【文章內容簡介】 8 REPORT 五、消費市場 今年上半年，天津居民家庭消費性支出全面增長。 天津 市城調隊對 1500 戶城市居民家庭的 抽樣調查資料顯示：今年上半年天津城市居民家庭人均消費性支出為 4133 元，比上年同期增長 %，這其中主要表現在 教育花費、住房 、 裝修、食品 、 保健消費 等方面。 413336193300 3400 3500 3600 3700 3800 3900 4000 4100 42002020年2020年人均消費支出（元）人均消費支出( 元） －教育文化娛樂服務支出增長 % 上半年本市居民家庭人均用于教育文化娛樂服務支出 482 元，同比增長 %，其中，文化娛樂服務支出同比增長 %，教育支出同比增長 %。居民家庭用于參觀游覽、團體旅游、成人教育、家教和參加培訓班支出同比分別增長了 倍、 倍、 %、 %和 %。 －家庭人均購房支出增長 % 上半年本市居民家庭人均用于居住方面的支出 510 元，同比增長 %，其中，住房裝潢支出同比 9 REPORT 增長 %，維修用建筑材料支出同比增長 %。另外，居民家庭人均用于購房支出 1198 元，同比增長 %。上半年居民家庭用于交通和通訊方面的支出人均 371 元，同比增長 %。 －家庭在外用餐支出增長 % 上半年居民家庭人均用于食品方面支出 1642 元，同比增長 %，其中，居民家庭在外用餐支出同比增長 。 此 外，天津老百姓也越來越注重飲食健康，上半年居民家庭人均醫(yī)療保健支出 370 元，同比增長%。其中，保健器具支出同比增長 55%，滋補保健品支出同比增長 % 由次可見天津市民對于教育文化相當的重視，除去食、住以外 ,文化教育占據了相當的比例，這也為本案的定位有著一定的參考作用。 人均消費比例（元）48211981642370441教育文化娛樂服務購房支出食品支出醫(yī)療保健其他 10 REPORT 六、軌道交通規(guī)劃 天津 市政府近期批復的《天津城市快速軌道交通近期建設規(guī)劃》，天津市的軌道交通線網將有 9 條線組成，總長度 234 公里 ， 預計總投資 560 億元。根據規(guī)劃 ： 2020 年底建成 1 號線 2020 年建成 9 號線 2020 年底完成 2 號線和 3 號線 2020 年完成 5 號線和 6 號線 2020 年， 天津地鐵 2 號線、 3 號線將力爭開工建設，這兩條線與 1 號線構成天津市軌道交通的基本骨架。三條線之間可以換乘，在天津市的核心區(qū)構成一個 “金三角 ”。根據規(guī)劃， 1 號線在 2020 年底運營，2 號線與 3 號線在 2020 年底運營，為 2020 年奧運會提供暢通的城市交通。這三條線相互之間可以換乘，換乘站分別為西南角站 ( 1 號線與 2 號線交點 )、天津站 ( 2 號線與 3 號線交點 )、營口道站 ( 1 號線與 3號線交點 )。 地鐵 3 號線南起西青區(qū)華苑產業(yè)園區(qū)，北至北辰區(qū)小淀，為天 津市快速軌道交通線網中西南至東北方向的骨干線，沿線經過西青、南開、河西、和平、河東、河北、北辰七個行政區(qū)。線路自西青區(qū)的華苑產業(yè)園區(qū)引出，過外環(huán)線進入市區(qū)，沿迎水道，穿越水上公園，沿水上北路、平泉道、氣象臺路、營 11 REPORT 口道、赤峰道，經天津站及天津站后廣場附近的居住小區(qū)，沿金鐘路、昆緯路、三馬路，下穿天津北站及北寧公園，沿張興莊大街，穿過北環(huán)鐵路，沿宜興埠鎮(zhèn)規(guī)劃道路，過外環(huán)線后沿津圍公路路中前行，沿豐產河至銀河度假區(qū)，進入小淀停車場。 規(guī)劃中的 2 號線將連接起飛機場與天津站，加強了外圍與核心區(qū)溝通，改善城市西部居住區(qū) 與核心區(qū)的聯系。 3 號線溝通核心區(qū)與宜興埠、小淀組團、文化區(qū)與核心區(qū)、中心區(qū)與西南居住區(qū)的聯系。 3 號線初期、近期、遠期設計運輸能力分別為每小時 萬人次、 萬人次、 萬人次，能夠滿足相應設計年度高峰小時客流量要求，且有較大的運能儲備，設計運輸能力滿足初期、近期、遠期客運量需求。 其中本案與 3 號線較臨近 。地鐵三號線是貫穿天津市南北向的一條主骨架線路，線路全長 公里，其中地下線 20 公里，地面線 公里，高架線 公里。共設 22 座車站，其中地下站 17 座，高架站 3 座，地面站 2 座。