【正文】 還應(yīng)制定材料采購供應(yīng)計劃，落實(shí)資金供應(yīng)計劃，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。 5. 本報告在測算過程中，選用的貸款年利率為 12%。 2. 本項(xiàng)目可銷售買家中有 30%是拆遷用房，主要面對某集團(tuán)其它開發(fā)項(xiàng)目的拆遷對象。但從當(dāng)前 發(fā)展態(tài)勢看，普通住宅商品房售價不會有太大的回落。 本項(xiàng)目評估中假定可銷售面積全部用于銷售，開發(fā)建設(shè)前四年期間的全部銷售收入均用于項(xiàng)目投資。為確保項(xiàng)目獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目主辦者應(yīng)加強(qiáng)市場促銷工作，盡量使租售收入計劃得以實(shí)現(xiàn)。 15%、177。 （一）盈虧平衡分析 本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為 %，即銷售面積 /收入達(dá)到可銷售面積 /收入的 %時 , 項(xiàng)目能保持盈虧平衡。詳見表 11，資金來源與運(yùn)用表。詳見表 8“項(xiàng)目損益表”。某市市現(xiàn)已開征土地增值稅。 (二 )成本及稅金 1. 投資成本測算 本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資總額為 萬元人民幣，融資費(fèi)用為 萬元人民幣，本項(xiàng)目的投資成 本為 萬元人民幣。 （一）銷 售收入的測算 根據(jù)市場研究的結(jié)果，并考慮本項(xiàng)目的具體情況，確定普通住宅售價：高層為 5000 元 /平方米，多層為 5200 元 /平方米；拆遷房售價：高層為 4500 元 /平方米，多層為 4800 元 /平方米；商業(yè)用房售價： 6500 元 /平方米；辦公用房售價： 6000 元 /平方米；可售配套公建售價：4000 元 /平方米。 表 6 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 序 號 項(xiàng)目 合 計 開發(fā)經(jīng)營期 1997 1998 1999 2020 2020 2020 1 開發(fā)總投資 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 房屋開發(fā)費(fèi) 管理費(fèi) 其它費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 小計 2 資金籌措 自有資金 銷售收入 貸款 其它 小計 此資料來自企業(yè) （三）資金籌措計劃 本項(xiàng)目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三個部分。 3．估算范圍 上述估算投資按某市市目前通常的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計取，但尚未包括室內(nèi)二次精裝修及拆遷房享受安居房減免的十項(xiàng)稅費(fèi)。更詳細(xì)的投資規(guī)劃可能隨設(shè)計的深入而調(diào)整。 工程建設(shè)進(jìn)度，直接影響著項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 （二）建設(shè)進(jìn)度安排 由于該項(xiàng)目規(guī)模較大，因此應(yīng)考慮采用滾動開發(fā)、分期建設(shè)的方式，這樣既可以使項(xiàng)目迅速啟動，又可以按照市場需求變化情況適時調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風(fēng)險。按電信發(fā)展總體規(guī)劃方案要求，石佛營地區(qū)應(yīng)由開發(fā)單位無償提供土地，新建一個 4萬門電話局所，占地面積 5000 平方米，建筑 此資料來自企業(yè) 面積 6000 平方米，初裝容量 1 萬門。規(guī)劃在原鍋爐房的位置，綠化隔離帶以西，設(shè)一處占地 公頃的鍋爐房，負(fù)責(zé)整個小區(qū)的供熱。 (3) 合流污水：沿區(qū)內(nèi)管線送入市政干線。站址擬選在京包鐵路西側(cè)，姚家園路北側(cè)，建成后將由該變電站向某廠住宅區(qū)供電。規(guī)劃中將東八里莊小區(qū)北側(cè)的園星路東延，橫穿居住區(qū)與石佛營東路相交，此路段將居住區(qū)分成南北兩個小區(qū)，亦有待定線。 