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正文內(nèi)容

中國揚州房地產(chǎn)市調(diào)報告房市分析(編輯修改稿)

2025-07-21 20:37 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 總體分析 (一) 2002 年全省經(jīng)濟運行情況描述 全省經(jīng) 濟運行呈現(xiàn)以下十大 “ 亮點 ” 亮點之一: GDP 總量突破 1 萬億元大關(guān),年增量超過 1 千億元 亮點之二:國有投資和民間投資雙輪驅(qū)動,全社會投資突破 3800 億元 亮點之三:消費品市場穩(wěn)中有升,零售總額超過 3200 億元 亮點之四:外需增勢強勁,進出口總額超 690 億美元 亮點之五:國際資本流入加快,外商直接投資將突破 100 億美元 亮點之六:產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級,三次產(chǎn)業(yè)增加值比例轉(zhuǎn)變?yōu)?∶ ∶ 亮點之七:城鎮(zhèn)建設(shè)進程加快,城市化水平達 % 亮點之八:經(jīng)濟運行效益和質(zhì)量提高,工業(yè)利潤突破 500 億元 亮 點之九:財政收入 1400 億元,財政收入占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重提高 個百分點 亮點之十:城鄉(xiāng)居民收入增長加快,均量分別突破 8000 元和接近 4000 元 影響全省經(jīng)濟運行的主要問題 問題之一:就業(yè)和再就業(yè)的壓力仍然較大 問題之二:居民收入差距擴大影響消費增加 主要表現(xiàn)在:一是城鄉(xiāng)居民收入差距呈逐步擴大之勢。 1990 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與農(nóng)民人均純收入之比為 :1, 2001 年擴大到 :1, 2002 年增至 :1。二是城鄉(xiāng)居民內(nèi)部收入差距擴大。城鎮(zhèn)中有 60%左右的居民家庭的收入在全省平均收 入線以下, 10%的高收入戶收入比 10%的低收入戶收入高 10 倍以上。全省農(nóng)村中約有 60%的農(nóng)戶的收入低于全省平均水平, 10%的高收入戶和 10%的低收入戶之間的收入差距約在 8 倍左右。三是面對住房、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等各項制度改革,大多數(shù)居民的收支心理預(yù)期不穩(wěn)。尤其是城鄉(xiāng)弱勢群體,對未來的支出預(yù)期仍然較高,增加消費的底氣不足,儲蓄仍是主要選擇,相應(yīng)抑制了即期消費。自 2001 年 10 月末全省城鄉(xiāng)居民儲蓄存款突破 5000 億元大關(guān)后,到 2002 年 9 月末又超過 6000億元, 11 月末達 6170 億元,短短一年的時間內(nèi)就增加 1000 多億元,相當(dāng)于 2001 年全省國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/10 強。 問題之三:物價總水平持續(xù)處于負增長 2002 年全省居民消費價格同比下降 %,回落 個百分點。至此,全省居民消費價格當(dāng)月同比指數(shù)已連續(xù)十四個月呈現(xiàn)負增長。全省工業(yè)品出廠價格自 2001 年 4 月份起當(dāng)月漲幅出現(xiàn)負增長, 2002 年全年下跌 %,也已連續(xù)二十一個月呈現(xiàn)負增長。物價的低位運行,是生產(chǎn)能力過剩、供求矛盾尖銳的必然反映。據(jù)國家經(jīng)貿(mào)委的調(diào)查, 2002 年下半年,在全國 600 種主要商品中,供求基本平衡的商品有 72 種,供 (大量管理資料下載 ) 過于求的商品 528 種,沒 有供不應(yīng)求的商品。另外,根據(jù)我國承諾, 2002 年我國關(guān)稅總水平降至 12%,隨著關(guān)稅的下調(diào),刺激了相關(guān)產(chǎn)品的進口數(shù)量,從而對國內(nèi)市場商品價格產(chǎn)生很大的沖擊,導(dǎo)致物價的進一步下降。物價低位運行對經(jīng)濟活動既有積極的影響,但同時也產(chǎn)生了不利影響。不利的方面主要是,物價降低將導(dǎo)致企業(yè)微利或虧損,企業(yè)惜投,銀行惜貸,社會就業(yè)機會減少;物價持續(xù)低位使居民產(chǎn)生買漲不買落的心理,持幣待購現(xiàn)象嚴重,造成百姓惜購,進而影響投資者和消費者信心。 問題之四:區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡性依然突出 經(jīng)過多年的努力,全省實施區(qū)域共同發(fā)展戰(zhàn)略已 取得明顯成效,但受各種原因的影響,蘇南、蘇中和蘇北經(jīng)濟發(fā)展的不平衡性仍較突出。 