【正文】 說服投資客消除顧慮，提早下單。 本項目單體商業(yè)建筑空間規(guī)劃設(shè)計及商業(yè)硬件較為合理，基本滿足中下檔次商業(yè)經(jīng)營的功能使用要求。面對新的市場環(huán)境，如何走出困境，已成為我方項目后期商業(yè)定位重點思考的關(guān)健。而且，南山片區(qū)是深圳住宅區(qū)規(guī)劃最多的地方，人氣、購買力將得到充分的保證。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 競爭激烈導(dǎo)致商家 不斷調(diào)整經(jīng)營策略，競爭策略，消費者將得到更大實惠家樂福超市的進駐曾使南山最有名氣的愉康商場改為倉儲式商場，不斷增加經(jīng)營品種，改善購物環(huán)境，而后兩家商場均打出了“最低價”的招牌，力爭以價平取勝，以招徠更多的顧客。住宅區(qū)居民的一些中高檔消費基本上向市中心轉(zhuǎn)移。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 與東門、華強北不同，南山商業(yè)圈區(qū)域十分廣泛，商圈內(nèi)商家密集程度遠不能與前兩者相提并論。南山區(qū)作為 1996－ 2020 年深圳總體規(guī)劃可開發(fā)土地是最多的一個區(qū)（是羅湖、福田區(qū)的三倍），未來居住人口將會大大增加，可見消費潛力和商業(yè)需求巨大，前景不可估量。 用經(jīng)營特色來解決銷售壓力。 ，但小柜臺經(jīng)營方式多，使之商業(yè)整體氛圍差。 ，同時市場的空置量大。在樹立自身商業(yè)品牌的同時，使之財氣東升。當然許多發(fā)展商利用這些策略取得了很好的客戶渠道， 如果客戶投資經(jīng)營商鋪的目的是為不通過以后商業(yè)的經(jīng)營來獲得利益，如果發(fā)展商不能提前營造一個良好營銷環(huán)境，商業(yè)項目在以后的經(jīng)營過程將不會樂觀?，F(xiàn)時，純商業(yè)項目、商住兩用，特別是后者已在南山遍地開花，一時間，商場、商鋪相互沖擊，“馬路商業(yè)”首屈一指，只要是臨街、臨道的物業(yè)開發(fā)，蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 27 首幾層都是商鋪，這已成了開發(fā)思路的主題，因此形成了 “小商鋪，集散經(jīng)營” 的模式。 ※ 對深圳商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)模式的分析中，我們不難發(fā)現(xiàn)，大凡經(jīng)營狀況良好的商場，不管其是何種業(yè) 態(tài)、何種經(jīng)營方式，至少有幾點是可值借鑒的：如其對自身品牌形象的宣傳推廣和包裝維護、對其目標消費客體的精確定位、對商場自身營運的透徹把握，以及廠商之間既得利益與利益分配格局矛盾對立和諧統(tǒng)一中的共生雙贏等?? 第四章 深圳商家分類的特征分析 深圳商業(yè)經(jīng)過 20 年的發(fā)展歷程，商家分類已明顯 分類（一）： 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 25 國外或香港地區(qū)專業(yè)零售商： 如沃爾瑪、家樂福、百佳超級廣場等 分類（二）： 國內(nèi)專業(yè)零售商： 如天虹商場、歲寶百貨、國際商場、上海一百（深圳金鵬店）等。 連鎖經(jīng)營的超市是指超市以一定的形式組織成一個聯(lián)合體，在整體規(guī)劃下進行專業(yè)化分工，并在分工基礎(chǔ)同實施集中化管理，使復(fù)雜的商業(yè)活動簡單化，以獲取規(guī)模效益。而 紫荊城 則是兩種方式都有，即統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀、只從中抽成和統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀（但月結(jié)時全額歸還），只收租金和管理費兩種方式。現(xiàn)代都市白領(lǐng)職業(yè)女性走此一遭，一般都能找到一系列所需產(chǎn)品、都能把心中所想物件采購齊全。特別是沃爾瑪蛇口分店，坐鎮(zhèn)蛇口與南油交匯處，是深圳規(guī)模最大的沃爾瑪購物廣場，以其無形的“金字招牌”的強大凝聚力必能夠?qū)⑸呖?、南油、南頭三塊斷檔的商網(wǎng)緊密地銜接，將片區(qū)內(nèi)幾十家蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 19 分散的商家以統(tǒng)一的商業(yè)形象重新展現(xiàn)，而“老牌勁旅”人人樂購物廣場也將與沃爾瑪、天虹商場強強聯(lián)手、珠聯(lián)璧合，逐鹿南山商圈， 輻射關(guān)外，從而帶旺南山商圈的人氣，大力提升其整體形象。