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正文內(nèi)容

中國(guó)揚(yáng)州房地產(chǎn)市調(diào)報(bào)告房市分析(編輯修改稿)

2024-07-21 20:37 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 總體分析 (一) 2002 年全省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況描述 全省經(jīng) 濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)以下十大 “ 亮點(diǎn) ” 亮點(diǎn)之一: GDP 總量突破 1 萬億元大關(guān),年增量超過 1 千億元 亮點(diǎn)之二:國(guó)有投資和民間投資雙輪驅(qū)動(dòng),全社會(huì)投資突破 3800 億元 亮點(diǎn)之三:消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中有升,零售總額超過 3200 億元 亮點(diǎn)之四:外需增勢(shì)強(qiáng)勁,進(jìn)出口總額超 690 億美元 亮點(diǎn)之五:國(guó)際資本流入加快,外商直接投資將突破 100 億美元 亮點(diǎn)之六:產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí),三次產(chǎn)業(yè)增加值比例轉(zhuǎn)變?yōu)?∶ ∶ 亮點(diǎn)之七:城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)程加快,城市化水平達(dá) % 亮點(diǎn)之八:經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效益和質(zhì)量提高,工業(yè)利潤(rùn)突破 500 億元 亮 點(diǎn)之九:財(cái)政收入 1400 億元,財(cái)政收入占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重提高 個(gè)百分點(diǎn) 亮點(diǎn)之十:城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)加快,均量分別突破 8000 元和接近 4000 元 影響全省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要問題 問題之一:就業(yè)和再就業(yè)的壓力仍然較大 問題之二:居民收入差距擴(kuò)大影響消費(fèi)增加 主要表現(xiàn)在:一是城鄉(xiāng)居民收入差距呈逐步擴(kuò)大之勢(shì)。 1990 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與農(nóng)民人均純收入之比為 :1, 2001 年擴(kuò)大到 :1, 2002 年增至 :1。二是城鄉(xiāng)居民內(nèi)部收入差距擴(kuò)大。城鎮(zhèn)中有 60%左右的居民家庭的收入在全省平均收 入線以下, 10%的高收入戶收入比 10%的低收入戶收入高 10 倍以上。全省農(nóng)村中約有 60%的農(nóng)戶的收入低于全省平均水平, 10%的高收入戶和 10%的低收入戶之間的收入差距約在 8 倍左右。三是面對(duì)住房、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等各項(xiàng)制度改革,大多數(shù)居民的收支心理預(yù)期不穩(wěn)。尤其是城鄉(xiāng)弱勢(shì)群體,對(duì)未來的支出預(yù)期仍然較高,增加消費(fèi)的底氣不足,儲(chǔ)蓄仍是主要選擇,相應(yīng)抑制了即期消費(fèi)。自 2001 年 10 月末全省城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款突破 5000 億元大關(guān)后,到 2002 年 9 月末又超過 6000億元, 11 月末達(dá) 6170 億元,短短一年的時(shí)間內(nèi)就增加 1000 多億元,相當(dāng)于 2001 年全省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1/10 強(qiáng)。 問題之三:物價(jià)總水平持續(xù)處于負(fù)增長(zhǎng) 2002 年全省居民消費(fèi)價(jià)格同比下降 %,回落 個(gè)百分點(diǎn)。至此,全省居民消費(fèi)價(jià)格當(dāng)月同比指數(shù)已連續(xù)十四個(gè)月呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。全省工業(yè)品出廠價(jià)格自 2001 年 4 月份起當(dāng)月漲幅出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng), 2002 年全年下跌 %,也已連續(xù)二十一個(gè)月呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。