【正文】 公攤 ： 15%（電） 9%（多） 車位： 1： （地下） 產(chǎn)品面 ： 戶型區(qū)間： 80220 平米 裝修：清水 主力戶型： 127 左右 結(jié) 構(gòu)：框架 小區(qū)配套：游泳池、網(wǎng)球場、會所 價格 起價： 2858 元 /平方米 均價： 3100 元 /平方米 最高價： 4500 元 /平方米 付款方式：按揭 、一次性 優(yōu)惠方式：一次性優(yōu) 2%、按揭：無 前期排號，交 2 萬定金，開盤購買直接優(yōu)惠 2 萬（除開前期 2 萬定金） 銷售情況： 銷售階段： 有一定品牌 現(xiàn) 銷售以達到 90% 銷售氛圍：廣告力度 較強 ，賣場情況 氛圍濃郁 。 購買人群： 成都人 80% 外地人 15% 溫江本地人 5% 上林寬境 基本情況 位置： 光華大道與溫江段交匯處，南熏大道旁 開盤時間： 2020 年 12 月中旬 工程進度： 主體封頂，正裝飾外立面 開發(fā)商： 炎華置信 物業(yè)管理： 潔華 物業(yè) （ 1 元 每月每平方米） 媒體推廣： 報紙、電視、路牌 物業(yè)類型：多層，電梯 交房時間： 2020 年 1 月 28 日 項目總評： 9 棟多層 （ 6+1） ， 2 棟電梯 （ 8+1） 技術(shù)指標 占地面積： 70 多 畝 建筑面積： 80000 平方米 容積率： 綠地率： 35％ 棟數(shù)： 11 棟 總戶數(shù) ： 500 多戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 產(chǎn) 品分析： 該項目戶型 80160，以 130 左右套三為主，戶型上無創(chuàng)新，好在一樓帶花園，但該項目的規(guī)模不大，居住密度高，從舒適度上，規(guī)模上都遠遠不如我們，如價格又無太大的優(yōu)勢可能針對成都購房者就會有一定的抗性，如該項目定位是針對溫江本地客戶，那么該項目地處溫江東門，和 540 等大型企業(yè)相距較遠，到市中心也有一定距離，一般本地客戶不會選擇。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。現(xiàn)銷售以過半。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 正做 2 次排號，估計前期銷售情況不樂觀，周邊盤較多，競爭較大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 下列樓盤由于很多都以銷售至尾聲，很多數(shù)據(jù)無法了解和證實 ，希望公司諒解 。 項目價格于 6 月底出臺，側(cè)面了解該項目的均價為 34003500元。 銷售情況分析 該 項目于 2020 年 3 月初 即開始作客戶積累工作， 以排號的手法進行有效的客戶蓄水， 進行熱賣場銷售積壓模式。 建筑結(jié)構(gòu)形式與品質(zhì)及裝修標準分析 該項 目建筑采用框架式結(jié)構(gòu)，住宅開間較大符合成都客戶的消費特點，動靜功能分區(qū)合理，使住宅開間尺度、使用率得以加強，住宅品質(zhì)提升； 本項目以清水標準交房，此方式優(yōu)勢在于修建成本較低，施工驗收標準不高，施工進度能得以保證，便于項目準時交房，同時能滿足客戶的個性化裝修； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。項目中心延續(xù)一條水系、 6 個內(nèi)湖將整個園區(qū)融會貫通，沿河規(guī)劃 6個造型各異的內(nèi)湖 ，建筑依水而建，確保每戶都能夠享受絕好的 水景。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。整體規(guī)劃以圍合行列式為主線，其中 2 棟小高層電梯住宅、 4 幢 6 躍 7 多層電梯住宅建筑，分 6 排呈南北向布置，另有 三排東西向 建筑形成園區(qū)半圍合形態(tài)，在保證樓間距 30 米以上的同時兼顧了戶型的景觀綠化，而且半 圍合布置為小區(qū)預(yù)留出項目的主景觀帶，為項目 下 期開發(fā)提供了較為有利的條件。