【正文】 在項(xiàng)目 銷售前投資打造完成大量的體育設(shè)施、公建設(shè)施及與之相配套的運(yùn)動(dòng)主題環(huán)境景觀，從而彰現(xiàn)開發(fā)商的實(shí)力，既突出了運(yùn)動(dòng)主題，又確立了大盤形象。同時(shí)，以 發(fā)展“健康卡”會(huì)員形式進(jìn)行有效客戶蓄水，在這些“健康卡”會(huì)員中進(jìn)行排號(hào)預(yù)訂，從而積累了大量的有效客戶，為后期銷售奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。營銷模式以直銷、派單為主 ，效果并不見好。美茵河谷 （ 06 年 7 月初開盤） 項(xiàng)目位置及項(xiàng)目基礎(chǔ)配套情況。 本項(xiàng)目位于 森宇音樂花園旁， 光華大道溫江段北側(cè)、老成溫路溫江段南側(cè)距溫江老城 4公里處，緊鄰 花博會(huì) 800畝生態(tài)公園及江安河 ，交通主要依托光華大道、老成溫公路通往成都與溫江，永泉鎮(zhèn)現(xiàn)有309 路公交車通過，現(xiàn) 309A 路公交車經(jīng)光華大道至溫江城區(qū) 。但是，很多 業(yè)主 出行 還是以私家車 為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 現(xiàn)狀分析：鑒于目前光華大道 全線通車，花博會(huì)的成功召開及 800畝生態(tài)公園的呈現(xiàn)大大提升該樓盤的地段優(yōu)勢(shì)， 隨之相應(yīng)的市政配套也將逐步完善。 航天路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)距項(xiàng)目地塊約 3 公里，現(xiàn)發(fā)展商承諾業(yè)主日常生活主要依托 森宇音樂花園 自身設(shè)置商業(yè)超市、郵政局、銀行儲(chǔ)蓄所、醫(yī)院等配套設(shè)施解決，但目前上述設(shè)施 除社區(qū)超市外，其他配套均未完成 。 教育配套 項(xiàng)目地塊緊鄰成都七中分校，溫江老城區(qū)有省重點(diǎn)中學(xué)溫江中學(xué)，西南財(cái)大、交通學(xué)院等等知名學(xué)府。 小結(jié)： 項(xiàng)目依托森宇音樂花園的環(huán)境及 小區(qū) 內(nèi) 配套，加之 地處光華大道與老成溫路之間，交通 及環(huán)境 優(yōu)勢(shì)明顯，同時(shí)由于項(xiàng)目與永泉 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 鎮(zhèn)接壤 又緊鄰花博會(huì) ，可利用原有市政配套解決水、電、氣及排污配套，而且可利用 30 309A 路公交車，在 現(xiàn)有光華大道完建 社區(qū)的配套建設(shè)中占有一定優(yōu)勢(shì)。整體規(guī)劃以圍合行列式為主線，其中 2 棟小高層電梯住宅、 4 幢 6 躍 7 多層電梯住宅建筑，分 6 排呈南北向布置，另有 三排東西向 建筑形成園區(qū)半圍合形態(tài)，在保證樓間距 30 米以上的同時(shí)兼顧了戶型的景觀綠化，而且半 圍合布置為小區(qū)預(yù)留出項(xiàng)目的主景觀帶，為項(xiàng)目 下 期開發(fā)提供了較為有利的條件。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 停車位布置 項(xiàng)目停車位設(shè)計(jì)為地下集中停車 及 底層單戶配送 車庫， 結(jié)合局部小區(qū)路邊露天停車為主。項(xiàng)目中心延續(xù)一條水系、 6 個(gè)內(nèi)湖將整個(gè)園區(qū)融會(huì)貫通，沿河規(guī)劃 6個(gè)造型各異的內(nèi)湖 ，建筑依水而建，確保每戶都能夠享受絕好的 水景。 （三）產(chǎn)品定位分析 產(chǎn)品形式 本 項(xiàng)目住宅 分 為 2 種產(chǎn)品形態(tài)，一種是全框架（ 11+1 高層電梯公寓）另一種則是全框架（ 6+1 電梯洋房） 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 建筑結(jié)構(gòu)形式與品質(zhì)及裝修標(biāo)準(zhǔn)分析 該項(xiàng) 目建筑采用框架式結(jié)構(gòu)，住宅開間較大符合成都客戶的消費(fèi)特點(diǎn)，動(dòng)靜功能分區(qū)合理，使住宅開間尺度、使用率得以加強(qiáng)，住宅品質(zhì)提升； 本項(xiàng)目以清水標(biāo)準(zhǔn)交房，此方式優(yōu)勢(shì)在于修建成本較低，施工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不高，施工進(jìn)度能得以保證，便于項(xiàng)目準(zhǔn)時(shí)交房，同時(shí)能滿足客戶的個(gè)性化裝修； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 銷售情況分析 該 項(xiàng)目于 2020 年 3 月初 即開始作客戶積累工作， 以排號(hào)的手法進(jìn)行有效的客戶蓄水， 進(jìn)行熱賣場(chǎng)銷售積壓模式。 但后來排號(hào)金又降至兩萬元，現(xiàn)在只收取一萬元。 項(xiàng)目價(jià)格于 6 月底出臺(tái)，側(cè)面了解該項(xiàng)目的均價(jià)為 34003500元。但是隨著房產(chǎn)政策的陸續(xù)出臺(tái)，可能會(huì)有一定變化； 結(jié)論：雖然 該項(xiàng)目在營銷推廣上借助花博會(huì)公園的景觀、光華大道的便利、以及森宇音樂花園的品牌以及完善的社區(qū)配套，加之產(chǎn)品上率先采用 6 層電梯洋房的設(shè)計(jì)理念和溫江新城區(qū) 發(fā)展 的規(guī)劃進(jìn)行炒作。 下列樓盤由于很多都以銷售至尾聲，很多數(shù)據(jù)無法了解和證實(shí) ，希望公司諒解 。博屋志 基本情況 位置：柳臺(tái)大道旁（緊臨 2 中） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 開盤時(shí)間： 2020 年 12 月中旬 工程進(jìn)度：土建 5 層 開發(fā)商：金強(qiáng)實(shí)業(yè) 物業(yè)管理：住邦物業(yè)（ 8 角每月每平方米） 媒體推廣：作為廣告 物業(yè)類型：多層，電梯 交房時(shí)間： 2020 年月 項(xiàng)目總評(píng)： 9 棟多層， 2 棟電梯 建筑設(shè)計(jì)：成都市建筑設(shè)計(jì)研究院 營銷：嘉聯(lián)地產(chǎn) 技術(shù)指標(biāo) 占地面積： 50 畝 建筑面積： 50939 平方米 容積率： 綠地率： ％ 棟數(shù)： 11 棟 層數(shù)： 6 層，臨街電梯（小高層） 總戶數(shù)： 370 戶 車位： 1： （地下） 產(chǎn)品面： 戶型區(qū)間： 80160 平米 裝修：清水 主力戶型： 130 左右 周邊配套：小型配套（基本依靠溫 2 中） 結(jié) 構(gòu)：框架 小區(qū)配套：游泳池、網(wǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 球場(chǎng)、會(huì)所 戶型情況：兩房（ 80 平米 2/2/2， 90 平米 2/2/1 ） 25% 三房（ 97 平米 3/2/1， 117 平米 3/2/2 ） 63% （ 129 平米 3/2/2， 140 平米 3/2/2 ） 四房（ 150 平米 4/2/2， ） 12% 價(jià)格 起價(jià)： 2300 左右 均價(jià)： 2600 左右 最高價(jià)： 2950 元 付款方式：按揭 、一次性 優(yōu)惠方式：一次性優(yōu) 2%、按揭：無 前期排號(hào)，交 2 萬定金，開盤購買直接優(yōu)惠 2 萬（除開前期 2 萬定金） 五、 銷售情況： 銷售階段： 現(xiàn)銷售以達(dá)到 90% 銷售氛圍：廣告力度一般，賣場(chǎng)情況中等。 