武夷山小戶型房地產(chǎn)市場調(diào)研報告房市分析-預覽頁
【正文】 ” 文化，綿延 2000 多年之久，留下眾多的文化遺存。宋代，武夷山集儒、道、佛于一身，被儒家稱為 “ 閩邦鄒魯 ” ，道家稱為 “ 升真元化洞天 ” 。此外，李商隱、楊時、范仲淹、陸游、辛棄疾、徐霞客、戚繼光等歷代名人都在此留 下百家千篇贊美武夷山的詞文詩賦。 1 925 年馬列主義就在這里傳播， l 92 7 年 7 月建立了中國共產(chǎn)黨崇安特別支部。在中國共產(chǎn)黨的領導下，還先后發(fā)生過著名的上梅暴動和赤石暴動。 武夷山市歷史悠久，文化氛圍濃厚，作為 世界 23 處世界文化與自然 “ 雙遺產(chǎn) ”地 之一和全國首批 4A 級旅游區(qū) 的重要旅游城市，對于本項目的產(chǎn)品定位具有重要的支撐作用。人口保持低速增長，人口出生率 ‰ ，死亡率 ‰ ，人口自然增長率 ‰ 。橫貫武夷山的橫南鐵路是福建省第二條出省通道，為 Ⅱ級鐵路干線，武夷山區(qū)段站是目前閩北最大的車站。因此便捷的交通加上旅游城市的定位將大大有利于酒店業(yè)市場的發(fā)展，這也為本項目提供了良好的立地條件和發(fā)展契機。 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 24 頁 固定資產(chǎn)投資狀況 武夷山市歷年固定資產(chǎn)投資狀況1 3 . 1 61 7 . 1 92 4 . 54 7 . 2 6 %3 0 . 6 2 %4 2 . 5 0 %0510152025302020年 2020年 2020年單位：億元 單位： %0%10%20%30%40%50%固定資產(chǎn)投資 同比增長 ? 武夷山市固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢，尤其是 2020 年增長速度達到頂峰，增長幅度達到 %。這幾年政府加大了的對第三產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資，主要是旅游業(yè)的固定資產(chǎn)投資，這對旅游業(yè)形成強有力的支持，拉動了整個武夷山市的經(jīng)濟發(fā)展。 在當前 武夷山市經(jīng)濟和城鎮(zhèn)居民收入水平比較穩(wěn)定、持續(xù) 發(fā)展的時候，房地產(chǎn)市場尚處于初步發(fā)展階段， 所以房地產(chǎn)市場 具有一定的投資潛力和投資價值。 ? 武夷山市工業(yè)基礎十分薄弱，工業(yè)經(jīng)濟總量僅占全市國民經(jīng)濟總量 的比例 一直徘徊在 25%左右， 目前工業(yè)主要以 林產(chǎn)加工、茶業(yè)食品飲料加工、紡織服裝等三個 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 24 頁 具有一定規(guī)模的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群 為主 。將仙店創(chuàng)業(yè)園區(qū)作為武夷新區(qū)工業(yè)起步區(qū)，逐步向南推進開發(fā)。 是 首批國家重點自然保護區(qū)、國家風景名勝區(qū)、國家旅游度假區(qū)、國家一類航空口岸、全國第 4批重點文物保護單位 城村古閩越王城遺址。 2020 年旅游人數(shù) 375 萬人，增長 12%，旅游總收入 億元，增長 13%； ? 武夷山市旅游收入占第三產(chǎn)業(yè)增加值的 95%以上，占國民生產(chǎn)總產(chǎn)值的一半以上，占有絕對的主力地位。 年份 旅游總?cè)藬?shù) 接待過夜人數(shù) 人天數(shù) 2020 年 2020 年 2020 年 至 2020 年底， 武夷山 市擁有各類賓館 (酒店 )237 家，其中星級飯店 37 家，其中4 星級 4 家；共有床位 萬張 。商品住宅成為增量市場的主角，個人購買自住用房依然是市場的主力軍，在滿足自住自用目的的同時，商業(yè)營業(yè)用房的投資性購房比例也有一定提高。 ? 2020 年是房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控年，雖然受到調(diào)控政策的一定影響，但影響不大，商品房交易量與 2020 年同期基本持平，總體上仍然呈現(xiàn)供不應求的狀態(tài)。而隨著 外地開發(fā)商異軍突起，投資主體多元化格局 將 初步形成，目前 已 具有一定規(guī)模。戶型面積在 120130 平方 米，銷售價格在 15001900 元 /平方米 ； ? 三房成為供應絕對主力，三房比例基本在 60%以上； ? 各項目產(chǎn)品品質(zhì)較差、缺乏對小區(qū)景觀的營造； ? 改善住房條件 需求成為購房的主要動力 ； ? 整體市場呈現(xiàn)供不應求，各樓盤銷售情況良好。而仙店人家一期的小戶型產(chǎn)品是單身公寓，所以現(xiàn)在市場上真正意義上的酒店式公寓還未出現(xiàn)，本項目的及時入市將填補投資市場此類產(chǎn)品的空白 。所以如何憑借其規(guī)模優(yōu)勢﹑景觀優(yōu)勢﹑戶型優(yōu)勢促進去化和產(chǎn)品品質(zhì)提升來提升價格是我們要考慮的問題。 ? 武夷新天地、順鑫廣場的小戶型面積集中在 35 平方米。 ? 小面積、低總價優(yōu)勢固然顯而易見，但是采光通風、以及功能實用性的問題的都會為那些超小面積房型銷售帶來了一定的障礙。在價格上小戶型產(chǎn)品整體呈現(xiàn)上升趨勢。 ? 本項目二期酒店式公寓準備按照四星級標準裝修，按年 8%投資回報率返租銷售，所以二期一套 47 平方米的酒店式公寓售價在 萬，單價達到了 5280 元 /平方米。由于目前武夷山市小戶型產(chǎn)品的面積較小、總價在 48 萬元，又有充足的租賃客源，所以受到投資客的青睞。 整個園區(qū)未來學生將達到 3 萬左右，周邊市民約 12 萬人，高教園區(qū)將成為武夷山新的市中心，新市政府規(guī)劃在武夷新天地以南。 營銷方式分析 項目名稱 物業(yè)形態(tài) 位置 營銷方式 武夷新天地 學生公寓 武夷山高教園區(qū) 期房銷售 順鑫廣場 單身公寓 武夷山高教園區(qū) 期房銷售 九曲花街 酒店式公寓 武夷山核心風景區(qū) 九曲碼頭 未定 仙店人家一期 單身公寓 武夷新區(qū) 期房銷售 總體分析，一般市場上小戶型產(chǎn)品銷售方式基本是返租、包租、代租三種形式，這是 穩(wěn)定投資客戶的一個重要砝碼，包租年限基本在 510 年，投資回報率在 8%。而九曲花街只有少量酒店式公寓，對本項目的影響比較小，未來市場競爭比較小。小戶型產(chǎn)品都是沒有進行裝修，也沒有采取返租的形式銷售，可見投資者對小戶型市場信心十足。 小戶型產(chǎn)品全裝修市場接收度很高，為購買者和租賃者減少了很多麻煩，而且價格比自己裝修要低。 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 24 頁 （ 4）返租銷售
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