【正文】 效的管理制度，形成了完善的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、工程管理、經(jīng)營(yíng)銷售、財(cái)務(wù)管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運(yùn)作體系，具備成功開(kāi)發(fā)建設(shè) **廣場(chǎng)大型住宅小區(qū)的硬件基礎(chǔ)。文化和人文環(huán)境對(duì)一個(gè)小區(qū)的開(kāi)發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號(hào)召力有時(shí)會(huì)勝過(guò)樓盤(pán)的廣告炒作。 這些目標(biāo)客戶具備如下特征： ◆收入穩(wěn)定。調(diào)查結(jié)果占有購(gòu)房意向家庭的 37％； ◆ 能夠接受商品房?jī)r(jià)格區(qū)間在 2021 元／平方米以上的。 2．墻體 外墻磚或高級(jí)涂料。 32 / 49 8． 5 應(yīng)繳各種稅費(fèi) 本項(xiàng)目應(yīng)繳各種稅費(fèi)總額為 2500 萬(wàn)元，單方成本為 100 元／平方米。 第九章 財(cái)務(wù)效益估算 9． 1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景 34 / 49 根據(jù)惠州市城市總體規(guī)劃，未來(lái)十年惠州市城區(qū)將向外有較大的擴(kuò)展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，向南過(guò)渡至濱海城市只是工業(yè)的拓寬而不會(huì)波及社會(huì)大的經(jīng)貿(mào)體系。 本區(qū)由于兼顧多重優(yōu)勢(shì)，有機(jī)會(huì)成為房地產(chǎn)投資資金聚集的熱點(diǎn)地區(qū)。 9． 2． 1． 3 第一階段開(kāi)發(fā)運(yùn)作期限的設(shè)定 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的運(yùn)作期限，首先設(shè)定為第一階段開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目首期，籌建期為半年和建筑期半年，如果以一個(gè)季度為一個(gè)核算期，則該階段的整個(gè)開(kāi)發(fā)期一共分為四期。 9． 2． 1． 5 開(kāi)發(fā)資金運(yùn)作的設(shè)定以及資金籌措原則 第一階段的開(kāi)發(fā)作為本項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)的開(kāi)端，起到啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開(kāi)發(fā)的重要作用，因此，第一階段的財(cái)務(wù)效益核算將采用動(dòng)態(tài)分期的方式進(jìn)行。本項(xiàng)目在建設(shè)開(kāi)發(fā)期內(nèi)獲得預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定是：本核算期內(nèi)的預(yù)售樓款只有 70％的數(shù)量能夠在本核算期作為開(kāi)發(fā)資金使用，所余下的 30％款項(xiàng)可留待以后各期使用。初步效益測(cè)算根據(jù)本項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可算 出本項(xiàng)目的靜態(tài)財(cái)務(wù)效益，詳見(jiàn)下表： 本項(xiàng)目靜態(tài)投資效益分析表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額（萬(wàn)元） 1． 0 現(xiàn)金流入 56167 2． 0 現(xiàn)金流出 41504 2． 1 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 4000 2． 2 土建、建安設(shè)計(jì) 工程費(fèi) 28752 2． 3 應(yīng)繳各種稅費(fèi) 2500 2． 4 營(yíng)業(yè)稅 2021 2． 5 各類配套工程費(fèi) 532 2． 6 供水增容費(fèi) 120 2． 7 報(bào)建手續(xù)費(fèi) 600 2． 8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 500 41 / 49 2． 9 投資利息 2021 2． 10 其他費(fèi)用 500 從靜態(tài)的角度看，整個(gè)項(xiàng)目盈利十分明顯?！捌椒€(wěn)回收”預(yù)售 42 / 49 樓款的回收方案，在實(shí)際操作中將有一定的借鑒意義 。 （ 3）后期開(kāi)發(fā)的資本收益率計(jì)算公式如下： 凈現(xiàn)金流量（利潤(rùn)）資本收益率＝ ——————————— 開(kāi)發(fā)總投入從《項(xiàng)目各功能物業(yè)的測(cè)價(jià)》的分析中知道，由于后期開(kāi)發(fā)的跨期較長(zhǎng)，小區(qū)外部環(huán)境對(duì)小區(qū)物業(yè)將來(lái)價(jià)值影響的不定因素較多，且難于精確估計(jì)， 因此，對(duì)后期開(kāi)發(fā)各期住宅物業(yè)的測(cè)價(jià)只進(jìn)行了小區(qū)內(nèi)環(huán)境因素改善的系數(shù)修正，該系數(shù)反映的是小區(qū)環(huán)境改善后對(duì)小區(qū)內(nèi)住宅價(jià)值的影響。 9． 4 項(xiàng)目敏感性分析 9． 4． 1 首期開(kāi)發(fā)敏感性分析 選取首期開(kāi)發(fā)的住宅價(jià)格、以推廣價(jià)方式銷售的住宅價(jià)格和土地成本作為敏感性因素，針對(duì)資本受益率指標(biāo)分別作單因素敏感分析，有如下的結(jié)論：在“平緩 回收”方案中，當(dāng)住宅價(jià)格下降接近至 90％，建安成本上升接近正負(fù) 10％，或以推廣價(jià)銷售之部分住宅物業(yè)的價(jià)格下降接近正負(fù) 10％時(shí)，凈現(xiàn)值均不理想，可見(jiàn)上述因素對(duì)凈現(xiàn)值這個(gè)指標(biāo)較敏感。主要有兩方面原因： 9． 5． 1 建筑工程安裝造價(jià)構(gòu)成比例略高建筑工程安裝造價(jià) 在項(xiàng)目總投資中（不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用）占了近六成，由于土地成本較為固定，因此，能否在投資開(kāi)發(fā)的全過(guò)程控制好本項(xiàng)目建筑工程安裝造價(jià)將成為影響本項(xiàng)目總成本的主要因素?