條件 全市通車里程 10000 公里。公共汽車由市的中心方向開往 “項目”附近 ，坐車由 “項目” 至市中心只需 5 分鐘，交通十分便捷。 （七） 政治優(yōu)勢 條件 （八） 旅游 資源條件 二、項目建設(shè)條件 （一）建設(shè)項目地已“五通”條件具備 （二）住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 第五部分 地塊環(huán)境經(jīng)濟評價與分析 一、項目地塊解析 (一 ) 項目所處 區(qū)位 特點分析 項目位于站前大道旁，片區(qū)屬于市委、市政府重點規(guī)劃的，該區(qū)域在購物、文化教育、醫(yī)療、金融、郵政、餐飲、娛樂等生活設(shè)施方面相對于市中心有較大的差距。 該定位 對未來社區(qū)大環(huán)境提升有很大促進作用。 工商管理局 13 第六部分 地塊 SWOT 分析與應(yīng)用 一 、項目的 SWOT 矩陣分析 二、 項目 SWOT 策略應(yīng)用 （一）項目優(yōu)勢（ Strengths） 優(yōu)勢應(yīng)用 —— （二）項目劣勢（ Weakness） ? 劣勢應(yīng)對 —— （三）項目機會（ Opportunities） ? 機會利用 —— （四）項目威脅（ Threats） 應(yīng)對措施 —— 三、項目地塊分析總評 本產(chǎn)品將會是高檔次、高品質(zhì)的精品樓盤，需要從市場角度、定位角度、產(chǎn)品角度等多方面結(jié)合，尋找到市場的空白點，只要能充分發(fā)揮優(yōu)勢，抓住機會，優(yōu)化劣勢，弱化威脅，就能形成較大的市場發(fā)展空間。 從消費者的角度出發(fā)，“新經(jīng)濟時代，關(guān)注發(fā)展人居生活觀。 （二）項目功能定位 遵照當(dāng)?shù)卣畬ι唐贩孔≌焚|(zhì)開發(fā)、理念開發(fā)、科技開發(fā)的要求，注重 14 居住小區(qū)的環(huán)境、功能和質(zhì)量，注重不同民族的習(xí)俗和文化傳統(tǒng)，注重住宅科技的現(xiàn)代化，以符合房地產(chǎn)理念升級、消費 升級的中高檔、高品質(zhì)住宅為主， 因此確定本項目以上的功能定位。市新政務(wù)區(qū)的附屬居住中心位置也造就了 “ 城市居住中心特色住宅 ” 的要求。 (1)分析問題 (Analyzing Problem) (2)綜合研究 (Comprehensive Study) (3)方案評價 (Eval