【正文】 廚房離客廳太近，分區(qū)不合理 客廳開間設(shè)計過小 D4 型 1F 躍層式（ 五室三廳雙衛(wèi)）： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 面積： 110 m2 客廳開間、進深尺寸： 3900mm 3300mm 主臥開間、進深尺寸： 3300mm 3600mm 戶型點評： S W 下沉 躍式設(shè)計，空間層次明顯 臥室?guī)Ь坝^陽臺，設(shè)計美觀 樓下光線太暗，難以利用 客廳 無窗戶， 采光、通風較差 客廳門洞過多 地下 層無 衛(wèi)生間 ， 使用不便 衛(wèi)生間異形，裝修難度加大 D1 型 2F7F（ 一 室 一 廳 單 衛(wèi)）： 面積： 52 m2 客廳開間、進深尺寸： 3900mm 3300mm 主臥開間、進深尺寸： 3300mm 3600mm 戶型點評： S W 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 C 型 2F9F 12528 % C 型 10+1F 2736 % 合計 29844 100% （二）多層 6+1 電梯洋房 多層 B 型 1F（四室 三 廳雙衛(wèi)）： 面積： 211 m2 客廳開間、進深尺寸： 4800mm 4200mm 主臥開間、進深尺寸： 3900mm 6000mm 戶型點評： S W 帶私家景觀花園 ， 觀景效果 較好 主 臥室 尺寸合理，使用舒適 下沉式布局，設(shè)計新穎 客廳過道較長， 浪費面積增大 廚房 緊鄰次臥房門，設(shè)計缺陷 客衛(wèi)距離客廳較遠，利用不方便 客衛(wèi)面積過小，不好利用 地下層采光、通風問題較大 客衛(wèi)無光線，設(shè)計缺陷 多層 B 型 2F5F（四室兩廳雙衛(wèi)）： 面積： 129 m2 客廳開間、進深尺寸： 4800mm 4200mm 主臥開間、進深尺寸： 3900mm 6000mm 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 C 型 2F9F（兩室兩廳雙衛(wèi)）： 面積： 87 m2 客廳開間、進深尺寸： 4300mm 3900mm 主臥開間、進深尺寸： 3900mm 4200mm 戶型點評： S W 廚房帶生活陽臺，生活更方便 臥室尺寸合理 板式高層，采光、通風效果較好 平窗設(shè)計，布局單調(diào) 餐廳使用上有礙客廳 廚房距離客廳太近，影響較大 潔污分區(qū)不明確，設(shè)計缺陷 C 型 10+1F 躍層（四室 三 廳雙衛(wèi)）： 面積： 152 m2 客廳開間、進深尺寸： 4300mm 3900mm 主臥開間、進深尺寸： 3900mm 4200mm 戶型點評： S W 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 板 式高層，采光效果較好 客廳接大花園 ,提高景觀效果 下沉式躍層，設(shè)計創(chuàng)新 客廳尺寸合理，使用舒適 主 ,次衛(wèi)相臨 ,節(jié)約施工成本 缺少玄關(guān)，布局有一定難度 客衛(wèi)距離客廳較遠生活不便 臥室均為平窗，設(shè)計單調(diào) 下沉式房間采光差，難以利用 面積偏大，實用性不夠 過道較多，面積浪費過大 A 型 2F9F（ 三 室兩廳雙衛(wèi)）： 面積： 132 m2 客廳開間、進深尺寸： 5400mm 5100mm 主臥開間、進深尺寸： 4500mm 3600mm 戶型點評： S W 點式高層，采光 、通風 效果較好 客廳尺寸合理，使用舒適 主 ,次衛(wèi)相臨 ,節(jié)約施工成本 廚房設(shè)置外陽臺 ,提高使用功能配置 全部臥室均為平窗，設(shè)計單調(diào) 臥室與客廳 通道過長，面積浪費 客衛(wèi)距客廳較遠，使用不便 主衛(wèi)接水點過遠，浪費資源 A 型 10+1F 躍層（ 四 室 三 廳 三 衛(wèi)）： 面積： 206 m2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 小結(jié)：項目總體規(guī)劃類似建信布局， 在景觀設(shè)計上 以水系作為主流 。 