【文章內(nèi)容簡介】 絡(luò)連接。入住率較低，為 30％ 馬塘區(qū)： 馬塘區(qū)無特別出名的酒店，只有一些零散的小賓館分布，價(jià)格低廉，硬件設(shè)施差，基本上是由住宅改建成的賓館。入住率一般，以短暫住宿人員為主要的客源。 ? 總體 分析： 從調(diào)查可以看出，該市酒店基本上呈現(xiàn)出良好的經(jīng)營狀況，總體看來鏡湖區(qū)的酒店入住率都是非常高的，以及火車站的漢爵廣場大酒店和新建好的經(jīng)濟(jì)型賓館的人氣也非常的高。證明該市賓館酒店呈商業(yè)中心及交通中心集中住宿的特點(diǎn)。住宿的客人主要以旅游的客人占大部分，其次是有重大的會議在該市召開。客人入住酒店主要是住標(biāo)準(zhǔn)間。 ? 新建酒店各方面要素分析： 從上不難看出，酒店的地理位置是投資建酒店的最重要的因素，這就是為什么步行街附近的酒店入住率高，其他地方相對差一些。其次才是考慮價(jià)格、停車場、房間內(nèi)的硬件設(shè)施是否齊全。相關(guān)娛樂 休閑設(shè)施配套等其他方面。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁 共 30 頁 ? 客房規(guī)劃簡析： 酒店的客房是以標(biāo)準(zhǔn)間為主，相應(yīng)的規(guī)劃一些豪華房，套房等。（如建設(shè)酒店星級準(zhǔn)許的話，可以考慮規(guī)劃一到兩間總統(tǒng)套房）。 ? 酒店淡旺季及客流高峰期簡析： 酒店的旺季主要是在 5－ 6 月份， 9－ 10月份及元旦期間，入住率一般在 80％以上，其他月份相對差一些，為 40％左右。一般晚上住宿的人較多，客流高峰期為每日的 7－ 9點(diǎn)。 ? 各區(qū)酒店賓館價(jià)格（優(yōu)惠價(jià)）對比： 馬塘區(qū) 鏡湖區(qū) 鳩江區(qū) 新蕪區(qū) 豪華 無 800 700 800 標(biāo)準(zhǔn)間 88 228 180 180 單人 60 200 120 120 四：在建酒店分析 該市在建的酒店有融匯房地產(chǎn)建筑開發(fā)的酒店（待建，五星級，中和路旁），中僑房地產(chǎn)在建的和平大酒店（五星，步行街），杰成房地產(chǎn)投資開發(fā)的酒店（待建，五星，奧林匹克體育館附近），深圳華強(qiáng)投資的夢想家園（內(nèi)含五星級酒店一家）。 總體看來，該市在建或是待建的酒店項(xiàng)目以五星級酒店為主。 點(diǎn)評：該市是省內(nèi)重點(diǎn)的旅游城市，但是在明年一年之內(nèi)開工建設(shè)那么多的按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的酒店，勢必會產(chǎn)生過量的現(xiàn)象，對酒店的經(jīng)營帶來極 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁 共 30 頁 大的競爭壓力，客戶面的相對狹窄，使得該檔次酒店的入住率低 ，又因?yàn)槲逍羌壘频甑南嚓P(guān)配套齊全，維護(hù)費(fèi)開支大，所以酒店可能提高單個客房的價(jià)格以及提高服務(wù)質(zhì)量、提供特色服務(wù)項(xiàng)目來吸引市場消費(fèi)者，以使獲取利潤的平衡。 五、附錄 酒店客房價(jià)格名詞解釋 酒店客房的價(jià)格分為：門市價(jià)，優(yōu)惠價(jià)，協(xié)議價(jià) 門市價(jià)：門市價(jià)即為酒店的掛牌價(jià)格，相對較高，一般酒店是以此價(jià)格為酒店的定位價(jià)格。一般不是實(shí)際的入住價(jià)格 優(yōu)惠價(jià)：優(yōu)惠價(jià)即一般賓客入住酒店的價(jià)格，即打完折扣后的價(jià)格，一般是門市價(jià)的 7折 協(xié)議價(jià)：協(xié)議價(jià)即酒店和某公司有長期的合作伙伴關(guān)系，在優(yōu)惠價(jià)的基礎(chǔ)上給與更大幅度的折扣，一般 為 5折左右。