，F(xiàn)在惠州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較理想的模式，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的自有資金、向銀行貸款和樓花銷售預(yù)售款各占總投資的三分之一。以目前來(lái)看，整個(gè)二期項(xiàng)目完成后， **廣場(chǎng)便成為惠 州較大的人文住宅小區(qū)，其市場(chǎng)前景看好。 從后期開(kāi)發(fā)（二、三期的開(kāi)發(fā)）的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)上來(lái)看，小區(qū)開(kāi)發(fā)的效益還需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行反復(fù)調(diào)整。同時(shí)，由于目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家有關(guān)政策的影響仍然非常大，對(duì)未來(lái)幾年的惠州市物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r較難預(yù)測(cè)，因此，現(xiàn)給出本項(xiàng)目 在不同住宅銷售均價(jià)下的資本收益率敏感性分析。年利率暫定為 6％，按單利計(jì)算。因此，在二、三期有必要對(duì)以推廣價(jià)銷售的住宅物業(yè)的銷售狀況進(jìn)行盈虧平衡分析。在本次的可行性研究中，對(duì)后期開(kāi)發(fā)的運(yùn)作模式只作一般假設(shè)。首期開(kāi)發(fā)效益綜述：由于首期開(kāi)發(fā)資金籌措及運(yùn)作模式的設(shè)定，開(kāi)發(fā)資金可由部分預(yù)售樓款來(lái)沖抵。 9． 2． 1． 8 財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析報(bào)表格式的依據(jù)是國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版），參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，對(duì)項(xiàng)目投資計(jì)算經(jīng)濟(jì)效 40 / 49 益。采用這種回收方式，將有部分的預(yù)售樓款被用于開(kāi)發(fā)建設(shè)。 本項(xiàng)目銷售稅費(fèi)一覽表 銷售稅 ％ 3280 萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅金：按營(yíng)業(yè)額 ％計(jì)算 ％ 3080 萬(wàn)元 防洪費(fèi)：按營(yíng)業(yè)額 ％計(jì)算 % 100 萬(wàn)元 房地產(chǎn)交易管理費(fèi)：按交易額 ％計(jì)算 % 100 萬(wàn)元 印花稅：按交易額的 ％計(jì)算 % 16 萬(wàn)元 其它：按交易額的 ％計(jì)算 % 22 萬(wàn)元 （ 2）銷售費(fèi)用： 1685 萬(wàn)元；按發(fā)展商自行銷售本項(xiàng)目物業(yè)的原則，包括項(xiàng)目推廣宣傳費(fèi)用等按銷售收入的 3％計(jì)算。各個(gè)階段的開(kāi)發(fā)獨(dú)立負(fù)擔(dān)各自的支出與收入，并且，進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)效益測(cè)算。良好的交通網(wǎng)絡(luò)：從西側(cè)通過(guò)規(guī)劃區(qū)邊緣的廣汕公路，為一級(jí)國(guó)道，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別又有城市主干道路通過(guò)，使得本規(guī)劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷的交通聯(lián)系。 8． 11 投資利息 本項(xiàng)目的投資利息為 2021 萬(wàn)元，單方成本為 80 元／平方米。 8． 4 建安成本 本項(xiàng)目建安工程造價(jià)（土建裝修工程費(fèi)及機(jī)電設(shè)備安裝工程費(fèi)）總額為 28752 萬(wàn)元。 根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，結(jié)合本項(xiàng)目地塊相 鄰的其它開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)，指定以下的裝修檔次進(jìn)行總投資估算。調(diào)查結(jié)果為 17％； ◆ 對(duì)住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士。 ◆ **廣場(chǎng)為惠州居民提供超前的生活空間和居住理想。 （ 6） 本項(xiàng)目與同類住宅小區(qū)相 比，將走 高檔樓盤(pán)中檔價(jià)格 的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價(jià)格得到高檔享受和稱心的服務(wù)，以此來(lái)吸引更多的住戶購(gòu)買和入住本小區(qū)。 5． 2． 5 小結(jié) 君華府、碧水灣優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比： 君華府： 優(yōu)勢(shì)： 1） 小區(qū)地理位置好 2） 規(guī)劃設(shè)計(jì)合理 3） 配套設(shè)施完善 劣勢(shì)：?jiǎn)误w樓、無(wú)綠化、售價(jià)偏高。在樓體外觀上，采用粉紅色的較多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在建筑風(fēng)格上，則以歐陸式風(fēng)格為主，碧水灣是港式風(fēng)格。 在滿足了住的基本需要后，消費(fèi)者對(duì)住宅的需求趨向更高的要求，如對(duì)小區(qū) 智能化的要求，便是今后住宅的一個(gè)發(fā)展方向。商品房作為老百姓消費(fèi)生活中的一個(gè)大件耐用消費(fèi)品，其主導(dǎo)作用極為明顯。從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的總體情況來(lái)說(shuō)，房屋總量供過(guò)應(yīng)求，空置房面積居高不下，據(jù)二 00三年統(tǒng)計(jì)，全市商品房空置面積為 85 萬(wàn)平方米。如圖 2 所示。這部分潛在的消費(fèi)者，其對(duì)地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計(jì)較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長(zhǎng)湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。 3． 4 商品房需求祈求 3． 4． 