【正文】 銷售策略：形象展示→排號→開盤 常規(guī)銷售模式。 區(qū)域分析 該項目地處溫江新城區(qū)，緊鄰花博會生態(tài)公園，江安河，居家環(huán)境較舒適，同時依托 7111 廠的配套設施，離溫江新客運中心站 500 米，交通也較為便利， 從區(qū)域來說該項目自住、投資均可。 球場、會所 戶型情況：兩房（ 80 平米 2/2/2， 90 平米 2/2/1 ） 25% 三房（ 97 平米 3/2/1， 117 平米 3/2/2 ） 63% （ 129 平米 3/2/2， 140 平米 3/2/2 ） 四房（ 150 平米 4/2/2， ） 12% 價格 起價： 2300 左右 均價： 2600 左右 最高價： 2950 元 付款方式：按揭 、一次性 優(yōu)惠方式：一次性優(yōu) 2%、按揭：無 前期排號，交 2 萬定金，開盤購買直接優(yōu)惠 2 萬（除開前期 2 萬定金） 五、 銷售情況： 銷售階段： 現(xiàn)銷售以達到 90% 銷售氛圍：廣告力度一般，賣場情況中等。 但后來排號金又降至兩萬元，現(xiàn)在只收取一萬元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 鎮(zhèn)接壤 又緊鄰花博會 ，可利用原有市政配套解決水、電、氣及排污配套，而且可利用 30 309A 路公交車，在 現(xiàn)有光華大道完建 社區(qū)的配套建設中占有一定優(yōu)勢。但是，很多 業(yè)主 出行 還是以私家車 為主。 180 平米頂躍部分由于總價過高，并與溫江片區(qū)同面積產品競爭中處于劣勢，銷售受制，故現(xiàn)在仍還 未 銷售 完畢 。 開發(fā)商抓住現(xiàn)階段廣大國民關注健康、崇尚體育健身的熱點，依托“奧林匹克花園”的品牌優(yōu)勢，提出了“運動、健康”、“運動就在家門口”等一系列煽情口號大肆為項目造勢。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 商業(yè)設施集中布置便于項目實施分區(qū)物業(yè)管理，提升項目品質，但因其設置過于集中，導致服務半徑過長。 （二）項目市政及生活配套設施 市政配套 ? 遠景展望：因光華大道為城市干道，水、電、氣干管接口需建成市政配套完善，項目接入較為便利。而 2020 年拍出的最貴的一宗地塊，價格已達到 135萬元 /畝，可見開發(fā)商對溫江樓市的看好、熱捧！ 如此大規(guī)模，大面積、高規(guī)格的房地產開發(fā)，必將把溫江，乃至整個城西帶入一個新的優(yōu)居時代。 成都歷來有南富西貴的說法，與之相適應的城南和城西也是成都房地產開發(fā)最熱的二個區(qū)域。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 溫江 新城 區(qū) 待售 樓盤 調研 報告 一、溫江 區(qū)域發(fā)展分析 在上世紀 90 年代，當我們提起成都西門，人們腦海中閃現(xiàn)出的地標更多是西門車站、羊西線、沙灣會展中心；隨著時間的推移、房地產開發(fā)的推進，近幾年我們印象中的成都西門漸漸有了金沙、光華和西三環(huán)；而 2020 年的一系列巨變，對于成都西門，溫江開始成為一個不可缺少的元素！ 2020 年 5 月，連接老西門與溫江的快速通路 “ 光華大道 ” 全線貫通，困擾出入大城西的交通瓶勁就此打破，從光華到溫江的車程縮短到了 12 分鐘以內。 去年 9 月，花博會把全國的目光聚集在溫江。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 二 、 新城區(qū) 項目類比樓盤調研 重點項目分類調研 建信奧林匹克花園 三期 （ 06 年 7 月初開盤） 一、項目位置及項目基礎配套情況。 小結： 特點：本項目地處溫江新城區(qū)，各項配套均未得到完善，但隨政府投資力度的不斷加大，在未來有望得到根本好轉。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 建筑結構形式與品質以及裝修標準分析 小區(qū)建筑采用框架式結構，其中住宅部分采用異形框架結構，較好地解決了隱梁隱柱的 問題，使住宅的開間尺度、使用率及美觀程度得到加強，住宅品質明顯優(yōu)于其他磚混結構的項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 但是在進行二期銷售過程中，開發(fā)公司方面出現(xiàn)意外，導致二期住 宅推廣過程 發(fā)生變化。 但是，項目緊鄰花博會主展館 ，溫江新城區(qū)規(guī)劃范圍內主展館對面將是未來新城區(qū)金融、商業(yè)的主要中心，這樣大大解決了項目的生活配套 ，也為項目奠定了良好的契機。 小結：項目總體規(guī)劃類似建信布局， 在景觀設計上 以水系作為主流 。 C 型 2F9F（兩室兩廳雙衛(wèi)）： 面積： 87 m2 客廳開間、進深尺寸： 4300mm 3900mm 主臥開間、進深尺寸： 3900mm 4200mm 戶型點評： S W 廚房帶生活陽臺，生活更方便 臥室尺寸合理 板式高層，采光、通風效果較好 平窗設計，布局單調 餐廳使用上有礙客廳 廚房距離客廳太近，影響較大 潔污分區(qū)不明確，設計缺陷 C 型 10+1F 躍層（四室 三 廳雙衛(wèi)）： 面積： 152 m2 客廳開間、進深尺寸： 4300mm 3900mm 主臥開間、進深尺寸： 3900mm 4200mm 戶型點評： S W 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 面積： 110 m2 客廳開間、進深尺寸： 3900mm 3300mm 主臥開間、進深尺寸： 3300mm 3600mm 戶型點評： S W 下沉 躍式設計，空間層次明顯 臥室?guī)Ь坝^陽臺，設計美觀 