【正文】 場競爭，使得商家經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大。在步行街周圍聚集有比較陳舊的居民樓，和現(xiàn)代歐陸風(fēng)格的虎門步行街形成了鮮明的對比，影響了步行街的整體效果。 在以上支持虎門步行街的概念中，我們認(rèn)為休閑購物、大眾購物、快樂購物是幾個(gè)比較重要的因素，它們都是以“步行”、“購物”為依托的，消費(fèi)者為的就是一種全新的“休閑”方式，消費(fèi)者在其中體驗(yàn)的就是那種自由自在、無拘無束的消費(fèi)時(shí)尚；另外，虎門步行街是虎門鎮(zhèn)唯 一一條集購物、飲食、娛樂、休閑、文化、教育于一體的四層走廊式商業(yè)街（即項(xiàng)目本身的核心競爭優(yōu)勢），有別于虎門傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是綜合型多功能商業(yè)項(xiàng)目的領(lǐng)軍者，是虎門鎮(zhèn)對外的商業(yè)窗口和其他商業(yè)項(xiàng)目學(xué)習(xí)的典范，因此，我們將虎門步行街定位為：商業(yè)新典范 休閑新時(shí)尚。五一黃金周，我們?yōu)榛㈤T步行街策劃系列參 入性極強(qiáng)的大型開業(yè)活動(dòng)，通過前期周密的宣傳進(jìn)一步深化了步行街“體驗(yàn)自在消費(fèi)主張 感受時(shí)尚休閑樂趣”主題，為虎門步行街凝聚了大批人氣，既吸引了消費(fèi)者對于步行街的關(guān)注，也將步行街內(nèi)的商家推銷給了大眾，商家、消費(fèi)者和步行街發(fā)展商之間都得到了一種良性的互動(dòng)，特別是一些華僑朋友也開始關(guān)注虎門步行街了。 對于高端目標(biāo)消費(fèi)者群來說，他們來到步行街就是為了追求品位與時(shí)尚，對于這類人群來說，他們一般直奔消費(fèi)場所而去，對于公共設(shè)施接觸的機(jī)會(huì)沒有中低 收入者多，于是我們有針對性對步行街內(nèi)的高端消費(fèi)場所進(jìn)行了形象包裝，包括櫥窗的設(shè)計(jì)都力求新穎潮流。投過這扇窗口，他們想要了解的是虎門鎮(zhèn)獨(dú)特魅力、歷史遺風(fēng)、人文情懷等。 月月有轟動(dòng)，就是指步行街的推廣要能引起所在商圈轟動(dòng)。其三，真正帶給消費(fèi)者步行的樂趣。步行街整體位于太沙路黃金地段，但項(xiàng)目與太沙路街面有一定距離顯得比較隱蔽而且也沒有建立一定的標(biāo)志性建筑物如門樓等，因此建議多作些戶外形象廣告牌指引消費(fèi)者和鞏固步行街品牌形象。僅僅滿足顧客的一般需求，但經(jīng)營業(yè)績較好，已漸漸被市民接受。Oslash。 （ 7）銷售狀況 臨街商鋪一般采取銷售方式，大型商場一般采用統(tǒng)一經(jīng)營和租賃形式。如康德、日月城、趙都商場、邯山商場等。 F、物業(yè)管理水平滯后 物業(yè)管理方面， XX市房產(chǎn)商開發(fā)樓盤大都自銷自管，整個(gè)管理尚未完全脫離傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的行政模式，管理的理念仍然以“看房子”或管理住戶為主，物業(yè)管理內(nèi)容不全，與市場經(jīng)濟(jì)管理模式下的為業(yè)主服務(wù)的管理理念還有一段距離。 （ 3）由上可以看出， XX 市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對全國的發(fā)展速度略高，其中第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度遠(yuǎn)高于作為 XX 市傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)的第一產(chǎn)業(yè)， XX 市經(jīng)濟(jì)處于重大的轉(zhuǎn)型和調(diào)整階段。 