【正文】 13 REPORT 山山 道道 商商 圈圈 鞍山道是離本案最近的一個(gè)較為繁華的商圈之一，是天津最為知名的“電子數(shù)碼一條街”，是電子數(shù)碼產(chǎn)品消費(fèi)者聚 集的地方，是計(jì)算機(jī)行業(yè)、計(jì)算機(jī)配套產(chǎn)品行業(yè)、各電子信息行業(yè)、計(jì)算機(jī)軟、硬件公司及其他行業(yè)、商家不可多得的一塊寶地。該商圈位于天津和平區(qū)，大部分商鋪都只租不賣的，其租金一般在 7 元 /平方米 /天以上，新的物業(yè)更高，如百腦匯最高達(dá)到了 12 元 /平方米 /天，竟管如此，該區(qū)域的租售情況較好，基本上都達(dá)到了 100%的出租率。該商圈內(nèi)的津匯廣場(chǎng)不僅有津匯購(gòu)物廣場(chǎng)，還有 4 萬(wàn)平方米的寫字樓， 未來(lái)還將建有酒店和酒店式公寓。隨著城市地鐵的竣工，四通八達(dá)的南京路商圈 與 濱江道商圈 將更加緊密的結(jié)合在一起。此次麥購(gòu)商鋪出售價(jià)平均每平方米 萬(wàn)元，最高達(dá) 3 萬(wàn)元 以上 。 投資者們?nèi)绱瞬幌е亟鹳I、租商鋪，關(guān)鍵是看好商業(yè)街的升值潛力。在 20 世紀(jì) 90 年代，凱旋門百貨 和濱江購(gòu)物中心強(qiáng)化原本的商圈定位，音樂(lè)廳和起士林已經(jīng)成了該商圈內(nèi)不可或缺的組成部分。由于城市地鐵的竣工和地處 CBD 中心，該商圈將成為對(duì)濱江道商圈強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)者。 該商圈的物業(yè)大多也為只租不售的，其租金一般為 13 元 /平方米 /天，出租情況較好。銅鑼灣廣場(chǎng)內(nèi)不僅有高檔百貨店，還有 4D 影城、恐龍動(dòng)感世界、 5 星級(jí)皇冠假日酒店。其商業(yè)總建筑面積將是幾個(gè)商圈中最大的。 15 REPORT 大大 胡胡 同同 商商 圈圈 “ 大胡同 ” 地區(qū)形成北方地區(qū)的大型商品批發(fā) 集散地，并與估衣街、北馬路、北大關(guān)相應(yīng)形成環(huán)型商業(yè)區(qū) ，主要有大胡同小百貨批發(fā)市場(chǎng)、天弈商城、天弈新廈、萬(wàn)窿大胡同商業(yè)中心等，經(jīng)營(yíng)服裝、百貨、家用電器、文化用品、體育用品、輕紡面料、床上用品等幾十大類、數(shù)萬(wàn)種商品，遠(yuǎn)銷三北及歐美等國(guó)家和地區(qū)，成為華北地區(qū)最大 商品批發(fā)集散地 。 16 REPORT 二、調(diào)查個(gè)案分析 1．． 佳佳 怡怡 國(guó)國(guó) 際際 公公 寓寓 所 屬 商 圈：衛(wèi)津路、本案旁 2F 鋪位面 積： 平方米 —— 平方米 2F 售 價(jià)： 12000 元 /平方米 —— 8500 元 /平方米 銷 售 率： 33% 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：展廳、銀行 項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 析： 目前只購(gòu)買二樓，共三套，兩邊為 平方米；中間為 平方米 。 17 REPORT 博博 數(shù)數(shù) 碼碼 廣廣 場(chǎng)場(chǎng) 所 屬 商 圈 ：鞍山道商圈 鋪 位 面 積： 平方米 租金： 10001400/月 /平方米（不含稅費(fèi)、管理費(fèi)） 售 價(jià)：不售 租 賃 率： 99% 經(jīng) 營(yíng)業(yè)態(tài)：電腦配件 項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 析： 賽博數(shù)碼廣場(chǎng)是目前鞍山道上較據(jù)規(guī)模的電腦配件零售市場(chǎng)，但體量不大共三層，一樓 主要經(jīng)營(yíng)品牌電腦，數(shù)碼產(chǎn)品等，二樓為組裝電腦攤位，三樓是各種零部件。 18 REPORT 腦腦 匯匯 所 屬 商 圈：鞍山道商圈 鋪 面 面 積： 售 價(jià)：不售 經(jīng) 營(yíng) 業(yè) 態(tài)：電腦配件 租 賃 率： 100% 租 金：人民幣 370/月 /平方米（一樓） 人民幣 280/月 /平方米（二樓） 人民幣 210/月 /平方米（三樓） 人民幣 180/月 /平方米（四樓） 辦公樓： 面 積： 80125 平方米 售 價(jià)：人民幣 64007300 元 /平方米 出售率： 80%（預(yù)售） 19 REPORT 人人 街街 所 屬 商 圈：南馬路商圈 鋪 面 面 積： 8—12 平方米 租 金： 10 元 /天 /平方米 售 價(jià)：不售 租 賃 率： 70% 經(jīng) 營(yíng)業(yè)態(tài)：百貨商場(chǎng) 項(xiàng) 目 簡(jiǎn) 析： 女人街的前身是濱江金耀廣場(chǎng)，是目前天津市一個(gè)體量比較大的商業(yè)樓盤，有 80000 平方米，其銷售方式比較特別，無(wú)論樓層統(tǒng)一價(jià)格 10 元 /天 /平方米；且包括物業(yè)費(fèi)，鋪面面積控制的也比較適中，減輕不少投資者、經(jīng)營(yíng)者的壓力，但是否能妥善管理及 有沒(méi)有客流量將成為該案的主要隱患。