【正文】 挑高11000 01 棟平層 02 棟挑高 01 棟 1000 02 棟 1800 01 棟 % 02 棟 % 鉑領(lǐng)公寓 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 7200 0 _ 嘉業(yè)國際城 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 8300 1000 % 新銳國際公寓 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 平層6200 挑高 7200 主樓挑高 裙樓平層 平層：全裝修 挑高：毛坯 _ 紫鑫國際公寓 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 8000 8001000 %% 潤花園 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 8360 1500 % 陽光金峰 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 7800 8001000 %% 城北 百通國際公寓 提供常規(guī)服務(wù) 5700 0 _ 江寧 Laker 國際公寓 (湖邊一棟） 提供常規(guī)服務(wù) 4000 0 _ 五米空間 提供常規(guī)服務(wù) 4800 0 _ 天地新城 提供常規(guī)服務(wù) 5200 600 % 千色貴族 提供常規(guī)服務(wù) 4600 精裝 _ 江北 快樂之城 提供常規(guī)服務(wù) 3200 普通裝修 _ 瑞凱國際 提供酒店式物業(yè)管理服務(wù) 3500 普通裝修 _ 仙林 亞東城 提供常規(guī)服務(wù) 4600 0 _ 康喬圣菲 提供常規(guī)服務(wù) 6250 精裝 _ Part 裝修建議 精裝修作為酒店式公寓的又一特色，與普通小戶型相比，標(biāo)準(zhǔn)更高，裝修更到位，實現(xiàn)拎包入住是酒店式公寓的最終目標(biāo)。大部分的酒店式公寓大堂都以星級酒店的大堂設(shè)計為主，一般占地在300 ㎡ 以上，高度挑空一到二層，并在入口處設(shè)置落地門窗，將室外光線引入，使大堂氣派明亮。具體有以下幾個部分： 廚房 —— 墻面瓷磚、設(shè)料理臺、吊柜、電熱水器、煤氣灶 (電磁爐 )、微波爐、冰箱、脫排油煙機。因為考慮到業(yè)主的個人喜好等一系列因素，很少有項目能夠真正做到完全的精裝修。 Part 物業(yè)管理建議 板塊 樓盤名稱 管理規(guī)模 (萬㎡） 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理收費 (元 /㎡酒店式公寓項目進(jìn)行針對性調(diào)研，分析得出目前南京小戶型 amp。 2. 城市小資階層 他們需要擁有自己獨立的居住空間，注重工作與生活的便捷和方便，地段較好、交通方便的精裝修小戶型是他們的首選。 4. 投資型購買者 投資者是一個很大的消費群體，本地和外地投資者在南京購買小戶型的人群中占 %－ %的比例。 5. 其他置業(yè)者 如集團購買、婚姻外關(guān)系購買等等，在小戶型住宅群體中也占有一定的比例，特別是購買給父母居住的比例，有進(jìn)一步上升的趨勢。 2. 長期在外的生意人及其家人、長期在外的外資公司，外地公司高級管理人員、技術(shù)人員及其家人 由于他們的工作時間關(guān)系和人員輪替，所以通常只租房而不買房。 3. 經(jīng)常往來南京的商務(wù)人員或 SOHO 族也形成了酒店式公寓的部分客群 由于業(yè)務(wù)或工作上的關(guān)系，他們需要商務(wù)方面的配套，同時考慮到降低成本。 隨著外企大量進(jìn)駐南京，外籍高層管理人員和技術(shù)人員需要經(jīng)常在中國出差，習(xí)慣了國外的酒店式公寓 的生活，在中國他們傾向于承租品質(zhì)高的酒店式公寓。 在使用上，普通小戶型和酒店式公寓存在很大的差別。此年齡段的客戶已工作多年，有一定的收入。 另外，私營業(yè)主和企業(yè)高級管理人員，由于經(jīng)濟實力比較強，以投資為主，也占到了一定比例。此外，還有一部分購房者是自住投資皆有可能的，這部分人由于對購房目的認(rèn)識不清，因此，對物業(yè)的朝向和價格不十分敏感，是沖動型購房者。而 40 萬 /套幾乎成為居住、投資的分界線。大于 40 萬元 /套的小戶型，以投資為主。 盡管酒店式公寓有一系列的優(yōu)勢，盡管目前市場對酒店式公寓的接納度很高，盡管開發(fā)商的理念和操作思路在成熟，但是放在我們面前的事實是，高品質(zhì)產(chǎn)生的高租金，酒店式公寓的消費群體范圍相對狹小，也就意味著需求市場容量有限，后續(xù)出現(xiàn)的以及現(xiàn)有市場存量房需要尋 找新的出路。