在海雅百貨開業(yè)之前，南山尚無一家大型百貨商場 。 綜述：可見，今天的南山商圈出現(xiàn)了新的競爭格局。隨著深圳城市中心西移，濱海大道通車、西部房地產(chǎn)尤其是后海片區(qū)住宅的大規(guī)模開發(fā)，南山商圈已初見稚形，女人世界、西部電子等商家的進駐及南山商業(yè)文化中心的規(guī)劃，使得南山商圈無可置辯地成為深圳西部的商業(yè)中心。最高售價為 2280 元 /㎡，最低售價為 7500 元 /㎡，招租價最高為 210 元 /㎡，最低為 58 元 /㎡，銷售率為 70%，招商到位 80%左右。商場采用招租形式，敞開式貨架經(jīng)營，租金最低價為 138 元 /㎡，最高價為 190 元 /㎡，已完成 80%以上的招商。 （ 5）整體規(guī)劃分散零亂，無統(tǒng)一布局 在南山購物，有可能遇到這家賣皮鞋，而緊鄰的那家卻在賣五金配件，再過去是飲食店，而飲食店隔壁卻在賣陶瓷建材的情況，由于沒有統(tǒng)一規(guī)劃，這些大都是由住宅樓的底層改建的商鋪就給人一種特別零亂的感覺。商家的斷檔，使消費者如果在一處買不到滿意的商品，就得遠行到另一家商場，疲于奔命，因此很難形成商業(yè)氣候。除此之外，就只有近千家經(jīng)營飲食、日用百貨、鞋帽服飾、珠寶鐘表、五金交電器件、低檔家私的商鋪門店，如常新路商業(yè)街等。 時間控制 ： 2001 年 8 月 15 日 —— 2002 年 8 月 15 日，本方案所有權(quán)歸我司所有，未經(jīng)我司同意 情況下請勿使用或部分摘用。 目 標 ：通過有效的整合廣告，謹守用最少的錢創(chuàng)造最大效應(yīng)前提下完成“蛇口春天廣場”的銷售推廣工作。這種狀況一蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 8 直持續(xù)到 2000 的初，女兒國購物城南山分店和海雅百貨開業(yè)才得以改觀。例如家樂福距人人樂廣場差蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 9 不多 3 公里。這部分相當購買力的消費者的分流，無疑是南山商業(yè)發(fā)展的一大損失。建筑面積為 5000 ㎡，分二期建設(shè)。 （ 6） 南油佳騰電器城 深圳西部第一家大型電器主題商場，建筑面積 10000 ㎡，采用鋪位分割出售，統(tǒng)一招商。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 15 第二章 南山商業(yè)發(fā)展軌跡及特征分析 南山商圈為蛇口半島東北部，深南大道以南。 南山商圈的整體框架可以說已經(jīng)形成，但有業(yè)內(nèi)人士認為，雖然進駐的商場很多，但南山商圈仍然處散亂的局面之中。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 18 （ 2） 合類商場重拳出擊 綜合類商場包括海雅百貨、南城購物廣場、萬豪商業(yè)城等大型商場，規(guī)模都在 15000 ㎡以上。 （ 3） 牌商家大舉搶灘登陸 女兒國購物城南山分店已于去年底開業(yè)，今年，女人世界南山分店、沃爾瑪購物廣場、籌建中的天虹商場也將登臺亮相。 女人世界 除了經(jīng)營女性服裝、衣帽、化妝品、皮具、裝飾品、工藝品及日用品等以外，還經(jīng)營與之相關(guān)的、女性喜愛的插花、健身、舞蹈、美容培訓(xùn)、畫藝、裁剪等等大凡與女性有關(guān)的項目。商場主體部分自營為主，統(tǒng)一經(jīng)營管理，統(tǒng)一收費，部分樓層、區(qū)域也對外招租設(shè)攤位（如專業(yè)廚具廠家或代理商），形成店中的小型品牌店，以租金 +管理費的形式出現(xiàn)，自負盈虧，但大部分商品是屬聯(lián)營代銷。由于商場知名度高，一般商品進入門檻也較高。而 山姆會員店 在理論歸屬上叫作倉儲式會員店，顧名思義，以店倉合一以降低經(jīng)營成本的形式出現(xiàn)，經(jīng)營內(nèi)容 50%~70%為食品， 30%~50%為非食品，包括家電、服裝、鞋帽、文具等，亦是走量貶平價的道路，在實際生活中，和大型綜合超市形似神同，區(qū)別不是很大。 第五章 南山商業(yè)競爭狀況及分析 一、南山商業(yè)，在競爭中優(yōu)勝劣汰 （一）南山的商業(yè)，競爭將愈演愈烈 商業(yè)競爭激烈表現(xiàn)之一 南山的房地產(chǎn)市場競爭激烈，積壓過多，而其中商業(yè)部分則是房地產(chǎn)開發(fā)中風(fēng)險最大、利潤最多的項目。 