二、項目總體規(guī)劃情況分析 （一）項目經(jīng)濟指標概況 容積率 總建筑面積 120000 m2 建筑密度 ≤ 30% 綠化率 50% 樓間距 25m100m 樓層 11+1（電梯） 6+1（洋房） （二）項目總平布局評述 該項目一面臨森宇音樂花園，一面臨花博會生態(tài)公園。 但是，項目緊鄰花博會主展館 ，溫江新城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)主展館對面將是未來新城區(qū)金融、商業(yè)的主要中心，這樣大大解決了項目的生活配套 ，也為項目奠定了良好的契機。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 但是在進行二期銷售過程中，開發(fā)公司方面出現(xiàn)意外，導(dǎo)致二期住 宅推廣過程 發(fā)生變化。 項目銷售及推廣綜述： 項目銷售是利用政府對光華大道的宣傳，同時借助“奧園”的品牌影響力度，大打“生命、運動、健康”之牌，提出“運動就在家門口” 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 開發(fā)商趁著 2020 年后城郊樓盤開發(fā)的熱潮，借勢于當時各大媒體對城郊生活方式、五加二生活模式、 花博會的成功召開、 溫江光華大道的火爆炒作順勢開發(fā)。 建筑結(jié)構(gòu)形式與品質(zhì)以及裝修標準分析 小區(qū)建筑采用框架式結(jié)構(gòu)，其中住宅部分采用異形框架結(jié)構(gòu)，較好地解決了隱梁隱柱的 問題，使住宅的開間尺度、使用率及美觀程度得到加強，住宅品質(zhì)明顯優(yōu)于其他磚混結(jié)構(gòu)的項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 道路及住宅建筑布置方式 ? 小區(qū)道路以主干道結(jié)合雙八字回形車道為主，只實現(xiàn)局部人車分流，但此設(shè)計方式 節(jié)約用地并能將服務(wù)半徑延展至小區(qū)盡端。 小結(jié)： 特點：本項目地處溫江新城區(qū)，各項配套均未得到完善，但隨政府投資力度的不斷加大，在未來有望得到根本好轉(zhuǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二 、 新城區(qū) 項目類比樓盤調(diào)研 重點項目分類調(diào)研 建信奧林匹克花園 三期 （ 06 年 7 月初開盤） 一、項目位置及項目基礎(chǔ)配套情況。 2020 年，我們將迎來成都樓市的 “ 溫江年 ” ！ 自 2020 年花博會成功舉辦后，溫江區(qū)政府工作重心重新進行了調(diào)整。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。城西的開發(fā)時間略晚于城南，但這也給予了城西更好的規(guī)劃、更大氣的布局。 去年 9 月，花博會把全國的目光聚集在溫江。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 溫江 新城 區(qū) 待售 樓盤 調(diào)研 報告 一、溫江 區(qū)域發(fā)展分析 在上世紀 90 年代，當我們提起成都西門，人們腦海中閃現(xiàn)出的地標更多是西門車站、羊西線、沙灣會展中心；隨著時間的推移、房地產(chǎn)開發(fā)的推進，近幾年我們印象中的成都西門漸漸有了金沙、光華和西三環(huán)；而 2020 年的一系列巨變，對于成都西門，溫江開始成為一個不可缺少的元素！ 2020 年 5 月，連接老西門與溫江的快速通路 “ 光華大道 ” 全線貫通，困擾出入大城西的交通瓶勁就此打破，從光華到溫江的車程縮短到了 12 分鐘以內(nèi)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。光華大道的貫通，不僅僅是對交通通行能力的一次改善，光華大道兩側(cè)上萬平方米的綠化帶也象一條綠色的紐帶強化了綠肺的造氧功能。 成都歷來有南富西貴的說法，與之相適應(yīng)的城南和城西也是成都房地產(chǎn)開發(fā)最熱的二個區(qū)域。