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 16 頁 共 30 頁 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 17 頁 共 30 頁 貳 寫字樓篇 一． 簡介 由于宏觀調(diào)控，特別是國家七部委出臺的房產(chǎn)調(diào)控政策， 以及目前推出的二手房征稅政策， 對住宅市場會產(chǎn)生持續(xù)的影響，一、二手房的成交量都大幅萎縮，價(jià)格也越來越松動。 但對寫字樓市場而言，影響相對不大，由于該市 為商業(yè)城市，因此寫字樓經(jīng)營情況良好。該市寫字樓主要集中在市中心地段，出租率達(dá)到 90％以上 ，在火車站，新時代商業(yè)街及開發(fā)區(qū)也有少量的寫字樓。 ， 出租率也可以達(dá)到 60%— 80%， 且換手率很低。巨大的需求使寫字樓市場 步步升溫，當(dāng)前寫字樓已經(jīng)成為 “ 敏感時期 ” 的市場新寵。 二． 各區(qū)分布狀況及物業(yè)租賃情況 1： CBD區(qū)域 據(jù)調(diào)查可見，偉基商廈寫字樓，銀聯(lián)寫字樓，銀座大廈寫字樓，中山大廈及三泰大廈寫字樓等都是集中在 CBD 區(qū)域，這個區(qū)域?qū)懽謽堑谋壤梢哉嫉皆撌袑懽謽强偭康?80％。 ? 個案分析 1．偉基商廈 寫字樓名 偉基商廈寫字樓 寫字樓位置 步行街中段 物業(yè)公司 偉興物業(yè)管理有限公司 租金 15元 /㎡ /月 物業(yè)管理費(fèi) 元 /㎡ /月 /㎡ /月 總層數(shù) 7層 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁 共 30 頁 剩余數(shù)量 4間 水電費(fèi)用 水費(fèi)在物業(yè)費(fèi)內(nèi) 電費(fèi)另記 剩余房間面 積 126㎡一間， 90㎡兩間， 60㎡左右一間 租賃周期 一年 工作時間 9： 00— 18： 00 租金支付方式 半年付 電梯數(shù)量 兩部電梯 是否有獨(dú)立衛(wèi)生間 無 押金 兩個月的房租 租住率 85％ 點(diǎn)評：偉基商廈建立較早，內(nèi)部的實(shí)施也頗為簡單，整體的裝修陳舊。其一到三層為商場因?yàn)樗臉I(yè)態(tài)已經(jīng)對租戶進(jìn)行了選擇，而內(nèi)部的物業(yè)管理要求了工作時間： 9： 00～ 18： 00，且每個租戶的加班時間不得超過四次，這無形給租戶帶來了極大的不方便。但由于項(xiàng)目是建設(shè)在市中心，占據(jù)了位置的優(yōu)勢，并且有部分的房間可以 看到鏡湖的全貌，景觀好，陽光充足，房間通透，租住率較高。 2．中山大廈 寫字樓名 中山大廈 寫字樓位置 步行街 物業(yè)公司 租金 /㎡ /月 物業(yè)管理費(fèi) 元 /㎡ /月 1元 /㎡ /月 總層數(shù) 6層 剩余數(shù)量 三間 水電費(fèi)用 民用電、水費(fèi)用 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 19 頁 共 30 頁 剩余房間面積 186㎡ 租賃周期 無 工作時間 無限制 租金支付方式 月付 電梯數(shù)量 兩部電梯 是否有獨(dú)立衛(wèi)生間 有 押金 一個月的房租 租住率 85％ 點(diǎn)評：中山大廈其本身的業(yè)態(tài)是用于商住樓， 2002年建成，房屋成色交新。一到三層是沿街的商鋪，從四樓開始是住宅。由于所處的地段剛好在步行街上，物業(yè)的升值飛快，造成一部分投資者先將其房屋用于出租，但租戶不全是以公司為主體的，這勢必會造成管理不專業(yè)，所面對的群體不單一、混雜。但作為辦公來說：第一、其建筑全為框架結(jié)構(gòu)，給公司的裝潢布局帶來極大的方便。第二、其水電均按民用來算，為公司降低了成本。第三，位置佳，景觀好，交通便利。綜上，中山大廈也是辦公的理想之選。 3：銀聯(lián)寫字樓 寫字樓名 銀聯(lián)寫字樓 寫字樓 位置 新百北樓 物業(yè)公司 私人管理 租金 15元 /㎡ /月 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 20 頁 共 30 頁 物業(yè)管理費(fèi) 元 /㎡ /月 2元 /㎡