特別是一個(gè) CEPA 創(chuàng)意，即開(kāi)辟 3000 平方米的零關(guān)稅香港商品特區(qū)， 81 間商鋪，在一天內(nèi)全部被認(rèn)購(gòu)。 該公司還提供了 3 年8%回報(bào)率包租協(xié)議。商業(yè)內(nèi)含超五星級(jí)酒店、酒店式公寓、世界品牌旗艦店、巨型超市、大型綜合全日 百貨、酒吧街、寫字樓等。 22 REPORT 三、天津商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 天津近年商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格漲幅較大，而且市場(chǎng)消化狀況頗佳。當(dāng)前市場(chǎng)中一些項(xiàng)目多采用如下手法進(jìn)行促銷。 項(xiàng)目規(guī)模： 總建筑面積不大于 47100 平方米 其中：商業(yè)不大于 39100 平方米，建筑密度不大于 58% 住宅不大于 8000 平方米，建筑密度不大于 35% 建設(shè)時(shí)間： 2020 年 12 月 30 日前竣工交付 延期竣工不得超過(guò) 2 年 24 REPORT 邊邊 配配 套套 標(biāo)標(biāo) 地地 圖圖 注：極玖購(gòu)物中心因與海光寺家樂(lè)福相臨過(guò)近，無(wú)力維持經(jīng)營(yíng)現(xiàn)已停業(yè)。 25 REPORT 案案 現(xiàn)現(xiàn) 狀狀 南面與佳怡公寓一墻之隔 北面為銀 達(dá)居民小區(qū) 西側(cè)沿衛(wèi)津路 直面天大體育場(chǎng) 東側(cè)是需改建的舊式廠房和建津里住宅 本案小部分場(chǎng)地已平整，仍有部分多層建筑需拆遷 26 REPORT 路路 交交 通通 本案處于衛(wèi)津路上，南至鞍山道北臨電臺(tái)路，串聯(lián)著南面的海光寺樞紐與八里臺(tái)立交橋。 現(xiàn)有交通線路： 64 83 85 65 95 66 161 等 規(guī)劃的軌道交通 3 號(hào)線是天津快速軌道交通中的西北主干線，西起華苑新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，北至北辰區(qū)小淀，全長(zhǎng) 公里，預(yù)計(jì)于 2020 年底建成通車。將來(lái)有望成為該地域的東西向交通客運(yùn)樞紐站點(diǎn)。 所選樣本地點(diǎn)為本案及北邊相近的手機(jī)交易商場(chǎng)。 ， 非過(guò)往人流。 分析： 本項(xiàng)目所處衛(wèi)津路是車輛南北交通的主干道，過(guò)往車流密集，公交換乘乘客聚集，但步行客流較少且多為過(guò)路客，能否吸引有效客源駐足將是本案商業(yè)部分的關(guān)鍵點(diǎn)。就目前的商業(yè)及生活配套發(fā)展?fàn)顩r而言，該地區(qū)尚處于起步發(fā)展階段，展望 2020 年建成的 3 號(hào)軌道交通，我部門認(rèn)為該案上升空間頗大，是一個(gè)有較大操作空間的項(xiàng)目。月） 百腦匯 鞍山西道、白堤路 2 級(jí) IT產(chǎn)品專賣 框架 正常 1 層 370 麥購(gòu) 濱江道 1 級(jí) 化妝品及首飾 框架 正常 1 層 990 女人街 南門外 大街 3 級(jí) 服裝及小商品 框架 正常 1 層 300 31 REPORT b．調(diào)整與修正系數(shù) 修正項(xiàng)目 交易情況修正 交易日期 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 租賃價(jià)格調(diào)整值 實(shí)物狀況 區(qū)位狀況 （元 /m2。如本案鄰近的極玖購(gòu)物中心 在地理位置上雖比本案更有優(yōu)勢(shì)，但因從事日常用品類的百貨經(jīng)營(yíng)與海光寺家樂(lè)福處于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)而最終停業(yè)。以下是我部提出的三種物業(yè)定位以供參考 ? 圖書城： 周邊高校林立，而且來(lái)往人流多為各高校師生，如在此處建立大型圖書市場(chǎng)將有望吸引全天津各大專院校的師生前來(lái)閱讀購(gòu)書。 ? 高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)園： 利用當(dāng)前大學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)，高校教師和科研機(jī)構(gòu)外向發(fā)展的需要，將本案建設(shè) 成為商辦合一的項(xiàng)目。可參考上海世茂商城或同濟(jì)科技園模式?？蓞⒖忌虾４髮W(xué)城弘基休閑廣場(chǎng)模