【正文】 銷售策略：形象展示→排號(hào)→開(kāi)盤 常規(guī)銷售模式。 區(qū)域分析 該項(xiàng)目地處溫江新城區(qū)，緊鄰花博會(huì)生態(tài)公園，江安河，居家環(huán)境較舒適，同時(shí)依托 7111 廠的配套設(shè)施，離溫江新客運(yùn)中心站 500 米，交通也較為便利， 從區(qū)域來(lái)說(shuō)該項(xiàng)目自住、投資均可。 球場(chǎng)、會(huì)所 戶型情況：兩房（ 80 平米 2/2/2， 90 平米 2/2/1 ） 25% 三房（ 97 平米 3/2/1， 117 平米 3/2/2 ） 63% （ 129 平米 3/2/2， 140 平米 3/2/2 ） 四房（ 150 平米 4/2/2， ） 12% 價(jià)格 起價(jià)： 2300 左右 均價(jià)： 2600 左右 最高價(jià)： 2950 元 付款方式：按揭 、一次性 優(yōu)惠方式：一次性優(yōu) 2%、按揭：無(wú) 前期排號(hào)，交 2 萬(wàn)定金，開(kāi)盤購(gòu)買直接優(yōu)惠 2 萬(wàn)（除開(kāi)前期 2 萬(wàn)定金） 五、 銷售情況： 銷售階段： 現(xiàn)銷售以達(dá)到 90% 銷售氛圍：廣告力度一般，賣場(chǎng)情況中等。 但后來(lái)排號(hào)金又降至兩萬(wàn)元，現(xiàn)在只收取一萬(wàn)元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 鎮(zhèn)接壤 又緊鄰花博會(huì) ，可利用原有市政配套解決水、電、氣及排污配套，而且可利用 30 309A 路公交車，在 現(xiàn)有光華大道完建 社區(qū)的配套建設(shè)中占有一定優(yōu)勢(shì)。但是，很多 業(yè)主 出行 還是以私家車 為主。 180 平米頂躍部分由于總價(jià)過(guò)高，并與溫江片區(qū)同面積產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，銷售受制，故現(xiàn)在仍還 未 銷售 完畢 。 開(kāi)發(fā)商抓住現(xiàn)階段廣大國(guó)民關(guān)注健康、崇尚體育健身的熱點(diǎn)，依托“奧林匹克花園”的品牌優(yōu)勢(shì)，提出了“運(yùn)動(dòng)、健康”、“運(yùn)動(dòng)就在家門口”等一系列煽情口號(hào)大肆為項(xiàng)目造勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商業(yè)設(shè)施集中布置便于項(xiàng)目實(shí)施分區(qū)物業(yè)管理，提升項(xiàng)目品質(zhì)，但因其設(shè)置過(guò)于集中，導(dǎo)致服務(wù)半徑過(guò)長(zhǎng)。 （二）項(xiàng)目市政及生活配套設(shè)施 市政配套 ? 遠(yuǎn)景展望：因光華大道為城市干道，水、電、氣干管接口需建成市政配套完善，項(xiàng)目接入較為便利。而 2020 年拍出的最貴的一宗地塊，價(jià)格已達(dá)到 135萬(wàn)元 /畝，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)溫江樓市的看好、熱捧！ 如此大規(guī)模，大面積、高規(guī)格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，必將把溫江，乃至整個(gè)城西帶入一個(gè)新的優(yōu)居時(shí)代。 成都?xì)v來(lái)有南富西貴的說(shuō)法，與之相適應(yīng)的城南和城西也是成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最熱的二個(gè)區(qū)域。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 溫江 新城 區(qū) 待售 樓盤 調(diào)研 報(bào)告 一、溫江 區(qū)域發(fā)展分析 在上世紀(jì) 90 年代，當(dāng)我們提起成都西門，人們腦海中閃現(xiàn)出的地標(biāo)更多是西門車站、羊西線、沙灣會(huì)展中心；隨著時(shí)間的推移、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的推進(jìn)，近幾年我們印象中的成都西門漸漸有了金沙、光華和西三環(huán)；而 2020 年的一系列巨變，對(duì)于成都西門，溫江開(kāi)始成為一個(gè)不可缺少的元素！ 2020 年 5 月，連接老西門與溫江的快速通路 “ 光華大道 ” 全線貫通，困擾出入大城西的交通瓶勁就此打破，從光華到溫江的車程縮短到了 12 分鐘以內(nèi)。 去年 9 月，花博會(huì)把全國(guó)的目光聚集在溫江。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二 、 新城區(qū) 項(xiàng)目類比樓盤調(diào)研 重點(diǎn)項(xiàng)目分類調(diào)研 建信奧林匹克花園 三期 （ 06 年 7 月初開(kāi)盤） 一、項(xiàng)目位置及項(xiàng)目基礎(chǔ)配套情況。 