2） XX 市是河北省第三大城市，是全國 24 個(gè)“較大城市”之一。邯濟(jì)鐵路、 XX 機(jī)場、京深高速公路、京廣鐵路電氣化改造等一批重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，使 XX市成為一個(gè)西連三晉，東接齊魯，南北貫通，陸空并行的立體化交通樞紐，從而穩(wěn)固了 XX 市在四省接壤地區(qū)經(jīng)貿(mào)中心的地位。 （ 5）“在舊城改造的基礎(chǔ)上，加大以 XX市商貿(mào)中心 區(qū)為軸線的城市建設(shè)，建設(shè)一批有 XX特色的大商場、大市場，同時(shí)支持發(fā)展現(xiàn)代新型市場營銷方式，創(chuàng)新業(yè)態(tài)，鼓勵(lì)倉儲(chǔ)式超市、電子商務(wù)等新業(yè)態(tài)的發(fā)展。 H、沒有專業(yè)的房地產(chǎn)廣告公司，廣告設(shè)計(jì)水平較低 由于 XX市的房地產(chǎn)水平低下，目前也沒有一家專業(yè)的房地產(chǎn)廣告公司，因而房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)較差，雖然有時(shí)平面設(shè)計(jì)尚可，但創(chuàng)意全無。 如康德、日月城、趙都、萬達(dá)、邯山商場等都是經(jīng)營家電、音像、日用品、服裝類。 傳統(tǒng)“老百貨商場“體制陳舊，包袱沉重，經(jīng)營舉步唯 艱。 五、 XX 市未來商業(yè)物業(yè)的發(fā)展趨勢 商業(yè)中心區(qū)將是商業(yè)投資的熱點(diǎn) 隨著 XX市政府對未來 XX市場規(guī)劃的逐步實(shí)施，商業(yè)中心區(qū)的重要性將愈加顯現(xiàn)。隨著第三產(chǎn)業(yè)的興起，商場經(jīng)營形式的靈活多變，原本大型商家統(tǒng)一經(jīng)營的模式被分割成許多小塊，讓眾多的小商家來分擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 4）項(xiàng)目沒有準(zhǔn)確定位。 步行街推廣就是要做旺人氣 對于步行街來說，做旺人氣是相當(dāng)重要的，而做旺人氣必須在形象宣傳和整體推廣 方面有一個(gè)長遠(yuǎn)的安排和計(jì)劃，確定一個(gè)指導(dǎo)方針和推廣思路。因此，我認(rèn)為步行街策劃推廣活動(dòng)，首先要能讓目標(biāo)消費(fèi)者積極參入到其中來。 結(jié) 語 現(xiàn)在虎門步行街已經(jīng)吸引了許多消費(fèi)者的注意力，用有關(guān)人士的話說是“虎門步行街真熱鬧”，就連許多新加坡和法國的以及其他海外華僑華僑也開始關(guān)注虎門步行街了。 對于外來經(jīng)商和旅游人士來說，虎門步行街是他們整個(gè)城市的一扇窗口。由于主題推廣活動(dòng)全都在周六、周日舉行，不僅為步行街吸引了人氣，更全面樹立了虎門步行街“商業(yè)新典 范 休閑新時(shí)尚”形象定位。步行街不僅是為少數(shù)有錢的“富人”建設(shè)的，更要考慮多數(shù)中低收入群體，他們是一個(gè)不容忽視的群體，因此，也可以設(shè)計(jì)讓那些周邊居民有參與性的活動(dòng)，這也是做旺步行街的一個(gè)重要因素 。經(jīng)過調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)虎門步行街存在以下劣勢： 1）位置隱蔽 項(xiàng)目不臨街。 目前 XX市有“天客隆”、“櫻花大賣場”等較大超市，相對深圳、上海等地來說，其超市的經(jīng)營水平