【正文】 高 半徑 1000ｍ 商業(yè) 綜合市場(chǎng) 民生綜合市場(chǎng) 半徑 1000ｍ 金融郵政電信網(wǎng)點(diǎn) 和平大街、皓月大路沿線 半徑 1000ｍ 餐飲酒店 和平大街、皓月大路沿線 半徑 1000ｍ 交通動(dòng)線 公交路線 1 15 15 23 280、 289 半徑 100ｍ 塊緊鄰一汽集團(tuán)，地塊周邊有數(shù)塊待開發(fā)的住宅地塊，預(yù)計(jì)在未 來 23 年內(nèi)該區(qū)域?qū)⒊蔀樾屡d的居住社區(qū)。設(shè) 48 個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)、 27 個(gè)農(nóng)村村民委員會(huì)。、綠化率 %、容積率 、建筑密度 %、建筑長(zhǎng)、寬、高 68** ◎ 項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀 第一期 12 棟多層 ◎ 項(xiàng)目的進(jìn)展階段 尚未開工 ? 項(xiàng)目地塊調(diào)查 ◎ 地塊位置 景陽大路以北，皓 月大路以南 ◎ 地形地貌 地塊呈長(zhǎng)方形，地勢(shì)平坦 ◎ 交通 宗地交通便利，位于西環(huán)路、皓月大路、和平大街、景陽大路交錯(cuò)形成的“井”字型交通骨架之間，四通八達(dá)。、總建筑面積 15 萬 ｍ 178。全區(qū)轄 6 個(gè)街道辦事處、 3 個(gè)鎮(zhèn)。 ◎ 地塊環(huán)境狀況 地塊區(qū)域原屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，隨綠園區(qū)城市規(guī)劃的拓展成為新城區(qū)的一部分。 ◎ 配套： 87 中、 11 高等名校的配套，有利于確定樓盤的功能地位。 W—— 劣勢(shì) ◎ 規(guī)劃：園區(qū)景觀規(guī)劃亮點(diǎn)少，應(yīng)適當(dāng)增加綠化和景觀小品，以提高樓盤附加值。 ◎ 生活配套：項(xiàng)目周邊生活配套不全。 T—— 威脅 ◎ 競(jìng)爭(zhēng)樓盤：周邊待開發(fā)樓盤多，易陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。 3 月 26 日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，就穩(wěn)定房?jī)r(jià)提出八條意見，被業(yè)界稱為“老國(guó)八條”。此通知對(duì)壓制投機(jī)炒作起到了很大的作用。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)快報(bào)， 2020 年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 15759 億元，同比增長(zhǎng) 198%，比 2020 年回落 83 個(gè)百分點(diǎn)，低于全年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅 74 個(gè)百分點(diǎn)。 價(jià)格方面， 2020 年下半年以來，各類房地產(chǎn)價(jià)格小幅波動(dòng)、漲幅趨緩，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降。這也許是國(guó)家宏觀調(diào)控政策的雙刃劍作用。 三、長(zhǎng)春商品住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀 ? 長(zhǎng)春樓市的主要特點(diǎn) ● 商品住宅開發(fā)處于起步發(fā)展階段，逐漸擺脫集資建房對(duì)樓市價(jià)格的影響和制約。 ● 營(yíng)銷模式和手段多樣化，以滿足消費(fèi)者需求為中心，追求差異化競(jìng)爭(zhēng)。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，中高低端產(chǎn)品全面旺銷，但中低端（尤其小戶型）供應(yīng)量不能滿足需求。 ● 需求 需求方面，消費(fèi)心理受到宏觀政策和可能升息的影響，對(duì)房?jī)r(jià)的未來走勢(shì)捉摸不定，不少消費(fèi)者選擇了持幣待購的觀望態(tài)度。商品房和二手房二者合計(jì)成交 萬平方米。