小結(jié)： 特點(diǎn)：本項(xiàng)目地處溫江新城區(qū)，各項(xiàng)配套均未得到完善，但隨政府投資力度的不斷加大，在未來(lái)有望得到根本好轉(zhuǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 建筑結(jié)構(gòu)形式與品質(zhì)以及裝修標(biāo)準(zhǔn)分析 小區(qū)建筑采用框架式結(jié)構(gòu)，其中住宅部分采用異形框架結(jié)構(gòu)，較好地解決了隱梁隱柱的 問(wèn)題，使住宅的開(kāi)間尺度、使用率及美觀程度得到加強(qiáng)，住宅品質(zhì)明顯優(yōu)于其他磚混結(jié)構(gòu)的項(xiàng)目。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 但是在進(jìn)行二期銷售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)公司方面出現(xiàn)意外，導(dǎo)致二期住 宅推廣過(guò)程 發(fā)生變化。 但是，項(xiàng)目緊鄰花博會(huì)主展館 ，溫江新城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)主展館對(duì)面將是未來(lái)新城區(qū)金融、商業(yè)的主要中心，這樣大大解決了項(xiàng)目的生活配套 ，也為項(xiàng)目奠定了良好的契機(jī)。 小結(jié)：項(xiàng)目總體規(guī)劃類似建信布局， 在景觀設(shè)計(jì)上 以水系作為主流 。 C 型 2F9F（兩室兩廳雙衛(wèi)）： 面積： 87 m2 客廳開(kāi)間、進(jìn)深尺寸： 4300mm 3900mm 主臥開(kāi)間、進(jìn)深尺寸： 3900mm 4200mm 戶型點(diǎn)評(píng)： S W 廚房帶生活陽(yáng)臺(tái)，生活更方便 臥室尺寸合理 板式高層，采光、通風(fēng)效果較好 平窗設(shè)計(jì)，布局單調(diào) 餐廳使用上有礙客廳 廚房距離客廳太近，影響較大 潔污分區(qū)不明確，設(shè)計(jì)缺陷 C 型 10+1F 躍層（四室 三 廳雙衛(wèi)）： 面積： 152 m2 客廳開(kāi)間、進(jìn)深尺寸： 4300mm 3900mm 主臥開(kāi)間、進(jìn)深尺寸： 3900mm 4200mm 戶型點(diǎn)評(píng)： S W 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 面積： 110 m2 客廳開(kāi)間、進(jìn)深尺寸： 3900mm 3300mm 主臥開(kāi)間、進(jìn)深尺寸： 3300mm 3600mm 戶型點(diǎn)評(píng)： S W 下沉 躍式設(shè)計(jì)，空間層次明顯 臥室?guī)Ь坝^陽(yáng)臺(tái)，設(shè)計(jì)美觀 樓下光線太暗，難以利用 客廳 無(wú)窗戶， 采光、通風(fēng)較差 客廳門洞過(guò)多 地下 層無(wú) 衛(wèi)生間 ， 使用不便 衛(wèi)生間異形，裝修難度加大 D1 型 2F7F（ 一 室 一 廳 單 衛(wèi)）： 面積： 52 m2 客廳開(kāi)間、進(jìn)深尺寸： 3900mm 3300mm 主臥開(kāi)間、進(jìn)深尺寸： 3300mm 3600mm 戶型點(diǎn)評(píng)： S W 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 主 ,次衛(wèi)相臨 ,節(jié)約施工成本 廚房帶陽(yáng)臺(tái)，生活更方便 客廳帶景觀陽(yáng)臺(tái)，提高觀景效果 臥室均為平窗，設(shè)計(jì)單調(diào) 客衛(wèi)無(wú)窗戶，采光、通氣較差 客廳至臥室通道較長(zhǎng)，浪費(fèi)面積 D4 型 6+1F躍層式（ 六室三廳三衛(wèi)）： 面 積： 218m2 客廳開(kāi)間、進(jìn)深尺寸： 4500mm 4300mm 主臥開(kāi)間、進(jìn)深尺寸： 3900mm 5800mm 戶型點(diǎn)評(píng)： S W 條式多層，采光、通風(fēng)效果較好 躍式設(shè)計(jì)，空間層次明顯 屋頂雙景觀露臺(tái)，觀景效果明顯 廚房帶陽(yáng)臺(tái)，更具人性化 臥室均為平窗，設(shè)計(jì)單調(diào) 客衛(wèi)無(wú)窗戶，采光、通氣較差 客廳至臥室通道較長(zhǎng)，浪費(fèi)面積 同類型客廳面積偏小 廚房異形，增加設(shè)計(jì)難度 E2 型 1F 躍層（三室三廳雙衛(wèi)）： 面積： 151 m2 客廳開(kāi)間、進(jìn)深尺寸： 4200mm 3600mm 主臥開(kāi)間、進(jìn)深尺寸： 3000mm 3600mm 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 B 型 2F5F 20640 % B 型躍層 8040 % 合計(jì) 44892 100% 環(huán)境綠化分析 該項(xiàng)目綠化設(shè)計(jì)較為 突出 ， 以一條水系， 6 個(gè) 主題 內(nèi)湖 設(shè)計(jì)，以 主題花園、鐘樓、廊橋、湖心島嶼沿水系有序分布 ，同時(shí) 結(jié)合森宇音樂(lè)花園 園區(qū)公建配套健身房、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)及恒溫泳池等體育設(shè)施提升項(xiàng)目品質(zhì)； 建筑及外立面風(fēng)格分析 建筑風(fēng)格為 歐式小鎮(zhèn)坡 頂多層建筑，采用外接構(gòu)架及屋頂構(gòu)架的設(shè)計(jì)豐富立面造型； 外立面材料采用 深 色外墻面磚，以色帶分段，構(gòu)架顏色多為亮色，豐富色彩組合。