【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 溫江 新城 區(qū) 待售 樓盤 調(diào)研 報告 一、溫江 區(qū)域發(fā)展分析 在上世紀(jì) 90 年代，當(dāng)我們提起成都西門，人們腦海中閃現(xiàn)出的地標(biāo)更多是西門車站、羊西線、沙灣會展中心；隨著時間的推移、房地產(chǎn)開發(fā)的推進(jìn)，近幾年我們印象中的成都西門漸漸有了金沙、光華和西三環(huán)；而 2020 年的一系列巨變，對于成都西門，溫江開始成為一個不可缺少的元素！ 2020 年 5 月，連接老西門與溫江的快速通路 “ 光華大道 ” 全線貫通，困擾出入大城西的交通瓶勁就此打破，從光華到溫江的車程縮短到了 12 分鐘以內(nèi)。 2020 年 10 月，第六屆國際花卉博覽會在溫江正式召開。展會期 間，恰逢國慶大假，數(shù)以百萬計的 成都市 民以及外地、外國游客前往溫江品花游玩，樂不知返。花博會的成功舉辦，不僅使得溫江城市知名度得到空前提升，三年精心的前期準(zhǔn)備，政府斥資千萬對溫江城區(qū)交通、電力、城市面貌的全面改造，也使得整個溫江城市化進(jìn)程大大加速、受益匪淺。 同樣是在 2020 年，做為整個大成都片區(qū)土地供應(yīng)最為集中的區(qū)域，近 5000 余畝土地成功拍賣，使得溫江一躍成 為眾多開發(fā)商、購房者的關(guān)注焦點。 2020 年，隨著這些土地的陸續(xù)投入實際開發(fā)階段，將有更多家實力開發(fā)商進(jìn)駐柳城。加 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 之原溫江樓市炎華置信、建信、華新國際、紅泰房產(chǎn)、金強(qiáng)等中堅開發(fā)力量的聯(lián)合打造，將有越來越多的高品優(yōu)價房源在溫江破土而出，自然也會吸引到更多的成都市民在溫江購房置業(yè)。 厚積薄發(fā)，有了 2020 年的全面鋪墊，當(dāng) 2020 年的春光灑遍大地之時，更多人開始發(fā)覺 “ 大城西 ” 的時代已悄然到來，當(dāng)我們要再次定義成都城西外延之時，我們自然地把目光投向了溫江！ 溫江的崛起，賦予了成都西門新的含義。 成都平原地勢西高東低， 岷江之水緩緩由西向東流去灌溉了整個川西壩。由于地處源頭，水質(zhì)少污染，城西歷來就有上風(fēng)上水一說。 仔細(xì)端詳整個大成都的航拍圖，整個成都西面植被茂盛蔥郁，其猶如一葉綠肺，源源不斷的將新鮮的空氣從西輸入到整個城區(qū)，源源不斷的將健康呼吸帶到每個人的身旁。光華大道的貫通，不僅僅是對交通通行能力的一次改善，光華大道兩側(cè)上萬平方米的綠化帶也象一條綠色的紐帶強(qiáng)化了綠肺的造氧功能。 去年 9 月，花博會把全國的目光聚集在溫江。溫江做為魚鳧古國的發(fā)源地，物華天寶，平疇沃野，花卉種植的歷史十分悠久，是著名的川派盆景的發(fā)祥地之一。截止 2020 年 12 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 月底，溫江花卉苗木種植面積已超過二十萬余畝，各類花木企業(yè)達(dá) 1000 余家，成為名副其實花城。 成都?xì)v來有南富西貴的說法，與之相適應(yīng)的城南和城西也是成都房地產(chǎn)開發(fā)最熱的二個區(qū)域。城西的開發(fā)時間略晚于城南，但這也給予了城西更好的規(guī)劃、更大氣的布局。從上世紀(jì) 90 年代末期置信房產(chǎn)入主雙楠片區(qū)、齊力房產(chǎn)進(jìn)駐金沙開發(fā)齊力花園起，城西的面貌在眾多開發(fā)商的合力打造下，日新月異。 以時間為序： 內(nèi)雙楠片區(qū)、浣花片區(qū)、外雙楠片區(qū)、光華片區(qū)、金沙片區(qū)、溫江片區(qū)的依次開發(fā)，奠定了目前整個大城西的格局。 1998 年置信對雙 楠片區(qū)的成功開發(fā)，打造出園丁園、逸都花園等當(dāng)時高品質(zhì)樓盤， 2000 元 /m2 的售價也著實讓城西的樓價從此 “ 貴 ” 了起來，也無形中在人們心中定義下有錢人買貴房、住城西的潛意識。 