房地局認(rèn)為，在長(zhǎng)春平均住房水平仍然略低于全國(guó)平均住房水平的情況下，只有 萬家庭購買商品房，證明長(zhǎng) 春的房地產(chǎn)消費(fèi)能力沒有完全的釋放； 而另一份權(quán)威數(shù)據(jù)則顯示，截至 2020 年 11 月份，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)存量和增量的交易比例有所提高，與全國(guó)最好的 1： 1 相比，長(zhǎng)春為 ： 1。 統(tǒng)計(jì)資料顯示，由于 2020 年、 2020 年土地的相對(duì)放量， 2020 年第二、三季度有較多新開樓盤。 ? 競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈 隨著國(guó)內(nèi)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇、土地成本提高，諸多國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)投資商和發(fā)展商實(shí)施擴(kuò)張戰(zhàn)略，把觸 角伸向長(zhǎng)春等國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展二線城市，收儲(chǔ)土地，搶占市場(chǎng)。 長(zhǎng)春上海城 盈家瑞景 新奧 雅舍楓林 凈月 ２００６年主推二期，共１１棟多層住宅樓 由小高層和普通住宅組成，現(xiàn)房 小高層住宅（１０層） 價(jià)格 起價(jià)２０８０元／平方米 起價(jià) １６９８元／平方米 起價(jià)２０６０元／平方米 ２４９０元／平方米－３１９０元／平方米 戶型 從８６平方米，２房２廳至１６４平方米，４房２廳２衛(wèi) 從６７平方米，２房１廳至９７平方米，２房２廳 從２房２廳，７９平方米至３房２廳２衛(wèi)，１６８平方米 從２房２廳１衛(wèi)，９２平方米至３房２廳２衛(wèi)，１７０平方米 從１房１廳，６０平方米至２房２廳，１１０平方米 上市時(shí)間 在售 南部 南湖大路以南，含凈月開發(fā)區(qū)的大片城市南部區(qū)域 樓盤 瑞陽廣場(chǎng) 我的家園 怡景嘉園 金穗花園 輕軌六合地產(chǎn)項(xiàng)目 地址 衛(wèi)星路與 亞泰大街交會(huì)處 亞泰大街與繁榮路交會(huì) 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)蕭山街與衡山路交會(huì) 凈月潭公園正門西南 位于高新區(qū)集中建區(qū)飛躍路以東、繁榮路以南、電臺(tái)街以西、硅谷大街以北 開發(fā)商 長(zhǎng)春瑞陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 吉林聯(lián)華房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 吉林省嘉惠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金穗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長(zhǎng)春市輕軌六合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 ２萬平方米左右 １８萬平方米 １．２萬平方米 ５．２萬平方米 ５０．４８５萬平方米 建筑面積 ６萬平方米左右 ２３萬平方米 ３．８萬平方米 ４．７萬平方米 建筑類型 期房，２００６年一次性開發(fā)完畢，４棟高層組成 由３棟，１２層的小高層住宅組成，２００６年全部開發(fā) 普通住宅全部完工，現(xiàn)房可入住 項(xiàng)目在規(guī)劃中，主要開發(fā)高檔住宅 價(jià)格 起價(jià)２３８０元／平方米 起價(jià)２７５０元／平方米 起價(jià)２１５０元／平方米，均價(jià)２３００元／平方米 １７００元／平方米 戶型 從１房１廳，３２平方米至４房２廳２衛(wèi)，１６４平方米；躍層２６０平方從２房２廳１衛(wèi)，９０平方米至３房２廳２衛(wèi)，１８０平方米 從１房１廳，５９平方米，至３房２廳２衛(wèi)，１４５平方米 從１室１廳６７平方米至躍層，３００多平方米 米 上 市時(shí)間 現(xiàn)房實(shí)景 未建 北 部 西環(huán)城路以東、新竹路一線至遼寧路沿鐵路到伊通河以北、伊通河以西的區(qū)位，包括傳 統(tǒng)鐵北和西北區(qū)域 樓盤 澎湖林苑（二期） 耀江 世紀(jì)新城 春天花園 地址 寬城區(qū)農(nóng)安南街與青年路交會(huì)處 寬城區(qū)柳影路與菜市北街交會(huì)處 青年路與臺(tái)北大街交會(huì)處 開發(fā)商 長(zhǎng)春豪邦房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán) 有限公司 