上海市房地產(chǎn)金山新城中心城區(qū)項(xiàng)目地塊投資分析報(bào)告房市分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 積 萬(wàn)平方米，同比下降 %。 19 月房地產(chǎn)投資完成 74375 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的 %,繼續(xù)保持高速穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)頭。南部沿海申甬車客渡碼頭開辟了舟山、寧波等地海運(yùn)航線。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占地面積 142868m2 總建筑面積 m2 其中： 住宅 m2 多層 m2 疊加 /聯(lián)排別墅 31131 m2 車位 23030 m2 配套 1500 m2 容積率 建筑密度 30% 綠化率 40% 機(jī)動(dòng)車停車泊位 940 個(gè) 結(jié)論 本項(xiàng)目在目前市場(chǎng)行情下，總投資 555,889, 元，銷售收入 658,784,392元，稅后利潤(rùn) 44,221,695 元，投資收益率 為 %。南面集中了藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個(gè)中高檔樓盤。東面是山陽(yáng)居住區(qū)，鄰近的有山鑫聯(lián)城花苑，現(xiàn)正在建配套的菜場(chǎng)和商場(chǎng)。 上海市規(guī)劃管理局《城市設(shè)計(jì)管理技術(shù)規(guī)定》關(guān)于住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)和土地利用條件和要求。滬杭鐵路金山支線直達(dá)金山城區(qū)。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展8 0 .19 2 .41 1 6 .91 2 .3 %1 5 .5 %2 4 .3 %0501001502001 2002 20200 .0 %1 0 .0 %2 0 .0 %3 0 .0 %G D P ( 億元) 增長(zhǎng)率 2020 年 19 月份金山區(qū) 完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng)金山新城中心城區(qū)項(xiàng)目地塊投資分析報(bào)告 共 14 頁(yè) 第 5 頁(yè) %。 19 月份 ，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %。 2020 年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì) 25 萬(wàn)平方米，共 2492 套，已售 萬(wàn)平方米，共 740 套，去化率為30%。據(jù)建設(shè)部新近的統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為 。 再?gòu)臋M向比較看， 2020 年 上海市 十個(gè)郊區(qū)平均房地產(chǎn)投資量為 億元，而金山 區(qū)為 億元 ， 相差 20 億元 ；最高的閔行區(qū) 億元，相差 億元。規(guī)劃中的中央大道將建設(shè)成為金山區(qū)商業(yè)步行街，鄰近的蒙山路和衛(wèi)清路口有樂(lè)購(gòu)購(gòu)物中心，鄰近的山鑫聯(lián)城花園有配套的大菜場(chǎng)和商業(yè)配套。 海上明珠園靠 近海邊，路況好， 但 缺乏公交線路和商業(yè)配套 ， 小區(qū)建筑布局錯(cuò)落有致，設(shè)計(jì)上利用車庫(kù)的高度造就錯(cuò)層樓中樓房型，動(dòng)靜分離，私密性強(qiáng)，是石化地區(qū)不多得在售多層房源，房型為 98 平米的二房和 130 平米的三房。景觀在本案中不是一種美化和附屬，而是一種與自然相安共存的概念。而郊區(qū)發(fā)展規(guī)劃時(shí)，則往往限制小高層和高層住宅的發(fā)展。 金山新城中心城區(qū)項(xiàng)目地塊投資分析報(bào)告 共 14 頁(yè) 第 12 頁(yè) 五、財(cái)務(wù)效益 銷售收入測(cè)算 ? 根據(jù)前面的定價(jià)，多層按照 3900 元 /平方米，別墅 按照 4600 元 /平方米測(cè)算； ? 車庫(kù)地上部分按照 24000 元 /個(gè)計(jì)算，地下部分按照 36000 元 /平方米計(jì)算； ? 計(jì)算建筑面積按照 157155 平方米計(jì)算。從敏感度分析來(lái)看，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性較大。 不確定性分析 敏感度分析采取銷售價(jià)格和銷售成本在分別變動(dòng) 10%和 20%情況下的項(xiàng)目收益情況。 根據(jù)相似原則和可比原則，選取金海岸花園、三島龍洲苑和海上明珠園作為本項(xiàng)目多層部分參照項(xiàng)目。以此完成以小見大、提高推廣立意的目的。以完備的設(shè)施和功能配套及營(yíng)銷理念相互融合，給目標(biāo)客戶展現(xiàn)一種求新、唯美、崇尚健康的生活方式 。其中，與本項(xiàng)目可比性較強(qiáng)的有藍(lán)堡愛 琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲園、棕櫚灣花園等。北面臨近金山區(qū)政府，西面是規(guī)劃的中央城區(qū)的中央大道，東面是正在建設(shè)中的山陽(yáng)居住區(qū)，南面是聚集了藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個(gè)樓盤的中高檔居住區(qū)。 這 說(shuō)明 金山 區(qū)的住房需求還是很可觀的。 2020 年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì) 萬(wàn)平方米， 共 5770 套，已銷售 萬(wàn)平方米，共計(jì) 2215 套，去化率為 38%。 2020 年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì) 萬(wàn)平方米，共 2773 套，已銷售 萬(wàn)平方米，共計(jì) 1319 套，去化率為 %。 固定資產(chǎn)投資 0501002001 2002 2020固定資產(chǎn)投資( 億元) 房地產(chǎn)投資額( 億元) 居民生活水平 2020 年金山區(qū)城鎮(zhèn) 職工年平均收入 18500 元，比上年增長(zhǎng) ％；農(nóng)民人均收入 4832元，比上年增長(zhǎng) ％。杭州灣跨海大橋建成后，金山將成為浙江快速進(jìn)入上海的橋頭堡。 金山新城中心城區(qū)項(xiàng)目地塊投資分析報(bào)告 共 14 頁(yè) 第 4 頁(yè) 二、市場(chǎng)分析 宏觀環(huán)境分析 城市概況 金山區(qū)位于上海市西南，杭州灣北岸，處在滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心和長(zhǎng)三角都市圈樞紐地帶。 項(xiàng)目建筑面積指標(biāo) 項(xiàng)目總建筑面積 平方米，住宅部分 平方米，其中多層 平方米，別墅 31131 平方米；車位部分 23030 平方米，配套 1500 平方米。金山新城中心城區(qū)項(xiàng)目地塊投資分析報(bào)告 共 14 頁(yè) 第 1 頁(yè) 目 錄 目 錄 ........................................................................................................................ 1 一、總論 .........................................................................
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