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而 2020 年拍出的最貴的一宗地塊，價格已達到 135萬元 /畝，可見開發(fā)商對溫江樓市的看好、熱捧！ 如此大規(guī)模，大面積、高規(guī)格的房地產(chǎn)開發(fā)，必將把溫江，乃至整個城西帶入一個新的優(yōu)居時代。 2020 年，溫江的崛起將光華大道兩端連成一片； 2020 年，溫江的崛起讓我們必須重新審視成都樓市。 （二）項目市政及生活配套設(shè)施 市政配套 ? 遠景展望：因光華大道為城市干道，水、電、氣干管接口需建成市政配套完善，項目接入較為便利。目前小區(qū)只建成幼兒園。 商業(yè)設(shè)施集中布置便于項目實施分區(qū)物業(yè)管理，提升項目品質(zhì)，但因其設(shè)置過于集中，導(dǎo)致服務(wù)半徑過長。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 窗為白色鋁合金 飄 窗、 客廳 推拉 門 。 開發(fā)商抓住現(xiàn)階段廣大國民關(guān)注健康、崇尚體育健身的熱點，依托“奧林匹克花園”的品牌優(yōu)勢，提出了“運動、健康”、“運動就在家門口”等一系列煽情口號大肆為項目造勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 180 平米頂躍部分由于總價過高，并與溫江片區(qū)同面積產(chǎn)品競爭中處于劣勢，銷售受制，故現(xiàn)在仍還 未 銷售 完畢 。同時，以 發(fā)展“健康卡”會員形式進行有效客戶蓄水，在這些“健康卡”會員中進行排號預(yù)訂，從而積累了大量的有效客戶，為后期銷售奠定了堅實的基礎(chǔ)。但是，很多 業(yè)主 出行 還是以私家車 為主。 航天路農(nóng)貿(mào)市場距項目地塊約 3 公里，現(xiàn)發(fā)展商承諾業(yè)主日常生活主要依托 森宇音樂花園 自身設(shè)置商業(yè)超市、郵政局、銀行儲蓄所、醫(yī)院等配套設(shè)施解決，但目前上述設(shè)施 除社區(qū)超市外，其他配套均未完成 。 鎮(zhèn)接壤 又緊鄰花博會 ，可利用原有市政配套解決水、電、氣及排污配套，而且可利用 30 309A 路公交車，在 現(xiàn)有光華大道完建 社區(qū)的配套建設(shè)中占有一定優(yōu)勢。 停車位布置 項目停車位設(shè)計為地下集中停車 及 底層單戶配送 車庫， 結(jié)合局部小區(qū)路邊露天停車為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 但后來排號金又降至兩萬元，現(xiàn)在只收取一萬元。博屋志 基本情況 位置：柳臺大道旁（緊臨 2 中） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 球場、會所 戶型情況：兩房（ 80 平米 2/2/2， 90 平米 2/2/1 ） 25% 三房（ 97 平米 3/2/1， 117 平米 3/2/2 ） 63% （ 129 平米 3/2/2， 140 平米 3/2/2 ） 四房（ 150 平米 4/2/2， ） 12% 價格 起價： 2300 左右 均價： 2600 左右 最高價： 2950 元 付款方式：按揭 、一次性 優(yōu)惠方式：一次性優(yōu) 2%、按揭：無 前期排號，交 2 萬定金，開盤購買直接優(yōu)惠 2 萬（除開前期 2 萬定金） 五、 銷售情況： 銷售階段： 現(xiàn)銷售以達到 90% 銷售氛圍：廣告力度一般，賣場情況中等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)域分析 該項目地處溫江新城區(qū)，緊鄰花博會生態(tài)公園，江安河，居家環(huán)境較舒適，同時依托 7111 廠的配套設(shè)施，離溫江新客運中心站 500 米，交通也較為便利， 從區(qū)域來說該項目自住、投資均可。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售策略：形象展示→排號→開盤 常規(guī)