【文章內(nèi)容簡介】 自然環(huán)境的因素： 南部地區(qū)是濟(jì)南的風(fēng)景名勝地區(qū)， 有不可復(fù)制的景觀優(yōu)勢； 人文環(huán)境的因素：東 部地區(qū) 是 傳統(tǒng)的科技、文教中心區(qū) ，文化氛圍濃厚； 市政、生活配套：西、北部地區(qū)屬傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)區(qū) ,經(jīng)濟(jì)較落后 ,城市功能配套設(shè)施相對滯后。 （ 1）濟(jì)南目前房地產(chǎn)發(fā)展的基本格局 濟(jì)南市的項(xiàng)目分布基本形成低、中、高檔不同檔次分區(qū)明顯的格局 南部：高檔住宅 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁 共 34 頁 東部：中高檔住宅 西、北部：低檔住宅為主 按照項(xiàng)目的價(jià)格檔次 ，將項(xiàng)目基本分為三個檔次 2500元 /平米以下 集中區(qū)域：城市西部、北部（槐蔭區(qū)、天橋區(qū)）。 產(chǎn)品形式： 6層帶閣樓 主要劣勢：老工業(yè)區(qū)，重工業(yè)集中，環(huán)境較差，居民素質(zhì)不高，造成房價(jià)偏低。但自 2020年，也出現(xiàn)了一些中高端項(xiàng)目，如陽光 100（均價(jià) 3000），拉動了該區(qū)域價(jià)格開始提升。 未來走勢：西部是政府新的城市規(guī)劃未來要發(fā)展的地區(qū)，但城市基礎(chǔ)較差，難度比較大。 2500—— 3500元 /平米 集中區(qū)域：城市東部，如歷下區(qū)、市中區(qū)。 產(chǎn)品形式：多層，有一部分高層項(xiàng)目 主要優(yōu)勢：眾多政府機(jī)關(guān)和高校所在地，人文環(huán) 境較好，經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，集中了一些高技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，居民整體收入和消費(fèi)能力較好，也是房地產(chǎn)開發(fā)較早的區(qū)域，成為房地產(chǎn)消費(fèi)的熱點(diǎn)區(qū)域。 未來走勢：良好的經(jīng)濟(jì)、人文基礎(chǔ)使東部區(qū)域在今后的發(fā)展中仍具有后續(xù)發(fā)展空間。 3500—— 5000元 /平米以上 集中區(qū)域：南部、城市中心區(qū)，如歷下區(qū)。 產(chǎn)品形式：以小高層、高層為主，小部分為多層帶電梯，也有一部分聯(lián)排別墅 主要優(yōu)勢：南部為山區(qū)，風(fēng)景優(yōu)美，空氣清新，集中了一部分高檔住宅。城市中心區(qū)高昂的土地成本、成熟的配套和地段優(yōu)勢，使其成為高價(jià)住宅的集中地。 未來走勢：南部 區(qū)域由于近幾年的集中開發(fā)，造成底下水系破壞，政府開始限制開發(fā)用 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁 共 34 頁 地。城市中心區(qū)基本無空置土地，且舊城改造的難度較大 ,土地價(jià)格高，住宅產(chǎn)品發(fā)展空間不大。 （ 2）濟(jì)南房地產(chǎn)市場區(qū)域差異將被逐漸弱化 市政發(fā)展將會縮小東西部的差距，但存在一定的難度 均衡發(fā)展為主旨的城市規(guī)劃正在實(shí)施。根據(jù)新的城市規(guī)劃，未來幾年，濟(jì)南市將著重發(fā)展西部，加大市政配套建設(shè)力度。這無疑會弱化區(qū)域之間的差異，帶動這些地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 高素質(zhì)樓盤帶動落后地區(qū)的發(fā)展 近年在西部地區(qū)、北部地區(qū)出現(xiàn)一些高素質(zhì)樓盤，其中非常有代表性的是陽光 100、世紀(jì)泉城等項(xiàng)目，這些樓盤自身綜合素質(zhì)較高，帶動了項(xiàng)目周邊配套與環(huán)境的改善。 隨著 今后 開發(fā)量的 不斷增 加， 西、北部區(qū)域必將會 有相當(dāng)大的改觀。 濟(jì)南房地產(chǎn)企業(yè)分析 截止 2020年，濟(jì)南市有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 177家，其中一級資質(zhì) 5家，二級資質(zhì) 27家，三級資質(zhì) 133家，四級資質(zhì) 8家 （新注冊未有資質(zhì)的 4家） 。 （ 1）濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本分類 A、政府背景的房地產(chǎn)企業(yè)，或是政府職能部門轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)企業(yè)。 這部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)得較早，對于初期的房地產(chǎn)發(fā)展起到重要的作用。如中房集團(tuán)、濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)總公司等。 