規(guī)劃在石佛營東路西側(cè)布置一條 20— 30 米寬的綠化隔離帶，以減少鐵路噪音干擾。在某北路與園星路之間的星火路東側(cè)形成一組完整的商業(yè)區(qū)。因此規(guī)劃在區(qū)域內(nèi)兩條主干道（某北路和星火路）交匯處的東北部，即現(xiàn)狀某廠的西南角建設(shè)一處地區(qū)級的公建中心。在節(jié)約成本的前提下，應(yīng)盡量使功能達(dá)到中檔水平，如設(shè)計冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)的預(yù)留位置。普通住宅銷售 對象以企事業(yè)單位、集團(tuán)購買和某集團(tuán)內(nèi)部其它項(xiàng)目的拆遷用房為主，外地駐京機(jī)構(gòu)為輔，兼顧散戶。 二、市場研究 （一）某市市當(dāng)前房地產(chǎn)市場概況（略） （二）某市市普通住宅市場分析 （三）市場供需關(guān)系分析（略） 經(jīng)過對某市市的投資環(huán)境和市場供求關(guān)系分析，我們提出如下建議： 本項(xiàng)目所處位置緊鄰某市市房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一 —— 東四環(huán)路，建議市場定位如下： (1) 功能分配。 根據(jù)測算，新建小區(qū)內(nèi)開閉站和由變電站引至住宅區(qū)的電纜分別需 400 萬元和 480 萬元，需交納的供電貼費(fèi)為 2880 萬元，以上三項(xiàng)共計 3760 萬元。其中，部分新建住宅為某集團(tuán)其它開發(fā)項(xiàng)目提供拆遷安置房，部分住宅為公開銷售商品房，所占比例分別為 30%和 70%。鐵路專用線以西，本項(xiàng)目周圍已形成規(guī)模居住區(qū)，將廠區(qū)改造為住宅區(qū)符合規(guī)劃要求。 規(guī)劃范圍內(nèi)有三組擬保留建筑：廠區(qū)南側(cè)靠近某北路的住宅樓為某廠新建的宿舍區(qū)；規(guī)劃范圍內(nèi)西北角是一組舊住宅樓，分屬某廠和某公司，目前保留，待將來有條件時再改造；廠區(qū)中央靠星火路一側(cè)正在興建的一棟 12 層綜合樓。地塊北臨六里屯路，南至某北路，西起星火路，東到規(guī)劃中的石佛營東路。為此，首都規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室于 1996 年 1 月 30 日召開第四次聯(lián)席會議，原則上同意將某市市某廠改造為“某廠居住區(qū)”。該項(xiàng)目擬由某市某集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)部負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)。本項(xiàng)目總占地面積 公頃，其中：規(guī)劃用地面積 公頃，市政代征地 公頃。另外 ，現(xiàn)狀廠區(qū)內(nèi)的鍋爐房也將予以保留，用于未來小區(qū)供熱。 3．項(xiàng)目擬建規(guī)模 按照初步規(guī)劃方案，某廠居住區(qū)由保留建筑和新建建筑兩部分組成，其中新建建筑包括高層和多層住宅、非配套公建和配套公建（詳見表 3）。 5．市政工程和基礎(chǔ)設(shè) 施 據(jù)測算，某廠居住區(qū)建成后，對熱力、電力、電訊和煤氣的需求預(yù)測如下： (1) 供熱 小區(qū)內(nèi)將自建鍋爐房，負(fù)責(zé)整個小區(qū)的供熱。另外，居住區(qū)還應(yīng)承擔(dān)地方電力建設(shè)基金 4000 萬元，此項(xiàng)費(fèi)用可分期交納。小區(qū)內(nèi)以普通住宅為主，配以適當(dāng)?shù)膶懽謽?、商業(yè)及公建用房。 此資料來自企業(yè) (3) 戶型與功能。 （三）某市市寫字樓市場分析（略） （四）某市市商業(yè)用房市場分析（略） 三、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)條件 （一）項(xiàng)目用地功能布局 小區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀住宅主要分布在廠區(qū)西北角和南端。由于周圍地區(qū)缺少有規(guī)模的醫(yī)院，所以在園星路以北，靠星火路一側(cè)規(guī)劃一家醫(yī)院。為滿足服務(wù)半徑要求，方便小區(qū)東北部居民，在六里屯路南，規(guī)劃一處小規(guī)模商服用地。其余綠地集