【正文】 洗浴服務項目和金額 服務的項目 人數(shù) 百分比 擦背 26 刮腳 15 修腳 4 洗澡 4 捏腳 3 2 按摩 2 敲背 1 消費金額 百分比 加權平均值 10 15 20 200 20 40 50 10 13 15 20 25 30 35 40 45 50 70 90 100 150 合計 100 根據(jù)調研結果，有高達 %的男性有洗浴的習慣，有 的女性有洗浴的習 慣，總共有 %的人到洗浴中心消費，有 %的人消費頻率在每周 2 次以上，加權平均每個人每月消費 次，而每個人每次的加權平均消費金額為 元，則到洗浴中心消費的人們每年的消費費用為： 元 * 次 *12=1909 元。這也方映出靖江的商業(yè)、餐飲、娛樂業(yè)具有較大的市場容量和市場潛力。 本項目的 SWOT分析 優(yōu)勢分析（ Strengths） 本項目的優(yōu)勢在很多方面和很大程度上是和靖江這個城市的優(yōu)勢緊密結合在一起的，這主要包括區(qū)域優(yōu)勢、經(jīng)濟潛力和輻射能力。 ? 海上運輸：距國家開放港口上海港 180km，距張家港港、江陰港 5 km，海運直通世界主要港口。 巨大的經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿? 靖江有 50 多公里長江深水岸線資源，江陰長江大橋以及靖滬高速公路、新長鐵路等先后建成，是靖江的區(qū)位條件更加突出，經(jīng)過多年發(fā)展，靖江已經(jīng)具備了一定的工業(yè)基礎和比較繁榮的商貿流通業(yè)，發(fā)展?jié)摿^大，省委、省政府關于沿江聯(lián)動開發(fā)，加快沿江經(jīng)濟帶建設的決策，對 于靖江來說，又是一個極好的發(fā)展機遇。 強勁的 輻射能力 靖江乃至本項目的輻射能力是和它所處的區(qū)域位置密切相關的， 靖江市地處長江中下游、上海至南京“黃金水道”中心地北岸，既是扼守長江黃金水道的黃金節(jié)點（長江航道與全國南北交通的主要信道在此交匯），又素有“南北咽喉”、“蘇北南大門”之稱，是江蘇中部南北交通的重要樞紐，對蘇中地區(qū)的輻射能力不可低估。 同時，這些賓館紅火的生意和客源，也為本項目定位于餐飲、娛樂、休閑奠定了基礎。 ? 本項目處于靖江老城區(qū)和新區(qū)的接合部， 周邊沒有相應的商業(yè)設施相呼應，不容易營造濃厚的商業(yè)氛圍、不容易吸引人流。 ? 醫(yī)藥及精細化工業(yè)：主要發(fā)展生物化工、精細化工、醫(yī)藥、農藥產品、光氣衍生產品、鉛鹽系列產品、新型藥品包裝材料、先進制藥設備。 ? 商貿流通業(yè)：鼓勵投資商貿設施，發(fā)展大型零售、商貿產業(yè)。 就本項目而言，其定位方案可以結合靖江的某些產業(yè) —— 如電子信息產業(yè)、機電和汽車配件業(yè)等，利用其優(yōu)越的區(qū)域位置和輻射能力，考慮將其發(fā)展為集散基地和物流中心的可能性。 月； 5 層： 15元 /平米 ——區(qū)域位置懸殊的商鋪，是 否應該有相近的價格，將是我們的造夢和營銷必須解決的問題。 另外，根據(jù)我們的定量調研結果，靖江人購物并不青睞批發(fā)市場，本次調研中，只有不到 3%的人常到新世界招商市場去購物，這也和我們所了解的新世界招商市場的生意不好相吻合，因此，就現(xiàn)狀而言，本項目也不適合定位于以靖江市居民為主體客群的百貨批發(fā)市場。 ? 本項目所處位置就有靖泰賓館、龍門賓館、幸福大廈等賓館和酒店，且生意很好，如果定位于餐飲、娛樂及賓館，則可以很好的借勢。這無疑會增強本項目的潛在客戶的談判能力，從而使售價和租賃價格都不可能很高（驥江路 337 號的樓層就是一例。