【正文】 從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項目有較好的抗風險能力。項目擬分若干期、滾動式開發(fā) ，有利于物業(yè)的營銷策劃，故能夠滿足本次可行性研究方面的要求； 本次可行性研究對首期開發(fā)的技術分析，是充分結合了項目自身的實際條件，具有一定的可操作性，從第一階段開發(fā)財務評價的指標上看，基本達到了以盡量少的資金啟動整個小區(qū)開發(fā)的目的。但是在實際操作過程中，幾乎每個房地產(chǎn)項目開發(fā)公司均希望采用這種方式，問題是在目前的市場狀況以及現(xiàn)行金融體制下，能最終利用到樓花銷售預售款作為開發(fā)總投資三分之一以上資金的開發(fā)企業(yè)尚須努力。根據(jù)經(jīng)驗，從項目可行性評估的角度上看，該測價較為合適。由市場調查的結果來看，惠州市樓盤基本以多層為主，如果本項目建筑工程安裝造 45 / 49 價能夠控制在 1310 元／平方米以內（實際測算的建安工程造價為￥ 1020 元／ m2） ,則具有較強的競爭優(yōu)勢。設定本項目總投資之中通過銀行貸款部分才需要計算利息，貸款本金計息至年底。但資本收益率在選取的敏感性因素在－10％～＋ 10％區(qū)間的變化時，仍然保持正數(shù)，由此可認為，“平緩回收”方案基本上仍能滿足“盈虧平衡并且略有盈余”的目標；從 44 / 49 回收方案的敏感性分析知道，“平緩回收”方案的抗風險能力較強。其中 ，推廣價是由成本加成價乘以 115％而得，所以，首期開發(fā)的住宅物業(yè)通過推廣價來銷售的難度較以成本加成價銷售的難度大。因此，當小區(qū)開發(fā)的第一 43 / 49 階段啟動成功后，后期的效益分析反映的是后期開發(fā)內在的盈利能力。 9． 2． 3 二期投資效益分析 二期的開發(fā)（以下簡稱“后期開發(fā)”）涉及的不可預見因素較多，并且受到首期開發(fā)的影響較大。從上面的分析可知，不同的預售樓款回收方案導致的項目貸款數(shù)額是有較大出入的，從而造成的貸款利息也相關頗大。從財務指標看，本項目整體開發(fā)的開發(fā)效益在收支平衡的基礎上有一定的盈余，基本達到了用較少的資金（貸款額）來啟動整個小區(qū)建設的目的，在財務分析的角度上看是可行的。從上述分析可得出如下關于本項目的開發(fā)效益的結論：從各財務評價指標看，整個項目盈利十分明顯；從計算模型的設定，知道影響本 項目效益的主要因素，一是開發(fā)成本，二是物業(yè)的銷售進行得順利與否，對上述兩方面因素的控制是本項目成功的關鍵。在本次可行性研究中，暫不對這部分項目投資進行回收，不作為項目收益一部分計入總收益里面。本核算期開發(fā)所需資金不能由預售樓款抵償?shù)牟糠?，將首先通過自有資金解決，不足部分再由銀行貸款的途徑解決，但銀行貸款 則須支付年利率為 6％的貸款利息。 （ 1）預售樓款回收方案：“平緩回收”方案“平緩回收”方案指在首期開發(fā)的建設初期開始進行預售樓款的回收，此時，首期開發(fā)已經(jīng)取 得了施工許可證，開始進行主體工程的建設，是一種較為保守的回收方式。在開發(fā)資金籌措的原則上，確定通過以下三個途徑來完成，一是充分使用第二階段的物業(yè)預售樓款，二是在本核算期間內可供使用的預售樓款和自有資金不足以全部滿足開發(fā)投資的情況下，其缺口部分將主要通過銀行貸款的形式進行籌措， 貸款利息為年息初步定為 6％。 上述合計為 322 萬元；以項目總銷售收入 56167 萬元乘以％。在籌建階段內將進行第一階段開發(fā)的前期準備工作，發(fā)展商需支付第一階段開發(fā)的土地成本、前期費用和開發(fā)期稅費等，基本是反映到該期期末進行計算；同樣地在建設期內將開始進行第一階段開發(fā)的各項工程建設，各項工程費用將按擬定的工程進度反映在 各個核算期期末。 本項目各類功能物業(yè)的市場測價結果詳見如下所示： 商業(yè)寫字樓： 11305 萬元（ 3500 元／ M2 32300 M2） 商業(yè)住宅： 20262 萬元（ 2200 元／ M2 92100 M2） 商業(yè)商場： 23100 萬元（ 6000 元／ M2 38500 M2） 地下室車庫： 1500 萬元（ 1500 元／ M2 10000 M2） 9． 2． 1． 2 分階段進行財務效益分析的原則 由于本項目小區(qū)具有較大的占地規(guī)模，基于對本項目周邊區(qū)域市場開發(fā)前景的慎重考慮，決定采取分三階段、滾動開發(fā)的形式進 36 / 49 行本次開發(fā)。 9． 2 財務效益初步估算 本項目可供銷售的物業(yè)類型主要有高尚住宅及機動車室內泊車位。 3．發(fā)展前景區(qū)位優(yōu)勢：本區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)核心地帶，兼具城鄉(xiāng)優(yōu)勢；是廣州 —— 汕頭發(fā)展軸線上的一處重要空間節(jié)點。具體來看，本地塊開發(fā)面臨的外部環(huán)境制約及前景如下： 1．用地條件規(guī)劃區(qū)除東面有一小塊山坡外，其他地勢相對平坦。 8． 10 不可預見費 本項目的不可預見費用為 500萬元，單方成本為 20 元／平方米。 