長(zhǎng)春華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 長(zhǎng)春華信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 二期項(xiàng)目占地３萬平方米 １１萬平方米 建筑面積 一期１２萬平方米 １７萬平方米 建筑類型 價(jià)格 １６００元／平方米－２３００元／平方米 均價(jià)２３５０元／平方米 戶型 以中小戶型為主，４０多平方以中小戶型為主 二期工程開工和具體規(guī)劃未 米－１００多平方米 定 上市時(shí)間 一期工程可能在今年３、４月開工 中部 中部輕軌一號(hào)線以東、火車站至伊通河沿線以南、伊通河以西、南湖大路以北 ，這是傳統(tǒng)意義上的市中心。 而長(zhǎng)春樓市的北部板塊也會(huì)奮起直上。在新交通經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，長(zhǎng)春西部會(huì)形成新的商圈，長(zhǎng)春樓市西部板塊的增值潛力也就非常大。隨著長(zhǎng)春市政府的南遷，長(zhǎng)春樓市南部板塊的中心地帶 —— 工農(nóng)廣場(chǎng)區(qū)域發(fā)展格局也會(huì)發(fā)生重大變化。 ● 凈月板塊 —— 將成主流高尚生活區(qū) 在凈月旅游開發(fā)區(qū)，由于具備良好的自然條件，以及亞冬會(huì)的舉辦所帶動(dòng)的配套項(xiàng)目的逐步完善，凈月別墅區(qū)正在逐步形成。 2020 年，長(zhǎng)春市經(jīng)營(yíng)性用地計(jì)劃供應(yīng) 600 萬平方米，比 2020 年的計(jì)劃量少，但比去年實(shí)際成交量要多。因此，綠園區(qū)和寬城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將持續(xù)火爆，住宅的開發(fā)在 2020 年將出現(xiàn)高潮現(xiàn)象。 ? 產(chǎn)品供應(yīng)類型更符合市場(chǎng)需求 基于市場(chǎng)需求的多樣化，住宅產(chǎn)品的市場(chǎng)細(xì)分將成為 2020 年樓市的主旋律。 售價(jià) 2500 元 /ｍ178。樓盤區(qū)域 東部 西部 南部 北部 中部 數(shù)量（個(gè)） 2 6 ● 高檔樓盤繼 續(xù)發(fā)力 2020 年，中海、萬科、萬達(dá)、天安仍將在城市東部、南部抗衡，而富苑華城、長(zhǎng)影世紀(jì)村、南郡水云天也將在城市中心角力。被壓制多年的房?jī)r(jià)將得到解脫，“能量”將在今后二三年內(nèi)逐漸釋放出來。 2020 年，長(zhǎng)春將執(zhí)行新的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，未來幾年的地價(jià)走向可能會(huì)向沈、哈兩市看齊。 ● 競(jìng)爭(zhēng)激烈，找準(zhǔn)定位 2020 年，中低端樓盤市場(chǎng)需求仍最大，但產(chǎn)品間的價(jià)格、品質(zhì)、服務(wù)、營(yíng)銷推廣競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，項(xiàng)目周邊同價(jià)、同質(zhì)樓盤也大有人在，沒有系統(tǒng)的營(yíng)銷策略和打法將很難在市場(chǎng)立足。從錦江花園的數(shù)區(qū)開發(fā)到綠地長(zhǎng)春上海城、中冶新奧、建信地產(chǎn)、南京盈嘉，綠園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)品日益多樣化，對(duì)高中低不同層次消費(fèi)人群和目標(biāo)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪也更加激烈，在本區(qū)域內(nèi)，也不乏綠地上海城、中冶新奧、建信地產(chǎn)、吉糧花園等中高端樓盤的影子。不難看出，今年政府的房地產(chǎn)發(fā)展思路是向起步較晚的綠園區(qū)和寬城區(qū)傾斜，適當(dāng)控制已成熟且競(jìng)爭(zhēng)較為激烈區(qū)域的發(fā)展，以免造成發(fā)展過熱和發(fā)展不均衡。據(jù)介紹，大房身地塊 等 11 塊棚戶區(qū)將成為首批棚改區(qū)， 5901 戶居民有望搬出， 11 地塊占地 萬平方米，拆遷面積 萬平方米 ，為三年之最。 ? 