北辰東郊和平房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告房市分析(編輯修改稿)
2025-07-21 17:37 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 25 頁 （ 2） 外國使館人員也是外銷別墅的重要買家。 北京市最早的別墅主要是由使館官員購買或承租的，麗京花園的別墅多為美國、德國、法國、瑞典、日本、韓國的使館官員購買，京潤(rùn)水上花園、嘉林花園等大部分高檔別墅，都有超過半數(shù)的使館人員買走。在各個(gè)時(shí)期，高薪使館人員都是外銷別墅較為穩(wěn)定的客戶來源。 （ 3） 港、澳、臺(tái)同胞及外地駐京機(jī)構(gòu)是購買外銷別墅的新生力量。隨著香港、澳門的回歸，來京經(jīng)商的港、澳、臺(tái)同胞數(shù)量不斷增多，環(huán)境優(yōu)美的城郊別墅是他們追求的目標(biāo)。外地駐京機(jī)構(gòu)購買別墅的數(shù)量也有一定比例，并且逐漸擴(kuò)大。健翔山莊全部住戶 均為這批人士，北辰花園別墅、嘉浩國際同住別墅城也大部分出售給這類客戶。 （ 4） 別墅內(nèi)銷市場(chǎng)迅速發(fā)展。 90年代初期別墅并沒有內(nèi)銷市場(chǎng)，隨著人們收入的增長(zhǎng)，對(duì)生活質(zhì)量要求的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)精英、IT 產(chǎn)業(yè)新貴開始追求幽雅恬適的城郊別墅生活。 目前，內(nèi)銷別墅買家分為兩類，一類是購買后自己居住，另一類是用于投資購買后出租以獲得較高的租金回報(bào)。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的轉(zhuǎn)好，加入 WTO 日益臨近，住房按揭貸款的實(shí)施，第二類買主呈明顯上升趨勢(shì)。 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 25 頁 三、 2001 年北京別墅市場(chǎng)租售情況分析 別墅銷售價(jià)格走勢(shì)趨于平穩(wěn) 1992 年底北京市 第一個(gè)別墅項(xiàng)目 ——麗京花園落成并投入市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)售價(jià)為 2400 美元／平方米，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)居住物業(yè)的天價(jià)。 1995 年北京別墅大量竣工上市，在銷別墅 1 萬余套，價(jià)格仍居高不下，但平均售出率只有 35％。 199 1998 年仍有大量別墅竣工，市場(chǎng)供給注入速度大于消化吸收速度，價(jià)格出現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。 199 2000 年，由于少有新建別墅投入市場(chǎng)，存量別墅處于平穩(wěn)消化階段，但是受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 形勢(shì) 不景氣的影響，別墅需求也明顯收縮，別墅價(jià)格依然有小幅下滑，別墅交易市場(chǎng)保持平淡。 1999 年底到 2001 年底 ，價(jià)格基本保持平穩(wěn)，升降幅度不大。 別墅市場(chǎng)平均價(jià)格以市區(qū)為中心向外遞減 附表 — 年 北京別墅主要分布區(qū)平均售價(jià) （元 /平方米） 區(qū)域 銷售價(jià)格 區(qū)域 銷售價(jià)格 亞北 — 昌平 10647 機(jī)場(chǎng)路 —順義 13757 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 25 頁 海淀上地 7211 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 6900 通州 4720 遠(yuǎn)郊 3328 市區(qū) 24485 大興 — 豐臺(tái) 10708 平均銷售價(jià)格 9580 ? 2001 年 北京市別墅的平均售價(jià)約為人民幣 9580 元／平方米左右 。 ? 市區(qū)內(nèi)別墅平均售價(jià)在 3000 美元／平方米 左右，其中最高價(jià)為東南二環(huán)旁的怡龍別墅開價(jià)為 4000 美元／ 平方米 ，市區(qū)內(nèi)的別墅少而金貴。 ? 除市區(qū)外，位于機(jī)場(chǎng)路順義地區(qū)的別墅售價(jià)最高，均價(jià)在 1600美元／平方米 ，約為人民幣 13757 元／平方米 。本地區(qū)的別墅中約 90％為外銷，并且有幾個(gè)市場(chǎng)口碑好、入住率高、買房租房檔次高的別墅如：香江花園、龍?jiān)穭e墅、名都園等。 ? 別墅售價(jià)超過人民幣 10000／平方米 的還有亞北至昌平、大興、豐臺(tái)地區(qū)。 ? 售價(jià)在人民幣 3000－ 4000 元／平方米 的分布在海淀 —— 上地、通州地區(qū)。價(jià)位最低的是人民幣 2000－ 3000 元／平方米 的低檔 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 25 頁 別墅（有些為非法開發(fā)項(xiàng)目），分布在頤和園地區(qū)。 ? 從整體市場(chǎng)來看 ，售價(jià)在人民幣 5000 元／平方米 以下及高于10000元／平方米 的別墅數(shù)量相等，共占 70％ 的份額，其余為中間價(jià)位。別墅售價(jià)最低的地區(qū)為遠(yuǎn)郊約每平方米 3300 元左右 。 2001 年出租型別墅數(shù)量在不斷增加 自 1998 年以來，別墅市場(chǎng)比較低迷，大量別墅積壓。開發(fā)商被迫改變經(jīng)營策略，將空置別墅作為度假村、酒店、會(huì)所等出租。 1999 年，一些有競(jìng)爭(zhēng)力的別墅如，香江花園、京潤(rùn)水上花園等加入租賃市場(chǎng)，出租別墅數(shù)量增多，由于別墅需求有限，出租市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，平均租金也下調(diào)了 15％，在 15 美元／平方米 月左右 。 目前，除 少量出售別墅外，大部分別墅均采取了出租方式。 四、 2002 年北京別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 北京市別墅市場(chǎng)經(jīng)歷了由熱到冷再趨于平穩(wěn)的變化過程，新世紀(jì)的別墅市場(chǎng)將出現(xiàn)以下趨勢(shì)和特征 ： 短期內(nèi)別墅供應(yīng)量有限 由于北京市控制高檔居住物業(yè)的投資規(guī)模， 1995 年以后尚無新的別墅立項(xiàng)?，F(xiàn)在供應(yīng)市場(chǎng)的只有一些租售情況較好別墅的二期、三期工程， 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 25 頁 或是以前立項(xiàng)并未開工的項(xiàng)目，但是總的供應(yīng)量較少。目前，政府也沒有關(guān)于別墅投資建設(shè)的新政策出臺(tái)，因此，近期內(nèi)投入市場(chǎng)的別墅現(xiàn)房將不會(huì)大量增加。 別墅需求將有明顯增長(zhǎng) 2001 年初以來，別墅銷售呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，一些別墅項(xiàng)目如北辰花園別墅、太麗花園別墅已經(jīng)售完，大部分現(xiàn)房別墅銷售率有不同程度增長(zhǎng)。別墅需求增長(zhǎng)的原因有：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)， 2001年上半年北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度達(dá)到 12％，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了供求兩旺的局面，別墅市場(chǎng)作為其中的一個(gè)子市場(chǎng)，也在沉寂中緩緩復(fù)蘇。中國加入WTO。開放的北京必然迎來更多的國外人士和港、澳、臺(tái)同胞，以外銷為主的別墅將會(huì)取得更佳的租售業(yè)績(jī)。北京市放寬對(duì)購買別墅的貸款，為別墅市場(chǎng)提供了強(qiáng)大的貨幣支持。目前，大多數(shù)別墅提供按揭貸款，使IT 產(chǎn)業(yè)等高 科技行業(yè)的高薪階層購買別墅更加現(xiàn)實(shí)。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)與加
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