湖濱碧海園項目可行性研究報告》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場分析報告》 14 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場 透視》 20 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場分析報告》 38 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運城項目一覽表》 3 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12 日－ 2020 年 7 月 18 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10 日－ 2020 年 5 月 17 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 3 日－ 2020 年 5 月 9 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項目市場分析報告》 103 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內(nèi)蒙古赤峰項目可行性研究報告》 91 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽易景國際項目市場調(diào)研報告》 31 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》 54 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18 日宿遷市市場分析報告》 25 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長春房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告》 23 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 8 月新房市場周報（ 8 月 13 日 — 8 月 19 日）》 1 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020 年 15 月全國房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)研究 》 10 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020 年第一季度中國物業(yè)市場指數(shù)》 24 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤城市場周報》 167 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場月度報告》 15 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中航國際 2020 年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項目產(chǎn)品透析》 22 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《前線機構(gòu) 2020 年福建 酒店式公寓作為一種新興的住宅產(chǎn)業(yè)形態(tài)，在國際商務(wù)日益融合，住宅觀念不斷更新的時代，不再僅僅是一種住宅的過渡，而是被賦予了新的生活理念。 Part 3 總結(jié) 南京的酒店式公寓的發(fā)展任重而道遠(yuǎn)，還有很長的路要走?？們r成為客戶選擇投資或居住的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。 而選擇 50－ 70 平方米房型的客戶較少，選擇此面積的客戶大多為自住或是商務(wù)客，他們需求相對較大的面積。 自住 投資 自住投資皆可 辦公 商住 32% 26% 30% 9% 3% 分析： 從購房用途看出，以純投資為目的的客戶占據(jù)相當(dāng)一部分的比例，他們大多需要小面積，低總價，回報率高的物業(yè)。 ? 職業(yè) 以事業(yè)單位客戶為主，但以私營企業(yè)主為代表的投資型客戶的比例也在逐步增加。 Part 客群針對性研究 ? 年齡階段 小戶型公寓主流仍是“青年公寓”，但中年需求也不容忽視。 