【正文】 區(qū)、齊力房產進駐金沙開發(fā)齊力花園起，城西的面貌在眾多開發(fā)商的合力打造下，日新月異。在 2020 年，加速溫江城區(qū) (特別是新城區(qū) )建設，帶動溫江房地產開發(fā)成為了新核心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 小區(qū)依托道路系統(tǒng)形成環(huán)形圍合式布局，同時針對單個組團采用局部圍合設計。 A1 型 2F10F（ 四 室 兩 廳 雙 衛(wèi)）： 面積： 142 m2 客廳開間、進深尺寸： 4800mm 3900mm 主臥開間、進深尺寸： 4500mm 3600mm 戶型點評： S W 點式高層，采光效果較好 戶型布局合理 保姆房帶生活陽臺，更具人性化 帶入戶花園，功能更加完善 廚房間接采光，光線較暗 客 廳單面通風，效果很差 臥室與客廳通道過長，面積浪費 面積差異，公攤加大 A1 型 11F 躍層 （ 六 室 兩 廳 雙 衛(wèi)）： 面積： 189 m2 客廳開間、進深尺寸： 4800mm 3900mm 主臥開間、進深尺寸： 4800mm 3900mm 戶型點評： S W 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 臥室尺寸合理 全明式設計，自然采光 主衛(wèi)水點離廚房較遠，增加能量損耗 次臥室窗臺異形，裝修難設計 同戶型公攤增大 C1 型 11F 躍層 （ 四 室 兩 廳 雙 衛(wèi)）： 面積： 148 m2 客廳開間、進深尺寸： 4200mm 3900mm 主臥開間、進深 尺寸： 4200mm 5100mm 戶型點評： S W 點式高層，采光效果較好 躍式設計，空間層次明顯 全明式設計，自然采光 屋頂雙景觀露臺，觀景效果明顯 躍層 148 平米的舒適性居家，客廳過小，缺乏大氣 樓梯尺寸較窄，裝修使用不方便 底層過道過長，面積浪費增大 次臥室窗臺異形，裝修難設計 多層 F1型 1F（ 四 室 兩 廳 雙 衛(wèi)）： 面積： 156 m2 客廳開間、進深尺寸： 4800mm 6700mm 主臥開間、進深尺寸： 4100mm 4200mm 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 環(huán)境綠化分析 特點：本小區(qū)環(huán)境綠化以運動為主題，以水系為靈魂，結合各組團內主題風情景觀，輔以小區(qū)西側 24000 ㎡的高爾夫球場，形成了運動、綠色、生態(tài)的水系景觀。 開發(fā)商投建了大量的體育運動休閑設施，使之成為該項目最具吸引力的差異性特征，形成激烈市場競爭中項目的核心競爭力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。整體規(guī)劃以圍合行列式為主線，其中 2 棟小高層電梯住宅、 4 幢 6 躍 7 多層電梯住宅建筑，分 6 排呈南北向布置，另有 三排東西向 建筑形成園區(qū)半圍合形態(tài)，在保證樓間距 30 米以上的同時兼顧了戶型的景觀綠化，而且半 圍合布置為小區(qū)預留出項目的主景觀帶，為項目 下 期開發(fā)提供了較為有利的條件。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目價格于 6 月底出臺，側面了解該項目的均價為 34003500元。 正做 2 次排號，估計前期銷售情況不樂觀，周邊盤較多，競爭較大。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 購買人群： 成都人 80% 外地人 15% 溫江本地人 5% 上林寬境 基本情況 位置： 光華大道與溫江段交匯處，南熏大道旁 開盤時間： 2020 年 12 月中旬 工程進度： 主體封頂，正裝飾外立面 開發(fā)商： 炎華置信 物業(yè)管理： 潔華 物業(yè) （ 1 元 每月每平方米） 媒體推廣： 報紙、電視、路牌 物業(yè)類型：多層，電梯 交房時間： 2020 年 1 月 28 日 項目總評： 9 棟多層 （ 6+1） ， 2 棟電梯 （ 8+1） 技術指標 占地面積： 70 多 畝 建筑面積： 80000 平方米 容積率： 綠地率： 35％ 棟數(shù)： 11 棟 總戶數(shù) ： 500 多戶 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。現(xiàn)銷售以過半。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 銷售情況分析 該 項目于 2020 年 3 月初 即開始作客戶積累工作， 以排號的手法進行有效的客戶蓄水， 進行熱賣場銷售積壓模式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 本項目位于 森宇音樂花園旁， 光華大道溫江段北側、老成溫路溫江段南側距溫江老城 4公里處，緊鄰 花博會 800畝生態(tài)公園及江安河 ，交通主要依托光華大道、老成溫公路通往成都與溫江，永泉鎮(zhèn)現(xiàn)有309 路公交車通過，現(xiàn) 309A 路公交車經光華大道至溫江城區(qū) 。 銷售情況： 120 平米 —— 130 平米及以下戶型銷售十分迅速，受到客戶喜愛。 開發(fā)商在本項目 整體開發(fā)上 采用住宅、商業(yè)并重的方式進行開發(fā)，既保障了住宅的生活配套，又獲得了商業(yè)物業(yè)較高的開發(fā)價值。 