【正文】 次出現(xiàn)在 銷售現(xiàn)場，制造人氣；另，安排專人負責銷售現(xiàn)場氣氛的調(diào)控，采取多種措施延長買家及租客每次停留時間。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 由我司協(xié)同本商場招商人員共同利用招商實施方案（含樓層商品定位），為后期經(jīng)營招商提供市場操作依據(jù)和指導，制定詳細招商租金執(zhí)行方案、有關(guān)的招商細則及相關(guān)文本，為招商工作做準備。 E、 小商品市場商業(yè)經(jīng)營管理投資機構(gòu)。 建議方案（一） 業(yè)種定位： 主力商品――服飾及布藝加工 輔助商品――鞋類、箱包、書包及配套商品（如隱形拉鏈及箱包拉鏈） 管理模式： 實行統(tǒng)一管理與分散管理的“店中店”商業(yè)管理模式，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一市場促銷推廣、營業(yè)人員統(tǒng)一著裝；同時建立完善的售前、售中、售后客戶服務體系及營運管理體系。 現(xiàn)狀各專業(yè)市場經(jīng)營布局及商業(yè)管理滯后，專業(yè)市場管委會綜合管理力度不夠，建設(shè)與商業(yè)運營交錯期管理滯后。結(jié)合我方項目對這些在舊址上經(jīng)營的租戶進行密切關(guān)注及 適當引導，相信其中一部分相關(guān)租戶將成為我方項目之未來投資者。深圳人工作壓力大，生活節(jié)奏較快，單純的購物既感枯燥，又令人疲乏。自 1998 年起，政府投資 4500萬元，商家投資 1 個多億對華強北進行了改造。 ，同時所提供的服務也越來越多。 ，春天廣場具備“人氣”，怎樣才能“財旺”，是我們思考的主題。 這就是目前的南山商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀！蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 29 商業(yè)競爭 激烈表現(xiàn)之二 在各種商業(yè)發(fā)展較快的南山，商業(yè)的功能改造加大 ，如華強北商業(yè)區(qū)，一些舊的工業(yè)廠房為了迎接商業(yè)發(fā)展的趨勢，紛紛下海，如“銅鑼灣”等購物廣場就是一個例子，這樣本來就占據(jù)商機的區(qū)域概念，把投資、經(jīng)營者的目光匯集到了一起，為其他區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營帶來了諸多的難題。更多如 一致、民潤 等屬自營連鎖，而如 愛家 則有對外授權(quán)特許加盟經(jīng)營的行為。 以 順電家居廣場 為例說明情況。另外，海雅百貨也是深圳市單體面積最大、檔次最高的集購物、 娛樂、美食為一體的綜合性百貨購物廣場。許多商家紛紛搶先入駐，沃爾瑪、金暉家居電器廣場、海雅百貨、集美堂家居廣場，特別是一些主題商城的商家，把在華強北取得的一些較成功的模式直接搬到了南山，女人世界、西部電子、女兒國、姐妹城、順電家居廣場等，不久友誼城百貨 也將入駐后海片區(qū)，至今南山已經(jīng)基本形成了以家樂福、愉康、女兒國為龍頭的南頭老商圈；以人人樂和沃爾瑪?shù)葹辇堫^的后海新商圈。計劃于 2000 年 6 月 28 日入伙。除了必要的日常用品外，購買衣物、電腦、家電、家具等，南山均不是首選，甚至壓根兒就沒想到南山。南山商服市場的空白，吸引了人人樂購物廣場的進駐和全球排名第 2 的家樂福超市的扎根，先是人人樂購物廣場于 1996 年 7 月在南油文化廣場開始營業(yè)，而后家樂福超市則于同年 10 月租下了常興新村 2 棟住宅樓的底兩層宣布開張。 1996 年 7 月、 10 月人人樂購物廣場和家樂 福超市先后扎根南山，撐起了南山商業(yè)的半邊天。而現(xiàn)在，“南山居住，福田、羅湖購物”卻是活生生的現(xiàn)實。 （ 3） 南貿(mào)綜合市場 在原南貿(mào)市場處重建，占地面積 6196 ㎡，總建筑面積為 8283㎡，分割為 450 個鋪位，最低價 9200 元 /㎡，最高價為 23000元 /㎡，已完成銷售 60%，計劃于 2000 年 10 月入伙。隨之而形成的一個強大的商業(yè)圈也正步入成熟，這無疑打破了深圳長期以來的東邊旺西邊冷的不平衡的商圈結(jié)構(gòu)。例如南城購物廣場，發(fā)展商為改善消費者的購物環(huán)境，獨出心裁，在建造四層（不含地下超市）超大規(guī)模的購物廣場的同時，投資 1000 多萬建造了占地 11300 平方米的大規(guī)模園林公園。由于所處地段 較好，前期措施得力，經(jīng)營管理有方，整體現(xiàn)狀較好。 它 們一般不存在招商一說，反而常常是被一些知名商城引入進駐的對象，其經(jīng)營中同商品廠家合作方式靈活多樣。