新盤的開發(fā)、放量 案名 地址 開發(fā)企業(yè) 新奧宗地周邊，數(shù)塊待開發(fā)樓盤正積極運(yùn)作；宗地區(qū)域， 2020年俏銷盤和存量盤再推新品，繼續(xù)升級(jí)，分享市場(chǎng)，意圖明顯，都是本案應(yīng)注意的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象；現(xiàn)在，我們結(jié)合綠地上海城、盈家瑞景、中新花園、民生家園、澎湖林苑等定位明晰、具有代表性的 2020 年上市樓盤進(jìn)行分析。 ? 存量盤分析 中新花園 地 址 西安大路與延壽街交 會(huì) 銷售電話 7965680、 7988538 開發(fā)商 吉林省中新房地產(chǎn) 代理商 恒吉 物業(yè)管理 中新物業(yè) 工程 安排 開工日期 6棟多層在建 交付日期 開盤日期 產(chǎn)品分析 建筑面積 一二期 10萬 ｍ 178。 2）客群分析 區(qū)域特征：綠園區(qū)客源為主，部分其他城區(qū)客群。 項(xiàng)目一、二期基本售罄，居住有一定成熟度。雖然樓盤建筑風(fēng)格、產(chǎn)品和規(guī)劃亮點(diǎn)不多，但仍然受到市場(chǎng)的追捧。 1 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目 地處新竹路吉大和平分校后側(cè)，由 吉林盈嘉置地有限公司 開發(fā)，總建面積 9萬㎡。 置業(yè)用途：居住的居多，用于投資的少。 4）劣勢(shì)分析 各種配套不全，距回族公墓近。該項(xiàng)目臨近同心湖公園，商業(yè)和服務(wù)業(yè)配套不全，距和平大路、皓月大路、一汽廠區(qū)商圈較遠(yuǎn)，生活不便。 3）優(yōu)勢(shì)分析 品牌優(yōu)勢(shì)：國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)商開發(fā)，來自上海，有一定品牌優(yōu)勢(shì)。 孤立發(fā)展中高端項(xiàng)目，處于孤掌難鳴 的局面。 規(guī)劃棟數(shù) 二期 8棟 規(guī)劃戶數(shù) 600 主力戶型 二室一廳， 6871ｍ 178。月 折 扣 廣告訴求 幸福大社區(qū) 銷售狀況 一期售罄，二期今年上市 環(huán)境分析 有 2 30 27 28 28 23 27 109路公交車 商業(yè)：臺(tái)北大街、蔬菜批發(fā)中心市場(chǎng) 1）項(xiàng)目概況 項(xiàng)目 地處青石路與臺(tái)北大街交匯，由長(zhǎng)春民生房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，總建面積20 萬㎡。 置業(yè)用途：第一次置業(yè)居多，第二次置業(yè)較少。 樓盤規(guī)模大，外立面美觀，有一定親和力。 綜述： 低端項(xiàng)目，美觀的外立面、較大的體量和低價(jià)位，對(duì)區(qū)域購房者者吸引力較大。 面積配比 價(jià)格分析 均價(jià) 1900元 /ｍ 178。 年齡特征： 區(qū)域內(nèi) 2845 歲人群為主。 小戶型滿足了市場(chǎng)需求。 商業(yè)配套不全。 私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高層管理人員、自由職業(yè)者也將占一定比例。單價(jià)超過 2000 元，只有少數(shù)被調(diào)查者愿意接受。因此，對(duì)于豐和日麗來說，在關(guān)注周邊客戶的同時(shí)，更要吸引整個(gè)長(zhǎng)春市的潛在消費(fèi)人群。以下是 2020 年長(zhǎng)春秋季房交會(huì)針對(duì)全市消費(fèi)者所做的購房調(diào)查問卷結(jié)果統(tǒng)計(jì)。房?jī)r(jià)的需求量為 %， 3500 元 /ｍ 178。 ◎ 消費(fèi)者擬購買的住房面積 在面積需求方面，占總量 %的需求面積是 80— 100ｍ 178。的消費(fèi)者占 %，需求 150ｍ 178。 ◎ 消費(fèi)者能接受的總價(jià) 單純從購房總價(jià)款需求來看，需求 1520 萬元的消費(fèi)者占 %；需求 15 萬元以下的居民占 %；需求 2030 萬元的消費(fèi)者占 %；需求 30 萬元以上的消費(fèi)者僅占 %；結(jié)合單價(jià)需求來看，消費(fèi)者需求比例看似矛盾，但由于產(chǎn)品實(shí)際單價(jià)及土地成本等因素均無法完全滿足消費(fèi)者需求，因而消費(fèi)者的需求與市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)存在一定差距。 ◎ 消費(fèi)者購房選擇因素 調(diào) 查中，購房選擇因素中地段及與地段有關(guān)的因素占 60%。 漢瓦地產(chǎn)策劃公司 2020 年 3 月