【正文】 廚房離客廳太近，分區(qū)不合理 D2 型 2F5F（兩室兩廳雙衛(wèi)）： 面積： 92 m2 客廳開間、進(jìn)深尺寸： 3700mm 4200mm 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 面積： 214 m2 客廳開間、進(jìn)深尺寸： 4500mm 4300mm 主臥開間、進(jìn)深尺寸： 3900mm 5100mm 戶型點(diǎn)評(píng)： S W 客廳接大花園 ,提高景觀效果 下沉式躍層，設(shè)計(jì)創(chuàng)新 主 ,次衛(wèi)相臨 ,節(jié)約施工成本 廚房帶陽臺(tái)，生活更方便 臥室均為平窗，設(shè)計(jì)單調(diào) 下沉式房間采光差，難 以利用 面積偏大，實(shí)用性不夠 同類面積客廳偏小 客衛(wèi)無窗戶，采光、通氣較差 客廳至臥室通道較長，浪費(fèi)面積 D4 型 2F5F躍層式（ 四室兩廳雙衛(wèi)）： 面積： 136 m2 客廳開間、進(jìn)深尺寸： 4500mm 4300mm 主臥開間、進(jìn)深尺寸： 3900mm 5100mm 戶型點(diǎn)評(píng)： S W 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 戶型點(diǎn)評(píng)： S W 下沉式躍層布局，設(shè)計(jì)新穎 帶私家景觀花園，提高觀景效果 下層面積大，可自由分割 主 ,次衛(wèi)相臨 ,節(jié)約施工成本 客廳開間設(shè)計(jì)過小 客衛(wèi)設(shè)計(jì)過小，使用不便 平窗設(shè)計(jì)，布局單調(diào) 樓下房間光線較暗，難以利用 廚房異形，難以布局 E2 型 2F5F（兩室兩廳雙衛(wèi)）： 面積： 90 m2 客廳開間、進(jìn)深尺寸： 4200mm 3600mm 主臥開間、進(jìn)深尺寸： 3000mm 3600mm 戶型點(diǎn)評(píng)： S W 客廳帶景觀陽臺(tái)，提高觀景效果 主 ,次衛(wèi)相臨 ,節(jié)約施工成本 客衛(wèi)設(shè)計(jì)過小，使用不便 平窗設(shè)計(jì)，布局單調(diào) 廚房異形，難以布局 過道面積浪費(fèi)太多 E2 型 6+1F躍層（三室三廳三衛(wèi)）： 面積： 141 m2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 E2 型躍層 2 % B 型 1F 40 % B 型 2F5F 160 % B 型躍層 40 % 合計(jì) 316 100% 產(chǎn)品面積比例 表 多層景觀電梯洋房： 戶型 數(shù)量 比例 D1 型 1F 440 % D1 型 2F7F 1248 % D2 型 1F 744 % D2 型 2F5F 1472 % D2 型躍層 564 % D4 型 1F 454 % D4 型 2F5F 1088 % D4 型躍層 436 % E2 型 1F 302 % E2 型 2F5F 720 % E2 型躍層 304 % B 型 1F 8440 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。但 經(jīng)過對(duì)它產(chǎn)品的分析和了解，該 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的確存在很多缺陷， 這也是我們狙擊它的最好方式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 但大多客戶均為周邊項(xiàng)目看房客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 物業(yè)類型：多層，電梯 交房時(shí)間： 2020 年 12 月 項(xiàng)目總評(píng)： 6 棟多層， 2 棟電梯 技術(shù)指標(biāo) 占地面積： 105 畝 建筑面積： 70000 平方米 容積率： 綠地 率： 35％ 棟數(shù)： 8 棟 層數(shù)： 6 層，臨街 多層 （ 6+1） 總戶數(shù)： 288 戶 （一期） 車位： 800 個(gè)（整體） 產(chǎn)品面： 戶型區(qū)間： 80160 平米 裝修：清水 主力戶型： 120130 左右 周邊配套：基本依靠溫江老城區(qū) 結(jié) 構(gòu)：框架 、磚混 小區(qū)配套： 網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所、健身房 價(jià)格 起價(jià)： 2400 左右 均價(jià)： 2700 左右 最高 價(jià)： 3150 元 付款方式：按揭 、一次性 優(yōu)惠方式：一次性優(yōu) 2%、按揭：無 前期排號(hào)，交 2 萬定金，開盤購買直接 出臺(tái) 優(yōu)惠 政策 銷售情況： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 戶型情況：兩房。 