本項目開發(fā)期應繳納稅費包括： ◎土地使用稅 ◎投資方向調節(jié)稅 ◎配套設施建設費 ◎設備及消防供電用電負荷費 ◎供水管、網(wǎng)補償費 ◎預算定額管理費 ◎建筑工程監(jiān)理費 ◎建設工程質量監(jiān)督費 ◎建設工程質量監(jiān)督費檢驗費 ◎建設工程安全監(jiān)督費 ◎報建費、建筑許可證費 ◎新型墻體材料保證金 ◎其它稅、費 8． 6 營業(yè)稅 本項目營業(yè)稅為 2021 萬元，單方成本為 80元／平方 米。 按總建筑面積 平方米進行分攤，單 方成本為 807元／平方米。 3．外門窗 低臺凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。 本居住小區(qū)地上建筑面積除了公建配套設施外均為住宅，地下建筑部分一般作為停車場及機電設備房或管理用房使用，各期公 31 / 49 建配套設施功能配置比例與面積仍然有待規(guī)劃局與設計單位、發(fā)展商的共同商定后進一步落實。 調查結果占有購房意向家庭的 53％。 ◆ 近一兩年有購買商品房意向的家庭。且中高收入水平（家庭月收入在 4000 元以上），尤其是個體私營企業(yè)主 ◆對居住環(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活 29 / 49 ◆年齡在 30－ 50 歲之間，已有一定的事業(yè)基礎 ◆文化程度較高，對居住有自己的品味要求 ◆兩代或三代家庭，同時不排斥外資及內資企業(yè)高級雇員 ◆二次置業(yè)人士 7． 3 銷售價格測算 本項目均價定為 2300 元 /平方米，此價格在同類物 業(yè)中屬中等偏下水平。這一定位內涵是： ◆ **廣場為高尚住宅小區(qū)，提供高品質的硬件設施和軟件服務為發(fā)展商的基本理念。 （ 8） 南海石化項目啟動后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方， **廣場的房屋銷售屬近水樓臺，必將惠及，且這里與香港的交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工商 業(yè)聯(lián)系的進一步加深，本項目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價格及優(yōu)秀的服務還將會吸引更多的香港同胞來此置業(yè)安居。 （ 5） 本項目正南位置為政府擬建的 80000 平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購物在 **廣場的們在享受生活便利的同時又可安享生活的悠閑。 （ 2） **廣場住宅區(qū)的建設目標是建設一個大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶型設計、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設計，整個小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶的現(xiàn)實需要，配套設施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開發(fā)建設之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時，感受到高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。銷售對象為惠州地區(qū)中高收入者，同時由于其位于江北新城，升值潛力大，其提供的特低首期，超長期高成數(shù)的按揭對購房者的吸引力較大。碧水灣均價為 2300 元／ m2在付款方式上，大部分是采用一次性付款和銀行按揭兩種方式。在裝修方面，君華府提供業(yè)主基本裝修，而碧水灣提供給業(yè)主的為毛坯房。 5． 2 本類項目的個案分析 根據(jù)項目的可比性原則，我們選取惠州市內的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤，作為 **廣場的主要競爭者進行對比和研究。 23 / 49 （ 4） 隨著消費者和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，消費者對房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利，住宅小區(qū)的將會趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個新的市場機會。 （ 2） 房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，競爭將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商的實力、信譽、品牌上的競爭，通過競爭，市場日益規(guī)范和成熟。國家為鼓勵消費，近幾年來數(shù)次調低銀行利率，引導人們加大消費量，擴大內需?；葜菔械姆康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關注。 各個房地產(chǎn)商為了在市場上爭得更大的市場份額，不論在規(guī)劃設計、房型、環(huán)境布置上，而且在質量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，惠州市也出現(xiàn)了諸如東湖花園、碧水灣等一批高質素的住宅小區(qū)，在市場銷售上創(chuàng)出了不俗的成績，形成房地產(chǎn)消費的一個個小高潮。 