【文章內(nèi)容簡介】 的規(guī)劃優(yōu)勢是目前新區(qū)所缺乏的。 二、劣勢（ W） 項目周邊市政、生活等配套設(shè)施不完善，距市中心較遠。 2 條公交線路，班次較少。 項目所處地塊非 高新區(qū)主流熱點地帶，周邊缺乏高檔明星樓盤，地域競爭力不強。對市區(qū)客戶吸引力不夠，與其他新區(qū)中心地段的個案相比處于弱勢。 開發(fā)商目前在蘇州市場還未建立較好的品牌和口碑。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 附近多為老舊民居，外來民工較多，居住混雜。 區(qū)域缺乏重大規(guī)劃和公建工程支撐，成長性不高。 三、機會（ O） 高新區(qū)房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展 項目周邊樓盤較少，現(xiàn)有競爭樓盤檔次不是很高，相比之下項目的自身優(yōu)勢明顯 項目所處地塊具有一定的發(fā)展?jié)摿Αｋm然地塊周邊環(huán)境較差，但發(fā)展空間巨大，所處的片區(qū)具有很強 的發(fā)展?jié)摿? 本案將是蘇州近期內(nèi)少見的大盤，具有不可比擬的規(guī)模優(yōu)勢 未來蘇州的輕軌規(guī)劃距離項目僅有 3 站路。 四、風險（ T） 項目西面的蘇香名園是同質(zhì)競爭個案，其較低的價格和工程進度會造成客戶分流。 項目地處新區(qū)和吳中區(qū)交界處，使市區(qū)和新區(qū)客戶對區(qū)域的抗性。認為項目不屬于新區(qū)范圍。 政策變化（如銀行加息，貸款政策）等對房地產(chǎn)市場的負面影響，使項目推案是面臨風險。 五、結(jié)論 根據(jù)對以上問題的分析，我們要圍繞著“充分運用優(yōu)勢，將劣勢有機地轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢；牢牢把握機會，有效地解 決問題”的核心思路，制定了以下的應(yīng)對辦法： 在立足本地周邊的同時，積極開拓市場；（針對整個蘇州市） 通過輿論宣傳進行引導，主打健康、生態(tài)、水景。 通過軟性文章及政府政策宣傳本區(qū)域未來發(fā)展前景； 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 加強本案內(nèi)部設(shè)施配套，彌補生活設(shè)施的不足。 蘇州新區(qū)項目提案報告 定位分析 定位分析 一、開發(fā)理念定位 倡導“健康、生態(tài)、水景”生活 健康生活最主要的是一種生活觀念和生活方式。在繼承地吸收的基礎(chǔ)上，根據(jù)蘇州新區(qū)的環(huán)境、風貌、人文特點提出適合當?shù)厥袌鲋心繕讼M者所普遍認同和響應(yīng)的“ 健康 、生態(tài)、水景 ”生活理念。 二、市場定位： 【【 生生 態(tài)態(tài) 活活 水水 景景 觀觀 住住 宅宅 】】 根據(jù)目標消費者的特征，定位為“水景生態(tài)住宅”，并且根據(jù)市場狀況，既生動又形象地賦予這一定位以豐富的內(nèi)涵，與市場上眾多的水景。即現(xiàn)代人追求“健康生活”，它力圖以“現(xiàn)代版的水景住宅；鄰里化的社區(qū)配套；詩意綠色的生態(tài)居住環(huán)境以及和諧人本的物業(yè)服務(wù)。這四大要素來打造新區(qū)人居新生活。在市場中建立獨特的品牌個性，塑造人性化的品牌氣質(zhì)，以展現(xiàn)強勢的品牌張力，吸引消費者，最終創(chuàng)造競爭優(yōu)勢。 三、價格定位 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 建議住宅均價 4,800 元 /平米。 ? 高于現(xiàn)在本區(qū)域同質(zhì)競爭個案（蘇香名園）的均價 4400 元 /平米，但項目推案時間應(yīng)在 2020 年的下半年，市場的上升可以支撐這一價位。 ? 項目的高品味和檔次決定售價高于其他鄰近個案 ? 項目與蘇州其他區(qū)位的樓盤相比，具有超值景觀價值和升值潛力，價廉物美，物超所值。 四、目標消費者簡析 經(jīng)過廣泛細致的調(diào)查與分析，目標消費者的特征清晰地展現(xiàn)在了我們面前： 年齡： 28— 55 歲之間，主力人群為 35— 45 歲。 社會階層：當?shù)丶爸苓吘用?，新區(qū)工作人員，市區(qū)二次置業(yè)者 性別：男性為主。 面積需求：三房 110120 平方米，二房 80100 平方米。 區(qū)域：新區(qū)，市區(qū)，吳中區(qū)。放眼整個市區(qū)，以新區(qū)和吳中區(qū)為主，發(fā)揮地域優(yōu)勢。 購房目的：改善現(xiàn)居住狀況；外地來蘇發(fā)展落戶蘇州的；銀行負利率，各類稅收增長，股市低糜，把現(xiàn)有富裕的資金購買房產(chǎn)，將不動產(chǎn)作為投資理財?shù)模? 