在一次選房過程中有變性降價(jià)的操作； 購買人群：主要是溫江本地購房者 錦里光華 基本情況 位置：花都大道和南薰大道交匯處 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。也不排除故意炒作的可能（以高價(jià)報(bào)市，以低價(jià)開盤）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但是水系過多易造成后期管理困難。 道路及住宅建筑布置方式 園區(qū)道路布置方式類似建信奧林匹克花園的設(shè)計(jì)模式； 小區(qū)參照道路系統(tǒng)形成環(huán)行 半 圍合式布局，同時(shí)利用地塊邊緣設(shè)計(jì)圍 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 同時(shí)小區(qū)承諾自建幼兒園，確保業(yè)主子女入學(xué)便利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 森宇 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二） 二 期住宅部分 （電梯） 銷售價(jià)格： 項(xiàng)目住宅 發(fā)售 時(shí) ， 二 期銷售均價(jià)為 25002600 元 /平方 米 。 （二）開發(fā)方式 項(xiàng)目總體開發(fā)以統(tǒng)一規(guī)劃、分期開發(fā)的方式進(jìn)行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 問題： 1） 因水系量過大，其建造、使用及維護(hù)成本相對(duì)較高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 使每套戶型的主要功能房都面向中心花園及溫江新城區(qū)域 景觀，令每套住宅的景觀價(jià)值得到有效提升。 ? 停車位布置 項(xiàng)目停車方式采用集中式停車樓結(jié)合局部小區(qū)路邊停車。 二、項(xiàng)目總體規(guī)劃情況分析 （一）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)概況 容積率 建筑密度 ≤ 30% 綠化率 45% 樓間距 60100m 左右 樓層 11+1（電梯） 6+1（多層） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目位于光華大道溫江段北側(cè)距溫江老城 5 公里處，交通主要依托光華大道，該道通往成都與溫江。 無論是從政府扶持的角度、城市軟硬件配套的水準(zhǔn)、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 與 成都市 區(qū)內(nèi)房價(jià)縱比似乎不高，但橫向參考類似城南 副中心、華陽、雙流、郫縣、都江堰、新都等區(qū)域，溫江房價(jià)借城西優(yōu)越的自然、人文、城市建設(shè)等條件，已經(jīng)沾到了極大的“ 貴 ” 氣。 以時(shí)間為序： 內(nèi)雙楠片區(qū)、浣花片區(qū)、外雙楠片區(qū)、光華片區(qū)、金沙片區(qū)、溫江片區(qū)的依次開發(fā)，奠定了目前整個(gè)大城西的格局。截止 2020 年 12 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 之原溫江樓市炎華置信、建信、華新國際、紅泰房產(chǎn)、金強(qiáng)等中堅(jiān)開發(fā)力量的聯(lián)合打造，將有越來越多的高品優(yōu)價(jià)房源在溫江破土而出，自然也會(huì)吸引到更多的成都市民在溫江購房置業(yè)。展會(huì)期 間，恰逢國慶大假，數(shù)以百萬計(jì)的 成都市 民以及外地、外國游客前往溫江品花游玩，樂不知返。