【正文】 說服投資客消除顧慮，提早下單。 本項(xiàng)目單體商業(yè)建筑空間規(guī)劃設(shè)計(jì)及商業(yè)硬件較為合理，基本滿足中下檔次商業(yè)經(jīng)營的功能使用要求。面對新的市場環(huán)境，如何走出困境，已成為我方項(xiàng)目后期商業(yè)定位重點(diǎn)思考的關(guān)健。而且，南山片區(qū)是深圳住宅區(qū)規(guī)劃最多的地方，人氣、購買力將得到充分的保證。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 競爭激烈導(dǎo)致商家 不斷調(diào)整經(jīng)營策略，競爭策略，消費(fèi)者將得到更大實(shí)惠家樂福超市的進(jìn)駐曾使南山最有名氣的愉康商場改為倉儲(chǔ)式商場，不斷增加經(jīng)營品種，改善購物環(huán)境，而后兩家商場均打出了“最低價(jià)”的招牌，力爭以價(jià)平取勝，以招徠更多的顧客。住宅區(qū)居民的一些中高檔消費(fèi)基本上向市中心轉(zhuǎn)移。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 與東門、華強(qiáng)北不同，南山商業(yè)圈區(qū)域十分廣泛，商圈內(nèi)商家密集程度遠(yuǎn)不能與前兩者相提并論。南山區(qū)作為 1996－ 2020 年深圳總體規(guī)劃可開發(fā)土地是最多的一個(gè)區(qū)（是羅湖、福田區(qū)的三倍），未來居住人口將會(huì)大大增加，可見消費(fèi)潛力和商業(yè)需求巨大，前景不可估量。 用經(jīng)營特色來解決銷售壓力。 ，但小柜臺經(jīng)營方式多，使之商業(yè)整體氛圍差。 ，同時(shí)市場的空置量大。在樹立自身商業(yè)品牌的同時(shí)，使之財(cái)氣東升。當(dāng)然許多發(fā)展商利用這些策略取得了很好的客戶渠道， 如果客戶投資經(jīng)營商鋪的目的是為不通過以后商業(yè)的經(jīng)營來獲得利益，如果發(fā)展商不能提前營造一個(gè)良好營銷環(huán)境，商業(yè)項(xiàng)目在以后的經(jīng)營過程將不會(huì)樂觀?，F(xiàn)時(shí)，純商業(yè)項(xiàng)目、商住兩用，特別是后者已在南山遍地開花，一時(shí)間，商場、商鋪相互沖擊，“馬路商業(yè)”首屈一指，只要是臨街、臨道的物業(yè)開發(fā)，蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 27 首幾層都是商鋪，這已成了開發(fā)思路的主題，因此形成了 “小商鋪，集散經(jīng)營” 的模式。 ※ 對深圳商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)模式的分析中，我們不難發(fā)現(xiàn)，大凡經(jīng)營狀況良好的商場，不管其是何種業(yè) 態(tài)、何種經(jīng)營方式，至少有幾點(diǎn)是可值借鑒的：如其對自身品牌形象的宣傳推廣和包裝維護(hù)、對其目標(biāo)消費(fèi)客體的精確定位、對商場自身營運(yùn)的透徹把握，以及廠商之間既得利益與利益分配格局矛盾對立和諧統(tǒng)一中的共生雙贏等?? 第四章 深圳商家分類的特征分析 深圳商業(yè)經(jīng)過 20 年的發(fā)展歷程，商家分類已明顯 分類（一）： 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 25 國外或香港地區(qū)專業(yè)零售商： 如沃爾瑪、家樂福、百佳超級廣場等 分類（二）： 國內(nèi)專業(yè)零售商： 如天虹商場、歲寶百貨、國際商場、上海一百（深圳金鵬店）等。 連鎖經(jīng)營的超市是指超市以一定的形式組織成一個(gè)聯(lián)合體，在整體規(guī)劃下進(jìn)行專業(yè)化分工，并在分工基礎(chǔ)同實(shí)施集中化管理，使復(fù)雜的商業(yè)活動(dòng)簡單化，以獲取規(guī)模效益。而 紫荊城 則是兩種方式都有，即統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀、只從中抽成和統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀（但月結(jié)時(shí)全額歸還），只收租金和管理費(fèi)兩種方式?，F(xiàn)代都市白領(lǐng)職業(yè)女性走此一遭，一般都能找到一系列所需產(chǎn)品、都能把心中所想物件采購齊全。特別是沃爾瑪蛇口分店，坐鎮(zhèn)蛇口與南油交匯處，是深圳規(guī)模最大的沃爾瑪購物廣場，以其無形的“金字招牌”的強(qiáng)大凝聚力必能夠?qū)⑸呖?、南油、南頭三塊斷檔的商網(wǎng)緊密地銜接，將片區(qū)內(nèi)幾十家蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 19 分散的商家以統(tǒng)一的商業(yè)形象重新展現(xiàn)，而“老牌勁旅”人人樂購物廣場也將與沃爾瑪、天虹商場強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、珠聯(lián)璧合，逐鹿南山商圈， 輻射關(guān)外，從而帶旺南山商圈的人氣，大力提升其整體形象。