樓下光線太暗，難以利用 客廳 無窗戶， 采光、通風較差 客廳門洞過多 地下 層無 衛(wèi)生間 ， 使用不便 衛(wèi)生間異形，裝修難度加大 D1 型 2F7F（ 一 室 一 廳 單 衛(wèi)）： 面積： 52 m2 客廳開間、進深尺寸： 3900mm 3300mm 主臥開間、進深尺寸： 3300mm 3600mm 戶型點評： S W 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 主 ,次衛(wèi)相臨 ,節(jié)約施工成本 廚房帶陽臺，生活更方便 客廳帶景觀陽臺，提高觀景效果 臥室均為平窗，設計單調 客衛(wèi)無窗戶，采光、通氣較差 客廳至臥室通道較長，浪費面積 D4 型 6+1F躍層式（ 六室三廳三衛(wèi)）： 面 積： 218m2 客廳開間、進深尺寸： 4500mm 4300mm 主臥開間、進深尺寸： 3900mm 5800mm 戶型點評： S W 條式多層，采光、通風效果較好 躍式設計，空間層次明顯 屋頂雙景觀露臺，觀景效果明顯 廚房帶陽臺，更具人性化 臥室均為平窗，設計單調 客衛(wèi)無窗戶，采光、通氣較差 客廳至臥室通道較長，浪費面積 同類型客廳面積偏小 廚房異形，增加設計難度 E2 型 1F 躍層（三室三廳雙衛(wèi)）： 面積： 151 m2 客廳開間、進深尺寸： 4200mm 3600mm 主臥開間、進深尺寸： 3000mm 3600mm 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 B 型 2F5F 20640 % B 型躍層 8040 % 合計 44892 100% 環(huán)境綠化分析 該項目綠化設計較為 突出 ， 以一條水系， 6 個 主題 內湖 設計，以 主題花園、鐘樓、廊橋、湖心島嶼沿水系有序分布 ，同時 結合森宇音樂花園 園區(qū)公建配套健身房、籃球場、網球場及恒溫泳池等體育設施提升項目品質； 建筑及外立面風格分析 建筑風格為 歐式小鎮(zhèn)坡 頂多層建筑，采用外接構架及屋頂構架的設計豐富立面造型； 外立面材料采用 深 色外墻面磚，以色帶分段，構架顏色多為亮色，豐富色彩組合。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 銷售策略：形象展示→排號。 競爭分析： 該項目是目前距離我們最近的樓盤，雖然大家在眾多方面都存在很大差距，但該項目是以一個全新的面貌呈現(xiàn)在消費者面前，而與之應對的是 一期 已經進入銷售 末 期 ，而二期住宅待發(fā)售 的房源， 從價格上他們占有很大的優(yōu)勢，特別針對 我們樓盤標準層的戶型； 塞納河畔 基本情況 位置： 溫江新城區(qū)光華大道旁 開盤時間： 2020 年 11 月 底 工程進度： 全面竣工 開發(fā)商： 大華房產 建筑設計：廣德設計院 物業(yè)管理： 香港戴德量行 （ 8 角每月每平方米） 媒體推廣： 路牌、電視、報紙 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 開盤時間： 2020 年 12 月底 工程進度：平場，準備做基礎 開發(fā)商：成都達亨實業(yè) 物業(yè)管理：成都交大智能物業(yè)（ 8 角每月每平方米） 媒體推廣：雅儀廣告 物業(yè)類型：多層 交房時間： 2020 年 9 月 項目總評： 11 棟多層， 6 躍 7 建筑設計：成都市建筑設計研究院 營銷：雅斕機構（億家天下） 環(huán)境設計：井上商環(huán)境設計工程有限公司 技術指標 占地面積： 60 畝 建筑面積： 69000 平方米 容積率： 綠化率： 31％ 棟數(shù)： 11 棟 層數(shù)： 6+1 總戶數(shù)： 526 戶 車位： 1： （地下、地面） 產品面： 戶型區(qū)間： 80160 平米 裝修：清水 主力戶型： 130 左右 周邊配套：農貿市場、超市、銀行 結 構：框架 功能配套：無 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 海峽新城 3 期 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 合布局，增大項目出房率。 生活配套 基于 項目 地處 森宇音樂花園旁， 溫江新開發(fā)區(qū)域， 緊鄰 800 畝花博園 。 具體的銷售策略：在正式開盤前 10 個月時間內，利用期間的各次房屋交易會進行活動推廣，并輔以大量的媒體廣告推廣，迅速確立了項目的知名度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 外立面為三段式深暖色調外墻裝飾，底段為 深色瓷磚 ，中段為 淺色 瓷磚， 窗臺 為涂料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3）同時，由于采取了這種局部圍 合布局，并輔以戶型 專項設計， 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 教育配套 項目地塊緊鄰成都七中分校，同時小區(qū)承諾自建幼兒園、小學、中學，確保業(yè)主子女入學便利。 土地的放量， 還是知名開發(fā)企業(yè)的全面涌入， 2020 的溫江都將成為整個城西，甚至整個成都的關注焦點。 再觀當前的溫江，雖然其房屋均價剛接近 3000 元 /m2， 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 仔細端詳整個大成都的航拍圖，整個成都西面植被茂盛蔥郁，其猶如一葉綠肺，源源不斷的將新鮮的空氣從西輸入到整個城區(qū)，源源不斷的將健康呼吸帶到每個人的身旁。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。從上世紀 90 年代末期置信房產入主雙楠片