2002 年全省經(jīng)濟景氣回升主要由蘇南帶動,經(jīng)濟增量主要靠蘇南貢獻。從經(jīng)濟增長速度看,前 11 個月規(guī)模以上工業(yè)增加值蘇南五市占全省總量近七成,同比增長 16%,對全省工業(yè)增長的貢獻率高達 73%,拉動全省工業(yè)增長 個百分點;蘇中三市增長 %,蘇北增長 %,對全省工業(yè)增長的貢獻率分別為 %、 %。出口方面,蘇南出口總額占全省的比重為 %,同比增長%;而蘇中、蘇北分別占全省的 %和 %,增長 %和 %。外商直接投資,蘇南為 億美元,占全省的份額達 %,蘇中、蘇北分別僅占 %和 %。國有及其他單位投資,蘇南同比增長 %,蘇中、蘇北分別增長 %和 %。社會消費品零售總額,蘇南增長 %,蘇中、蘇北分別增長 %和 %。地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展增長存在的較大差異,不利于資源的有效配置和全省綜合實力的提高。 問題之五:微觀經(jīng)濟運行還存在一些潛在問題 主要表現(xiàn)在:一是國有企業(yè)效益相對較差。到去年 11 月末,全省規(guī)模以上國有控股工業(yè)企業(yè)虧損面為% ,高于上年末的 %,其中純國有企業(yè)的虧損面達 %。尤其是 750 家國有控股大中型企業(yè)中,虧損企業(yè)有 246家,比前年同期增長 %。國有控股企業(yè)實現(xiàn)利潤增長 %,其中純國有企業(yè)增長 %、國控大中型企業(yè)增長 %,均低于全省工業(yè) %的增幅。二是加工型外資企業(yè)在全省經(jīng)濟的比重較大,對全省經(jīng)濟增長的影響程度加深,受全球經(jīng)濟政治影響的波動程度也加大。在規(guī)模以上工業(yè)中,外資企業(yè)實現(xiàn)的工業(yè)增加值近占 30%;在出口總額中,外商投資企業(yè)提供的份額達 60%以上。一旦國際國內(nèi)環(huán)境出現(xiàn)變化,外資 企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的波動將對全省經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生較大影響。三是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營存在隱患。房地產(chǎn)業(yè)投資的快速增長,雖然有利于促進經(jīng)濟增長,但目前房價明顯上揚及一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)靠貸款高負債經(jīng)營的狀況令人擔(dān)憂。據(jù)對 183 家房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查, 2002 年自有資金占 %,雖然比前年有所增加,但國內(nèi)貸款及購房定金及預(yù)收款仍占到資金總量的 %,這些企業(yè)全年的平均資產(chǎn)負債率達%,營業(yè)收入利潤率、成本利潤率均比前年下降。 2020 年全省經(jīng)濟走勢分析 綜合各方面的情況分析,可以看出只要國際經(jīng)濟形勢保持穩(wěn)定 ,按照中央的政策把各項工作措施落到實處, 2020 年全省經(jīng)濟仍將保持良好的發(fā)展態(tài)勢,以平穩(wěn)增長為主旋律,預(yù)計國內(nèi)生產(chǎn)總值增速保持在10— 11%之間。從供給角度看,工業(yè)生產(chǎn)受內(nèi)需擴大和企業(yè)改革深化的積極影響,速度和效益還會維持在一定的水平上,但在市場總體上供大于求、低物價的情況下,速度不可能很快;農(nóng)業(yè)增長比較平穩(wěn);第三產(chǎn)業(yè)有較大的增長空間,在有效的政策導(dǎo)向下繼續(xù)加快增長。從需求的角度分析,固定資產(chǎn)投資由于基數(shù)較高、基本建設(shè)和房地產(chǎn)投資可能回落的影響,增速將較難維持今年的高位態(tài)勢;消費將保持平穩(wěn)增長;出口增速可能 會有所放緩。 從經(jīng)濟周期的角度分析,可以作出全省經(jīng)濟增長已進入新一輪周期的基本判斷(該輪周期在 2000 年、2001 年已初顯端倪,經(jīng)濟增長率分別為 %和 %),并且主要表現(xiàn)為以下特征:一是經(jīng)濟增長的平均位勢較高,將在較高平臺( 10%以上)上運行;二是在體制變革和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的強力影響下,新周期的規(guī)則性、穩(wěn)定性進一步提高,不會出現(xiàn)過去 “ 緩升驟降 ” 或 “ 急升緩降 ” 的局面,而將呈現(xiàn)出 “ 緩升緩降 ”的新態(tài)勢;三是周期時間拉長。