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年，隨著這些土地的陸續(xù)投入實(shí)際開發(fā)階段，將有更多家實(shí)力開發(fā)商進(jìn)駐柳城。由于地處源頭，水質(zhì)少污染，城西歷來就有上風(fēng)上水一說。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。城西普通多層商品住宅的均價(jià)也從 2002 年的 3000 元 /m2 走高到了 2020 年的 4000 元 /m2。據(jù)溫江區(qū)國土局 2020 年土地拍賣信息顯示， 2020 年溫江城區(qū)土地拍賣量接近 5000 余畝。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 光華大道，這條 8 車道、寬 50 米、全長 公里的城西快速出城通道，將溫江與主城區(qū)的距離縮短在了 10 分鐘車程內(nèi)。 生活配套 基于項(xiàng)目地處溫江新開發(fā)區(qū)域，航天路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)距項(xiàng)目地塊約 3 公里，現(xiàn)發(fā)展商承諾業(yè)主日常生活主要依托項(xiàng)目自身設(shè)置的商業(yè)超市、郵政局、銀行儲(chǔ)蓄所、醫(yī)院等配套設(shè)施解決，但目前上述設(shè)施是否建成營運(yùn)，情況不詳。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。路邊綠蔭停車使住戶的停車處距單元入口的距離趨于均質(zhì)、合理。 產(chǎn)品戶型分析 產(chǎn)品戶型比較說明 （ 11+1）電梯 （一梯 四 戶） A1 型 1F（ 四 室 兩 廳 雙 衛(wèi)）： 面積： 126 m2 客廳開間、進(jìn)深尺寸： 4800mm 3900mm 主臥開間、進(jìn)深尺寸： 4500mm 3600mm 戶型點(diǎn)評(píng)： S W 點(diǎn)式高層，采光效果較好 戶型布局合理 保姆房帶生活陽臺(tái) ，更具人性化 面積控制比例適中 缺少玄關(guān)，布局有一定難度 廚房間接采光，光線較暗 客廳單面通風(fēng)，效果很差 臥室與客廳通道過長，面積較浪費(fèi) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 點(diǎn)式高層，局部采光效果較好 玄關(guān)設(shè)計(jì)增強(qiáng)私密性 躍式設(shè)計(jì)，空間層次明顯 屋頂雙景觀露臺(tái)，觀景效果明顯 躍層 180 平米的舒適性居家，客廳過小，雖然可打通臨近臥室，但因進(jìn)深原因，使用不方便，缺乏大氣 樓梯尺寸較窄，裝修使用不方便 主衛(wèi)開間尺寸較小，使用不方便 底層衛(wèi)生間距離客廳較遠(yuǎn)，使用不方便 B1 型 1F（ 兩 室 兩 廳 雙 衛(wèi)）： 面積： 91 m2 客廳開間、進(jìn)深尺寸： 4200mm 3900mm 主臥開間、進(jìn)深尺寸： 3600mm 3900mm 戶型點(diǎn)評(píng)： S W 雙衛(wèi)設(shè)計(jì)體現(xiàn)戶型品質(zhì) 廚房帶生活陽臺(tái)，生活更方便 臥室尺寸合理 全明式設(shè)計(jì)，自然采光 過道過長，浪費(fèi)面積增大 廚房間接采光，光線較暗 主衛(wèi)水點(diǎn)離廚房較遠(yuǎn)，增加能量損耗 B1 型 2F10F（ 兩 室 兩 廳 雙 衛(wèi)）： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 C1 型 1F（ 兩 室 兩 廳 雙 衛(wèi)）： 面積： 92 m2 客廳開間、進(jìn)深尺寸： 4200mm 3900mm 主臥開間、進(jìn)深尺寸： 3900mm 3600mm 戶型點(diǎn)評(píng)： S W 雙衛(wèi)設(shè)計(jì)體現(xiàn)戶型品質(zhì) 廚房帶生活陽臺(tái)，生活更方便 臥室尺寸合理 全明式設(shè)計(jì)，自然采光 過道過長，浪費(fèi)面積增大 廚房間接采光，光線較暗 主衛(wèi)水點(diǎn)離廚房較遠(yuǎn)，增加能量損耗 次臥室窗臺(tái)異形，裝修難設(shè)計(jì)