在海雅百貨開業(yè)之前，南山尚無一家大型百貨商場 。 綜述：可見，今天的南山商圈出現(xiàn)了新的競爭格局。隨著深圳城市中心西移，濱海大道通車、西部房地產(chǎn)尤其是后海片區(qū)住宅的大規(guī)模開發(fā)，南山商圈已初見稚形，女人世界、西部電子等商家的進(jìn)駐及南山商業(yè)文化中心的規(guī)劃，使得南山商圈無可置辯地成為深圳西部的商業(yè)中心。最高售價(jià)為 2280 元 /㎡，最低售價(jià)為 7500 元 /㎡，招租價(jià)最高為 210 元 /㎡，最低為 58 元 /㎡，銷售率為 70%，招商到位 80%左右。商場采用招租形式，敞開式貨架經(jīng)營，租金最低價(jià)為 138 元 /㎡，最高價(jià)為 190 元 /㎡，已完成 80%以上的招商。 （ 5）整體規(guī)劃分散零亂，無統(tǒng)一布局 在南山購物，有可能遇到這家賣皮鞋，而緊鄰的那家卻在賣五金配件，再過去是飲食店，而飲食店隔壁卻在賣陶瓷建材的情況，由于沒有統(tǒng)一規(guī)劃，這些大都是由住宅樓的底層改建的商鋪就給人一種特別零亂的感覺。商家的斷檔，使消費(fèi)者如果在一處買不到滿意的商品，就得遠(yuǎn)行到另一家商場，疲于奔命，因此很難形成商業(yè)氣候。除此之外，就只有近千家經(jīng)營飲食、日用百貨、鞋帽服飾、珠寶鐘表、五金交電器件、低檔家私的商鋪門店，如常新路商業(yè)街等。 時(shí)間控制 ： 2001 年 8 月 15 日 —— 2002 年 8 月 15 日，本方案所有權(quán)歸我司所有，未經(jīng)我司同意 情況下請勿使用或部分摘用。 目 標(biāo) ：通過有效的整合廣告，謹(jǐn)守用最少的錢創(chuàng)造最大效應(yīng)前提下完成“蛇口春天廣場”的銷售推廣工作。這種狀況一蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 8 直持續(xù)到 2000 的初，女兒國購物城南山分店和海雅百貨開業(yè)才得以改觀。例如家樂福距人人樂廣場差蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 9 不多 3 公里。這部分相當(dāng)購買力的消費(fèi)者的分流，無疑是南山商業(yè)發(fā)展的一大損失。建筑面積為 5000 ㎡，分二期建設(shè)。 （ 6） 南油佳騰電器城 深圳西部第一家大型電器主題商場，建筑面積 10000 ㎡，采用鋪位分割出售，統(tǒng)一招商。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 15 第二章 南山商業(yè)發(fā)展軌跡及特征分析 南山商圈為蛇口半島東北部，深南大道以南。 南山商圈的整體框架可以說已經(jīng)形成，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然進(jìn)駐的商場很多，但南山商圈仍然處散亂的局面之中。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 18 （ 2） 合類商場重拳出擊 綜合類商場包括海雅百貨、南城購物廣場、萬豪商業(yè)城等大型商場，規(guī)模都在 15000 ㎡以上。 （ 3） 牌商家大舉搶灘登陸 女兒國購物城南山分店已于去年底開業(yè)，今年，女人世界南山分店、沃爾瑪購物廣場、籌建中的天虹商場也將登臺亮相。 女人世界 除了經(jīng)營女性服裝、衣帽、化妝品、皮具、裝飾品、工藝品及日用品等以外，還經(jīng)營與之相關(guān)的、女性喜愛的插花、健身、舞蹈、美容培訓(xùn)、畫藝、裁剪等等大凡與女性有關(guān)的項(xiàng)目。商場主體部分自營為主，統(tǒng)一經(jīng)營管理，統(tǒng)一收費(fèi)，部分樓層、區(qū)域也對外招租設(shè)攤位（如專業(yè)廚具廠家或代理商），形成店中的小型品牌店，以租金 +管理費(fèi)的形式出現(xiàn)，自負(fù)盈虧，但大部分商品是屬聯(lián)營代銷。由于商場知名度高，一般商品進(jìn)入門檻也較高。而 山姆會(huì)員店 在理論歸屬上叫作倉儲(chǔ)式會(huì)員店，顧名思義，以店倉合一以降低經(jīng)營成本的形式出現(xiàn)，經(jīng)營內(nèi)容 50%~70%為食品， 30%~50%為非食品，包括家電、服裝、鞋帽、文具等，亦是走量貶平價(jià)的道路，在實(shí)際生活中，和大型綜合超市形似神同，區(qū)別不是很大。 第五章 南山商業(yè)競爭狀況及分析 一、南山商業(yè)，在競爭中優(yōu)勝劣汰 （一）南山的商業(yè)，競爭將愈演愈烈 商業(yè)競爭激烈表現(xiàn)之一 南山的房地產(chǎn)市場競爭激烈，積壓過多，而其中商業(yè)部分則是房地產(chǎn)開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)最大、利潤最多的項(xiàng)目。 