武夷山小戶型房地產(chǎn)市場調研報告房市分析-閱讀頁
2025-06-03 04:29本頁面
【正文】 億元，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的 13%。 ? 2020 年是房地產(chǎn)市場的宏觀調控年，雖然受到調控政策的一定影響，但影響不大，商品房交易量與 2020 年同期基本持平，總體上仍然呈現(xiàn)供不應求的狀態(tài)。直到今年上半年，商品房價格才有大幅提升，這主要由于上半年幾個新樓盤集中上市，上市樓盤品質有了大幅提高。而隨著 外地開發(fā)商異軍突起，投資主體多元化格局 將 初步形成，目前 已 具有一定規(guī)模。 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 24 頁 商品房市場特征 樓盤名稱 總規(guī)模 位置 建筑形態(tài) 主力房型 房型面積 銷售價格 銷售狀況 福誼新居 市中心 多層 三房兩廳 120130 1900 銷 售良好 和利 戶型面積在 120130 平方 米，銷售價格在 15001900 元 /平方米 ； ? 三房成為供應絕對主力，三房比例基本在 60%以上； ? 各項目產(chǎn)品品質較差、缺乏對小區(qū)景觀的營造； ? 改善住房條件 需求成為購房的主要動力 ； ? 整體市場呈現(xiàn)供不應求，各樓盤銷售情況良好。武夷新天地、順鑫廣場位于 武夷山高教園區(qū)，物業(yè)形態(tài)為學生公寓、單身公寓。而仙店人家一期的小戶型產(chǎn)品是單身公寓，所以現(xiàn)在市場上真正意義上的酒店式公寓還未出現(xiàn)，本項目的及時入市將填補投資市場此類產(chǎn)品的空白 。九曲花街將于今年 11 月份開盤，而該項目酒店式公寓只有 80 套，對本項目的影響比較小，市場競爭比較小。所以如何憑借其規(guī)模優(yōu)勢﹑景觀優(yōu)勢﹑戶型優(yōu)勢促進去化和產(chǎn)品品質提升來提升價格是我們要考慮的問題。開發(fā)商為何都如此熱衷于此類面積的房型，道理其實很簡單。 ? 武夷新天地、順鑫廣場的小戶型面積集中在 35 平方米。目前高教園區(qū)在校學生 1 萬左右隨著武夷學院（目前再校生萬 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 24 頁 余人 2020 年秋季招生 4400 人）本科全國性招生及茶葉學院（ 5000 人規(guī)模 /）（旅游學院 5000 人規(guī)模）的入住，整個園區(qū)未來學生將達到 3 萬左右，周邊市民約 12 萬人，高教園區(qū)將成為武夷山新的市中心，新市政府規(guī)劃在武夷新天地以南。 ? 小面積、低總價優(yōu)勢固然顯而易見，但是采光通風、以及功能實用性的問題的都會為那些超小面積房型銷售帶來了一定的障礙。 2020 年 5 月武夷新天地的學生公寓開盤均價在 1200 元 /平方米。在價格上小戶型產(chǎn)品整體呈現(xiàn)上升趨勢。 項目名稱 開盤時間 套均面積 （平方米） 銷售價格 總價 武夷新天地 2020年 5月 35 1200 4萬 順鑫廣場 2020年 5月 3040 1500 5萬 九曲花街 2020年 11月 40 未定 未定 仙店人家一期 2020年 9月 50 1600 8萬 分析： ? 小戶型產(chǎn)品銷售價格與周邊價格相當，售價目前在 15001600 元 /平方米，由于面積在 3050 平方米，總價在 48 萬元。 ? 本項目二期酒店式公寓準備按照四星級標準裝修，按年 8%投資回報率返租銷售，所以二期一套 47 平方米的酒店式公寓售價在 萬，單價達到了 5280 元 /平方米。如果沒有產(chǎn)品品質的支撐，這樣的產(chǎn)品定價也是很難說服其他區(qū)域的投資客。由于目前武夷山市小戶型產(chǎn)品的面積較小、總價在 48 萬元，又有充足的租賃客源，所以受到投資客的青睞。武夷新天地、順鑫廣場無論是規(guī)模、 景觀都無法與本項目相比。 整個園區(qū)未來學生將達到 3 萬左右，周邊市民約 12 萬人，高教園區(qū)將成為武夷山新的市中心，新市政府規(guī)劃在武夷新天地以南。 ? 九曲花街位于武夷山核心風景區(qū)內的九曲碼頭地區(qū)，作為核心景區(qū)實行智能化 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 24 頁 交通管理的重要配套項目，是國家建設部批準建設的核心景區(qū)唯一的商業(yè)文化綜合服務設施，日后必將成為核心景區(qū)游 客的聚集地，旅游客源將是該項目酒店式公寓的主要客源。 營銷方式分析 項目名稱 物業(yè)形態(tài) 位置 營銷方式 武夷新天地 學生公寓 武夷山高教園區(qū) 期房銷售 順鑫廣場 單身公寓 武夷山高教園區(qū) 期房銷售 九曲花街 酒店式公寓 武夷山核心風景區(qū) 九曲碼頭 未定 仙店人家一期 單身公寓 武夷新區(qū) 期房銷售 總體分析，一般市場上小戶型產(chǎn)品銷售方式基本是返租、包租、代租三種形式，這是 穩(wěn)定投資客戶的一個重要砝碼，包租年限基本在 510 年，投資回報率在 8%。而本項目位于武夷新區(qū)，目前該區(qū)域周邊環(huán)境比較差，各項配套設施還未完善，區(qū)位認知度不高，如何吸引外來投資客，可見穩(wěn)定的投資回報率是吸引投資客最有效的方法，返租銷售必不可少。而九曲花街只有少量酒店式公寓，對本項目的影響比較小，未來市場競爭比較小。小面積、低總價受到本地投資客的青睞，市場銷售良好。小戶型產(chǎn)品都是沒有進行裝修，也沒有采取返租的形式銷售，可見投資者對小戶型市場信心十足。 小戶型產(chǎn)品的定位包裝具有鮮明特色，同時符合 武夷山市人文和歷史發(fā)展特征 。 小戶型產(chǎn)品全裝修市場接收度很高，為購買者和租賃者減少了很多麻煩，而且價格比自己裝修要低。 良好的物業(yè)管理，會大大提升產(chǎn)品的檔次，同時也是也非常好的市場賣點，有利于市場銷售。 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 24 頁 （ 4）返租銷售必不可少。 （ 5）憑借規(guī)模優(yōu)勢、景觀優(yōu)勢 、戶型優(yōu)勢促進去化，通過產(chǎn)品品質的提升來提升
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