【正文】 為 項(xiàng)目在 滄州 市場(chǎng) 的運(yùn)作 ： 優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)并存，機(jī)會(huì)和威脅共 有 。但 從另 一 方面講， 項(xiàng)目 地塊 拆遷難度 同樣 也 與 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 、 機(jī)會(huì)相等 ， 對(duì)于一個(gè) 回民區(qū)的拆遷項(xiàng)目 ， 拆遷難度 、 時(shí)間 成本 將會(huì)很大， 風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)上 升， 企業(yè) 一旦 陷入 拆遷的 泥 壇 將會(huì)很難抽身 ， 這 對(duì) 實(shí)力和信心將會(huì) 是 很大的考驗(yàn)。 （四）威脅 ? 拆遷難度 滄州 有 45個(gè)少數(shù)民族聚集，其中 回民 占少數(shù)民族 的 91%， 在滄州市 占 有重要的 地位 。 ? 總占地面積： ? 總建筑面積 : 平方米 ? 容積率 : ? 業(yè)態(tài) :住宅、商業(yè)、寫字樓 二、地塊 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢(shì) ? 區(qū) 域位置 項(xiàng)目地處清池大道和解放中路 交叉口 ， 實(shí)為 滄州市的城市中心地帶， 地理位置 非常優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。 市場(chǎng)需求 積極、 旺盛 ，購(gòu)房欲望 持續(xù)、 強(qiáng)烈 目前，全國(guó)樓市的 房?jī)r(jià)漲幅趨于放緩，個(gè)別城市出現(xiàn)了價(jià)格下調(diào)及變相降價(jià)的趨勢(shì)，如廣州、上海等一線城市，部分消費(fèi)者開(kāi)始持幣觀望，購(gòu)房需求和情緒明顯受到影響。 目前來(lái)看， 08 滄州市 在售樓盤的 預(yù)熱項(xiàng)目較多，大多在售項(xiàng)目 還 處于 市場(chǎng) 觀望和市場(chǎng)積累階段， 沒(méi)有較大動(dòng)作和行為。 整體房?jī)r(jià)高位運(yùn)行， 樓盤品質(zhì) 拾階而上 滄州市的房格 將以西南 板 塊為主導(dǎo)， 整體房?jī)r(jià) 將 在 持續(xù)、高位運(yùn)行。 預(yù)計(jì) 下月開(kāi)工 。 二、滄州 供應(yīng) 土地 市調(diào)分析 （一） 凈地 供應(yīng)市調(diào) 地塊名稱 地塊位置 地塊描述 開(kāi)發(fā)商 備注 地塊歸屬 凈地塊一 開(kāi)元大道與御和路 東南角，十四中對(duì)面 總 占地 320 畝，地價(jià) 130 萬(wàn) /畝 ,土地 目前 平整。 開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目區(qū)位 規(guī)模 建筑形式 戶型配比 價(jià)格 銷售情況 開(kāi)發(fā)商 備注 逸城 二期08年 8月交房。 五期兩棟小高層， 08 年將開(kāi)始運(yùn) 作 ? 板塊點(diǎn)評(píng) ： 相對(duì)于西南板塊來(lái)說(shuō)，該區(qū)域 地位 就略顯 次之，區(qū)域的環(huán)境相對(duì)較差， 樓盤數(shù)量 少 之又 少， 目前， 僅有兩個(gè)項(xiàng)目 還在 銷售， 但 銷售 狀況 卻 相對(duì)較好 ， 基本 都 處于 尾房階段， 銷售 率 達(dá)到 90%以上。 總的來(lái)說(shuō)，該板塊是滄州市“發(fā)展最快、價(jià)格最高、品質(zhì)最好 ”的三最區(qū)域，未來(lái)發(fā)展前景廣闊。地下 2 層，有車庫(kù)，停車場(chǎng)，帶小房。三期占地170 畝 共 11 棟 高層 ： 5 棟 30層， 2 棟 21層、 4 棟 16層 90— 170㎡ 沒(méi)有定價(jià)，現(xiàn)在市場(chǎng)預(yù)熱中 三期還沒(méi)有開(kāi)盤銷售 榮盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 大型住宅社區(qū)，二期已售完，價(jià)格在 3300— 3800 元 /㎡之間，銷售狀況非常好 天成首府 迎賓大道和御河路總建12 萬(wàn) 2 棟 32 層 現(xiàn)剩 104㎡ 均價(jià)3900元 /項(xiàng)目 05年開(kāi)始正式銷售，目天成房地產(chǎn)開(kāi)項(xiàng)目整體共 600700戶， 05 年開(kāi)盤均價(jià) 交口 平方米 ㎡，最高價(jià) 4600元 /㎡ 前還剩 3 套 發(fā)公司 2800 元 /㎡，地價(jià) 185萬(wàn) /畝 佳苑 （四） 作為渤海新區(qū)的中心位置，對(duì)周邊縣、市以及其他地區(qū)有較強(qiáng)的帶動(dòng)力和吸附力。政府將滄州市 48 個(gè)“城中村改造” 項(xiàng)目 列為工作重點(diǎn)， 48 個(gè) “ 城中村 ” 住房建筑面積 萬(wàn)平米，到 2020 年，改造完成 30%，大約面積 43 萬(wàn)平米。 