【正文】 ? 宏觀政策 國(guó)家政策對(duì)于閑置或開(kāi)發(fā)不 足、時(shí)間較長(zhǎng) 的 土地，規(guī)定予以 嚴(yán)厲的 懲罰 ，將會(huì)在很 一定 程度上威脅項(xiàng)目的開(kāi) 發(fā)進(jìn)度和時(shí)間 ， 帶來(lái)一定 的運(yùn)作 風(fēng)險(xiǎn)。 這可能是受到 滄洲外 來(lái)人口增加、城市化進(jìn)程加快、 城市老齡化 到來(lái)、 市民消費(fèi)和收入增加等 諸多 因素影響 的結(jié)果 。 另外， 由于項(xiàng)目在房?jī)r(jià) 上 的高層運(yùn)行， 必然要求項(xiàng)目品質(zhì) 的 水漲船高， 整體房地產(chǎn)市場(chǎng) 也將 從 價(jià)格、戶型 等方面的 競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)向 項(xiàng)目品質(zhì)、規(guī)模等方面的較量， 實(shí)力和品質(zhì)將成為未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主題。 —— —— —— （ 二） 拆遷 地塊 市調(diào) 地塊名稱(chēng) 地塊位置 地塊描述 開(kāi)發(fā)商 備注 地塊歸屬 拆遷地塊一 光榮路與 環(huán)保所東側(cè)，烈士陵園西側(cè) 總占地約 30 畝 左右 ， 目前 正在拆遷。 百合 項(xiàng)目 解放路與東環(huán) 交口 —— 小高層 —— 去年2800 元 /㎡ —— —— 目前項(xiàng)目 還沒(méi)有售樓處，沒(méi)有正式手續(xù)，但已基本內(nèi)部 銷(xiāo)售完畢。 兩棟樓有一棟被團(tuán)購(gòu)。一棟 24層共 2 個(gè)單元。尤其是“小樹(shù)林”改造項(xiàng)目，前幾年 ， 政府與其他 開(kāi)發(fā)公司 有過(guò)拆遷改造洽談，但因?yàn)榛孛駞^(qū)拆遷難度大等問(wèn)題 而 擱置。鐵路有京滬線、京九線；公路縱橫交織，有 10 10 20 307 國(guó)道。 通過(guò)對(duì) 本次調(diào)研 資料的 嚴(yán)格 整理、 認(rèn)真 分析， 我們對(duì)滄州市場(chǎng)有了更深一步的認(rèn)識(shí)，并且 我們 以 專(zhuān)業(yè) 地產(chǎn)研究經(jīng)驗(yàn)， 建立起對(duì) 市場(chǎng) 的準(zhǔn)確 評(píng)估 和 判斷 ， 希望 能 為項(xiàng)目 的 立項(xiàng) 打好基礎(chǔ) ，也能 為 貴方 拿地取得指導(dǎo)性意義。 物價(jià)穩(wěn)中趨升。 （四） 作為渤海新區(qū)的中心位置，對(duì)周邊縣、市以及其他地區(qū)有較強(qiáng)的帶動(dòng)力和吸附力。地下 2 層，有車(chē)庫(kù)，停車(chē)場(chǎng)，帶小房。 五期兩棟小高層， 08 年將開(kāi)始運(yùn) 作 ? 板塊點(diǎn)評(píng) ： 相對(duì)于西南板塊來(lái)說(shuō)，該區(qū)域 地位 就略顯 次之，區(qū)域的環(huán)境相對(duì)較差， 樓盤(pán)數(shù)量 少 之又 少， 目前， 僅有兩個(gè)項(xiàng)目 還在 銷(xiāo)售， 但 銷(xiāo)售 狀況 卻 相對(duì)較好 ， 基本 都 處于 尾房階段， 銷(xiāo)售 率 達(dá)到 90%以上。 開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目區(qū)位 規(guī)模 建筑形式 戶型配比 價(jià)格 銷(xiāo)售情況 開(kāi)發(fā)商 備注 逸城 預(yù)計(jì) 下月開(kāi)工 。 目前來(lái)看， 08 滄州市 在售樓盤(pán)的 預(yù)熱項(xiàng)目較多，大多在售項(xiàng)目 還 處于 市場(chǎng) 觀望和市場(chǎng)積累階段， 沒(méi)有較大動(dòng)作和行為。 ? 總占地面積： ? 總建筑面積 : 平方米 ? 容積率 : ? 業(yè)態(tài) :住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓 二、地塊 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢(shì) ? 區(qū) 域位置 項(xiàng)目地處清池大道和解放中路 交叉口 ， 實(shí)為 滄州市的城市中心地帶， 地理位置 非常優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。但 從另 一 方面講， 項(xiàng)目 地塊 拆遷難度 同樣 也 與 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 、 機(jī)會(huì)相等 ， 對(duì)于一個(gè) 回民區(qū)的拆遷項(xiàng)目 ， 拆遷難度 、 時(shí)間 成本 將會(huì)很大， 風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)上 升， 企業(yè) 一旦 陷入 拆遷的 泥 壇 將會(huì)很難抽身 ， 這 對(duì) 實(shí)力和信心將會(huì) 是 很大的考驗(yàn)。 ? 政府支持 作為拆遷地塊缺少不了當(dāng)?shù)卣闹С郑?本 地塊的 拆遷 同樣 有政府支持 ，因此， 在政府的扶持和幫助下，項(xiàng)目的 拆 遷力度 將會(huì)加大， 運(yùn)作時(shí)間 也會(huì)相對(duì)縮短。 