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 教育配套 項目地塊緊鄰成都七中分校，溫江老城區(qū)有省重點中學溫江中學，西南財大、交通學院等等知名學府。 ? 現(xiàn)狀分析：鑒于目前光華大道 全線通車，花博會的成功召開及 800畝生態(tài)公園的呈現(xiàn)大大提升該樓盤的地段優(yōu)勢， 隨之相應(yīng)的市政配套也將逐步完善。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本項目位于 森宇音樂花園旁， 光華大道溫江段北側(cè)、老成溫路溫江段南側(cè)距溫江老城 4公里處，緊鄰 花博會 800畝生態(tài)公園及江安河 ，交通主要依托光華大道、老成溫公路通往成都與溫江，永泉鎮(zhèn)現(xiàn)有309 路公交車通過，現(xiàn) 309A 路公交車經(jīng)光華大道至溫江城區(qū) 。營銷模式以直銷、派單為主 ，效果并不見好。 在項目 銷售前投資打造完成大量的體育設(shè)施、公建設(shè)施及與之相配套的運動主題環(huán)境景觀，從而彰現(xiàn)開發(fā)商的實力，既突出了運動主題，又確立了大盤形象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售情況： 120 平米 —— 130 平米及以下戶型銷售十分迅速，受到客戶喜愛。 （一）一期營業(yè)房部分 營業(yè)房銷售價格 臨光華大道部分： 5500— 6000 元 /平方米 臨內(nèi)街部分： 3500— 4000 元 /平方米 二樓營業(yè)房： 3000— 3500 元 /平方米 三樓營業(yè)房： 2500 元 /平方米 營業(yè)房銷售狀況 臨光華大道部分已經(jīng)售完，內(nèi)街部分及二、三樓只實現(xiàn)局部 銷售。 四、銷售狀況分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 開發(fā)商投建了大量的體育運動休閑設(shè)施，使之成為該項目最具吸引力的差異性特征，形成激烈市場競爭中項目的核心競爭力。 開發(fā)商在本項目 整體開發(fā)上 采用住宅、商業(yè)并重的方式進行開發(fā)，既保障了住宅的生活配套，又獲得了商業(yè)物業(yè)較高的開發(fā)價值。 三、開發(fā)狀況分析 （一）開發(fā)思路 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 建筑及外立面風格分析 ? 建筑風格為現(xiàn)代 觀景 式 高層 建筑。 環(huán)境綠化分析 特點：本小區(qū)環(huán)境綠化以運動為主題，以水系為靈魂，結(jié)合各組團內(nèi)主題風情景觀，輔以小區(qū)西側(cè) 24000 ㎡的高爾夫球場，形成了運動、綠色、生態(tài)的水系景觀。 產(chǎn)品戶型比例表 景觀電梯公寓： 戶型 數(shù)量 比例 A1 型 1F 4 % A1 型 2F10F 36 % A1 躍 4 % B1 型 1F 2 % B1 型 2F10F 18 % B1 躍 2 % C1 型 1F 2 % C1 型 2F10F 18 % C1 躍 2 % 合計 88 套 100% 多層住宅（ 6+1） 戶型 數(shù)量 比例 F1 型 1F 6 % F1 型 2F 6 % F1 型 3F、 5F 12 % F1 型 4F 6 % F1 型躍 6 % 合計 36 100% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 主臥開間、進深尺寸： 4100mm 4200mm 戶型點評： S W 花園入戶，客戶感官較好 臥室設(shè)計明確，私密性較好 客廳帶景觀露臺，設(shè)計美觀 