第四章 惠州市商品房供給狀況 4． 1 商品房供給總量及特點 惠州房地產(chǎn)在九 二、九三年曾與海南?？?、廣西北海成為全國的三大開發(fā)熱點，房地產(chǎn)為虛火過旺，從而在之后的國家宏觀調控中，房地產(chǎn)業(yè)進入谷底，商品房市場明顯呈現(xiàn)總量過剩、供過于求的局面。 3． 5． 1 對住房硬件的要求 數(shù)據(jù)表明，對住房的硬件要素，房屋質量是被認為最重要，認同比例達 68％，其次是小區(qū)綠化環(huán)境，認同率達 61％，再次是地理位置，認同比例達 ％。在付款方式上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。近兩年來惠州經(jīng)濟有了穩(wěn)步增長，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會投向一些投資領域，如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的機會也頗 為可能。 ◆高端需求戶（ 2021－ 2500 元／平方米）收入 4541 元，需求房屋面積均值為 122平方米。 18 / 49 ◆人均 萬元，全省排 7 位（ 2021 年） ◆人均儲蓄存款 萬元，戶均月收入 4750 元 ◆人均居住面積 平方米 ◆空置住房總面積 18 萬平方米 ◆商品房交易率 59％（ 2021 年） ◆市場面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢，居民購房欲望較為強烈，支付能力較強。這表明，惠州市房地產(chǎn)大市仍處于較為低迷的的復蘇階段，房地產(chǎn)市場仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對房屋的消費持續(xù)增長，個人購買商品房已成為拉動房地產(chǎn)市場的一支重要力量。 2021 年全市國內生產(chǎn)總值約 700 億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分別為 15％、 17 / 49 57％、 28％，根據(jù)“配第 克拉克定律”，惠州市的社會發(fā)展已經(jīng)處于較為發(fā)達的工業(yè)化階段，全市人均國內生產(chǎn)總值在廣 東的 21個市中排名第七位，分別相當于廣東全省（省內平均水平）、深圳市與廣州市（省內先進水平）、河源市（省內落后水平）的 、 、 倍，在全省屬中上等水平。轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經(jīng)濟開放區(qū)。 2． 4． 5 綠化系統(tǒng)規(guī)劃 綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小 區(qū)公園、組團綠地構成。 ◆ 體育設施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內含大型室內康樂中心。 ◆ 區(qū)內還設置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面保證了人車之間適當分流，減少了互相干擾，形成服務居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機的串聯(lián)成一個整體。本區(qū)的道路交通組織是以人的活動為重點，以建設高品質的社區(qū)空間為前提來進行規(guī)劃的。 2． 4． 2 總體布局 區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網(wǎng)將本區(qū)分成兩個獨立的分區(qū)，每個分 區(qū)以不同的建筑密度、使用性質及建筑高度、體量來強化各自的特色。從整體項目來看， **廣場首期尚待續(xù) 建，按照發(fā)展商設想，全部工程按照三期組團式的原則以滾動式的開發(fā)。 2． 3． 6 建筑造型 平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。 2． 3． 4 交通組織 從西側通過小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級公路，區(qū)內東側、北側分別有城市主干道路通過，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。總體規(guī)劃充分體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，著 眼長遠利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質的社區(qū)生活服務配套設施，面向客戶群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。 2． 3． 1 發(fā)展商簡介 惠州 市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2021 年 12 月，前身為惠州市 **經(jīng)濟貿(mào)易發(fā)展公司。三是計算機模擬運算。 2． 2