【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 參考單位及職責(zé)分工： 發(fā)展商：決策模型公司、廣告公司；提供設(shè)計所、必要的資料；決策設(shè)計方案；監(jiān)控制作安裝過程。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目前 發(fā)展情況良好。開發(fā)商憑著自己強(qiáng)大的社會影響力和經(jīng)濟(jì)實力，加大市場推廣力度，進(jìn)行營銷推廣、招商推廣、經(jīng)營性宣傳等，確保項目的可持續(xù)經(jīng)營，增強(qiáng)市場的財富凝聚能力。 ? 人文優(yōu)勢 本地塊屬于城市中心核心地塊，有著獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢，如今在原印刷機(jī)械廠及城市體育場址上所建的大型商業(yè)綜合體，代表城市建設(shè)的一個新歷程，具有很大的地域人文優(yōu)勢，加上建筑及商業(yè)步行街本身融入一部分人文因素， 將對項目的整體優(yōu)勢有一定的促進(jìn)。 8 二、項目周邊環(huán)境 及優(yōu)勢 分析 優(yōu)越的地理位置 ： 位于城市近 50萬人口的核心商圈中心交點(diǎn)，緊鄰市中心廣場、城 市交通主干道，交通便捷，人流匯聚，近千輛出租、車公交車頻繁往來，也是下屬各縣市百萬人口的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)中心。 好的策劃離不開前期調(diào)研，只有了解市場才能更好的做好市場。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。水、電、氣、熱等需按專門的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)； 差異 5：后期的裝潢、經(jīng)營、維護(hù)等費(fèi)用大； 差異 6：商業(yè)物業(yè)開發(fā)回報利潤高，通常是住宅投資的 24倍； 差異 7：房地產(chǎn)開發(fā)商與商家的合作聯(lián)合將是以后商業(yè)物業(yè)開發(fā)的趨勢。 經(jīng)營業(yè)態(tài) 涵蓋百貨、服裝、食品、數(shù)碼、家電、餐飲、娛樂各專業(yè)店、特色店為一體。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目機(jī)會點(diǎn)（ opportunity）分析 ? 區(qū)位發(fā)展前景良好 項目地具有良好的交通條件，優(yōu)異的人文條件，完善的配套設(shè)施，確保了該區(qū)域的消費(fèi)基礎(chǔ)。就現(xiàn)在房地產(chǎn)市場正處在宏觀調(diào)空周期中，政府為抑制房價的過快增長，實施積極的行政政策和金融控制政策，對投資性物業(yè)影響巨大，一部分地產(chǎn)投資客選擇其它投資渠道，一部分處于持幣觀望。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 規(guī)劃設(shè)計方案 規(guī)劃方案、建筑設(shè)計方案、物業(yè)管理 方案等，這些方案都是涉及產(chǎn)品的核心內(nèi)容，產(chǎn)品的賣點(diǎn)，客戶最需要了解的方面，同時也是對銷售有促進(jìn)作用的方面，也直接與以下宣傳資料的制作相關(guān)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 參考單位及職責(zé)分工： 發(fā)展商：決策推廣經(jīng)費(fèi)預(yù)算，媒體投放計劃及廣告設(shè)計方案，監(jiān)控制作效果。因而把握了銷售的主體以及銷售對象的投資心理時，我們設(shè)定銷售目標(biāo)客戶時就更能把握得更具體，進(jìn)行銷售策略時就更有針對性。 廣告公司：樓盤整體推廣的廣告工作構(gòu)思；設(shè)計制作銷售所需資料、工具。 產(chǎn)品的生產(chǎn) 參與單位及職責(zé)分工： 發(fā)展商：決策落實建筑設(shè)計規(guī)劃單位，園林設(shè)計單位，監(jiān)理公司，建筑施工單位，組織施工，安排融資，落實財務(wù)運(yùn)作；監(jiān)控施工，控制成本預(yù)算； 代理商：從銷售角度提出設(shè)計方案修正建議，為發(fā)展商提供決策，根據(jù)銷售進(jìn)程，提出施工進(jìn)度要求，協(xié)助發(fā)展商決策； 建筑規(guī)劃設(shè)計公司：規(guī)劃、設(shè)計建筑； 園林設(shè)計單位：園林綠化設(shè)計； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 策劃方案 包括市場調(diào)研方案、項目定位方案、營銷推廣方案、廣告宣傳方案等，必須在開始銷售前較早的時間內(nèi)落實可執(zhí)行的內(nèi)容，由哪些合作方執(zhí)行及完成時間。 （ 4）政府公務(wù)員 此部分投資者主要集中在項目附近，屬于文化素質(zhì)高的群體，他們的主要特征是： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 投資型物業(yè)競爭加劇 隨著渭南城市建 設(shè)的加速，越來越多的有實力的品牌開發(fā)商進(jìn)駐，近年產(chǎn)生大量的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)，對項目的前景會有一定的影響。 10 城市主要商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)基本沿東風(fēng)大街分布，信達(dá)商業(yè)綜合體的建成將成為未來渭南的核心商業(yè)中心地標(biāo)，大型商業(yè)對地區(qū)的人流產(chǎn)生巨大的吸引作用，強(qiáng)大的人流必然蘊(yùn)藏巨大的商機(jī)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 商業(yè)組合 一期工程由生活購物超市、商業(yè)步行街、運(yùn)動公園。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。渭南 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 5 八、銷售價格制定 .......................................................................................................................................................................................................... 53 （一）、銷售價格制定原則 ...................................................................................................................................................................................... 53 （二）、建議執(zhí)行售價制定依據(jù) ............................................................................................................................................................................... 