本項目可以通過引入有特色的連鎖餐飲、地方菜系來形成核心競爭力。 概而述之，本項目定位于餐飲、娛樂有其可行性，但是在方案設計、招商和營銷的過程中，必須考慮到項目本身固有的劣勢，以及定位于餐飲、娛樂的劣勢和潛在的威脅，未雨綢繆，方能立于不敗之地。目前，全省從事信息服務的企事業(yè)單位已超過 1萬家，從業(yè)人員超過 10 萬人。 順應這個形勢，也結合本項目本身所具有的優(yōu)勢，可以將本項目定位為經(jīng)營 電腦、網(wǎng)絡產品、音響音像 綜 合性數(shù)碼 市場 ， 其定位于數(shù)碼產品集散地的優(yōu)劣勢分別如下： 優(yōu)勢 靖江項目調研報告 第 34 頁 共 45 頁 ? 本項目定位于數(shù)碼產品集散地的最大優(yōu)勢在于其區(qū)域優(yōu)勢，如前所述， 靖江乃至本項目的輻射能力是和它所處的區(qū)域位置密切相關的， 靖江市地處長江中下游、上海至南京“黃金水道”中心地北岸，既是扼守長江黃金水道的黃金節(jié)點（長江航道與全國南北交通的主要信道在此交匯），又素有“南北咽喉”、“蘇北南大門”之稱，是江蘇中部南北交通的重要樞紐，對蘇中地區(qū)的輻射能力不可低估。 ? 南京的珠江路正在進行拆遷、改造。 本項目定位和靖江的支柱產業(yè)結合的可能方案 本項目定位的核心，是充分利用其區(qū)位優(yōu)勢和輻射能力，按照這個思路，可以將它和火車 站附近的貨運站相結合，定位為產品集散基地或物流中心，而如前所述，可資利用的靖江的產業(yè)主要有： ? 機電及汽車配件業(yè)：形成以汽車鎖、傳動軸、制動器、轎車結構沖壓件、車內飾為主的汽車零部件集散基地和摩配中心。 關于本項目定位和方案營銷的一點思考 雖然從操作而言，方案營銷是以項目定位為基礎，但是，就本案而言，本項目的定位應該是和方案營銷相輔相成的，初步確定的項目定位必須在市場營銷的實踐中加以檢驗和應證。而我們認為，數(shù)碼產品項目的招商成功的關鍵，在于抓住商機、盡快動手。 這樣的情況，對于本項目而言，是一個極大的商機，通過適當?shù)摹霸靿簟?，我們有可能以無可比擬的價格優(yōu)勢吸引相當?shù)慕?jīng)營數(shù)碼產品的散戶。 宋代，泰州是淮南地區(qū)以鹽、糧集散為主的內河港口城市。但江蘇高企的經(jīng)濟指針主要是靠蘇錫常等少數(shù)地區(qū)支撐著的（況且還有相當?shù)呐菽?，欲使全省?jīng)濟總量持續(xù)穩(wěn)步上臺階，有效挖掘中北部廣闊地域的潛力、真正協(xié)調南北共同發(fā)展是必然選擇。泰州引江河被譽為“中國的萊茵河”。經(jīng)濟發(fā)展雖落后于蘇南，但普遍超過蘇北，在區(qū)域發(fā)展中具有一定的 “ 居中 ” 特征。目前已形成以上海為核心的城市群發(fā)展態(tài)勢。這一中國經(jīng)濟發(fā)展速度最快、經(jīng)濟總量規(guī)模最大的區(qū)域，已被公認為世界六大城市帶之一。 2002 年 8 月 28 日，由國 家經(jīng)貿部、上海市政協(xié)、社科院主辦的“長三角區(qū)域經(jīng)濟互動發(fā)展”研討會在上海召開。三省市正著手建設多種運輸方式相互配套、快速便捷的區(qū)域綜合大交通體系；建立物流平臺；營造區(qū)域信用環(huán)境；強化三地信息資源的共享與合作；聯(lián)手打破條塊分割的要素配置體制，建設相互融通的區(qū)域經(jīng)濟 功能與服務體系；以人力資源的聚散帶動區(qū)域內生產要素的整合。隨著申博的成功，長三角地區(qū)的旅游、會展、物流、建筑、商貿、城市規(guī)劃和建設等領域的合作首當其沖。 