某市某房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期可行性研究報(bào)告(doc18)-地產(chǎn)可研(文件)
【正文】 2449 元 2799 元 3275 元 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 7 億元 億元 億元 億元 （數(shù)據(jù)來源： **市政府工作報(bào)告） 表二：周邊縣財(cái)政收入 （單位 億元） 舞陽 臨潁 襄縣 許昌縣 ** 寶豐 2020 年 1 2020 年 2020 年 億元 （數(shù)據(jù)來源：各縣政府工作報(bào)告） ◆豐富的自然資源、工業(yè)迅速發(fā)展、經(jīng)濟(jì)快速增長 2020 年 第一產(chǎn)業(yè)增加值完成 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值完成 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值完成 億元，增長 %。 （ 06 年政府工作報(bào)告） ◆ 商業(yè)活躍程度和投資意識(shí)低 表三： 2020 2020 各項(xiàng)金融指標(biāo) （單位：億元） ** 臨潁 金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 31． 4186 金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額 36． 4127 （數(shù)據(jù)來源： **市 2020 年統(tǒng)計(jì)年鑒） 從存貸比例可以看出 **市存款余額明顯高出貸款余額，人們的投資意識(shí)不 強(qiáng)，商業(yè)繁榮程度低。 小結(jié)： GDP、財(cái)政收入高于周邊縣區(qū)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)收入高。 思路決定出路 高度決定深度 2020 年 8 月 8 總結(jié)： 由于礦業(yè)的豐富儲(chǔ)量， **市以舞陽鋼鐵公司為籠頭，利用得天獨(dú)厚的礦產(chǎn)和 旅游資源大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)。改善整個(gè) **市的城市居住面貌和提升城市品味。開工建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。 以創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市和國家衛(wèi)生城市為載體 ,強(qiáng)力實(shí)施城市 基礎(chǔ)設(shè)施和綠化建設(shè)， 打造創(chuàng)建生態(tài)宜居的園林城市。依托山水優(yōu)勢(shì)，建設(shè)人居休閑勝地。 土地尤其沿湖土地的稀缺，給高品味房地產(chǎn)開發(fā)帶來機(jī)會(huì)。 充分發(fā)揮旅游資源優(yōu)勢(shì)， 力爭二郎山 4A 級(jí)景區(qū)創(chuàng)建成功。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上正在以工業(yè) 、旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，并形成以工業(yè)、旅游業(yè)為主導(dǎo)的縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局。 2 成交價(jià)格一路上揚(yáng) 3寺坡、埡口優(yōu)于其他區(qū)域，為置業(yè)首選。 ◆ 工業(yè)的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的提升、人們消費(fèi)水平的提高，城市功能配套需求強(qiáng)烈，目前卻沒有好的置業(yè)項(xiàng)目，高品位項(xiàng)目的開發(fā)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然，現(xiàn)在為市場空白點(diǎn)。多層建筑和小高層建筑綜合容積率小于等于；多層建筑密度小于等于 35%。項(xiàng)目東部緊鄰國家水上項(xiàng)目訓(xùn)練基地 。西有公共汽車站。 ■ 項(xiàng)目投資效益測算 □ 根據(jù)項(xiàng)目定位，對(duì)不同物業(yè)組合的方案作出成本測算，結(jié)合市場情況測算其投資效益，再考慮相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，分析得出較為合理的方案。銀行對(duì)貸款的控制力度非常大，縣級(jí)市場貸款辦理有難度。 ◆ 開發(fā)周期風(fēng)險(xiǎn) 會(huì)因山林處理的不確定性，項(xiàng)目存在開發(fā)周期的不確定性。 快速快速回籠資金， 物業(yè)應(yīng)在短時(shí)間內(nèi)售賣 項(xiàng)目開發(fā)高端市場，具有相當(dāng)?shù)囊欢ㄊ袌鲲L(fēng)險(xiǎn)， 必須通過用心打造產(chǎn)品，增強(qiáng)項(xiàng)目競爭力，搶占市場制高點(diǎn)。 。 結(jié)論 項(xiàng)目地塊具備投資價(jià)值 項(xiàng)目投標(biāo)費(fèi)用建議為： 土地使用權(quán)出讓金 50－ 70萬元 /畝 項(xiàng)目建議發(fā)展以高檔居住社區(qū)。 項(xiàng)目宜盡快啟動(dòng)。 ◆ 拆遷風(fēng)險(xiǎn) 本地塊雖沒有大量建筑拆遷，但項(xiàng)目地現(xiàn)為山林用的。 假設(shè)項(xiàng)目竟標(biāo)取得土地使用權(quán)出讓金的價(jià)格為每畝 50萬元、 60萬元、 70萬元的不同價(jià)格，以此測算項(xiàng)目不同的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 ◇ 區(qū)位定位： 旅游休閑度假 居住投資兩相宜 ◇ 產(chǎn)品定位： 全新物業(yè)形態(tài)、設(shè)計(jì)風(fēng)格、建筑品質(zhì) 表現(xiàn)高檔化、精品化。是一塊絕佳居住之地。 ◇ 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊形狀呈不規(guī)則的長條形狀，沿山坡而下，地勢(shì)不平。 思路決定出路 高度決定深度 2020 年 8 月 11 項(xiàng)目投資（標(biāo)）費(fèi)用如何確定 ？ ■ 項(xiàng)目分析 □ 項(xiàng)目市場環(huán)境描述 ◇ 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目用地位于石漫灘水庫東北測，靠山面水，東臨國家水上項(xiàng)目訓(xùn)練基地，西側(cè)為住宅小區(qū)。 4高端市場 沒有供應(yīng)量 ，購買力 本地 有限 5 外地人 應(yīng) 為 高端市場 不可忽視的消費(fèi)群體 ◆ 住宅樓市特征 無好的 樓 盤引領(lǐng)市場 區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯， 寺坡 一枝獨(dú)秀 樓價(jià)突破 2020元，有一定的上升空間；
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