歸根到底深 圳商業(yè)的競爭表現(xiàn)就在這幾點(diǎn)上，同時(shí)也可以看到這樣競爭所帶來的大批商業(yè)物業(yè)的積累積壓， 在未來的市場中仍將持續(xù)！ 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 31 （二）面對激烈競爭的商業(yè)局面，追求最大商業(yè)利潤關(guān)鍵在于如何經(jīng)營 市場的競爭大，但發(fā)展商的商業(yè)終究要推上市場，為了吸引客戶，紛紛推出各種優(yōu)惠政策，甚至有的發(fā)展商通過“低首期，高按揭”的思路吸引發(fā)展商。 “人氣旺，則財(cái)氣旺”是商業(yè)經(jīng)營的關(guān)鍵，也是商業(yè)發(fā)展的決定性因素， 商業(yè)策劃的工作在于對商業(yè)的整體規(guī)劃，為未來的經(jīng)營指點(diǎn)方向，同時(shí)要通過一些行而有效的手段，為商業(yè)項(xiàng)目提前營造商業(yè)氣氛和氛圍。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 37 二、深圳商業(yè)市場的壓力之大 深圳商業(yè)市場的壓力分為兩種，一是前期的銷售壓力，一是后期的經(jīng)營壓力，主要表現(xiàn)如下： （一）銷售壓力表現(xiàn) ，銷售面積積壓量大。 （二）經(jīng)營壓力表現(xiàn) 業(yè)南山的發(fā)展迅速，商家經(jīng)營各自講求特色。 結(jié)論：面對商業(yè)市場壓力，我們認(rèn)為 …… 項(xiàng)目的商業(yè)銷售壓力和經(jīng)營壓力，首先要考慮經(jīng)營壓力。但對于整個(gè)南山區(qū)來說，上規(guī)模、上檔次的商場不多，行業(yè)不全，與消費(fèi)需求即供需嚴(yán)重失衡，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，而且商品的檔次、蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 服務(wù)的水準(zhǔn)遠(yuǎn)不能滿足中上層消費(fèi)者，目前起碼有 25%的南山人到華強(qiáng)北和東門購物。日均人流量達(dá) 3050萬人次，商鋪售價(jià)平均為 30000 元 /平方米，租金為 200 元 1000 元 /平方米不等。由于物價(jià)、房價(jià)便宜，外來暫 住人口、三無人員較多，再加上世居農(nóng)民，這里的平價(jià)市場、夜市生意更為興隆?！吧瞎珗@購物”，對傳統(tǒng)的購物方式進(jìn)行了一次革命。這里公園遍布、空氣新鮮、旅游資源豐富；道路四通八達(dá)，寬闊美麗，交通十分方便；商場設(shè)計(jì)超前，停車位、休閑廣場俱全，人車分流等等，使這里的購物環(huán)境遠(yuǎn) 勝于東門、華強(qiáng)北。傳統(tǒng)經(jīng)營戶已明顯感到“吃不飽”。若后期片區(qū)整體市場經(jīng)營規(guī)劃及形象推廣引導(dǎo)得當(dāng)，必將對我方項(xiàng)目的商業(yè)健康發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的意義。不利我方項(xiàng)目品牌專業(yè)市場形象的推廣。 第三章、本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營方向分析及商業(yè)功能定位分析 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 一、定位依據(jù) 項(xiàng)目商業(yè)建筑規(guī)模屬中小型商業(yè)建筑。 商業(yè)運(yùn)營管理方式： 引進(jìn)深圳或其他全國性同類商品專業(yè)市 場品牌管理機(jī)構(gòu)，對商場統(tǒng)一進(jìn)行招商及經(jīng)營管理。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 因此，如何解決目標(biāo)買家對本項(xiàng)目未來的信心，是本項(xiàng)目市場推廣需要重點(diǎn)解決的問題。 C、 其它潛在投資客。 招商渠道： A、 現(xiàn)場及周邊相關(guān)位置安裝巨幅招商廣告布或廣告牌。年返租回報(bào)金按市場慣例暫定為 8％，返租計(jì)算基 數(shù)為合同總額。 （五）、銷售方式 在本項(xiàng)目現(xiàn)場建立售樓部及招商處進(jìn)行現(xiàn)場銷售及招租。根據(jù)現(xiàn)場的銷售規(guī)模和速度，選定某一時(shí)段進(jìn)行優(yōu)惠讓利促銷，同時(shí)加強(qiáng)廣告宣傳力度，通過強(qiáng)有力的促銷措施，以各種優(yōu)惠條件吸引買家盡快落訂，以快打慢，力爭短時(shí)間內(nèi)取得可觀銷售額，優(yōu)惠促銷期過后，即停止各種優(yōu)惠條件，給買家以“過了這個(gè)村就再也沒有這個(gè)店的感覺”，進(jìn)行銷售強(qiáng)攻。 —— （完） —— 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 31 頁 共 68 頁