判斷的主要理由是: —— 黨的十六大提出的全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo),將極大 地激發(fā)全省人民為富民強省、在全面建設(shè)小康社會基礎(chǔ)上率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化而努力工作的熱情。 —— 具有比較雄厚的物質(zhì)技術(shù)基礎(chǔ),全省經(jīng)濟總量已突破 1 萬億元大關(guān),年末金融機構(gòu)存款超過 1 萬億元,加上大量引進的國外先進技術(shù)設(shè)備,基礎(chǔ)設(shè)施狀況大大改善,為全省經(jīng)濟步入快速發(fā)展軌道提供了 (大量管理資料下載 ) 先決條件。 —— 具有廣闊的經(jīng)濟增長空間,全省工業(yè)化水平雖然較高,但工業(yè)化的歷史任務(wù)遠未完成,投資和消費需求潛力巨大。城市化進程加快推進,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)快速提升,信息技術(shù)等一些高增長行業(yè)將引領(lǐng)全省經(jīng)濟較快穩(wěn)定增長。長江三角洲地區(qū)正成為外商投資和 項目轉(zhuǎn)移的集中地,這對于開放度較高的江蘇來說是一個難得的歷史性機遇。民間投資正在被迅速激活。居民消費結(jié)構(gòu)正在醞釀升級,商品房、汽車等消費熱點較快增長。 —— 市場配置資源的基礎(chǔ)性作用逐步增強。江蘇是在全國較早實行市場取向改革的省份。股份制、 “ 三資 ” 和私營個體等非公有制經(jīng)濟加快發(fā)展。私營企業(yè)總數(shù)已位居全國第一。加入 WTO 后,按照世貿(mào)組織規(guī)則和我國政府承諾,江蘇積極轉(zhuǎn)變政府職能,深化行政審批制度改革,進一步整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序,加強社會信用體系建設(shè),政府與企業(yè)、市場和社會的關(guān)系出現(xiàn)積極變化,從而為經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng) 造了良好的制度與政策環(huán)境。 —— 入世積極效應(yīng)將得到更有效的釋放。隨著中國經(jīng)濟融入世界經(jīng)濟步伐的加快,出口和外商直接投資力度仍然較強,加之全省協(xié)議利用外資增勢強勁,為今后開放型經(jīng)濟的較快增長打下了一個良好基礎(chǔ)。 (二)揚州印象 中國歷史文化名城揚州,地處江蘇中部,長江下游北岸,江淮平原南端。揚州城區(qū)至今已有 2400 多年的建城史?,F(xiàn)轄廣陵、維揚區(qū)、邗江 3 個區(qū),江都、高郵、儀征 3 個市和寶應(yīng)縣。全市共有 97 個鄉(xiāng)鎮(zhèn), 9 個街道辦事處。全市總面積 平方公里,市區(qū)總面積 平方公里,全市總?cè)丝? 萬,其中市區(qū)人口 萬人。現(xiàn)轄區(qū)域在東經(jīng) 119 度 01 分(儀征市移居、青山一線)至 119 度 54 分、北岸 31 度56 分至 33 度 25 分(寶應(yīng)縣西安豐、涇河一線)之間。南部瀕臨長江,北與淮安、鹽城接攘,東和鹽城、泰州毗聯(lián),西與天長(安徽省)、南京、淮安交界。境內(nèi)有長江岸線 公里,沿岸有儀征、邗江、江都;京杭大運河縱穿腹地,全長 公里,由北向南溝通白馬、寶應(yīng)、高郵、邵伯 4 湖,匯入長江。揚州市城區(qū)位于長江與京杭運河交匯處,東經(jīng) 119 度 26 分、北緯 32 度 24 分。揚州屬亞熱帶濕潤氣候區(qū),四季分明,氣候溫和,年均氣溫 15℃ ,年降水量 1030 毫米,年日照時間 2140 小時,全年無霜期 222 天。 90%以上是平原。境內(nèi)長江岸線 80 多公里,水深江闊,岸線穩(wěn)定;揚州為蘇北門戶,市場興旺、流通業(yè)發(fā)達,是承南啟北的重要的貨物和信息集散地。石油、天然氣、氦氣、石英砂、陶土、礦泉水等礦產(chǎn)資源儲量較為豐富。江蘇油田總部設(shè)在揚州,石油年平均開采量 120 萬噸。 揚州市水陸交通基礎(chǔ)實施優(yōu)良,運輸便捷。南京到揚州汽車只需 1 個多小時,上海到揚州只需 2 個多小時,北京至揚州只需要 8 個多小時?,F(xiàn)有萬噸級碼頭泊位 9 個,可停靠 5 萬噸 級船舶。目前在揚州港開展國際集裝箱運輸業(yè)務(wù)的船務(wù)公司近 30 家,如中遠、中海及 MAERSK、 OOCL、 HMM、 EVG、 CMA、 ZIM、 HJ、KL 等國內(nèi)外著名船務(wù)公司,這些公司的駁船每周有近 30 個航次停靠揚州港,根據(jù)客戶的不同需要,定時、定點地把出口集裝箱送達
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