物價(jià)的低位運(yùn)行,是生產(chǎn)能力過剩、供求矛盾尖銳的必然反映。據(jù)國(guó)家經(jīng)貿(mào)委的調(diào)查, 2002 年下半年,在全國(guó) 600 種主要商品中,供求基本平衡的商品有 72 種,供 (大量管理資料下載 ) 過于求的商品 528 種,沒 有供不應(yīng)求的商品。另外,根據(jù)我國(guó)承諾, 2002 年我國(guó)關(guān)稅總水平降至 12%,隨著關(guān)稅的下調(diào),刺激了相關(guān)產(chǎn)品的進(jìn)口數(shù)量,從而對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)商品價(jià)格產(chǎn)生很大的沖擊,導(dǎo)致物價(jià)的進(jìn)一步下降。物價(jià)低位運(yùn)行對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)既有積極的影響,但同時(shí)也產(chǎn)生了不利影響。不利的方面主要是,物價(jià)降低將導(dǎo)致企業(yè)微利或虧損,企業(yè)惜投,銀行惜貸,社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)減少;物價(jià)持續(xù)低位使居民產(chǎn)生買漲不買落的心理,持幣待購現(xiàn)象嚴(yán)重,造成百姓惜購,進(jìn)而影響投資者和消費(fèi)者信心。 問題之四:區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡性依然突出 經(jīng)過多年的努力,全省實(shí)施區(qū)域共同發(fā)展戰(zhàn)略已 取得明顯成效,但受各種原因的影響,蘇南、蘇中和蘇北經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性仍較突出。 2002 年全省經(jīng)濟(jì)景氣回升主要由蘇南帶動(dòng),經(jīng)濟(jì)增量主要靠蘇南貢獻(xiàn)。從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度看,前 11 個(gè)月規(guī)模以上工業(yè)增加值蘇南五市占全省總量近七成,同比增長(zhǎng) 16%,對(duì)全省工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率高達(dá) 73%,拉動(dòng)全省工業(yè)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn);蘇中三市增長(zhǎng) %,蘇北增長(zhǎng) %,對(duì)全省工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為 %、 %。出口方面,蘇南出口總額占全省的比重為 %,同比增長(zhǎng)%;而蘇中、蘇北分別占全省的 %和 %,增長(zhǎng) %和 %。外商直接投資,蘇南為 億美元,占全省的份額達(dá) %,蘇中、蘇北分別僅占 %和 %。國(guó)有及其他單位投資,蘇南同比增長(zhǎng) %,蘇中、蘇北分別增長(zhǎng) %和 %。社會(huì)消費(fèi)品零售總額,蘇南增長(zhǎng) %,蘇中、蘇北分別增長(zhǎng) %和 %。地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長(zhǎng)存在的較大差異,不利于資源的有效配置和全省綜合實(shí)力的提高。 問題之五:微觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行還存在一些潛在問題 主要表現(xiàn)在:一是國(guó)有企業(yè)效益相對(duì)較差。到去年 11 月末,全省規(guī)模以上國(guó)有控股工業(yè)企業(yè)虧損面為% ,高于上年末的 %,其中純國(guó)有企業(yè)的虧損面達(dá) %。尤其是 750 家國(guó)有控股大中型企業(yè)中,虧損企業(yè)有 246家,比前年同期增長(zhǎng) %。國(guó)有控股企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng) %,其中純國(guó)有企業(yè)增長(zhǎng) %、國(guó)控大中型企業(yè)增長(zhǎng) %,均低于全省工業(yè) %的增幅。二是加工型外資企業(yè)在全省經(jīng)濟(jì)的比重較大,對(duì)全省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響程度加深,受全球經(jīng)濟(jì)政治影響的波動(dòng)程度也加大。在規(guī)模以上工業(yè)中,外資企業(yè)實(shí)現(xiàn)的工業(yè)增加值近占 30%;在出口總額中,外商投資企業(yè)提供的份額達(dá) 60%以上。一旦國(guó)際國(guó)內(nèi)環(huán)境出現(xiàn)變化,外資 企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的波動(dòng)將對(duì)全省經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生較大影響。