武夷山小戶型房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告房市分析-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 ” 文化，綿延 2000 多年之久，留下眾多的文化遺存。宋代，武夷山集儒、道、佛于一身，被儒家稱為 “ 閩邦鄒魯 ” ，道家稱為 “ 升真元化洞天 ” 。此外，李商隱、楊時(shí)、范仲淹、陸游、辛棄疾、徐霞客、戚繼光等歷代名人都在此留 下百家千篇贊美武夷山的詞文詩(shī)賦。 1 925 年馬列主義就在這里傳播， l 92 7 年 7 月建立了中國(guó)共產(chǎn)黨崇安特別支部。在中國(guó)共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)下，還先后發(fā)生過(guò)著名的上梅暴動(dòng)和赤石暴動(dòng)。 武夷山市歷史悠久，文化氛圍濃厚，作為 世界 23 處世界文化與自然 “ 雙遺產(chǎn) ”地 之一和全國(guó)首批 4A 級(jí)旅游區(qū) 的重要旅游城市，對(duì)于本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位具有重要的支撐作用。人口保持低速增長(zhǎng)，人口出生率 ‰ ，死亡率 ‰ ，人口自然增長(zhǎng)率 ‰ 。橫貫武夷山的橫南鐵路是福建省第二條出省通道，為 Ⅱ級(jí)鐵路干線，武夷山區(qū)段站是目前閩北最大的車站。因此便捷的交通加上旅游城市的定位將大大有利于酒店業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，這也為本項(xiàng)目提供了良好的立地條件和發(fā)展契機(jī)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 24 頁(yè) 固定資產(chǎn)投資狀況 武夷山市歷年固定資產(chǎn)投資狀況1 3 . 1 61 7 . 1 92 4 . 54 7 . 2 6 %3 0 . 6 2 %4 2 . 5 0 %0510152025302020年 2020年 2020年單位：億元 單位： %0%10%20%30%40%50%固定資產(chǎn)投資 同比增長(zhǎng) ? 武夷山市固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，尤其是 2020 年增長(zhǎng)速度達(dá)到頂峰，增長(zhǎng)幅度達(dá)到 %。這幾年政府加大了的對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資，主要是旅游業(yè)的固定資產(chǎn)投資，這對(duì)旅游業(yè)形成強(qiáng)有力的支持，拉動(dòng)了整個(gè)武夷山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 在當(dāng)前 武夷山市經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)居民收入水平比較穩(wěn)定、持續(xù) 發(fā)展的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于初步發(fā)展階段， 所以房地產(chǎn)市場(chǎng) 具有一定的投資潛力和投資價(jià)值。 ? 武夷山市工業(yè)基礎(chǔ)十分薄弱，工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量?jī)H占全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量 的比例 一直徘徊在 25%左右， 目前工業(yè)主要以 林產(chǎn)加工、茶業(yè)食品飲料加工、紡織服裝等三個(gè) 中國(guó)最大管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 24 頁(yè) 具有一定規(guī)模的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群 為主 。將仙店創(chuàng)業(yè)園區(qū)作為武夷新區(qū)工業(yè)起步區(qū)，逐步向南推進(jìn)開發(fā)。 是 首批國(guó)家重點(diǎn)自然保護(hù)區(qū)、國(guó)家風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)家旅游度假區(qū)、國(guó)家一類航空口岸、全國(guó)第 4批重點(diǎn)文物保護(hù)單位 城村古閩越王城遺址。 2020 年旅游人數(shù) 375 萬(wàn)人，增長(zhǎng) 12%，旅游總收入 億元，增長(zhǎng) 13%； ? 武夷山市旅游收入占第三產(chǎn)業(yè)增加值的 95%以上，占國(guó)民生產(chǎn)總產(chǎn)值的一半以上，占有絕對(duì)的主力地位。 