過道浪費面積增大 客廳平窗，設(shè)計缺陷 客衛(wèi)距離客廳較遠，利用不方便 客衛(wèi)面積過小，不好利用 保姆房過小，不好利用 F1 型 6F+1躍層（五室兩廳雙衛(wèi)）： 面積： 187 m2 客廳開間、進深尺寸： 4800mm 6700mm 主臥開間、進深尺寸： 4100mm 4200mm 戶型點評： S W 點式高層，采光效果較好 躍式設(shè)計，空間層次明顯 全明式設(shè)計，自然采光 屋頂雙景觀大露臺，觀景效果明顯 樓道設(shè)計過小，利用不便 客廳平窗，設(shè)計缺陷 客衛(wèi)距離客廳較遠，利用不方便 底層無客衛(wèi)，設(shè)計缺陷 保姆房過小，不好利用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 戶型點評： S W 花園入戶，客戶感官較好 臥室 設(shè)計 明 確 ，私密性較好 底層 超大景觀 花園 ， 利用空間 效果明顯 浪費面積增大 廚房過小 客衛(wèi)距離客廳較遠，利用不方便 客衛(wèi)面積過小，不好利用 多層 F1型 2F（ 四 室 兩 廳 雙 衛(wèi)）： 面積： 143 m2 客廳開間、進深尺寸： 4800mm 6700mm 主臥開間、進深尺寸： 4100mm 4200mm 戶型點評： S W 花園入戶，客戶感官較好 臥室設(shè)計明確，私密性較好 客廳帶大露臺，美觀大方 過道浪費面積增大 廚房過小 客衛(wèi)距離客廳較遠，利用不方便 客衛(wèi)面積過小，不好利用 保姆房過小，不好利用 F1 型 3F、 5F（ 四 室 兩 廳 雙 衛(wèi)）： 面積： 143 m2 客廳開間、進深尺寸： 4800mm 6700mm 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 臥室尺寸合理 全明式設(shè)計，自然采光 主衛(wèi)水點離廚房較遠，增加能量損耗 次臥室窗臺異形，裝修難設(shè)計 同戶型公攤增大 C1 型 11F 躍層 （ 四 室 兩 廳 雙 衛(wèi)）： 面積： 148 m2 客廳開間、進深尺寸： 4200mm 3900mm 主臥開間、進深 尺寸： 4200mm 5100mm 戶型點評： S W 點式高層，采光效果較好 躍式設(shè)計，空間層次明顯 全明式設(shè)計，自然采光 屋頂雙景觀露臺，觀景效果明顯 躍層 148 平米的舒適性居家，客廳過小，缺乏大氣 樓梯尺寸較窄，裝修使用不方便 底層過道過長，面積浪費增大 次臥室窗臺異形，裝修難設(shè)計 多層 F1型 1F（ 四 室 兩 廳 雙 衛(wèi)）： 面積： 156 m2 客廳開間、進深尺寸： 4800mm 6700mm 主臥開間、進深尺寸： 4100mm 4200mm 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 C1 型 1F（ 兩 室 兩 廳 雙 衛(wèi)）： 面積： 92 m2 客廳開間、進深尺寸： 4200mm 3900mm 主臥開間、進深尺寸： 3900mm 3600mm 戶型點評： S W 雙衛(wèi)設(shè)計體現(xiàn)戶型品質(zhì) 廚房帶生活陽臺，生活更方便 臥室尺寸合理 全明式設(shè)計，自然采光 過道過長，浪費面積增大 廚房間接采光，光線較暗 主衛(wèi)水點離廚房較遠，增加能量損耗 次臥室窗臺異形，裝修難設(shè)計 C1 型 2F10F（ 兩 室 兩 廳 雙 衛(wèi)）： 面積： 97m2 客廳開間、進深尺寸： 4200mm 3900mm 主臥開間、進深尺寸： 3900mm 3600mm 戶型點評： S W 雙衛(wèi)設(shè)計體現(xiàn)戶型品質(zhì) 廚房帶生活陽臺，生活更方便 過道過長，浪費面積增大 廚房間接采光，光線較暗 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 面積： 96 m2 客廳開間、進深尺寸： 4200mm 3900mm