三是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)存在隱患。房地產(chǎn)業(yè)投資的快速增長(zhǎng),雖然有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),但目前房?jī)r(jià)明顯上揚(yáng)及一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)靠貸款高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的狀況令人擔(dān)憂。據(jù)對(duì) 183 家房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查, 2002 年自有資金占 %,雖然比前年有所增加,但國(guó)內(nèi)貸款及購房定金及預(yù)收款仍占到資金總量的 %,這些企業(yè)全年的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)%,營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率均比前年下降。 2020 年全省經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析 綜合各方面的情況分析,可以看出只要國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)保持穩(wěn)定 ,按照中央的政策把各項(xiàng)工作措施落到實(shí)處, 2020 年全省經(jīng)濟(jì)仍將保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì),以平穩(wěn)增長(zhǎng)為主旋律,預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增速保持在10— 11%之間。從供給角度看,工業(yè)生產(chǎn)受內(nèi)需擴(kuò)大和企業(yè)改革深化的積極影響,速度和效益還會(huì)維持在一定的水平上,但在市場(chǎng)總體上供大于求、低物價(jià)的情況下,速度不可能很快;農(nóng)業(yè)增長(zhǎng)比較平穩(wěn);第三產(chǎn)業(yè)有較大的增長(zhǎng)空間,在有效的政策導(dǎo)向下繼續(xù)加快增長(zhǎng)。從需求的角度分析,固定資產(chǎn)投資由于基數(shù)較高、基本建設(shè)和房地產(chǎn)投資可能回落的影響,增速將較難維持今年的高位態(tài)勢(shì);消費(fèi)將保持平穩(wěn)增長(zhǎng);出口增速可能 會(huì)有所放緩。 從經(jīng)濟(jì)周期的角度分析,可以作出全省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已進(jìn)入新一輪周期的基本判斷(該輪周期在 2000 年、2001 年已初顯端倪,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率分別為 %和 %),并且主要表現(xiàn)為以下特征:一是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的平均位勢(shì)較高,將在較高平臺(tái)( 10%以上)上運(yùn)行;二是在體制變革和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的強(qiáng)力影響下,新周期的規(guī)則性、穩(wěn)定性進(jìn)一步提高,不會(huì)出現(xiàn)過去 “ 緩升驟降 ” 或 “ 急升緩降 ” 的局面,而將呈現(xiàn)出 “ 緩升緩降 ”的新態(tài)勢(shì);三是周期時(shí)間拉長(zhǎng)。判斷的主要理由是: —— 黨的十六大提出的全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo),將極大 地激發(fā)全省人民為富民強(qiáng)省、在全面建設(shè)小康社會(huì)基礎(chǔ)上率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化而努力工作的熱情。 —— 具有比較雄厚的物質(zhì)技術(shù)基礎(chǔ),全省經(jīng)濟(jì)總量已突破 1 萬億元大關(guān),年末金融機(jī)構(gòu)存款超過 1 萬億元,加上大量引進(jìn)的國(guó)外先進(jìn)技術(shù)設(shè)備,基礎(chǔ)設(shè)施狀況大大改善,為全省經(jīng)濟(jì)步入快速發(fā)展軌道提供了 (大量管理資料下載 ) 先決條件。 —— 具有廣闊的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)空間,全省工業(yè)化水平雖然較高,但工業(yè)化的歷史任務(wù)遠(yuǎn)未完成,投資和消費(fèi)需求潛力巨大。城市化進(jìn)程加快推進(jìn),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)快速提升,信息技術(shù)等一些高增長(zhǎng)行業(yè)將引領(lǐng)全省經(jīng)濟(jì)較快穩(wěn)定增長(zhǎng)。