【正文】 千個(gè)。 臥室?guī)Ь坝^陽(yáng)臺(tái)，設(shè)計(jì)美觀 廚房配陽(yáng)臺(tái)，生活更方便 客廳 窗口較小 ，采光、通風(fēng) 相對(duì) 較差 客廳門洞過(guò)多 衛(wèi)生間異 形，裝修難度加大 穿客廳進(jìn)入廚房，生活不便 D2 型 1F 躍層（三室三廳雙衛(wèi)）： 面積： 186 m2 客廳開間、進(jìn)深尺寸： 3700mm 4200mm 主臥開間、進(jìn)深尺寸： 3600mm 4300mm 戶型點(diǎn)評(píng)： S W 下沉式躍層布局，設(shè)計(jì)新穎 廚房帶生活陽(yáng)臺(tái)，生活更方便 帶私家景觀花園，提高觀景效果 下層面積大，可自由分割 客廳開間設(shè)計(jì)過(guò)小 客衛(wèi)設(shè)計(jì)過(guò)小，使用不便 平窗設(shè)計(jì)，布局單調(diào) 樓下房間光線較暗，難以利用 廚房離客廳太近，分區(qū)不合理 D2 型 2F5F（兩室兩廳雙衛(wèi)）： 面積： 92 m2 客廳開間、進(jìn)深尺寸： 3700mm 4200mm 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 面積： 110 m2 客廳開間、進(jìn)深尺寸： 3900mm 3300mm 主臥開間、進(jìn)深尺寸： 3300mm 3600mm 戶型點(diǎn)評(píng)： S W 下沉 躍式設(shè)計(jì)，空間層次明顯 臥室?guī)Ь坝^陽(yáng)臺(tái)，設(shè)計(jì)美觀 樓下光線太暗，難以利用 客廳 無(wú)窗戶， 采光、通風(fēng)較差 客廳門洞過(guò)多 地下 層無(wú) 衛(wèi)生間 ， 使用不便 衛(wèi)生間異形，裝修難度加大 D1 型 2F7F（ 一 室 一 廳 單 衛(wèi)）： 面積： 52 m2 客廳開間、進(jìn)深尺寸： 3900mm 3300mm 主臥開間、進(jìn)深尺寸： 3300mm 3600mm 戶型點(diǎn)評(píng)： S W 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 戶型點(diǎn)評(píng)： S W 條式結(jié)構(gòu)，采光、通風(fēng)較好 廚房帶生活陽(yáng)臺(tái)，人性化設(shè)計(jì) 主臥室尺寸合理，使用舒適 客廳大開間，短進(jìn)深，感覺大氣 客廳過(guò)道較長(zhǎng)，浪費(fèi)面積增大 客衛(wèi)距離客廳較遠(yuǎn)，利用不方便 客衛(wèi)面積過(guò)小，不好利用 餐廳與客廳間門洞較多，設(shè)計(jì)缺陷 客衛(wèi)無(wú)光線，設(shè)計(jì)不合理 C 型 6+1F（四室 三 廳 三 衛(wèi) ）： 面積： 201 m2 客廳開間、進(jìn)深尺寸： 4800mm 5100mm 主臥開間、進(jìn)深尺寸： 3900mm 6000mm 戶型點(diǎn)評(píng)： S W 條式多層，采光、通風(fēng)效果較好 躍式設(shè)計(jì)，空間層次明顯 屋頂大景觀露臺(tái)，觀景效果明顯 客廳上部挑空，感覺大氣 廚房帶陽(yáng)臺(tái)，更具人性化 過(guò)道浪費(fèi)面積增大 客廳平窗，設(shè)計(jì) 單調(diào) 客衛(wèi) 無(wú)光線，設(shè)計(jì)缺陷 客衛(wèi)面積過(guò)小，不好利用 餐廳門洞較多 D1 型 1F 躍層（ 兩 室兩廳 單 衛(wèi)）： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 C 型 2F9F 12528 % C 型 10+1F 2736 % 合計(jì) 29844 100% （二）多層 6+1 電梯洋房 多層 B 型 1F（四室 三 廳雙衛(wèi)）： 面積： 211 m2 客廳開間、進(jìn)深尺寸： 4800mm 4200mm 主臥開間、進(jìn)深尺寸： 3900mm 6000mm 戶型點(diǎn)評(píng)： S W 帶私家景觀花園 ， 觀景效果 較好 主 臥室 尺寸合理，使用舒適 下沉式布局，設(shè)計(jì)新穎 客廳過(guò)道較長(zhǎng)， 浪費(fèi)面積增大 廚房 緊鄰次臥房門，設(shè)計(jì)缺陷 客衛(wèi)距離客廳較遠(yuǎn)，利用不方便 客衛(wèi)面積過(guò)小，不好利用 地下層采光、通風(fēng)問(wèn)題較大 客衛(wèi)無(wú)光線，設(shè)計(jì)缺陷 多層 B 型 2F5F（四室兩廳雙衛(wèi)）： 面積： 129 m2 客廳開間、進(jìn)深尺寸： 4800mm 4200mm 主臥開間、進(jìn)深尺寸： 3900mm 6000mm 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 