歸根到底深 圳商業(yè)的競爭表現(xiàn)就在這幾點上，同時也可以看到這樣競爭所帶來的大批商業(yè)物業(yè)的積累積壓， 在未來的市場中仍將持續(xù)！ 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 31 （二）面對激烈競爭的商業(yè)局面，追求最大商業(yè)利潤關(guān)鍵在于如何經(jīng)營 市場的競爭大，但發(fā)展商的商業(yè)終究要推上市場，為了吸引客戶，紛紛推出各種優(yōu)惠政策，甚至有的發(fā)展商通過“低首期，高按揭”的思路吸引發(fā)展商。 “人氣旺，則財氣旺”是商業(yè)經(jīng)營的關(guān)鍵，也是商業(yè)發(fā)展的決定性因素， 商業(yè)策劃的工作在于對商業(yè)的整體規(guī)劃，為未來的經(jīng)營指點方向，同時要通過一些行而有效的手段，為商業(yè)項目提前營造商業(yè)氣氛和氛圍。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 37 二、深圳商業(yè)市場的壓力之大 深圳商業(yè)市場的壓力分為兩種，一是前期的銷售壓力，一是后期的經(jīng)營壓力，主要表現(xiàn)如下： （一）銷售壓力表現(xiàn) ，銷售面積積壓量大。 （二）經(jīng)營壓力表現(xiàn) 業(yè)南山的發(fā)展迅速，商家經(jīng)營各自講求特色。 結(jié)論：面對商業(yè)市場壓力，我們認為 …… 項目的商業(yè)銷售壓力和經(jīng)營壓力，首先要考慮經(jīng)營壓力。但對于整個南山區(qū)來說，上規(guī)模、上檔次的商場不多，行業(yè)不全，與消費需求即供需嚴重失衡，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，而且商品的檔次、蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 服務(wù)的水準遠不能滿足中上層消費者，目前起碼有 25%的南山人到華強北和東門購物。日均人流量達 3050萬人次，商鋪售價平均為 30000 元 /平方米，租金為 200 元 1000 元 /平方米不等。由于物價、房價便宜，外來暫 住人口、三無人員較多，再加上世居農(nóng)民，這里的平價市場、夜市生意更為興隆?！吧瞎珗@購物”，對傳統(tǒng)的購物方式進行了一次革命。這里公園遍布、空氣新鮮、旅游資源豐富；道路四通八達，寬闊美麗，交通十分方便；商場設(shè)計超前，停車位、休閑廣場俱全，人車分流等等，使這里的購物環(huán)境遠 勝于東門、華強北。傳統(tǒng)經(jīng)營戶已明顯感到“吃不飽”。若后期片區(qū)整體市場經(jīng)營規(guī)劃及形象推廣引導(dǎo)得當，必將對我方項目的商業(yè)健康發(fā)展產(chǎn)生深遠的意義。不利我方項目品牌專業(yè)市場形象的推廣。 第三章、本項目商業(yè)經(jīng)營方向分析及商業(yè)功能定位分析 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 一、定位依據(jù) 項目商業(yè)建筑規(guī)模屬中小型商業(yè)建筑。 商業(yè)運營管理方式： 引進深圳或其他全國性同類商品專業(yè)市 場品牌管理機構(gòu)，對商場統(tǒng)一進行招商及經(jīng)營管理。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 因此，如何解決目標買家對本項目未來的信心，是本項目市場推廣需要重點解決的問題。 C、 其它潛在投資客。 招商渠道： A、 現(xiàn)場及周邊相關(guān)位置安裝巨幅招商廣告布或廣告牌。年返租回報金按市場慣例暫定為 8％，返租計算基 數(shù)為合同總額。 （五）、銷售方式 在本項目現(xiàn)場建立售樓部及招商處進行現(xiàn)場銷售及招租。根據(jù)現(xiàn)場的銷售規(guī)模和速度，選定某一時段進行優(yōu)惠讓利促銷，同時加強廣告宣傳力度，通過強有力的促銷措施，以各種優(yōu)惠條件吸引買家盡快落訂，以快打慢，力爭短時間內(nèi)取得可觀銷售額，優(yōu)惠促銷期過后，即停止各種優(yōu)惠條件，給買家以“過了這個村就再也沒有這個店的感覺”，進行銷售強攻。 —— （完） —— 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 31 頁 共 68 頁