產(chǎn)品建議 一、產(chǎn)品建議 （一）項目的整體建議 在規(guī)劃設(shè)計方面，通過對社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計來削弱周邊環(huán)境所造成的不利影響，同時形成社區(qū)內(nèi)部景觀與外部景觀的呼應(yīng)，達到項目與周邊環(huán)境融為一體的目的，建議采取水景社區(qū)的規(guī)劃形式。 注重中庭水景園林設(shè)計，確保各朝向的景觀量，注重塑造產(chǎn)品和營造環(huán)境及居住氛圍，強調(diào)產(chǎn)品的均好性。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 注重商業(yè)配套的完善。 通過產(chǎn)品設(shè)計來強調(diào)項目的高品質(zhì)性，樹立區(qū)域內(nèi)極具競爭優(yōu)勢的項目形象。 建立天然活水循環(huán)系統(tǒng)： “活水”首先要能順暢地流動循環(huán)，其次，它應(yīng)有一定的凈化能力，維持景觀水質(zhì)。因此，建議項目利用兩面環(huán)水的地理優(yōu)勢，將河水引入小區(qū)，經(jīng)由天然活水凈化系統(tǒng)，使小區(qū)內(nèi)的水質(zhì)優(yōu)良，景觀更優(yōu)美。同時，凈化系統(tǒng)還會帶來獨特的景觀，如“濕地景觀”。 （二）產(chǎn)品細節(jié)建議 建筑形式 （ 1）建筑風格 建筑風格定位為新現(xiàn)代主義簡約風格：為了體現(xiàn)小區(qū)的主題，整體風格上的處理應(yīng)以整個小區(qū)建筑物的風格來達到體現(xiàn)生態(tài)、舒適、安靜的主題的目的，整體風格引入新現(xiàn)代主義簡約風格?，F(xiàn)代風格的作品大都以體現(xiàn)時代特征為主，沒有過份的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)建筑外觀的明快、簡潔。 （ 2）外立面 ? 強調(diào)健康、舒適內(nèi)涵的體現(xiàn)。 ? 造型與環(huán)境相協(xié)調(diào)，強調(diào)空間的個性與可識別性，隨著規(guī)劃布局平行展開，住宅造型 也隨之變化。 ? 注重室內(nèi)外空間的流動性，立面以大面積玻璃窗加以色調(diào)豐富的外墻面，強調(diào)輕盈、通透的效果，與中庭園林和周邊綠化有機結(jié)合。 ? 采用高級外飾面磚，可以達到整潔的效果，并能保持持久。 ? 色彩應(yīng)追求簡潔現(xiàn)代的視覺感受，通過色彩的運用營造休閑、舒適、時尚、自然的家居氛圍。 （ 3）窗 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) ? 各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對望，影響房間的私密性。 ? 充分運用飄窗、角窗、落地窗等窗體語言，使住戶充分享受陽光和 景觀，飄窗50CM，高度 50CM。 ? 盡可能多的采用采光和觀景好的落地窗設(shè)計，增強室內(nèi)的采光性和舒適性。 戶型設(shè)計 目前，蘇州房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，人們對現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。因此，對于打造一個成功的房地產(chǎn)項目產(chǎn)品而言戶型面積的選擇及組合是至關(guān)重要的。 戶型建議 ? 主力面積控制在 80－ 120 平米。市調(diào)表明，面積緊湊的戶型銷售迅速，且總價易于控制。建議兩房面積控制在 80－ 100 左右，三房面積控制在 110－ 120 左右。 ? 玄關(guān)的設(shè)計，不只是過渡空間，可安置衣帽柜和鞋柜。 ? 客廳開間至少 ，客廳具備較高級家庭影院的功能。 ? 客廳觀景陽臺面積夠大，可作為其它功能。 ? 大戶型主臥帶陽臺室，可拓展小書房，健身房等其它功能。 ? 飯廳緊臨廚房，具備形成開放式條件。 ? 廚房呈方正或 L 形格局，便于櫥柜布置，充分考慮生活動線。 ? 廚房帶服務(wù)型家政小陽臺，兼作洗衣房，服務(wù)陽臺設(shè)有電源，上下水。 ? 衛(wèi)生間干濕區(qū)功能分隔。 ? 主臥帶衛(wèi)生間，部分大戶型可再加入走入式衣帽間。 ? 飄窗、角窗、落地窗、雙陽臺充分享受陽光和景觀，更顯通透，飄窗 50CM，高度 50CM，較為舒適。 ? 設(shè)儲物間，中小居室可考慮半間房設(shè)計充分考慮景觀因素，在窗戶的設(shè)計上要充分體現(xiàn)與景觀的積極迎合關(guān)系。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) ? 