而緊接著，浣花片區(qū)市政改造，造就出 春天花園 、舜苑、浣花山莊等一系列高檔樓盤，再到日后頂極名盤金陵半島、流水山莊 的落戶， 18000 元 /m 24000 元 /m2 的超級豪宅將 “ 西貴 ” 的貴氣演繹得淋漓盡致。城西普通多層商品住宅的均價也從 2002 年的 3000 元 /m2 走高到了 2020 年的 4000 元 /m2。 再觀當(dāng)前的溫江，雖然其房屋均價剛接近 3000 元 /m2， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 與 成都市 區(qū)內(nèi)房價縱比似乎不高，但橫向參考類似城南 副中心、華陽、雙流、郫縣、都江堰、新都等區(qū)域，溫江房價借城西優(yōu)越的自然、人文、城市建設(shè)等條件，已經(jīng)沾到了極大的“ 貴 ” 氣。隨著更多品牌大盤的進(jìn)駐，其房價破 “3” 指日可待。 要說 2020 成都迎來大城西時代毫不為過。據(jù)溫江區(qū)國土局 2020 年土地拍賣信息顯示， 2020 年溫江城區(qū)土地拍賣量接近 5000 余畝。其中拍出百畝以上的地塊 15宗，而其中又以“ 和記黃埔 ” 地塊 (2020 年 2 月 28 日取得，凈用地面積 560畝， 69 萬元 /畝 )、 “ 金瑞泰 ” 地塊 (2020 年 2 月 28 日取得，凈用地面積 430 畝， 79 萬元 /畝 )、 “ 某公司溫泉大道 ” 地塊(2020 年 8 月 9 日取得，凈用地面積 225 畝， 85萬元 /畝 )位列占地三甲。而 2020 年拍出的最貴的一宗地塊，價格已達(dá)到 135萬元 /畝，可見開發(fā)商對溫江樓市的看好、熱捧！ 如此大規(guī)模，大面積、高規(guī)格的房地產(chǎn)開發(fā)，必將把溫江，乃至整個城西帶入一個新的優(yōu)居時代。 2020 年，我們將迎來成都樓市的 “ 溫江年 ” ！ 自 2020 年花博會成功舉辦后，溫江區(qū)政府工作重心重新進(jìn)行了調(diào)整。在 2020 年，加速溫江城區(qū) (特別是新城區(qū) )建設(shè)，帶動溫江房地產(chǎn)開發(fā)成為了新核心。 無論是從政府扶持的角度、城市軟硬件配套的水準(zhǔn)、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 土地的放量， 還是知名開發(fā)企業(yè)的全面涌入， 2020 的溫江都將成為整個城西，甚至整個成都的關(guān)注焦點。 2020 年，溫江的崛起將光華大道兩端連成一片； 2020 年，溫江的崛起讓我們必須重新審視成都樓市。 二 、 新城區(qū) 項目類比樓盤調(diào)研 重點項目分類調(diào)研 建信奧林匹克花園 三期 （ 06 年 7 月初開盤） 一、項目位置及項目基礎(chǔ)配套情況。 （一）項目位置及道路交通情況。 項目位于光華大道溫江段北側(cè)距溫江老城 5 公里處，交通主要依托光華大道，該道通往成都與溫江。光華大道 已于 05 年 5 月 31日全線通車 。 光華大道通車對城西特別是溫江房產(chǎn)帶來的巨大影 響。 光華大道，這條 8 車道、寬 50 米、全長 公里的城西快速出城通道，將溫江與主城區(qū)的距離縮短在了 10 分鐘車程內(nèi)。在光華大道的連接下，溫江首次真正融入了城市主城區(qū)，這條大動脈正加快著溫江區(qū)域的開發(fā)進(jìn)度和成熟。 （二）項目市政及生活配套設(shè)施 市政配套 ? 遠(yuǎn)景展望：因光華大道為城市干道，水、電、氣干管接口需建成市政配套完善，項目接入較為便利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 現(xiàn)狀分析： 其社區(qū)配電開關(guān)站、污水處理廠均未建成，故項目現(xiàn)用電容量不夠，排污以自然排放為主。 生活配套 基于項目地處溫江新開發(fā)區(qū)域，航天路農(nóng)貿(mào)市場距項目地塊約 3 公里，現(xiàn)發(fā)展商承諾業(yè)主日常生活主要依托項目自身設(shè)置的商業(yè)超市、郵政局、銀行儲蓄所、醫(yī)院等配套設(shè)施解決，但目前上述設(shè)施是否建成營運，情況不詳。 