產品戶型比例表 景觀電梯公寓： 戶型 數(shù)量 比例 A1 型 1F 4 % A1 型 2F10F 36 % A1 躍 4 % B1 型 1F 2 % B1 型 2F10F 18 % B1 躍 2 % C1 型 1F 2 % C1 型 2F10F 18 % C1 躍 2 % 合計 88 套 100% 多層住宅（ 6+1） 戶型 數(shù)量 比例 F1 型 1F 6 % F1 型 2F 6 % F1 型 3F、 5F 12 % F1 型 4F 6 % F1 型躍 6 % 合計 36 100% 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 C1 型 1F（ 兩 室 兩 廳 雙 衛(wèi)）： 面積： 92 m2 客廳開間、進深尺寸： 4200mm 3900mm 主臥開間、進深尺寸： 3900mm 3600mm 戶型點評： S W 雙衛(wèi)設計體現(xiàn)戶型品質 廚房帶生活陽臺，生活更方便 臥室尺寸合理 全明式設計，自然采光 過道過長，浪費面積增大 廚房間接采光，光線較暗 主衛(wèi)水點離廚房較遠，增加能量損耗 次臥室窗臺異形，裝修難設計 C1 型 2F10F（ 兩 室 兩 廳 雙 衛(wèi)）： 面積： 97m2 客廳開間、進深尺寸： 4200mm 3900mm 主臥開間、進深尺寸： 3900mm 3600mm 戶型點評： S W 雙衛(wèi)設計體現(xiàn)戶型品質 廚房帶生活陽臺，生活更方便 過道過長，浪費面積增大 廚房間接采光，光線較暗 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 產品戶型分析 產品戶型比較說明 （ 11+1）電梯 （一梯 四 戶） A1 型 1F（ 四 室 兩 廳 雙 衛(wèi)）： 面積： 126 m2 客廳開間、進深尺寸： 4800mm 3900mm 主臥開間、進深尺寸： 4500mm 3600mm 戶型點評： S W 點式高層，采光效果較好 戶型布局合理 保姆房帶生活陽臺 ，更具人性化 面積控制比例適中 缺少玄關，布局有一定難度 廚房間接采光，光線較暗 客廳單面通風，效果很差 臥室與客廳通道過長，面積較浪費 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 光華大道，這條 8 車道、寬 50 米、全長 公里的城西快速出城通道，將溫江與主城區(qū)的距離縮短在了 10 分鐘車程內。據溫江區(qū)國土局 2020 年土地拍賣信息顯示， 2020 年溫江城區(qū)土地拍賣量接近 5000 余畝。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年，隨著這些土地的陸續(xù)投入實際開發(fā)階段，將有更多家實力開發(fā)商進駐柳城。展會期 間，恰逢國慶大假，數(shù)以百萬計的 成都市 民以及外地、外國游客前往溫江品花游玩，樂不知返。截止 2020 年 12 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 與 成都市 區(qū)內房價縱比似乎不高，但橫向參考類似城南 副中心、華陽、雙流、郫縣、都江堰、新都等區(qū)域，溫江房價借城西優(yōu)越的自然、人文、城市建設等條件，已經沾到了極大的“ 貴 ” 氣。 項目位于光華大道溫江段北側距溫江老城 5 公里處，交通主要依托光華大道，該道通往成都與溫江。 二、項目總體規(guī)劃情況分析 （一）項目經濟指標概況 容積率 建筑密度 ≤ 30% 綠化率 45% 樓間距 60100m 左右 樓層 11+1（電梯） 6+1（多層） 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 使每套戶型的主要功能房都面向中心花園及溫江新城區(qū)域 景觀，令每套住宅的景觀價值得到有效提升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （二） 二 期住宅部分 （電梯） 銷售價格： 項目住宅 發(fā)售 時 ， 二 期銷售均價為 25002600 元 /平方 米 。 森宇 同時小區(qū)承諾自建幼兒園，確保業(yè)主子女入學便利。但是水系過多易造成后期管理困難。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 戶型情況：兩房。 物業(yè)類型：多層，電梯 交房時間： 2020 年 12 月 項目總評： 6 棟多層， 2 棟電梯 技術指標 占地面積： 105 畝 建筑面積： 70000 平方米 容積率： 綠地 率： 35％ 棟數(shù)： 8 棟 層數(shù)： 6 層，臨街 多層 （ 6+1） 總戶數(shù)： 288 戶 （一期） 車位： 800 個（整體） 產品面： 戶型區(qū)間： 80160 平米 裝修：清水 主力戶型： 120130 左右 周邊配套：基本依靠溫江老城區(qū) 結 構：框架 、磚混 小區(qū)配套： 網球場、會所、健身房 價格 起價： 2400 左右 均價： 2700 左右 最高 價： 3150 元 付款方式：按揭 、一次性 優(yōu)惠方式：一次性優(yōu) 2%、按揭：無 前期排號，交 2 萬定金，開盤購買直接 出臺 優(yōu)惠 政策 銷售情況： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。但 經過對它產品的分析和了解，該 項目產品設計上的確存在很多缺陷， 這也是我們狙擊它的最好方式。 E2 型躍層 2 % B 型 1F 40 % B 型 2F5F 160 % B 型躍層 40 % 合計 316 100% 產品面積比例 表 多層景觀電梯洋