【文章內容簡介】 業(yè)房： 2500 元 /平方米 營業(yè)房銷售狀況 臨光華大道部分已經售完，內街部分及二、三樓只實現局部 銷售。 （二） 二 期住宅部分 （電梯） 銷售價格： 項目住宅 發(fā)售 時 ， 二 期銷售均價為 25002600 元 /平方 米 。在開盤初期起價 起價 為 2200 元 /平方米。 現階段價格提升至 2800/平方米。 銷售情況： 120 平米 —— 130 平米及以下戶型銷售十分迅速，受到客戶喜愛。 150 平米上下的雖較之上一部分戶型銷售緩慢， 目前 仍未 售罄。 180 平米頂躍部分由于總價過高，并與溫江片區(qū)同面積產品競爭中處于劣勢，銷售受制，故現在仍還 未 銷售 完畢 。 項目銷售及推廣綜述： 項目銷售是利用政府對光華大道的宣傳，同時借助“奧園”的品牌影響力度，大打“生命、運動、健康”之牌，提出“運動就在家門口” 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 的口號來吸引消費者。 在項目 銷售前投資打造完成大量的體育設施、公建設施及與之相配套的運動主題環(huán)境景觀，從而彰現開發(fā)商的實力，既突出了運動主題，又確立了大盤形象。 具體的銷售策略：在正式開盤前 10 個月時間內，利用期間的各次房屋交易會進行活動推廣，并輔以大量的媒體廣告推廣，迅速確立了項目的知名度。同時，以 發(fā)展“健康卡”會員形式進行有效客戶蓄水，在這些“健康卡”會員中進行排號預訂，從而積累了大量的有效客戶，為后期銷售奠定了堅實的基礎。 但是在進行二期銷售過程中，開發(fā)公司方面出現意外，導致二期住 宅推廣過程 發(fā)生變化。營銷模式以直銷、派單為主 ，效果并不見好。 森宇美茵河谷 （ 06 年 7 月初開盤） 項目位置及項目基礎配套情況。 （一）項目位置及道路交通情況。 本項目位于 森宇音樂花園旁， 光華大道溫江段北側、老成溫路溫江段南側距溫江老城 4公里處，緊鄰 花博會 800畝生態(tài)公園及江安河 ，交通主要依托光華大道、老成溫公路通往成都與溫江，永泉鎮(zhèn)現有309 路公交車通過，現 309A 路公交車經光華大道至溫江城區(qū) 。 光華大道的通車大大縮短了溫江與成都的距離， 路程車程也僅 15 分鐘。但是，很多 業(yè)主 出行 還是以私家車 為主。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）項目市政及生活配套設施 市政配套 ? 遠 景展望：因光華大道為城市干道，水、電、氣干管接口已建成，市政配套完善，項目接入較為便利。 ? 現狀分析：鑒于目前光華大道 全線通車，花博會的成功召開及 800畝生態(tài)公園的呈現大大提升該樓盤的地段優(yōu)勢， 隨之相應的市政配套也將逐步完善。 生活配套 基于 項目 地處 森宇音樂花園旁， 溫江新開發(fā)區(qū)域， 緊鄰 800 畝花博園 。 航天路農貿市場距項目地塊約 3 公里，現發(fā)展商承諾業(yè)主日常生活主要依托 森宇音樂花園 自身設置商業(yè)超市、郵政局、銀行儲蓄所、醫(yī)院等配套設施解決，但目前上述設施 除社區(qū)超市外，其他配套均未完成 。 但是，項目緊鄰花博會主展館 ，溫江新城區(qū)規(guī)劃范圍內主展館對面將是未來新城區(qū)金融、商業(yè)的主要中心，這樣大大解決了項目的生活配套 ，也為項目奠定了良好的契機。 教育配套 項目地塊緊鄰成都七中分校，溫江老城區(qū)有省重點中學溫江中學，西南財大、交通學院等等知名學府。 同時小區(qū)承諾自建幼兒園，確保業(yè)主子女入學便利。 小結： 項目依托森宇音樂花園的環(huán)境及 小區(qū) 內 配套，加之 地處光華大道與老成溫路之間，交通 及環(huán)境 優(yōu)勢明顯，同時由于項目與永泉 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 鎮(zhèn)接壤 又緊鄰花博會 ，可利用原有市政配套解決水、電、氣及排污配套，而且可利用 30 309A 路公交車，在 現有光華大道完建 社區(qū)的配套建設中占有一定優(yōu)勢。 二、項目總體規(guī)劃情況分析 （一）項目經濟指標概況 容積率 總建筑面積 120000 m2 建筑密度 ≤ 30% 綠化率 50% 樓間距 25m100m 樓層 11+1（電梯） 6+1（洋房） （二）項目總平布局評述 該項目一面臨森宇音樂花園，一面臨花博會生態(tài)公園。整體規(guī)劃以圍合行列式為主線，其中 2 棟小高層電梯住宅、 4 幢 6 躍 7 多層電梯住宅建筑，分 6 排呈南北向布置，另有 三排東西向 建筑形成園區(qū)半圍合形態(tài)，在保證樓間距 30 米以上的同時兼顧了戶型的景觀綠化，而且半 圍合布置為小區(qū)預留出項目的主景觀帶，為項目 下 期開發(fā)提供了較為有利的條件。 道路及住宅建筑布置方式 園區(qū)道路布置方式類似建信奧林匹克花園的設計模式； 小區(qū)參照道路系統(tǒng)形成環(huán)行 半 圍合式布局，同時利用地塊邊緣設計圍 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 合布局，增大項目出房率。 停車位布置 項目停車位設計為地下集中停車 及 底層單戶配送 車庫， 結合局部小區(qū)路邊露天停車為主。 