B、大集 團(tuán)背景房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 這部分房地產(chǎn)企業(yè)往往是其它產(chǎn)業(yè)大集團(tuán)向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的渠道。他們的優(yōu)勢在于大集團(tuán)雄 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁 共 34 頁 厚資金和豐富資源的支持；劣勢在于缺乏專業(yè)知識和實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。如果能將集團(tuán)內(nèi)部資源進(jìn)行有效整合，這類開發(fā)商可以在市場中穩(wěn)占一席之地。它們的典型代表是魯能集團(tuán)和三聯(lián)集團(tuán)。 C、本地民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 這部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在濟(jì)南已經(jīng)有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，依靠項(xiàng)目贏得市民的認(rèn)同。濟(jì)南市民比較認(rèn)同企業(yè)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、產(chǎn)品信譽(yù)度、樓盤知名度。它們的典型代表企業(yè)是三慶集團(tuán)和普利集團(tuán)。 D、外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 相對于以上三種開 發(fā)企業(yè)，外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多的是引入現(xiàn)進(jìn)的產(chǎn)品、全新的營銷理念，對市場起到推動作用。如香港新世界、大連萬達(dá)、陽光 100等，下面我們將對異地開發(fā)商著重分析。 （ 2）外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)研究 隨著濟(jì)南市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，其巨大的市場空間吸引了一批外地開發(fā)商登陸濟(jì)南，其中一些的知名的項(xiàng)目如：陽光 100國際新城、新世界陽光花園、偉東新都、外海西子城市花園、富翔天地、黃金時代等。這些項(xiàng)目在運(yùn)作方式、營銷策劃手段等方面存在一定的共性，主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 開發(fā)的項(xiàng)目多為規(guī)模較大的住宅區(qū)，體現(xiàn)出了開發(fā)商雄厚的實(shí)力。 大多數(shù)項(xiàng)目選址于不被濟(jì)南本土開發(fā)商所看好的西部、北部地區(qū)。開發(fā)商通過優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、完善的配套、良好的服務(wù)逐漸打破了濟(jì)南消費(fèi)者購房時的區(qū)域情結(jié)。 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的開發(fā)方式。在營銷策劃、建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃、物業(yè)管理等方面引入知名企業(yè)，提高了產(chǎn)品的綜合素質(zhì)。 注重產(chǎn)品附加值。增加了物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容，提高了項(xiàng)目智能化的標(biāo)準(zhǔn)，豐富 了會所的 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 34 頁 功能，在產(chǎn)品研發(fā)上均領(lǐng)先于由濟(jì)南本土開發(fā)商。 注重營銷推廣手段的運(yùn)用。在項(xiàng)目包裝、廣告投放、媒體選擇上起到引領(lǐng)市場的 作用。 項(xiàng)目運(yùn)作過程中注重銷售這一環(huán)節(jié)，對銷售排期、銷售現(xiàn)場的控 制以及對銷售 人員的管理都具有一定的先進(jìn)性。 濟(jì)南房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供給特點(diǎn)分析 此次調(diào)查，我們走訪了濟(jì)南市的 15 個項(xiàng)目，在項(xiàng)目分布區(qū)域、價(jià)格檔次上進(jìn)行了選擇，力求保證樣本的全面性和準(zhǔn)確性。將產(chǎn)品特點(diǎn)基本歸結(jié)如下： （ 1）項(xiàng)目規(guī)模 濟(jì)南市場仍處在無序競爭狀態(tài)，市場上既有占地上千畝的超大樓盤，也有總建筑面積幾萬平米的小型樓盤。項(xiàng)目規(guī)模的參差不齊，反映出市場的不成熟。隨著市場的發(fā)展，未來的項(xiàng)目將向規(guī)?；l(fā)展。 （ 2）建筑形式 在市場供給方面，市場上的樓盤大多為多層、小高層、高層混合開發(fā)。