酒店式公寓在產(chǎn)品品質(zhì)、單價和總價上都有很大的提高。 4. 投資客和職業(yè)房東 酒店式公寓項目大多位于地段成熟，配套設(shè)施齊全的區(qū)位，加上產(chǎn)品特色，升值潛力大，自然成為投資客的追逐對象。優(yōu)于公寓的服務(wù)，低于酒店的價格使酒店式公寓成為了他們最好的選擇。 ? 酒店式公寓 1. 富裕階層和高收入、高文化的金領(lǐng)一族 已經(jīng)在近郊擁有一套以上住宅的富裕階層，在暢享自然山水的 同時又留念城市的繁華與便利，于是在城中購買一套酒店式公寓作為平時會友、休憩場所，他們對價格的敏感度低。金陵王府、約瑟夫公寓的客戶約有 %是投資客。 3. 城市小企業(yè)和 SOHO 族 目前南京市這類小企業(yè)數(shù)量眾多，一般是處于成長 期的小型公司，沒有實力購買大面積寫字樓，酒店式公寓兼具居住和辦公兩種功能，可以作為過渡性辦公空間，日后出租或轉(zhuǎn)手，還可以獲得一定的收益。開發(fā)商也把年輕人當(dāng)做了主要的目標(biāo)客戶，小戶型項目大都提供精裝修和酒店式的物業(yè)管理，這無疑更符合年輕人的口味。 通常情況下，酒店式公寓的功能配置包括硬件和軟件兩大部分：硬件主要指物業(yè)的配套設(shè)施，包括會所設(shè)施和商業(yè)配套設(shè)施，軟件主要指公寓的服務(wù)及其管理水平。 結(jié)論：同地段、同品質(zhì)的產(chǎn)品應(yīng)該具有相同的價值，但是通過對市場的比較，可以看出裝修對項目提升有一定的作用。 房間 —— 地面復(fù)合地板，墻面、天花涂料、分體式空調(diào)、定制床、床頭柜、電視機、電視柜、電腦臺、工作椅、沙發(fā)、茶幾、燈具、衣櫥等。 室內(nèi)裝飾 酒店式公寓室內(nèi)裝修和基本家具、家電配置，首先力求創(chuàng)造一種最便捷舒適的生活方式。所謂硬裝修就是除可移動部分的家裝部分做好，例如墻面、地板、潔具、廚房等，但是家電等不作為裝修部分；精裝修就是從地面到床上用品一應(yīng)俱全， 真正拎包入住。天） － － － － － － － － － Part 2 小戶型 VS 酒店式公寓分析 當(dāng)小戶型的風(fēng)潮還在延續(xù)的時候，酒店式公寓在南京已經(jīng)如雨后春筍般，早期的麗晶國際，到君臨國際、金陵王府，再如即將面市的金輪國際廣場、中環(huán)國際廣 場，其間有過太多的項目打著酒店式公寓的旗號，一波高過一波。上福園五米空間藍(lán)籌谷西祠胡同仁恒國際公寓 紫鑫中華廣場嘉業(yè)國際城鉑領(lǐng)公寓單位：元/ 平米 南京酒店式公寓的競爭已進(jìn)入白熱化階段，新一輪的競爭還將持續(xù)下去，長江路 9 號憑借其獨一無二的地理位置和人文環(huán)境優(yōu)勢，將酒店式公 寓的價格又推上了一個新的臺階，仁恒國際公寓作為河西酒店式公寓的領(lǐng)軍者，也將其高品質(zhì)的公寓產(chǎn)品打造出來，究竟市場接受程度如何，仍有待市場的考驗。月 交付標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 總套數(shù) 396 目前銷售情況 已售 75％以上 備注 項目一期為 11 幢高層建筑，二期為沿緯八路建設(shè)的商業(yè)步行街和酒店式公寓 評論：項目位于奧體中心的北側(cè)，二期以商業(yè)和酒店式公寓銷售為主，其酒店式公寓戶型面積方面較周邊其它項目更大，主力銷售戶型面積在 60 平米左右，因目前來看，其單價較高，有一定的市場抗性，故而近期銷售遇到了一定的阻力。 評論：該項目緊鄰南湖路地塊，為超高層項目，體量上來說，較南湖路項目更大，且先于南湖路項目開盤， 2020 美元 /平米起售，目前處于前期蓄水狀態(tài)，以認(rèn)購為主，截至調(diào)研結(jié)束為止，共銷售 30 套左右（認(rèn)購為主），相關(guān)動態(tài)情況有待進(jìn)一步關(guān)注。項目的公共配套設(shè)施與主樓完全分開設(shè)置，結(jié)合室外景觀設(shè)計美化整個居住環(huán)境，并以便捷的 方式與主樓相連。四季仁恒國際公寓借鑒美國都市豪宅的居住方式和空間構(gòu)成， 營造時尚開放的居家生活氛圍。 評論：該項目新近開盤，開盤時的最低售價為 16500 元 /平米，開盤均價在 18000 元 /平米，其頂層為 躍層設(shè)計，單價在 25000 元 /平米。 項目名稱 長江路九號街區(qū) 項目概況 本項目是新街口片區(qū)最大的綜合體，位于長江路與洪武路的交匯處，占地面積 平米，規(guī)劃總建筑面積約為 26 萬平米，是新街口集購物，辦公，居住，旅游，休閑為一體的高檔建筑群，將成為南京歷史文化名城和長江路文化街的標(biāo)志性建筑群。有一房兩廳（