物價(jià)穩(wěn)中趨升。 市區(qū)常住人口 60 萬(wàn)人， 全市總?cè)丝?約 680萬(wàn)人 。 通過(guò)對(duì) 本次調(diào)研 資料的 嚴(yán)格 整理、 認(rèn)真 分析， 我們對(duì)滄州市場(chǎng)有了更深一步的認(rèn)識(shí)，并且 我們 以 專業(yè) 地產(chǎn)研究經(jīng)驗(yàn)， 建立起對(duì) 市場(chǎng) 的準(zhǔn)確 評(píng)估 和 判斷 ， 希望 能 為項(xiàng)目 的 立項(xiàng) 打好基礎(chǔ) ，也能 為 貴方 拿地取得指導(dǎo)性意義。距北京 240 公里，距天津 120 公里，距石家莊 221 公里。鐵路有京滬線、京九線；公路縱橫交織，有 10 10 20 307 國(guó)道。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，實(shí)力不斷增加。尤其是“小樹(shù)林”改造項(xiàng)目，前幾年 ， 政府與其他 開(kāi)發(fā)公司 有過(guò)拆遷改造洽談，但因?yàn)榛孛駞^(qū)拆遷難度大等問(wèn)題 而 擱置。 （六） 隨著渤海新區(qū)的發(fā)展以及滄州城市化水平的不斷提高，非農(nóng)業(yè)人口的比重也會(huì)隨之增加，因此，滄州房地產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)群體也會(huì)隨之逐漸龐大。一棟 24層共 2 個(gè)單元。 該 板塊 的 項(xiàng)目 在 開(kāi)發(fā)規(guī)模、 社區(qū) 品質(zhì)以及市場(chǎng)價(jià)格等方面 呈現(xiàn) 馬首 姿態(tài) ， 如 阿爾卡迪亞 、 金鼎 兩棟樓有一棟被團(tuán)購(gòu)。 另外 ，該樓盤的開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，土地價(jià)格相對(duì)低廉， 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和利潤(rùn) 占有 更多優(yōu)勢(shì)， 決定了項(xiàng)目的 市場(chǎng) 價(jià)值較高 ，銷售 狀況也當(dāng)然較好 。 百合 項(xiàng)目 解放路與東環(huán) 交口 —— 小高層 —— 去年2800 元 /㎡ —— —— 目前項(xiàng)目 還沒(méi)有售樓處，沒(méi)有正式手續(xù)，但已基本內(nèi)部 銷售完畢。 128— 160元 /㎡ 均價(jià) 3300 元/㎡。 —— —— —— （ 二） 拆遷 地塊 市調(diào) 地塊名稱 地塊位置 地塊描述 開(kāi)發(fā)商 備注 地塊歸屬 拆遷地塊一 光榮路與 環(huán)保所東側(cè)，烈士陵園西側(cè) 總占地約 30 畝 左右 ， 目前 正在拆遷。 直至目前 ， 滄州 90%樓盤都處在觀望和市場(chǎng)積累階段，預(yù)計(jì)年中或下半年集中開(kāi)盤。 另外， 由于項(xiàng)目在房?jī)r(jià) 上 的高層運(yùn)行， 必然要求項(xiàng)目品質(zhì) 的 水漲船高， 整體房地產(chǎn)市場(chǎng) 也將 從 價(jià)格、戶型 等方面的 競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)向 項(xiàng)目品質(zhì)、規(guī)模等方面的較量， 實(shí)力和品質(zhì)將成為未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主題。政府的土地 供應(yīng)指標(biāo) ，將給未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多的上市項(xiàng)目，加大市場(chǎng)的供應(yīng)力度，推動(dòng)市場(chǎng)的快速發(fā)展，加速市場(chǎng)的 激烈競(jìng)爭(zhēng)。 這可能是受到 滄洲外 來(lái)人口增加、城市化進(jìn)程加快、 城市老齡化 到來(lái)、 市民消費(fèi)和收入增加等 諸多 因素影響 的結(jié)果 。 （二）劣勢(shì) ? 拆遷時(shí)間 本市 拆遷項(xiàng)目運(yùn)作一般都在 3— 4年以 上 ， 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作時(shí)間長(zhǎng) 、 難度 大等 問(wèn)題 ， 都 將會(huì)在很大程度上 提高項(xiàng)目的 運(yùn)作 成本 ，增加項(xiàng)目 的 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) ， 降低項(xiàng)目的 最終 利潤(rùn)。 ? 宏觀政策 國(guó)家政策對(duì)于閑置或開(kāi)發(fā)不 足、時(shí)間較長(zhǎng) 的 土地，規(guī)定予以 嚴(yán)厲的 懲罰 ，將會(huì)在很 一定 程度上威脅項(xiàng)目的開(kāi) 發(fā)進(jìn)度和時(shí)間 ， 帶來(lái)一定 的運(yùn)作 風(fēng)