高層住宅在整個社區(qū)所 占比重不大，純高層住宅社區(qū)只有陽光 100、魯能康橋等為數(shù)不多的幾個樓盤，在東部區(qū)域市場內(nèi)更是比較少見。各種建筑形式基本都帶有地下室，多層頂層一般為閣樓。 在消費(fèi)者認(rèn)同方面，仍然是多層比較受歡迎，但小高層、高層住宅只要價(jià)格合理，產(chǎn)品滿足需求，也逐漸被認(rèn)可和接受。 （ 3）面積區(qū)間分布 基本為二室、三室設(shè)計(jì)，其中兩室最集中的分布在 100—— 110 平米，其次為 120—— 130平米。 100—— 120平米是目前集中的供應(yīng)區(qū)間。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 20 頁 共 34 頁 三室集中在 130—— 160平米。 （ 4）戶型分析 平面間隔以平層設(shè)計(jì)為主，錯層、躍式設(shè)計(jì)作 為補(bǔ)充。但市場上錯層及躍式的設(shè)計(jì)，普遍存在空間處理欠佳的問題。 市場上樓盤多采用一梯二戶、一梯四戶設(shè)計(jì)，有較好的舒適性。 對朝向有較嚴(yán)格的要求，基本要求南北向，少數(shù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)有東西向住宅，如陽光 100，銷售非常困難，室內(nèi)的主要功能空間，如臥室、客廳均利用南面空間布置，雙（三）陽面臥室設(shè)計(jì)普遍存在。 （ 5）裝修標(biāo)準(zhǔn) 交工標(biāo)準(zhǔn)基本為廚衛(wèi)裝修，配備有墻、地磚，潔具等，這應(yīng)該是一種過渡性產(chǎn)品。少數(shù)較高檔項(xiàng)目采用了精裝修，如舜風(fēng)世紀(jì)花園、數(shù)碼港等，但市場反應(yīng)效果并不很理想。 （ 6）園林規(guī)劃 市場上樓盤的園林設(shè)計(jì)水平普遍 不高，大部分樓盤只有簡單的綠化景觀。部分山景樓盤（如陽光舜城）在園林設(shè)計(jì)方面，主要依靠樓盤周邊自然環(huán)境作為小區(qū)的園景，區(qū)內(nèi)只有簡單的綠化覆蓋。市場上樓盤的園林設(shè)計(jì)多采用水景主題，但造園手法簡單，難免給人牽強(qiáng)附會之感。 （ 7）配套設(shè)施 社區(qū)配套包括娛樂設(shè)施、便民生活配套等。它一般與項(xiàng)目的規(guī)模有關(guān)，大型項(xiàng)目的配套設(shè)施比較全面，而中小規(guī)模的項(xiàng)目往往更多依靠項(xiàng)目周邊配套。 對于娛樂設(shè)施，會所的普及率最高，中高檔樓盤的普及率達(dá)到 60%左右。 對于便民生活設(shè)施，如 24小時便利店、社區(qū)教育設(shè)施（幼兒園）、小型診所等也都有 所涉及，但根據(jù)項(xiàng)目自身情況而不同。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 34 頁 （ 8）物業(yè)管理 物業(yè)管理普遍不被重視，提供的服務(wù)也僅僅是簡單的保安、保潔等。少數(shù)項(xiàng)目也以較高水平的物業(yè)管理服務(wù)作為賣點(diǎn)之一，如新世界花園的“英式管家服務(wù)”等。 2020 年，一些知名的物業(yè)管理公司也開始進(jìn)入濟(jì)南，如第一太平戴維斯；香港屋宇物業(yè)等。 濟(jì)南房地產(chǎn)市場客戶需求特點(diǎn)分析 由于時間的限制，我們此次沒有進(jìn)行專門的消費(fèi)者需求調(diào)查，但結(jié)合開發(fā)商、政府相關(guān)部門的走訪和項(xiàng)目調(diào)查，對客戶需求也進(jìn)行了一定的分析。 據(jù)建設(shè)銀行對 2020年對購房需求的統(tǒng)計(jì)，濟(jì)南購房者貸款年齡在 2534歲占 %， 3544歲占 %，這兩部分人構(gòu)成了購房主體；從置業(yè)者看，企業(yè)管理人員占 %，工人占 %，機(jī)關(guān)干部占 %，轉(zhuǎn)業(yè)人員占 %；從年收入情況看，年薪在 5萬元以下的占 %，年薪在 510 萬元的占 %；在購房面積上，今年選購 6080平方米的占 18%， 80100平方米的占 %， 100120 平方米的占 %， 120140 平方米的占 10%，由此可見 80120 平方米普遍受廣大購房者的青睞；戶型上，選擇兩房兩廳為 33%，三房一廳的為 %；總房價(jià)上 1020 萬元占 %， 2030 萬元的占 %， 3040 萬元的占 %；購房單價(jià)在10002020 元 /平方米的為 %， 20203000 元 /平方米的為 %， 30004000 元 /平方米的為 %。市場需求量短期內(nèi)不會出現(xiàn)明顯激增，但中低檔房仍是消費(fèi)主體。總價(jià)在 20萬以內(nèi)的精品經(jīng)濟(jì)房占據(jù)約 60%的市場需求。 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 （ 1）市場需求量基本穩(wěn)定，在近一兩年內(nèi)不會有明顯的增長 到目前，濟(jì)南房地產(chǎn)市場沒有出現(xiàn)明顯的刺激市場的重大政策，同時，市場中品質(zhì)較好的精品 住宅明顯缺乏，市場進(jìn)一步放量的可能性不大，市場需求基本穩(wěn)定在 120萬平米。 （ 2）整體價(jià)格水平穩(wěn)中略降，增長空間有限 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