54 （三）、調(diào)整建議執(zhí)行售價制定 ............................................................................................................................................................................... 54 九、價格特別調(diào)整方式建議 ............................................................................................................................................................................................. 56 十、付款方式建議 .......................................................................................................................................................................................................... 56 常用的付款方式 ................................................................................................................................................................................................. 56 付款方式優(yōu)惠折扣建議 ...................................................................................................................................................................................... 58 第六部分 綜述 ......................................................................................................... 59 前 言 在一個崇尚英雄的行業(yè)，當(dāng)住宅的孤傲群芳已成為過去時，商業(yè)地產(chǎn)將締造更多的傳奇。 第一 部分 項目指標(biāo)分析 一、項目概況 ： 各項指標(biāo) 說 明 項目名稱 信達(dá)國際商業(yè)廣場 項目總資料 總占地面積： ㎡（其中 1~4號地塊總占地面積： ㎡ ）；建筑面積： 288601㎡ （其中 1~3號地塊 183945㎡， 4號地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 政策支持 ： 招商引資，始終是市委、市政府關(guān)注的熱點(diǎn)，也是我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展點(diǎn)睛只筆 ! 近期，隨著市政府對招商引資利好政策的出臺，并對商業(yè)項目與外資企業(yè)合作給與了前所未有的大力支持，取得了眾多的發(fā)展契機(jī)。 ? 規(guī)模優(yōu)勢 項目的規(guī)模及地段優(yōu)勢，可打造形成渭南中心區(qū)唯一的城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 五、物業(yè)定位分析 商業(yè)主題定位之功能定位： 渭南 最具標(biāo)志性，集購物、餐飲、休閑、娛樂、兒童樂園于一體的大型購物中心 商業(yè)主題定位之檔次定位：中偏下、中檔、中偏上、中 高 檔 次 結(jié) 合 商業(yè)主題定位之形 象定位：魅力 信達(dá)城 時尚商業(yè)之都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 17 落實銷售中心、盡可能 設(shè)計樣板鋪 項目包裝及廣告設(shè)計 落實并設(shè)計制作地盤包裝、圍墻、展板、銷售樓書 及 其他折頁、報紙廣告、電視廣告等所有廣告形式的設(shè)計制作等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、銷售主體與客戶設(shè)定 對于目標(biāo)銷售客戶的確定，首先分投資型客戶以及自營型客戶兩種，對于 信達(dá)國際商業(yè)廣場 項目中 商業(yè)街 銷售區(qū)域的目標(biāo)客戶， 建議 大多 數(shù) 以自營型客戶為主，只有少部分屬于投資型客戶，且這種投資型客戶其實也是一種潛在的經(jīng)營型客戶；而對于購物中心的商鋪，投資型的客戶相對要多一些。 參與單位及職責(zé)分工： 發(fā)展商：確定按揭銀行及按揭細(xì)節(jié)，公證處、律師樓、物業(yè)管理公司及服務(wù)內(nèi)容收費(fèi)；組織簽合同、辦按揭；若單位聯(lián)合辦公安排專職人員管理客戶檔案，跟進(jìn)提醒客戶，安排財務(wù)人員； 代理商：協(xié)助發(fā)展商決定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)，協(xié) 助簽署合同。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 12 （ 2）普通上班族，但是薪水相對較高，是所謂的“白領(lǐng)階層”如設(shè)計公司、廣告公司、網(wǎng)絡(luò)公司等專業(yè)技術(shù)人員，以及營銷人員； （ 3）目前在項目周邊居住生活的人員； （ 4）從事其他行業(yè)人員，或家庭主婦； 目標(biāo)客戶心理分析 （ 1）當(dāng)?shù)鼐用? 這部分投資客主要以老城區(qū)及周邊區(qū)域的居民為主，其主要特征是： ① 、 對 渭南市 區(qū)，特別是對 項目地 的規(guī)劃建設(shè)非常熟 悉； ② 、 文化素質(zhì)不高，大部分已組成家庭； ③ 、 有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，手頭上有閑錢； ④ 、 對投資的可行性的綜合判斷較模糊，有購買的沖動； ⑤ 、 期望資金回報高于銀行存款、債券及購買住宅； ⑥ 、 對品牌經(jīng)營商的認(rèn)知度有一定了解，對新鮮事物比較關(guān)注； ⑦ 、 有一定的商業(yè)商鋪概念； ⑧ 、 一般自己不經(jīng)營，故對投資保障要求較高； ⑨ 、 注重對商場投資（返租）的穩(wěn)定收入以及對項目以后的升值潛力； ⑩ 、 首先考慮投資物業(yè)的總價，再考慮商鋪的樓層、形狀、間隔等。地處核心區(qū)域的新型業(yè)態(tài)的綜合體項目在城市化發(fā)展進(jìn)程中將迎來歷史性的發(fā)展契機(jī)。 ? 品牌優(yōu)勢 開發(fā)商在渭南是知名開發(fā)商之一，先后開發(fā)了多個大型的住宅小區(qū)，市場的信譽(yù)得到消費(fèi)者的認(rèn)可。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地