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 銷售策略：形象展示→排號(hào)。 競(jìng)爭(zhēng)分析： 該項(xiàng)目是目前距離我們最近的樓盤，雖然大家在眾多方面都存在很大差距，但該項(xiàng)目是以一個(gè)全新的面貌呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前，而與之應(yīng)對(duì)的是 一期 已經(jīng)進(jìn)入銷售 末 期 ，而二期住宅待發(fā)售 的房源， 從價(jià)格上他們占有很大的優(yōu)勢(shì)，特別針對(duì) 我們樓盤標(biāo)準(zhǔn)層的戶型； 塞納河畔 基本情況 位置： 溫江新城區(qū)光華大道旁 開(kāi)盤時(shí)間： 2020 年 11 月 底 工程進(jìn)度： 全面竣工 開(kāi)發(fā)商： 大華房產(chǎn) 建筑設(shè)計(jì)：廣德設(shè)計(jì)院 物業(yè)管理： 香港戴德量行 （ 8 角每月每平方米） 媒體推廣： 路牌、電視、報(bào)紙 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 開(kāi)盤時(shí)間： 2020 年 12 月底 工程進(jìn)度：平場(chǎng)，準(zhǔn)備做基礎(chǔ) 開(kāi)發(fā)商：成都達(dá)亨實(shí)業(yè) 物業(yè)管理：成都交大智能物業(yè)（ 8 角每月每平方米） 媒體推廣：雅儀廣告 物業(yè)類型：多層 交房時(shí)間： 2020 年 9 月 項(xiàng)目總評(píng)： 11 棟多層， 6 躍 7 建筑設(shè)計(jì)：成都市建筑設(shè)計(jì)研究院 營(yíng)銷：雅斕機(jī)構(gòu)（億家天下） 環(huán)境設(shè)計(jì)：井上商環(huán)境設(shè)計(jì)工程有限公司 技術(shù)指標(biāo) 占地面積： 60 畝 建筑面積： 69000 平方米 容積率： 綠化率： 31％ 棟數(shù)： 11 棟 層數(shù)： 6+1 總戶數(shù)： 526 戶 車位： 1： （地下、地面） 產(chǎn)品面： 戶型區(qū)間： 80160 平米 裝修：清水 主力戶型： 130 左右 周邊配套：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、銀行 結(jié) 構(gòu)：框架 功能配套：無(wú) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 海峽新城 3 期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 合布局，增大項(xiàng)目出房率。 生活配套 基于 項(xiàng)目 地處 森宇音樂(lè)花園旁， 溫江新開(kāi)發(fā)區(qū)域， 緊鄰 800 畝花博園 。 具體的銷售策略：在正式開(kāi)盤前 10 個(gè)月時(shí)間內(nèi)，利用期間的各次房屋交易會(huì)進(jìn)行活動(dòng)推廣，并輔以大量的媒體廣告推廣，迅速確立了項(xiàng)目的知名度。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 外立面為三段式深暖色調(diào)外墻裝飾，底段為 深色瓷磚 ，中段為 淺色 瓷磚， 窗臺(tái) 為涂料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3）同時(shí)，由于采取了這種局部圍 合布局，并輔以戶型 專項(xiàng)設(shè)計(jì)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 教育配套 項(xiàng)目地塊緊鄰成都七中分校，同時(shí)小區(qū)承諾自建幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，確保業(yè)主子女入學(xué)便利。 土地的放量， 還是知名開(kāi)發(fā)企業(yè)的全面涌入， 2020 的溫江都將成為整個(gè)城西，甚至整個(gè)成都的關(guān)注焦點(diǎn)。 再觀當(dāng)前的溫江，雖然其房屋均價(jià)剛接近 3000 元 /m2， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 仔細(xì)端詳整個(gè)大成都的航拍圖，整個(gè)成都西面植被茂盛蔥郁，其猶如一葉綠肺，源源不斷的將新鮮的空氣從西輸入到整個(gè)城區(qū)，源源不斷的將健康呼吸帶到每個(gè)人的身旁。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。從上世紀(jì) 90 年代末期置信房產(chǎn)入主雙楠片