板 式高層，采光 、通風(fēng) 效果較好 躍式設(shè)計(jì)，空間層次明顯 屋頂雙景觀露臺(tái)，觀景效果明顯 平窗設(shè)計(jì)，布局單調(diào) 餐廳使用上有礙客廳 廚 房距離客廳太近，影響較大 潔污分區(qū)不明確，設(shè)計(jì)缺陷 產(chǎn)品戶型比例表 戶型 數(shù)量 比例 A 型 1F 8 % A 型 2F9F 64 % A 型 10+1F 8 % C 型 1F 18 % C 型 2F9F 144 % C 型 10+1F 18 % 合計(jì) 260 100% 產(chǎn)品面積比例表 戶型 面積 比例 A 型 1F 1712 % A 型 2F9F 8448 % A 型 10+1F 1648 % C 型 1F 2772 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 C 型 2F9F（兩室兩廳雙衛(wèi)）： 面積： 87 m2 客廳開間、進(jìn)深尺寸： 4300mm 3900mm 主臥開間、進(jìn)深尺寸： 3900mm 4200mm 戶型點(diǎn)評(píng)： S W 廚房帶生活陽(yáng)臺(tái)，生活更方便 臥室尺寸合理 板式高層，采光、通風(fēng)效果較好 平窗設(shè)計(jì)，布局單調(diào) 餐廳使用上有礙客廳 廚房距離客廳太近，影響較大 潔污分區(qū)不明確，設(shè)計(jì)缺陷 C 型 10+1F 躍層（四室 三 廳雙衛(wèi)）： 面積： 152 m2 客廳開間、進(jìn)深尺寸： 4300mm 3900mm 主臥開間、進(jìn)深尺寸： 3900mm 4200mm 戶型點(diǎn)評(píng)： S W 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 客廳開間、進(jìn)深尺寸： 5400mm 5100mm 主臥開間、進(jìn)深尺寸： 4000mm 5100mm 戶型點(diǎn)評(píng)： S W 板 式高層，采光 、通風(fēng) 效果較好 功能房間設(shè)置合理 躍式設(shè)計(jì)，空間層次明顯 屋頂雙景觀露臺(tái)，觀景效果明顯 樓梯尺寸較窄，裝修使用不方便 底 層衛(wèi)生間距離客廳較遠(yuǎn)，使用不便 底層臥室與客廳通道過(guò)長(zhǎng)，面積浪費(fèi) 衛(wèi)生間接水點(diǎn)過(guò)遠(yuǎn)，浪費(fèi)資源過(guò)大 C 型 1F 躍層 （ 四 室兩廳 單 衛(wèi)）： 面積： 154 m2 客廳開間、進(jìn)深尺寸： 4300mm 3900mm 主臥開間、進(jìn)深尺寸： 3900mm 4200mm 戶型點(diǎn)評(píng)： S W 下沉式布局，設(shè)計(jì)新穎 廚房帶生活陽(yáng)臺(tái)，生活更方便 主 臥室尺寸合理 ，使用舒適 上層 全明式設(shè)計(jì)，自然采光 單衛(wèi)設(shè)計(jì)，使用不便 平窗設(shè)計(jì)，布局單調(diào) 樓下房間光線較暗，難以利用 廚房離客廳太近，分區(qū)不合理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 板 式高層，采光效果較好 客廳接大花園 ,提高景觀效果 下沉式躍層，設(shè)計(jì)創(chuàng)新 客廳尺寸合理，使用舒適 主 ,次衛(wèi)相臨 ,節(jié)約施工成本 缺少玄關(guān)，布局有一定難度 客衛(wèi)距離客廳較遠(yuǎn)生活不便 臥室均為平窗，設(shè)計(jì)單調(diào) 下沉式房間采光差，難以利用 面積偏大，實(shí)用性不夠 過(guò)道較多，面積浪費(fèi)過(guò)大 A 型 2F9F（ 三 室兩廳雙衛(wèi)）： 面積： 132 m2 客廳開間、進(jìn)深尺寸： 5400mm 5100mm 主臥開間、進(jìn)深尺寸： 4500mm 3600mm 戶型點(diǎn)評(píng)： S W 點(diǎn)式高層，采光 、通風(fēng) 效果較好 客廳尺寸合理，使用舒適 主 ,次衛(wèi)相臨 ,節(jié)約施工成本 廚房設(shè)置外陽(yáng)臺(tái) ,提高使用功能配置 全部臥室均為平窗，設(shè)計(jì)單調(diào) 臥室與客廳 通道過(guò)長(zhǎng)，面積浪費(fèi) 客衛(wèi)距客廳較遠(yuǎn)，使用不便 主衛(wèi)接水點(diǎn)過(guò)遠(yuǎn)，浪費(fèi)資源 A 型 10+1F 躍層（ 四 室 三 廳 三 衛(wèi)）： 面積： 206 m2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 產(chǎn)品戶型分析 （一）高層電梯戶型 （一梯兩戶） ： A 型 1F 躍層式 （ 五 室兩廳雙衛(wèi)）： 面積： 214 m2 客廳開間、進(jìn)深尺寸： 5400mm 5100mm 主臥開間、進(jìn)深尺寸： 4000mm 5100mm 戶型點(diǎn)評(píng)： S W 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但是水系過(guò)多易造成后期管理困難。 