創(chuàng)新戶型，疊拼、復式、錯層，充分體現(xiàn)多元化戶型的設(shè)計。 ? 解放首層，首層公共部分做到明亮通透、舒適、自然主義的導入， 豪華、親切。 ? 在項目多層和小高層設(shè)計地下室，多層的地下室設(shè)計成具備儲藏室功能，在銷售時可進行分割，贈送每戶 10－ 15 平米的地下儲藏室。增加項目的產(chǎn)品競爭力。 二、園林設(shè)計建議 現(xiàn)在住宅對區(qū)域環(huán)境的要求較高，對周邊環(huán)境的要求更高，真正的住宅應(yīng)具有人文親和力，且具有不可復制的人文特征。 ? 在水景及中庭園林上文章作足，園林設(shè)計兼顧觀賞性與實用性，富有新意又滿足小區(qū)住戶親近綠色自然的追求，以提升社區(qū)檔次及居住舒適度。 ? 在園林風格設(shè)計方面，目前主要有兩 種，一種是重視整體恢弘的歐式風格，一種是重視細節(jié)小品的日式風格，本項目應(yīng)取兩種風格之所長，并結(jié)合江南中式園林的設(shè)計理念來進行規(guī)劃和設(shè)計。 ? 在售樓時即應(yīng)全部或部分實現(xiàn)園林景觀，以增強消費者現(xiàn)場感，烘托營銷氣氛，達到對項目所提倡的健康、綠色、自然概念的認可，并在一定程度上增強對本案開發(fā)商資金實力的認同。 ? 在營銷中強調(diào)外國知名園林設(shè)計師為小區(qū)量身定做，以迎合目標客群的偏好。 三、物業(yè)管理 一個小區(qū)的物業(yè)管理公司形象和品牌可以直接影響到物業(yè)的銷售，一個好的物業(yè)管理公司不 僅可以為業(yè)主提供更加滿意的服務(wù)，還為項目的品質(zhì)和檔次的提升起著很大的作用。 目前物業(yè)公司可提供的服務(wù)主要有： ? 生活居家服務(wù)：與住戶的信息聯(lián)絡(luò)服務(wù)、房屋建筑管理、公共設(shè)施、設(shè)備管理、園區(qū)交通管理、消防管理、安全管理、綠化管理、衛(wèi)生管理、社區(qū)文化活動。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) ? 加值委托服務(wù)：家政服務(wù)、教育衛(wèi)生、園區(qū)配套服務(wù)、固定配套服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、便民代辦服務(wù)。 ? 經(jīng)營管理服務(wù)：房產(chǎn)中介服務(wù)、停車場管理、康樂運動、養(yǎng)生保健、旅游組織。 ? 在物業(yè)費的制 定方面應(yīng)考慮到周邊項目的情況和入住人群承受能力，建議不超過2元。 在選擇物業(yè)管理公司的時候應(yīng)重點考慮其品牌形象和服務(wù)內(nèi)容等因素。 建議物業(yè)管理公司名單： 上海陸家嘴物業(yè)管理公司 戴德梁行物業(yè)管理公司 四、智能化 （ 1）小區(qū)智能化系統(tǒng)最低應(yīng)具有小區(qū)智能化管理、三表計量（ IC 卡或遠傳）、小區(qū)電子廣告牌、家庭保安報警、防火、防煤氣泄露報警、緊急求助報警、家庭電器自動化控制（包括音頻和視頻）等功能。 （ 2）智能化系統(tǒng)應(yīng)能實現(xiàn)在線化物業(yè)管理及服務(wù)的物業(yè)管理智能化，網(wǎng)上沖浪、電子購物、遠程教育、 VOD 視頻點播等的 家庭生活智能化，和安全保障智能化等功能。 （ 3）在項目入口處設(shè)計液晶電視屏幕，每日以字幕的形式滾動播出時事新聞，天氣預(yù)報，小區(qū)重要活動，物業(yè)管理服務(wù)等信息。 五、配套建議 會所建議： ? 健身俱樂部 ? 美容美發(fā)廳 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) ? 閱覽室 ? 棋牌室 ? 乒乓球室、臺球等活動室 ? 醫(yī)療診所 ? 警署聯(lián)系處 商業(yè)配套 建議在項目商業(yè)以招商的形式引進一家知名的超市，解除客戶購物的 后顧之憂，同時為項目增加一個賣點。 停車系統(tǒng) 現(xiàn)在隨著汽車逐步走進家庭，私人汽車保有量越來越高，停車問題越來越被人們所重視，所以本案應(yīng)注重車庫的配設(shè)。 ? 采取地下車庫形式，實現(xiàn)人車分流。 ? 安裝智能化車庫管理系統(tǒng)，實現(xiàn)車庫、車輛的智能化管理，提高管理效率和水平。 ? 車位的配比上要達到 1： 1的量，滿足長遠發(fā)展的需要。 ? 所有車庫都相互連通，最好有樓內(nèi)電梯直接通達。 ? 在地上停車部分設(shè)計機械式停車位，增加小區(qū)停車數(shù)量。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 蘇州新區(qū)項目提案