省委、省政府組建地級泰州市，就是想在這縱貫東西、承接南北的“節(jié)點”上，培育一個區(qū)域性的中心城市，形成一個新的經(jīng)濟增長極，從而帶動整個蘇中的崛起，全面優(yōu)化江蘇的生產力布局。 針對江蘇省域經(jīng)濟全面發(fā)展和“長三角經(jīng)濟圈”飛速發(fā)展的歷史性機遇，泰州市的發(fā)展戰(zhàn)略很可能包括以下內容： 制造業(yè)尋求突破 跨江發(fā)展 農型企業(yè)積極拓展上海市場 積極引進大型連鎖商業(yè)企業(yè)，提高泰州市作為中心城市的影響力和輻射力 建設蘇北的門戶和商品集散地 靖江項目調研報告 第 39 頁 共 45 頁 附錄二： 反思江蘇省域發(fā)展 一、反思的必要 江蘇是公認的經(jīng)濟大省，不少經(jīng)濟指針多年來居全國前列，魚米之鄉(xiāng)、人文薈萃，有口皆碑。這就有必要對以往所采取的對策進行深層思考，及時加以調整。從純經(jīng)濟的角度，在國家動蕩、內憂外患而暗無天日之時，上海及其周邊的所謂蘇南等地卻相對迎來了意外的發(fā)展機遇。此類企業(yè)的成功， 人的因素起了決定作用 ，以充分發(fā)揮人的主觀能動性而消除了基礎設施等不利因素的影響。 靖江項目調研報告 第 40 頁 共 45 頁 四、如此基礎設施 南京長江大橋建成 30年后，其下游約 400公里江面上于 1999年才有江陰公路大橋通車；南京祿口機場未能與南京二橋在建設時序上作些調整而選址六合，偏偏建于遠離蘇北的安徽馬鞍山附近；蘇北腹地通鐵路比滬寧線晚了近一個世紀；高速公路也是近二年有所起色；海邊深水岸線（呂四、洋口、大豐、濱海、灌河口）未進行有力度的開發(fā)（哪怕有意識地選一、二處做些象樣的嘗試，洋口、呂四可是公認的國內不可多得的 深水岸線）， 使江蘇擁有沿海的名義卻僅有沿江的底子 ，難怪江蘇電視、廣播的天氣預報節(jié)目喜歡稱 “ 蘇北沿海海面 ?” ；培養(yǎng)人才的高校多集中在偏離蘇北大部而處于蘇皖南邊緣的省會南京。因而江蘇被動地滿足于在蘇錫常、南京等既有基礎較好的小圈圈內錦上添花，潛意識里對其不免有一種與生俱來的貴族感覺。蘇錫常相互平衡，難分主次，與周邊縣級市構成城市群，本就是上海都市圈的組成部分；南京的腹地近乎一半在安徽；徐州則是蘇魯豫皖邊區(qū)的中心城市、交通樞紐。寶鋼、寧波北侖港、石臼所港本應集中布局于連云港而形成較強國際競爭力，但因國內相關人員知識缺乏而中了日本人的圈套，被分而治之。東臺自17 世紀設縣以來逐步發(fā)展為現(xiàn)國家級 “ 大東海農業(yè)產業(yè)化示范區(qū) ” （大豐、東臺、海安、如東） 7000多平方公里、 400多萬人口的中心城市，本可在沿海催生出一個新的經(jīng)濟增長點。此案例作為反面教訓被寫進了北大、中科院研究生教材。 70 年代初省內某師范地理系的課題組對連云港的結論是：因為航道淤積，不能建萬噸級深水泊位（周總理親自過問后，重新組織論證，結論有所改觀）。人家在開發(fā) “ 海上山東 ” 、 “ 海上遼寧 ” ，江蘇只敢戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢地跟著喊 “ 海上蘇東 ” ，就沒魄力叫一聲 “ 海上江蘇 ” ；人家是名符其實的沿海經(jīng)濟大省，江蘇則自覺不自覺地自我定位在內陸省，如何比下去？照此趨勢，江蘇將不得不與沿江的安徽、湖北去爭雄為榮了。上海社科院賈繼鋒教授等打趣稱此工程是解放大蘇北的）。就面上而言，誰都不可能指望或要求多數(shù)經(jīng)營者都達到陶建幸、徐鏡人、 朱湘貴等企業(yè)家所具備的膽識。 三、蘇北 的喜與憂 在底子薄弱、發(fā)展環(huán)境不佳的背景下，蘇北仍不乏可歌可泣、即便蘇南的精英們也不得不折服的閃光點。