年份 旅游總?cè)藬?shù) 接待過(guò)夜人數(shù) 人天數(shù) 2020 年 2020 年 2020 年 至 2020 年底， 武夷山 市擁有各類賓館 (酒店 )237 家，其中星級(jí)飯店 37 家，其中4 星級(jí) 4 家；共有床位 萬(wàn)張 。商品住宅成為增量市場(chǎng)的主角，個(gè)人購(gòu)買自住用房依然是市場(chǎng)的主力軍，在滿足自住自用目的的同時(shí)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資性購(gòu)房比例也有一定提高。 ? 2020 年是房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控年，雖然受到調(diào)控政策的一定影響，但影響不大，商品房交易量與 2020 年同期基本持平，總體上仍然呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。而隨著 外地開發(fā)商異軍突起，投資主體多元化格局 將 初步形成，目前 已 具有一定規(guī)模。戶型面積在 120130 平方 米，銷售價(jià)格在 15001900 元 /平方米 ； ? 三房成為供應(yīng)絕對(duì)主力，三房比例基本在 60%以上； ? 各項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)較差、缺乏對(duì)小區(qū)景觀的營(yíng)造； ? 改善住房條件 需求成為購(gòu)房的主要?jiǎng)恿?； ? 整體市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求，各樓盤銷售情況良好。而仙店人家一期的小戶型產(chǎn)品是單身公寓，所以現(xiàn)在市場(chǎng)上真正意義上的酒店式公寓還未出現(xiàn)，本項(xiàng)目的及時(shí)入市將填補(bǔ)投資市場(chǎng)此類產(chǎn)品的空白 。所以如何憑借其規(guī)模優(yōu)勢(shì)﹑景觀優(yōu)勢(shì)﹑戶型優(yōu)勢(shì)促進(jìn)去化和產(chǎn)品品質(zhì)提升來(lái)提升價(jià)格是我們要考慮的問(wèn)題。 ? 武夷新天地、順鑫廣場(chǎng)的小戶型面積集中在 35 平方米。 ? 小面積、低總價(jià)優(yōu)勢(shì)固然顯而易見，但是采光通風(fēng)、以及功能實(shí)用性的問(wèn)題的都會(huì)為那些超小面積房型銷售帶來(lái)了一定的障礙。在價(jià)格上小戶型產(chǎn)品整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。 ? 本項(xiàng)目二期酒店式公寓準(zhǔn)備按照四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修，按年 8%投資回報(bào)率返租銷售，所以二期一套 47 平方米的酒店式公寓售價(jià)在 萬(wàn)，單價(jià)達(dá)到了 5280 元 /平方米。由于目前武夷山市小戶型產(chǎn)品的面積較小、總價(jià)在 48 萬(wàn)元，又有充足的租賃客源，所以受到投資客的青睞。 整個(gè)園區(qū)未來(lái)學(xué)生將達(dá)到 3 萬(wàn)左右，周邊市民約 12 萬(wàn)人，高教園區(qū)將成為武夷山新的市中心，新市政府規(guī)劃在武夷新天地以南。 營(yíng)銷方式分析 項(xiàng)目名稱 物業(yè)形態(tài) 位置 營(yíng)銷方式 武夷新天地 學(xué)生公寓 武夷山高教園區(qū) 期房銷售 順鑫廣場(chǎng) 單身公寓 武夷山高教園區(qū) 期房銷售 九曲花街 酒店式公寓 武夷山核心風(fēng)景區(qū) 九曲碼頭 未定 仙店人家一期 單身公寓 武夷新區(qū) 期房銷售 總體分析，一般市場(chǎng)上小戶型產(chǎn)品銷售方式基本是返租、包租、代租三種形式，這是 穩(wěn)定投資客戶的一個(gè)重要砝碼，包租年限基本在 510 年，投資回報(bào)率在 8%。而九曲花街只有少量酒店式公寓，對(duì)本項(xiàng)目的影響比較小，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較小。小戶型產(chǎn)品都是沒有進(jìn)行裝修，也沒有采取返租的形式銷售，可見投資者對(duì)小戶型市場(chǎng)信心十足。 小戶型產(chǎn)品全裝修市場(chǎng)接收度很高，為購(gòu)買者和租賃者減少了很多麻煩，而且價(jià)格比自己裝修要低。 中國(guó)最大管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 24 頁(yè) （ 4）返租銷售
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1