長(zhǎng)江三角洲地區(qū)正成為外商投資和 項(xiàng)目轉(zhuǎn)移的集中地,這對(duì)于開放度較高的江蘇來說是一個(gè)難得的歷史性機(jī)遇。民間投資正在被迅速激活。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在醞釀升級(jí),商品房、汽車等消費(fèi)熱點(diǎn)較快增長(zhǎng)。 —— 市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用逐步增強(qiáng)。江蘇是在全國(guó)較早實(shí)行市場(chǎng)取向改革的省份。股份制、 “ 三資 ” 和私營(yíng)個(gè)體等非公有制經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展。私營(yíng)企業(yè)總數(shù)已位居全國(guó)第一。加入 WTO 后,按照世貿(mào)組織規(guī)則和我國(guó)政府承諾,江蘇積極轉(zhuǎn)變政府職能,深化行政審批制度改革,進(jìn)一步整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序,加強(qiáng)社會(huì)信用體系建設(shè),政府與企業(yè)、市場(chǎng)和社會(huì)的關(guān)系出現(xiàn)積極變化,從而為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng) 造了良好的制度與政策環(huán)境。 —— 入世積極效應(yīng)將得到更有效的釋放。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)融入世界經(jīng)濟(jì)步伐的加快,出口和外商直接投資力度仍然較強(qiáng),加之全省協(xié)議利用外資增勢(shì)強(qiáng)勁,為今后開放型經(jīng)濟(jì)的較快增長(zhǎng)打下了一個(gè)良好基礎(chǔ)。 (二)揚(yáng)州印象 中國(guó)歷史文化名城揚(yáng)州,地處江蘇中部,長(zhǎng)江下游北岸,江淮平原南端。揚(yáng)州城區(qū)至今已有 2400 多年的建城史?,F(xiàn)轄廣陵、維揚(yáng)區(qū)、邗江 3 個(gè)區(qū),江都、高郵、儀征 3 個(gè)市和寶應(yīng)縣。全市共有 97 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn), 9 個(gè)街道辦事處。全市總面積 平方公里,市區(qū)總面積 平方公里,全市總?cè)丝? 萬,其中市區(qū)人口 萬人?,F(xiàn)轄區(qū)域在東經(jīng) 119 度 01 分(儀征市移居、青山一線)至 119 度 54 分、北岸 31 度56 分至 33 度 25 分(寶應(yīng)縣西安豐、涇河一線)之間。南部瀕臨長(zhǎng)江,北與淮安、鹽城接攘,東和鹽城、泰州毗聯(lián),西與天長(zhǎng)(安徽?。⒛暇?、淮安交界。境內(nèi)有長(zhǎng)江岸線 公里,沿岸有儀征、邗江、江都;京杭大運(yùn)河縱穿腹地,全長(zhǎng) 公里,由北向南溝通白馬、寶應(yīng)、高郵、邵伯 4 湖,匯入長(zhǎng)江。揚(yáng)州市城區(qū)位于長(zhǎng)江與京杭運(yùn)河交匯處,東經(jīng) 119 度 26 分、北緯 32 度 24 分。揚(yáng)州屬亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū),四季分明,氣候溫和,年均氣溫 15℃ ,年降水量 1030 毫米,年日照時(shí)間 2140 小時(shí),全年無霜期 222 天。 90%以上是平原。境內(nèi)長(zhǎng)江岸線 80 多公里,水深江闊,岸線穩(wěn)定;揚(yáng)州為蘇北門戶,市場(chǎng)興旺、流通業(yè)發(fā)達(dá),是承南啟北的重要的貨物和信息集散地。石油、天然氣、氦氣、石英砂、陶土、礦泉水等礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量較為豐富。江蘇油田總部設(shè)在揚(yáng)州,石油年平均開采量 120 萬噸。 揚(yáng)州市水陸交通基礎(chǔ)實(shí)施優(yōu)良,運(yùn)輸便捷。南京到揚(yáng)州汽車只需 1 個(gè)多小時(shí),上海到揚(yáng)州只需 2 個(gè)多小時(shí),北京至揚(yáng)州只需要 8 個(gè)多小時(shí)?,F(xiàn)有萬噸級(jí)碼頭泊位 9 個(gè),可停靠 5 萬噸 級(jí)船舶。目前在揚(yáng)州港開展國(guó)際集裝箱運(yùn)輸業(yè)務(wù)的船務(wù)公司近 30 家,如中遠(yuǎn)、中海及 MAERSK、 OOCL、 HMM、 EVG、 CMA、 ZIM、 HJ、KL 等國(guó)內(nèi)外著名船務(wù)公司,這些公司的駁船每周有近 30 個(gè)航次??繐P(yáng)州港,根據(jù)客戶的不同需要,定時(shí)、定點(diǎn)地把出口集裝箱送達(dá)
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