小結(jié)：項(xiàng)目總體規(guī)劃類似建信布局， 在景觀設(shè)計(jì)上 以水系作為主流 。 合布局，增大項(xiàng)目出房率。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 道路及住宅建筑布置方式 園區(qū)道路布置方式類似建信奧林匹克花園的設(shè)計(jì)模式； 小區(qū)參照道路系統(tǒng)形成環(huán)行 半 圍合式布局，同時(shí)利用地塊邊緣設(shè)計(jì)圍 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、項(xiàng)目總體規(guī)劃情況分析 （一）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)概況 容積率 總建筑面積 120000 m2 建筑密度 ≤ 30% 綠化率 50% 樓間距 25m100m 樓層 11+1（電梯） 6+1（洋房） （二）項(xiàng)目總平布局評(píng)述 該項(xiàng)目一面臨森宇音樂(lè)花園，一面臨花博會(huì)生態(tài)公園。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 同時(shí)小區(qū)承諾自建幼兒園，確保業(yè)主子女入學(xué)便利。 但是，項(xiàng)目緊鄰花博會(huì)主展館 ，溫江新城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)主展館對(duì)面將是未來(lái)新城區(qū)金融、商業(yè)的主要中心，這樣大大解決了項(xiàng)目的生活配套 ，也為項(xiàng)目奠定了良好的契機(jī)。 生活配套 基于 項(xiàng)目 地處 森宇音樂(lè)花園旁， 溫江新開發(fā)區(qū)域， 緊鄰 800 畝花博園 。 （二）項(xiàng)目市政及生活配套設(shè)施 市政配套 ? 遠(yuǎn) 景展望：因光華大道為城市干道，水、電、氣干管接口已建成，市政配套完善，項(xiàng)目接入較為便利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 光華大道的通車大大縮短了溫江與成都的距離， 路程車程也僅 15 分鐘。 （一）項(xiàng)目位置及道路交通情況。 森宇 但是在進(jìn)行二期銷售過(guò)程中，開發(fā)公司方面出現(xiàn)意外，導(dǎo)致二期住 宅推廣過(guò)程 發(fā)生變化。 具體的銷售策略：在正式開盤前 10 個(gè)月時(shí)間內(nèi)，利用期間的各次房屋交易會(huì)進(jìn)行活動(dòng)推廣，并輔以大量的媒體廣告推廣，迅速確立了項(xiàng)目的知名度。 的口號(hào)來(lái)吸引消費(fèi)者。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目銷售及推廣綜述： 項(xiàng)目銷售是利用政府對(duì)光華大道的宣傳，同時(shí)借助“奧園”的品牌影響力度，大打“生命、運(yùn)動(dòng)、健康”之牌，提出“運(yùn)動(dòng)就在家門口” 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 150 平米上下的雖較之上一部分戶型銷售緩慢， 目前 仍未 售罄。 現(xiàn)階段價(jià)格提升至 2800/平方米。 （二） 二 期住宅部分 （電梯） 銷售價(jià)格： 項(xiàng)目住宅 發(fā)售 時(shí) ， 二 期銷售均價(jià)為 25002600 元 /平方 米 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目的商業(yè)部分也采取分期開發(fā)：一期為小規(guī)模開發(fā)，僅用于滿足項(xiàng)目的配套需要，二期規(guī)模較大，準(zhǔn)備安排在成現(xiàn)入住 以后再行開發(fā)銷售，以便借助人氣能提高營(yíng)業(yè)房售價(jià)，使開發(fā)商獲得最高的開發(fā)利潤(rùn)。 （二）開發(fā)方式 項(xiàng)目總體開發(fā)以統(tǒng)一規(guī)劃、分期開發(fā)的方式進(jìn)行。 開發(fā)商趁著 2020 年后城郊樓盤開發(fā)的熱潮，借勢(shì)于當(dāng)時(shí)各大媒體對(duì)城郊生活方式、五加二生活模式、 花博會(huì)的成功召開、 溫