其主要原因是兵災、水災等使得民眾流離失所、元氣大傷，真乃國難當頭，厄運難逃。江蘇發(fā)展的難點實際上可歸結為如何使中北部尤其是淮北地區(qū)發(fā)展起來。 在蘇中三市中，如果說南通市將更大程度地接受上海的輻射，揚州市的旅游休閑更具特色，則泰州市的快速崛起尤其是制造業(yè)的快速崛起對江蘇省域經(jīng)濟的全面發(fā)展將更具重要意義。 泰州將在旅游、工業(yè)、農業(yè)、建筑等方面盡可能分享世博會這道大餐。對于地處長江之濱的泰州而言，能不能抓住上海打造世界級靖江項目調研報告 第 38 頁 共 45 頁 都市圈的機遇，乘勢而上，贏得主動，形成后發(fā)優(yōu)勢，成為泰州能不能在蘇中率先崛起的關鍵所在。 2002 年 11 月 3 日，第十四次上海市市長國際企業(yè)家咨詢會議上，提出以上海為中心，連蘇浙 15 市，建設“世界第六大都市圈”的構想。 早在 1993 年，上海就正式提出長三角“大都市圈”的概念，并積極部署上海與長江三角洲經(jīng)濟一體化，把長江三角洲的發(fā)展，納入上海“長三角城市化”的規(guī)劃之中。近年來，當國內很多地方為經(jīng)濟“疲軟”、欲振乏力困擾之時，長三角地區(qū)的經(jīng)濟卻呈現(xiàn)出令人驚呼的“井噴”行情：年均 10%以上的增長速度、占全國 20%以上的國內生產總值、近 30%的的進出口總額、近 40%的引進外資總 額。 三、泰州市融入“長三角經(jīng)濟圈”的戰(zhàn)略機遇 長江三角洲是由滬、蘇、浙三地的 15 個地級以上城市組成的復 合型區(qū)域。江陰長江大橋的通車，更使泰州與蘇南、上海連為一體。在新世紀，促進蘇中快速崛起，呼應南北發(fā)展，既是蘇中大事，更是全省大計。食貨志》記載：紹興末年（ 1160 年前后），泰州一帶之鹽賦已超過唐時全國鹽賦總數(shù)。古代泰州濱海臨江，交通發(fā)達，經(jīng)濟繁榮，文化積淀深厚， 素有“漢唐古郡，淮海明區(qū)”之稱，是蘇中和里下河地區(qū)入江達海的重要樞紐，蘇北的門戶和商品集散地。 根據(jù) 2020 年 4 月 8日的消息，位于南京太平北路西面的某珠江路大型電腦商城，籍“經(jīng)營區(qū)域重新劃分”為由，將不同程度的提高鋪面租金，平均漲幅高達 30%，屆時，其二樓鋪面平均每平方米月租金將近 600 元。因此，面積是否會成 為本項目綜合定位的“瓶頸”，是我們要在方案營銷的過程中了解和解決的問題，這也是本項目市場調研的進一步深化。 靖江項目調研報告 第 35 頁 共 45 頁 ? 靖江農業(yè)：結合靖江在農副產品種植、養(yǎng)殖、加工業(yè)方面的優(yōu)勢，在此處建設花卉、長江特種水產等的批零中心。這對本項目而言，這是一個空前絕后的機會。 機會 ? 高新技術產業(yè)在國民經(jīng)濟中所占比重，逐年提升，行業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。省內互聯(lián)網(wǎng)上的中文網(wǎng)站數(shù)已達 150 個，其中 “金陵熱線 ”成為全國第二個上網(wǎng)訪問量超千萬人次的站點。江蘇信息服務業(yè)的發(fā)展居全國前列（前五名內），人均水平列北京、上海、天津之后，與廣東接近。 威脅 ? “汽貿大廈”、驥江路 337 號的項目，將在定位和價格上給本項目造成威脅。 ? 目前餐飲業(yè)的特征是：個性化消費日趨明顯，特色餐飲更趨突出。 劣勢 如果定位于餐飲、娛樂，則使項目有效增值的空間、余地并不大，從而使本項目的獲利能力降低。 定位于餐飲、娛樂業(yè)（包括賓館）的可行性分析 優(yōu)勢 ? 靖江的餐飲、娛樂業(yè)比較興旺，在僅有 20 萬人