教育配套 項目地塊緊鄰成都七中分校，同時小區(qū)承諾自建幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，確保業(yè)主子女入學(xué)便利。目前小區(qū)只建成幼兒園。 小結(jié)： 特點：本項目地處溫江新城區(qū)，各項配套均未得到完善，但隨政府投資力度的不斷加大，在未來有望得到根本好轉(zhuǎn)。 問題：現(xiàn)行的小區(qū)基本生活配套全仗開發(fā)商投資自建。 二、項目總體規(guī)劃情況分析 （一）項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)概況 容積率 建筑密度 ≤ 30% 綠化率 45% 樓間距 60100m 左右 樓層 11+1（電梯） 6+1（多層） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）項目總平布局評述 公建、商業(yè)建筑與住宅的區(qū)位關(guān)系 項目公建、商業(yè)建筑及體育設(shè)施設(shè)置于地塊臨光華大道一側(cè)，與園區(qū)住宅建筑相對分離，起到了隔音降噪的作用；同時因其臨近交通要道，商業(yè)價值及日常營運價值得以提升。 商業(yè)設(shè)施集中布置便于項目實施分區(qū)物業(yè)管理，提升項目品質(zhì)，但因其設(shè)置過于集中，導(dǎo)致服務(wù)半徑過長。 道路及住宅建筑布置方式 ? 小區(qū)道路以主干道結(jié)合雙八字回形車道為主，只實現(xiàn)局部人車分流，但此設(shè)計方式 節(jié)約用地并能將服務(wù)半徑延展至小區(qū)盡端。 ? 小區(qū)依托道路系統(tǒng)形成環(huán)形圍合式布局，同時針對單個組團(tuán)采用局部圍合設(shè)計。 ? 停車位布置 項目停車方式采用集中式停車樓結(jié)合局部小區(qū)路邊停車。 小結(jié)： 1）本項目規(guī)劃較好地解決了商業(yè)物業(yè)與住宅間的相互關(guān)系。 2）由于采取了環(huán)形圍合式布局，外環(huán)為車行道和部分路邊地面綠蔭停車，環(huán)內(nèi)為環(huán)境綠化用地，既局部實現(xiàn)了人車分流，又獲得了較大的內(nèi)圈樓間間距，從而提供充足的環(huán)境用地。路邊綠蔭停車使住戶的停車處距單元入口的距離趨于均質(zhì)、合理。 3）同時，由于采取了這種局部圍 合布局，并輔以戶型 專項設(shè)計， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 使每套戶型的主要功能房都面向中心花園及溫江新城區(qū)域 景觀，令每套住宅的景觀價值得到有效提升。 可見，該規(guī)劃秉承了自由、均質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計理念。 （三）產(chǎn)品定位分析 產(chǎn)品形式 本 項目住宅 采用二棟 11+1 層框架 電梯 （一梯四戶） 和 一 棟 6+1 框架多層 建筑為主 （一梯兩戶） 。 產(chǎn)品戶型分析 產(chǎn)品戶型比較說明 （ 11+1）電梯 （一梯 四 戶） A1 型 1F（ 四 室 兩 廳 雙 衛(wèi)）： 面積： 126 m2 客廳開間、進(jìn)深尺寸： 4800mm 3900mm 主臥開間、進(jìn)深尺寸： 4500mm 3600mm 戶型點評： S W 點式高層，采光效果較好 戶型布局合理 保姆房帶生活陽臺 ，更具人性化 面積控制比例適中 缺少玄關(guān)，布局有一定難度 廚房間接采光，光線較暗 客廳單面通風(fēng)，效果很差 臥室與客廳通道過長，面積較浪費 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 A1 型 2F10F（ 四 室 兩 廳 雙 衛(wèi)）： 面積： 142 m2 客廳開間、進(jìn)深尺寸： 4800mm 3900mm 主臥開間、進(jìn)深尺寸： 4500mm 3600mm 戶型點評： S W 點式高層，采光效果較好 戶型布局合理 保姆房帶生活陽臺，更具人