一大批商鋪的紛紛崛起，制造了一串串的問題思考。 “未來經(jīng)營”考慮第一，“銷售經(jīng)營”考慮第二。 ，一些新興的商業(yè)，如果不借品牌商的勢頭入市，則很難短時間在市場上取得深入，對商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營風險大。這里商家云集，在 萬平方米的狹小區(qū)域內(nèi)集中了近 20 家面積在10000 平方米以上的大型商場，超過 3 萬平方米的就有 6 家，還有大小商鋪數(shù)千家。規(guī)劃中的南山商業(yè)文化中心，南油購物公園均有大規(guī)模的住宅和商業(yè)用房開發(fā)，南山商圈內(nèi)充滿了無限商機，日用百貨、服裝、家電、鐘表照相、通訊電腦、網(wǎng)絡(luò)、家私等均有廣闊市場。這一美好的前景將使南山商圈有望成為深圳未來最大最繁華的綜合性商圈。在前期市場推廣及后期經(jīng)營期客流及商業(yè)人流的引導上，存在引導路線長，需轉(zhuǎn)彎等困難，因此在本項目市場推廣期必須加強現(xiàn)場導視系統(tǒng)的布置及主要看樓通道的環(huán)境包裝。 商品流通區(qū)域及目標消費群體 ：項目所在區(qū)域居民及工業(yè)區(qū)工薪階層日常消費。 第五章、我方項目目標客戶及租戶分析 一、目標招商對象： A、 因舊城改造欲尋求新的經(jīng)營環(huán)境之目標個體經(jīng)營戶 B、 目標經(jīng)營商品地區(qū)經(jīng)銷商、代理商及廠家。 D、 直接與目標經(jīng)營商洽談。要求不僅體現(xiàn)科學的現(xiàn)代購物環(huán)境理念，而且要極力烘手本商場的 “商氣”，突出“旺”字，以較感性的手法增強宣傳力度，提高賣家對本商場視覺感性認識，刺激買家的購買欲望。 （八） 、推出日期 一般商場的推售日期選擇與商場的招商裝修及開業(yè)日期 緊密相關(guān)，本項目擬將推出日期確定在開業(yè)前 5 個月較 為合理。 （四）、宣傳策略 本項目宣傳以先滲透，后正面之方式進行，先以軟性推廣宣傳方式如戶外廣告牌，報紙新聞稿、 DM 投遞、直郵等形式進行。同時對各商戶進行重新洗牌整合，去劣存優(yōu)，淘汰一部分市場信譽差的租戶，同時引進知名商戶進場，逐漸提升經(jīng)營檔次和商業(yè)形象。銀行利率低企，租金成本高，迫使一些精明的投資客再次看中商鋪的獨特保值增值功能，而主流商鋪帶來的長期穩(wěn)定的租金收益更吸引大批都市新貴加入投資的行列。 我方項目（特別是商業(yè)廣場）屬老街代表性建筑，無老經(jīng)營戶支撐。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 第二章、項目所在片區(qū)商業(yè)經(jīng)營環(huán)境優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢分析： 本項目位于蛇口老商業(yè)街中心區(qū)位，在經(jīng)營啟動期，可依賴原商業(yè)市場已成型的商業(yè)人流，利用慣性帶貨本項目商業(yè)人期。沃爾瑪、天虹商場的品牌將為南山商圈聚更多的人氣，也將帶來更激烈的競爭。目前，南山商圈內(nèi)商鋪平均售價為 18000 元 /平方米，租金價位平均為 150 元 /平方米，最高售價僅 萬元 /平方米，與東門、華強北相差懸殊。 南山區(qū)目前成規(guī)模的商業(yè)圈主要是南新路商業(yè)老街和南油片區(qū)的沃爾瑪商圈。 ，商業(yè)項目的營業(yè)透明度日益加大。 在市場的基本原理中，市場一般由三個因素 構(gòu)成， 第一為人，第二為購買力，第三為購買欲望， 而后兩種都是人的因素而產(chǎn)生的，所以人是構(gòu)成市場最關(guān)鍵因素，同時，人的衣食住行無一可離開其商業(yè)活動，使人產(chǎn)生無窮的購買欲望。 分類（五）：公司投 資的純商業(yè)物業(yè) 如友誼城、海雅百貨、南城百貨、鉆石廣場等，是由實業(yè)公司（不一定是房地產(chǎn)企業(yè)）投資開發(fā)的純蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 26 商業(yè)物業(yè)，采取多種招商方式如租信、項目合作、代銷等。而實際上，近年來隨著各種大型超市和各種倉儲式會員店的興起，百貨商場也在對傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)進行揚棄，把一些沒有優(yōu)勢和經(jīng)營成本高昂的商品逐漸撤出商場（如大型家俬），進而體現(xiàn)出百貨 超市化的演變特性。在經(jīng)營手法上，這些商家大多聘請專業(yè)公司進行商場管理，并打破以往招租、代理等傳統(tǒng)營銷模式 ，大膽采用合作招商，不收租金、風險共擔的經(jīng)營理念，并因時、因地制宜，采用柜臺式、貨架敞開式等多種經(jīng)營方式，力爭在經(jīng)營上有所突破。 （ 1）各大型主題商城粉墨登場 今年將有 7 家大型主題商城開業(yè)，西部電子時代廣場是集電腦、通訊、辦公自動化、音響器材、電子元配件、電子玩具、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為一體的專業(yè)化電子配套市場；姊妹購物城是經(jīng)營全“品牌”女性服裝為主的主題商城；女兒國、女人世界的女性品牌主題早已 深入人心；南油佳騰電器城率先在南山開電器主題商城之先河；東方巴黎時裝交易廣場的時裝批發(fā)主題已成一時美談。總面積 14478 ㎡，最低價 9500 元 /㎡，最高價18000 元 /㎡，銷售率為 80%。并規(guī)劃有空中網(wǎng)球場、露天音樂酒巴，有 300 多個停車位。以服裝為例，南新路口的南新時裝商場，金雞路的藍星星商場，南山大道的春馬商業(yè)城，登良路的登良自選商場，都以經(jīng)營低檔時裝為主，除人人樂購物廣場和新開業(yè)的女兒國南山分店、海雅百貨外，似很難能見到較高檔的商品。蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 1 客 戶：深圳招商房地產(chǎn)有限公司 前 言 招商地產(chǎn)： 承蒙招商地產(chǎn)公司的信任，使我們雙方合作有了良好的開端，鑒于此，我公司認真完善市場前期調(diào)研、制定獨特的銷售主張及創(chuàng)意性策劃，我們謹遵“創(chuàng)意是廣告的靈魂” 深 圳 《蛇口春天廣場》 廣 告 推 廣 策 劃 建 議 書 二零零一年八月 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 2 這一宗旨，不斷總結(jié)以往經(jīng)驗、洞悉市場、貼近生活，力求提高服務質(zhì)量，使我們的合作取得滿意的成績。加上各類商 鋪門店，總的商業(yè)面積約 20~30 萬平方米，由于商業(yè)不集中，分布在從南頭到南油的廣闊區(qū)域，十分分散，又大都采用地鋪式經(jīng)營，因而經(jīng)營的各種商品品種較少，檔次較低，顯得比較零亂。 南山典型商業(yè)樓盤特別介紹： （ 1）南城購物廣場 南城購物廣場占地約 30000 ㎡，建筑面積亦達 30000 ㎡，由四層超大規(guī)模的購物廣場和 11300 ㎡的大手筆園林公園組成。但由于與虎門富民時裝城聯(lián)姻，這個定位于南山最大服裝批發(fā)市場的專業(yè)性主題商城終獲成功。海雅百貨、女兒國購物城的開業(yè)以及新推出的 12 家大型商場、數(shù)十家各種專賣店、商業(yè)鋪面將會展現(xiàn)南山商業(yè)圈的全新形象。以南城購物廣場、姊妹購物城、女人世界為中心的南新路口商網(wǎng)，以西部電子、愉康商場、女兒國購物城為中心的愉康商網(wǎng)、以人人樂、萬豪商業(yè)城、南油佳騰電器城、沃爾瑪為中心的南油商網(wǎng)將在家樂福、海雅百貨的承南啟北下形成一個完整的商業(yè)圈。自我投資、獨立經(jīng)營，也對外招租設(shè)攤位，但不收取租金，統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一收費，從營業(yè)額中抽取提成而不收別的任何費用，形成風險共擔、捆綁銷售的互動局面。 分類（四）：房地產(chǎn)企業(yè)自己經(jīng)營裙樓 如世貿(mào)商城、佳和電子配套市場等，是房地產(chǎn)公司自行租售自己開發(fā)的物業(yè)的裙樓。蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 33 （三）具備“人氣旺”，這樣做則財氣更旺 “人氣旺，則財氣旺”是來形容未來商業(yè)的運作經(jīng)營，這一概念成為了諸多商業(yè)投資者的經(jīng)營理念，其實，反過來說，此概念也是商業(yè)運作的決定性因素，我們從如下來論述。 ，小鋪位經(jīng)營混亂，致使銷售不樂觀。由于新建，所以規(guī)劃超前、結(jié)構(gòu)科學合理、功能完善齊備、規(guī)格較高，不少前沿尖端技術(shù)蘊含其中，科技含量較高，投資金額僅次于福田中心區(qū)。東門、華強北商圈已形成很鮮明的經(jīng)營特色，而南山商圈還沒有明確的功能定位，商業(yè)服務市場還留有很大的發(fā)揮空間，而且，與東門、華強北商圈外來客源較為不同，南山商服市場主要需靠本區(qū)的客源來消化，而 南山商圈內(nèi)人口密集度遠不及福田、羅湖（南山為 3587 人 /平方米，福田為 10272 人 /平方米，羅湖為 8357 人 /平方米）。如人人樂購物廣場推出的“真心換真情”活動，如果消費者在人人樂購物廣場遇到下雨，不管有沒有購物，都可以獲贈雨傘一把，一周內(nèi)還回即可。在舊城改造轉(zhuǎn)型