預測地 鐵三號線項目初期 2020 年全日客運量 萬人次，早高峰小時單向最大斷面客流量 萬人次；中期 2020 年全日客運量 萬人次，早高峰小時單向最大斷面客流量 萬人次；遠期 2033 年全日客運量 ，早高峰小時單向最大斷面客流量 萬人次。 12 REPORT 市市 場場 篇篇 一、商圈分析 由于時間關系，本次我部只對天津的部分主要商圈作了實地的考察，現將考察結果匯總及標地圖展示如下 13 REPORT 山山 道道 商商 圈圈 鞍山道是離本案最近的一個較為繁華的商圈之一，是天津最為知名的“電子數碼一條街”，是電子數碼產品消費者聚 集的地方，是計算機行業(yè)、計算機配套產品行業(yè)、各電子信息行業(yè)、計算機軟、硬件公司及其他行業(yè)、商家不可多得的一塊寶地。該區(qū)域最有代表是賽博數碼廣場和百腦匯。該商圈位于天津和平區(qū)，大部分商鋪都只租不賣的，其租金一般在 7 元 /平方米 /天以上，新的物業(yè)更高，如百腦匯最高達到了 12 元 /平方米 /天，竟管如此，該區(qū)域的租售情況較好，基本上都達到了 100%的出租率。 南南 京京 路路 、 濱濱 江江 道道 商商 圈圈 以津匯廣場、伊勢丹、國際商場、世紀商廈 、勸業(yè)場 為核心的南京路 、濱江道 商圈。該商圈內的津匯廣場不僅有津匯購物廣場，還有 4 萬平方米的寫字樓， 未來還將建有酒店和酒店式公寓。濱江道南側的麥購廣場、伊都錦商廈，以及未來興建的現代購物廣場項目將會極大地豐富該商圈。隨著城市地鐵的竣工，四通八達的南京路商圈 與 濱江道商圈 將更加緊密的結合在一起。 目前該 商圈 年租金每平方米達 1萬元，最高地段定位在 萬元，最低也在 9000 元上下。此次麥購商鋪出售價平均每平方米 萬元，最高達 3 萬元 以上 。 但 80%的商鋪已有 了 買主 。 投資者們如此不惜重金買、租商鋪，關鍵是看好商業(yè)街的升值潛力。 14 REPORT 小小 白白 樓樓 商商 圈圈 “小白樓商圈 ”原來就是時裝商店的聚集地。在 20 世紀 90 年代，凱旋門百貨 和濱江購物中心強化原本的商圈定位，音樂廳和起士林已經成了該商圈內不可或缺的組成部分。濱江萬麗酒店和信達廣場酒店，以及周邊眾多甲級寫字樓都有助于該商圈品質的提升。由于城市地鐵的竣工和地處 CBD 中心，該商圈將成為對濱江道商圈強有力的競爭者。從總建筑面積上看，其規(guī)模仍是最小的，其發(fā)展空間巨大，世貿大廈未來的商場部分的啟動，將對 “小白樓 ”商圈起到極大的推動作用。 該商圈的物業(yè)大多也為只租不售的，其租金一般為 13 元 /平方米 /天，出租情況較好。 南南 馬馬 路路 商商 圈圈 “南 馬路商圈 ”，從無到有，從小到大 ，現已初據規(guī)模，該區(qū)域是相對有特色的，名品折扣店、女人街等都是有較強針對性的，其前身就是濱江世紀廣場和濱江金耀廣場； 明后年，該商圈內將有個大塊頭的兄弟面市 ―― 銅鑼灣廣場。銅鑼灣廣場內不僅有高檔百貨店，還有 4D 影城、恐龍動感世界、 5 星級皇冠假日酒店。這個大型購物廣場的加盟將極大地提升該商圈的競爭優(yōu)勢。其商業(yè)總建筑面積將是幾個商圈中最大的。 目前該區(qū)域人氣不足，只有名品折扣店一開始營業(yè)，女人街、銅鑼灣廣場都在招商中情況良好，價格控制在 10 元 /平方米 /天。 15 REPORT 大大 胡胡 同同 商商 圈圈 “ 大胡同 ” 地區(qū)形成北方地區(qū)的大型商品批發(fā) 集散地，并與估衣街、北馬路、北大關相應形成環(huán)型商業(yè)區(qū) ，主要有大胡同小百貨批發(fā)市場、天弈商城、天弈新廈、萬窿大胡同商業(yè)中心等，經營服裝、百貨、家用電器、文化用品、體育用品、輕紡面料、床上用品等幾十大類、數萬種商品，遠銷三北及歐美等國家和地區(qū)，成為華北地區(qū)最大 商品批發(fā)集散地 。其出租情況也較好，只有天弈新廈新樓部分的一些門面有所空余，價格較高，一般都在 10 元 /平方米 /天以上，有的可達到 20 元 /平方米 /天，年初售價為 萬 /m2。 16 REPORT 二、調查個案分析 1．． 佳佳 怡怡 國國 際際 公公 寓寓 所 屬 商 圈：衛(wèi)津路、本案旁 2F 鋪位面 積： 平方米 —— 平方米 2F 售 價： 12000 元 /平方米 —— 8500 元 /平方米 銷 售 率： 33% 經營業(yè)態(tài)：展廳、銀行 項 目