正做 2 次排號(hào)，估計(jì)前期銷售情況不樂觀，周邊盤較多，競(jìng)爭(zhēng)較大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 80 平米 2/2/1 （ 50 套左右，基本都在小區(qū)邊上） 套 2： 20% 套 3： 80% 價(jià)格 起價(jià)： 2300 元 均價(jià)： 2600 左右 最高價(jià)： 3000 元 付款方式：按揭 、一次性 優(yōu)惠方式：一次性優(yōu) 5%、按揭：無 （后優(yōu)惠回落至 2%） 五、 銷售情況： 銷售階段：前期形象展示， 采用 排號(hào)（排號(hào)費(fèi) 1 萬元） 銷售氛圍：未做 太多 廣告宣傳，賣場(chǎng) 布置一般 ， 路過客戶較多。現(xiàn)銷售以過半。 區(qū)域分析 該項(xiàng)目地處溫江新城區(qū)，緊鄰花博會(huì)生態(tài)公園，江安河，居家環(huán)境較舒適，同時(shí)依托 7111 廠的配套設(shè)施，離溫江新客運(yùn)中心站 500 米，交通也較為便利， 從區(qū)域來說該項(xiàng)目自住、投資均可。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 產(chǎn) 品分析： 該項(xiàng)目戶型 80160，以 130 左右套三為主，戶型上無創(chuàng)新，好在一樓帶花園，但該項(xiàng)目的規(guī)模不大，居住密度高，從舒適度上，規(guī)模上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如我們，如價(jià)格又無太大的優(yōu)勢(shì)可能針對(duì)成都購房者就會(huì)有一定的抗性，如該項(xiàng)目定位是針對(duì)溫江本地客戶，那么該項(xiàng)目地處溫江東門，和 540 等大型企業(yè)相距較遠(yuǎn)，到市中心也有一定距離，一般本地客戶不會(huì)選擇。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售策略：形象展示→排號(hào)→開盤 常規(guī)銷售模式。 購買人群： 成都人 80% 外地人 15% 溫江本地人 5% 上林寬境 基本情況 位置： 光華大道與溫江段交匯處，南熏大道旁 開盤時(shí)間： 2020 年 12 月中旬 工程進(jìn)度： 主體封頂，正裝飾外立面 開發(fā)商： 炎華置信 物業(yè)管理： 潔華 物業(yè) （ 1 元 每月每平方米） 媒體推廣： 報(bào)紙、電視、路牌 物業(yè)類型：多層，電梯 交房時(shí)間： 2020 年 1 月 28 日 項(xiàng)目總評(píng)： 9 棟多層 （ 6+1） ， 2 棟電梯 （ 8+1） 技術(shù)指標(biāo) 占地面積： 70 多 畝 建筑面積： 80000 平方米 容積率： 綠地率： 35％ 棟數(shù)： 11 棟 總戶數(shù) ： 500 多戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 公攤 ： 15%（電） 9%（多） 車位： 1： （地下） 產(chǎn)品面 ： 戶型區(qū)間： 80220 平米 裝修：清水 主力戶型： 127 左右 結(jié) 構(gòu)：框架 小區(qū)配套：游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所 價(jià)格 起價(jià)： 2858 元 /平方米 均價(jià)： 3100 元 /平方米 最高價(jià)： 4500 元 /平方米 付款方式：按揭 、一次性 優(yōu)惠方式：一次性優(yōu) 2%、按揭：無 前期排號(hào)，交 2 萬定金，開盤購買直接優(yōu)惠 2 萬（除開前期 2 萬定金） 銷售情況： 銷售階段： 有一定品牌 現(xiàn) 銷售以達(dá)到 90% 銷售氛圍：廣告力度 較強(qiáng) ，賣場(chǎng)情況 氛