小結：項目總體規(guī)劃類似建信布局， 在景觀設計上 以水系作為主流 。項目中心延續(xù)一條水系、 6 個內湖將整個園區(qū)融會貫通，沿河規(guī)劃 6個造型各異的內湖 ，建筑依水而建，確保每戶都能夠享受絕好的 水景。但是水系過多易造成后期管理困難。 （三）產品定位分析 產品形式 本 項目住宅 分 為 2 種產品形態(tài)，一種是全框架（ 11+1 高層電梯公寓）另一種則是全框架（ 6+1 電梯洋房） 。 產品戶型分析 （一）高層電梯戶型 （一梯兩戶） ： A 型 1F 躍層式 （ 五 室兩廳雙衛(wèi)）： 面積： 214 m2 客廳開間、進深尺寸： 5400mm 5100mm 主臥開間、進深尺寸： 4000mm 5100mm 戶型點評： S W 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 板 式高層，采光效果較好 客廳接大花園 ,提高景觀效果 下沉式躍層，設計創(chuàng)新 客廳尺寸合理，使用舒適 主 ,次衛(wèi)相臨 ,節(jié)約施工成本 缺少玄關，布局有一定難度 客衛(wèi)距離客廳較遠生活不便 臥室均為平窗，設計單調 下沉式房間采光差，難以利用 面積偏大，實用性不夠 過道較多，面積浪費過大 A 型 2F9F（ 三 室兩廳雙衛(wèi)）： 面積： 132 m2 客廳開間、進深尺寸： 5400mm 5100mm 主臥開間、進深尺寸： 4500mm 3600mm 戶型點評： S W 點式高層，采光 、通風 效果較好 客廳尺寸合理，使用舒適 主 ,次衛(wèi)相臨 ,節(jié)約施工成本 廚房設置外陽臺 ,提高使用功能配置 全部臥室均為平窗，設計單調 臥室與客廳 通道過長，面積浪費 客衛(wèi)距客廳較遠，使用不便 主衛(wèi)接水點過遠，浪費資源 A 型 10+1F 躍層（ 四 室 三 廳 三 衛(wèi)）： 面積： 206 m2 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 客廳開間、進深尺寸： 5400mm 5100mm 主臥開間、進深尺寸： 4000mm 5100mm 戶型點評： S W 板 式高層，采光 、通風 效果較好 功能房間設置合理 躍式設計，空間層次明顯 屋頂雙景觀露臺，觀景效果明顯 樓梯尺寸較窄，裝修使用不方便 底 層衛(wèi)生間距離客廳較遠，使用不便 底層臥室與客廳通道過長，面積浪費 衛(wèi)生間接水點過遠，浪費資源過大 C 型 1F 躍層 （ 四 室兩廳 單 衛(wèi)）： 面積： 154 m2 客廳開間、進深尺寸： 4300mm 3900mm 主臥開間、進深尺寸： 3900mm 4200mm 戶型點評： S W 下沉式布局，設計新穎 廚房帶生活陽臺，生活更方便 主 臥室尺寸合理 ，使用舒適 上層 全明式設計，自然采光 單衛(wèi)設計，使用不便 平窗設計，布局單調 樓下房間光線較暗，難以利用 廚房離客廳太近，分區(qū)不合理 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 C 型 2F9F（兩室兩廳雙衛(wèi)）： 面積： 87 m2 客廳開間、進深尺寸： 4300mm 3900mm 主臥開間、進深尺寸： 3900mm 4200mm 戶型點評： S W 廚房帶生活陽臺，生活更方便 臥室尺寸合理 板式高層，采光、通風效果較好 平窗設計，布局單調 餐廳使用上有礙客廳 廚房距離客廳太近，影響較大 潔污分區(qū)不明確，設計缺陷 C 型 10+1F 躍層（四室 三 廳雙衛(wèi)）： 面積： 152 m2 客廳開間、進深尺寸： 4300mm 3900mm 主臥開間、進深尺寸： 3900mm 4200mm 戶型點評： S W 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 板 式高層，采光 、通風 效果較好 躍式設計，空間層次明顯 屋頂雙景觀露臺，觀景效果明顯 平窗設計，布局單調 餐廳使用上有礙客廳 廚 房距離客廳太近，影響較大 潔污分區(qū)不明確，設計缺陷 產品戶型比例表 戶型 數量 比例 A 型 1F 8 % A 型 2F9F 64 % A 型 10+1F 8 % C 型 1F 18 % C 型 2F9F 144 % C 型 10+1F 18 % 合計 260 100% 產品面積比例表 戶型 面積 比例 A 型 1F 1712 % A 型 2F9F 8448 % A 型 10+1F 1648 % C 型 1F 2772 % 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 C 型 2F9F 12528 % C 型 10+1F 2736 % 合計 29844 100% （二）多層 6+1 電梯洋房 多層 B 型 1F（四室 三 廳雙衛(wèi)）： 面積： 211 m2 客廳開間、進深尺寸： 4800mm 4200mm 主臥開間、進深尺寸： 3900mm 6000mm 戶型點評： S W 帶私家景觀花園 ， 觀景效果 較好 主 臥室 尺寸合理，使用舒適 下沉式布局，設計新穎 客廳過道較長， 浪費面積增大 廚房 緊鄰次臥房門，設計缺陷 客衛(wèi)距離客廳較遠，利用不方便 客衛(wèi)面積過小，不好利用 地下層采