1 商品房需求祈求 根據(jù) 2021 年 6 月在惠州進(jìn)行的一次抽樣調(diào)查（惠州市區(qū)，分層多級(jí)抽樣，有效樣本 500 戶）結(jié)果表明，惠州市民購(gòu)買商品房的基本特點(diǎn)是： ◆一次性投資額度為 13 萬(wàn)元。外貿(mào)進(jìn)出口總額 90億美元，約相當(dāng)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 144％。采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號(hào)，在突出主題植物的基礎(chǔ)上尋求一種環(huán)境的共性。 ◆ 按照有關(guān)規(guī)范配置停車車位，各組團(tuán)根據(jù)實(shí)際情況，采用不同的方式來(lái)解決停車問(wèn)題?？紤]到讓每戶居民能取得廣闊的景觀視野，對(duì)各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過(guò)規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增。 2． 3． 7 消防及分區(qū) 區(qū)內(nèi)道路分四級(jí)進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。 2． 3． 3 項(xiàng)目總體布局 ****廣場(chǎng)總占地面積約 平方米，東面中心區(qū)位以21M 寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南面設(shè)一形象入口；西面是 64M寬的廣汕一級(jí)公路，道路另一側(cè)為惠州新城繁華區(qū)。對(duì)影響本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要因素進(jìn)行變量互換對(duì)比。 2． 2． 2 研究人員 可行性研究涉及到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)兩個(gè)層面，尤其是對(duì)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和成本測(cè)算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)?；蓐?yáng)市改市劃區(qū)，拓展了惠州中心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實(shí)現(xiàn)了惠州從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變。 大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，陸域面積 平方公里，海域面積 488 平方公里，海岸線 52 公里，自然條件得天獨(dú)厚，擁有全面開(kāi)發(fā)吞吐能力超過(guò)億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。 根據(jù)有關(guān)方面的測(cè)算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少 1%，制造業(yè)外資企業(yè) 單位數(shù)量便增加 %至 %，制造業(yè)外資投入金額增加 %至 %，服務(wù)業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量增加 %至 %，服務(wù)業(yè)外資投入的金額就增加 %到 %。在此期間，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) %，地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng) %，實(shí)際利用外資年均增長(zhǎng) %，外貿(mào)出口總額年均增長(zhǎng)%，工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) %，人均 GDP 年均增長(zhǎng) %。第一階段， 1978 年到 1988年是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段，這個(gè)時(shí)期的代表性事件是中國(guó)開(kāi)始實(shí)行改革開(kāi)放，香港的勞 動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。惠州已由一寂寂無(wú)聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。 ◆ 總投資測(cè)算一覽表，系按整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完全由惠州市 **房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動(dòng)的開(kāi)發(fā)形式；本項(xiàng)目各類物業(yè)的測(cè)定價(jià)格與分析比較是根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過(guò)歸納和整理，其計(jì)算模式按照國(guó)外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的表述形式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情總嚴(yán) 謹(jǐn)測(cè)算得出?；葜菔械靥幍途暥?，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽(yáng)光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。全市總面積 11158 平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積 94 平方公里。從 1989 年到 1993 年，惠州市工業(yè)生產(chǎn)年均遞增 4 / 49 %，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位， 1993 年占 GDP的 %，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降， 1993 年占 GDP 的 %，成功實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。 1． 3 惠州市的區(qū)位條件 惠州市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達(dá)城市和國(guó)際大都市香港。惠州作為珠三角城市重要的一員，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善與香港交通的便捷性，進(jìn)一步充分利用和