另外 ， 還有許多在售項(xiàng)目 處于市場(chǎng) 預(yù) 熱階段， 主要通過(guò) 咨詢登 記 、認(rèn)購(gòu)辦卡 、預(yù)交定金等手段 ， 在為未來(lái)的開(kāi)盤(pán)或正式銷(xiāo)售做準(zhǔn) 備， 并且 登記和認(rèn)購(gòu)率 情況 都 非常樂(lè)觀，客戶積累率 也 相對(duì) 較高， 摩拳擦掌 、嚴(yán)陣以待。 （四） 滄州 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)分析 樓市 發(fā)展劍指西 南 ， 滄州地產(chǎn) 前景廣闊 通過(guò)滄州 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)的板塊和區(qū)域劃分 ， 我們 可以清晰 、 明顯 的 看到 滄州市的西南是房地產(chǎn) 的 發(fā)展方向， 該區(qū)域 樓盤(pán) 發(fā)展 水平 較高 ， 項(xiàng)目 無(wú)論在規(guī)模、品質(zhì)、價(jià)格上 ，還是環(huán)境、配套、人文 風(fēng)格上都高于其它板塊樓盤(pán)， 且項(xiàng)目分布呈現(xiàn)“大樓盤(pán)、小聚集”的偏位發(fā)展?fàn)顟B(tài)， 中 、 高檔樓盤(pán) 大多集中在 該區(qū)域，使得該板塊 成為 滄州市的方向，未來(lái)前景廣闊 。淺水灣”一家別墅項(xiàng)目獨(dú) 隅 一方 ，項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期相對(duì)較長(zhǎng) ，項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)狀不容樂(lè)觀 。目前還有 40 套未賣(mài)，銷(xiāo)售狀況較好 。 在建筑形態(tài)方面， 該 板塊 的樓盤(pán)均以小高層和高層為主， 個(gè)別樓盤(pán)突破 30 層 ， 這使得 多層退居二線 ， 小高層、高層 成為 主流 。由此可以看出滄州居民消費(fèi)已經(jīng)有從“吃”向“住”轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)，居住升級(jí)換代將是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大勢(shì)所趨。滄州經(jīng) 濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)向東，直到滄縣的渤海新區(qū)滄東工業(yè)區(qū)，將重點(diǎn)發(fā)展工業(yè) 。 滄州渤海新區(qū) [轄區(qū)包括黃驊港開(kāi)發(fā)區(qū)、滄州臨港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（原中捷友誼農(nóng)場(chǎng)）、滄州市南大港管理區(qū)（原 南大港農(nóng)場(chǎng)） ]， 于 2020 年 7 月成立。 （一）行政區(qū) 劃 滄州市設(shè)新華區(qū)、運(yùn)河區(qū) 2 個(gè)區(qū)，轄泊頭市、任丘市、黃驊市、河間市 4 個(gè)市，滄縣、青縣、東光縣、海興縣、鹽山縣、肅寧縣、南皮縣、吳橋縣、獻(xiàn)縣和孟村回族自治縣 10 個(gè)縣。 （ 五 ） 城市規(guī)劃 未來(lái)滄州將有 三大功能板塊：城市西部 (迎賓大道與將要建設(shè)的京滬高速鐵路之間 )， 發(fā)展以行政 辦公、教育、體育、住宅為主；朝陽(yáng)路至清池大道 ， 包括市區(qū) 公里的運(yùn)河兩岸為重點(diǎn)打造的商貿(mào)商住區(qū)；清池大道以東主要是發(fā)展現(xiàn)代物流和工業(yè)，鐵路兩側(cè)重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代城市物流。 （八） 滄州物價(jià)漲幅穩(wěn)中有升，在各種消費(fèi)品中，食品類(lèi)和居住類(lèi)價(jià)格上漲幅度較大，漲幅分別為 %和 %，是拉 動(dòng)居民消費(fèi)價(jià)格上漲的主要因素。 該 板塊 樓盤(pán) 分布表現(xiàn)為 “大 樓盤(pán) 、小聚集” 的狀態(tài) ， 大 項(xiàng)目 同時(shí) 集中， 規(guī)模樓盤(pán) 數(shù)量 較 多 。 東南 板塊 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目區(qū)位 規(guī)模 建筑形式 戶型配比 價(jià)格 銷(xiāo)售情況 開(kāi)發(fā)商 備注 盛澤城市花園 黃河路與津德公路交口 總建萬(wàn) 平米 17 棟多層 93 ㎡、 125㎡ 均價(jià)：3600 ㎡ 一層：3980 二層3820 三層 3840 五層 3390 07 年 9 月開(kāi)盤(pán)，二期銷(xiāo)售 10 棟。 銷(xiāo)售狀況不甚樂(lè)觀 滄州市金島 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 半地下車(chē)庫(kù)與地下停車(chē)場(chǎng) ? 板塊 點(diǎn)評(píng)： 東部開(kāi)發(fā)區(qū)是城市的工業(yè)新區(qū)的 重要 組成部分，該區(qū)域交通寥寥可數(shù)，區(qū)域環(huán)境和配套更顯滯后， 該區(qū)域只有“逸城 自此 ，