武夷山小戶型房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告房市分析(文件)
【正文】 風(fēng)景區(qū)的九曲花街的小戶型產(chǎn)品是酒店式公寓 ，現(xiàn)在還未開盤。目前市場上在售的只有仙店人家，而且規(guī)模也是最大的，二期酒店式公寓就達(dá)到 589 套。主要就是因?yàn)楹侠淼姆啃兔娣e才能控制合理的總價(jià)，總價(jià)控制得當(dāng)了，那么自然 就容易銷售了 。所以這兩個項(xiàng)目主要的租賃客源是學(xué)生，所以戶型面積相對偏小，主要集中在 35 平方米。而順鑫廣場和仙店人家 2020 年的銷售均價(jià)在 15001600 元 /平方米。小面積、低總價(jià)是目前小戶型投資產(chǎn)品主要特點(diǎn)。 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 24 頁 客戶分析 —— 成交客源情況分析 樓盤名稱 客源 客源比例 武夷新天地 主要是以本地投資者為主，還有很小一部分福建省內(nèi)投資者 本地投資客： 60％左右 福建省 內(nèi)投資者： 35%左右 其他地區(qū)： 5％左右 順鑫廣場 本地投資客為主 本地投資客： 65％左右 其他地區(qū)投資客（福建等）： 35％左右 仙店人家一期 福建省內(nèi)的投資者比例 較大 福建省內(nèi)投資客： 60％左右 分析： ? 目前武夷山市小戶型產(chǎn)品的客源主要以本地投資客和福建省內(nèi)其他地區(qū)的投資客為主。 —— 租賃客戶分析 ? 武夷新天地、順鑫廣場 地處武夷山高教園區(qū)。 ? 仙店人家位于高速公路楓坡出口和武夷山風(fēng)景區(qū)南入口的中間，是高速公路下來的第一站，未來主要以旅游客源和休閑療養(yǎng)客源為主要客源。 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 24 頁 總結(jié) 1）武夷山 市目前小戶型產(chǎn)品市場供應(yīng)量比較少，武夷新天地、順鑫廣場的已經(jīng)銷售一空。 3）目前小戶型產(chǎn)品的銷售都是期房直接銷售，售價(jià)與周邊住宅的價(jià)格相當(dāng)。 （ 2）全裝修產(chǎn)品。這對投資者而言，可以有利于出租，保證投資回報(bào)。 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 24 頁 。 穩(wěn)定的投資回報(bào)是吸引投資者最有效的方法，尤其目前本項(xiàng)目區(qū)域配套設(shè)施不完善，市場不成熟的情況下尤為必要。 （ 3）保證良好的物業(yè)管理和服務(wù)。 對項(xiàng)目的啟示 對本項(xiàng)目而言，在后續(xù)的開發(fā)銷售過程中，應(yīng)該注意以下幾個方面的問題： （ 1）良好的 包裝非常必要。 2）小戶型產(chǎn)品面積一般在 3050 平方米，總價(jià)在 48 萬元。 而目前武夷山市內(nèi)小戶型都沒有采取任何返租的銷售形式，都是采用期房直接銷售的營銷方式，這主要由于武夷山市的小戶型投資產(chǎn)品定價(jià)適中，加上投資者對小戶型產(chǎn)品投資信心十足，即使沒有采用返租銷售，銷售情況依然較好，所以開發(fā)商采取的都是期房直接銷售的方式。所以這兩個項(xiàng)目主要的租賃客源是學(xué)生，租賃價(jià)格在250300 元 /間，由于有充足的學(xué)生客源保證，所以市場需求也比較大，銷售情況自然比較好。 ? 武夷新天地、順鑫廣場主要客源是本地的投資客，而仙店人家主要針對全國的投資客和休閑度假的客戶。即使扣除裝修費(fèi)用 1200 元 /平方米，二期的售價(jià)也要達(dá)到 4080 元 /平方米，這樣的售價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出本地住宅的售價(jià)，是本地住宅售價(jià)的 2 倍之多，同樣這樣的總價(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出目前武夷山市小戶型投資產(chǎn)品的總價(jià)，也已經(jīng)超出本地投資客的承受能力，所以本項(xiàng)目的客源是本地投資客可能性不大。 ? 目前武夷山市小戶型產(chǎn)品都是沒有進(jìn)行裝修，也沒有采取返租的形式而直接銷售 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 24 頁 的，所以小戶型投資型產(chǎn)品的售價(jià)與周邊住宅的價(jià)格相當(dāng)。 價(jià)格分析 小戶型產(chǎn)品銷售價(jià)格（元/ 平方米）1200150016000400800120016002000武夷新天地 順鑫廣場 仙店人家一期 分析： ? 目前小戶型產(chǎn)品的銷售均價(jià)在 15001600 元 /平方米。 這兩個項(xiàng)目 地處武夷山高教園區(qū)。 房型分析 項(xiàng)目名稱 物業(yè)形態(tài) 位置 套均面積（平方米） 武夷新天地 學(xué)生公寓 武夷山高教園 區(qū) 35 順鑫廣場 單身公寓 武夷山高教園 區(qū) 3040 九曲花街 酒店式公寓 武夷山核心風(fēng) 景區(qū)九曲碼頭 40 仙店人家一期 單身公寓 武夷山新區(qū) 50 分析： ? 目前武夷山市小戶型產(chǎn)品面積主要集中 3050 平方米。 競爭分析 項(xiàng)目名稱 總規(guī)模 套數(shù) 銷售價(jià)格 開盤時(shí)間 銷售情況 武夷新天地 4萬 套 1200 2020年 5月 100% 順鑫廣場 3 萬 110套 1500 2020年 5月 100% 九曲花街 4 萬 80套 未定 2020年 11月 未開盤 仙店人家一期 17萬 376套 1600 2020年 9月 87% 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 24 頁 武夷山市目前小戶型產(chǎn)品市場供應(yīng)量比較少，武夷新天地的學(xué)生公寓已于去年年底之前銷售完畢，順鑫廣場的單身公寓產(chǎn)品自今年 5 月開盤后兩個月就已經(jīng)銷售一空。
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