【正文】 每個階段銷售期為 2 周，在檢討及總結(jié)前段銷售成績后再調(diào)整另一階段的銷售策略。 B、 制作并提供商場室內(nèi)外環(huán)境及賣區(qū)模型，進(jìn)一步增強(qiáng)買家對本商場內(nèi)外部環(huán)境的感性認(rèn)識，有助于銷售人員從旁加促購買意向。對于返租期滿后，業(yè)主要求自營或自行出租的，必須服從商場統(tǒng)一經(jīng)營管理、經(jīng)營定位和商業(yè)物業(yè)管理。 賣場商業(yè)業(yè)種及經(jīng)營分隔布局的合理性，不僅影響商場前期的招商和銷售，而且將直接影響商場后期的整體經(jīng)營管理。 為了盡快匯集人氣，啟動經(jīng)營，建議 商場經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)以十分優(yōu)惠的招商讓利政策，如：免 1 年租金，免 6個月－ 1 年管理費等免租措施，快速吸引目標(biāo)商戶進(jìn)場經(jīng)營，待商場做“活”做“旺”，并形成一定的商業(yè)氛圍和商業(yè)知名度后，再進(jìn)行提租。 C、 在本地從事目標(biāo)經(jīng)營商品批發(fā)兼零售業(yè)務(wù)的個體經(jīng)營者。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 第四章、 商用物業(yè)投資心態(tài)分析 （一）租鋪不如買鋪。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 二、定位策略 商業(yè)功能定位 ： 專營的城市消費型、集合型專業(yè)商場 商業(yè)經(jīng)營方向定位（設(shè)計理念）： （ 1）針對某一、二類小百貨日用商品進(jìn)行市場定位，強(qiáng)化品牌專業(yè)商場的經(jīng)營理念，形成規(guī)模、規(guī)范化經(jīng)營，與周邊其他專業(yè)市場形成優(yōu)勢互補(bǔ)、特別是在經(jīng)營管理和購物環(huán)境上體現(xiàn)自己的優(yōu)勢。特別值得一提的是，商業(yè)推廣成功 將給住宅部分帶來每平方米 300500 元的增值空間。必要時需安排現(xiàn)場看樓專車接送客戶及設(shè)置接待點。在舊城改造轉(zhuǎn)型期，對片區(qū)各小商業(yè)市場進(jìn)行科學(xué)、合理的統(tǒng)一的規(guī)劃，整合業(yè)種布局，提升經(jīng)營檔次，完善購物采購環(huán)境，加強(qiáng)售前售后服務(wù)管理，提升商品信息 交 流的速度和廣度，已成為各區(qū)域性商業(yè)市場在新的市場環(huán)境下做“活”做“旺 交流的速度和廣度，已成為各區(qū)域性商業(yè)市場在新的市場環(huán)境下做“活”做“旺 的關(guān)鍵因素。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 第二部分：商業(yè)廣場推廣策劃報告 一、項目片區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀分析及結(jié)論 二、項目商業(yè)建筑特點及經(jīng)營環(huán)境優(yōu)劣勢分析 三 、項目商業(yè)經(jīng)營方向分析及商業(yè)功能定位分析 四、商用物業(yè)投資心態(tài)分析 五、項目目標(biāo)客戶及租戶分析 六、項目總體市場推廣策略 （一）招商策略 （二）銷售策略 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 第一章、項目片區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀分析及結(jié)論 根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前項目該片區(qū)商業(yè)市場商品品種主要集中在中低檔服飾、布藝、鞋類、醫(yī)藥、小百貨、日用品、文具類、文化用品類、日化類等，屬典型的中低檔小商品臨街商鋪集中地，其目標(biāo)市場主要針對周邊區(qū) 域居民和工薪階層的日常消費，片區(qū)現(xiàn)狀各傳統(tǒng)商鋪，如： 14 家布藝加工店、 127 家服飾店（其中有十來家“班尼路”等品牌專賣店）、41 家中低檔鞋類、海王等醫(yī)藥商場和一家小有規(guī)模的長青商場等，主營商品及專業(yè)形象不突出，經(jīng)營特色不鮮明，無名品薈萃，檔次不高，商品市場輻射力不強(qiáng)，整體協(xié)調(diào)管理混亂，服務(wù)水平不高，商業(yè)形象差，而且管理手段落后，各批發(fā)市場處于放任自營狀態(tài)。如人人樂購物廣場推出的“真心換真情”活動，如果消費者在人人樂購物廣場遇到下雨，不管有沒有購物，都可以獲贈雨傘一把，一周內(nèi)還回即可。從目前各 主題商城、綜合類大型商場、超市、倉儲商場紛紛搶灘登陸的格局來看，這一趨勢已初顯端倪。東門、華強(qiáng)北商圈已形成很鮮明的經(jīng)營特色，而南山商圈還沒有明確的功能定位，商業(yè)服務(wù)市場還留有很大的發(fā)揮空間，而且，與東門、華強(qiáng)北商圈外來客源較為不同，南山商服市場主要需靠本區(qū)的客源來消化，而 南山商圈內(nèi)人口密集度遠(yuǎn)不及福田、羅湖（南山為 3587 人 /平方米，福田為 10272 人 /平方米，羅湖為 8357 人 /平方米）。商業(yè)氣候十分濃厚，不少珠三角地區(qū)居民、港人亦慕名前來旅游、購物、因此東門商鋪十分 昂貴，銷售均價達(dá) 80000 元 /平方米，曾創(chuàng)下 30 萬元 /平方米的天價，租金平均價位亦達(dá) 1000 元 /平方米。由于新建，所以規(guī)劃超前、結(jié)構(gòu)科學(xué)合理、功能完善齊備、規(guī)格較高，不少前沿尖端技術(shù)蘊(yùn)含其中，科技含量較高，投資金額僅次于福田中心區(qū)。 ，主要是受經(jīng)營的壓力，回購風(fēng)險大。 ，小鋪位經(jīng)營混亂，致使銷售不樂觀。 。蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 33 （三）具備“人氣旺”，這樣做則財氣更旺 “人氣旺，則財氣旺”是來形容未來商業(yè)的運作經(jīng)營，這一概念成為了諸多商業(yè)投資者的經(jīng)營理念，其實，反過來說，此概念也是商業(yè)運作的決定性因素，我們從如下來論述。 發(fā)展商出路何在？面對競爭激烈的市場，大家冷靜下來，走 “統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營” 的路。 分類（四）：房地產(chǎn)企業(yè)自己經(jīng)營裙樓 如世貿(mào)商城、佳和電子配套市場等，是房地產(chǎn)公司自行租售自己開發(fā)的物業(yè)的裙樓。 連銷經(jīng)營包括三種形式：直營連銷、特許經(jīng)營（或叫加盟連鎖）、自由連鎖。自我投資、獨立經(jīng)營，也對外招租設(shè)攤位，但不收取租金，統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一收費，從營業(yè)額中抽取提成而不收別的任何費用，形成風(fēng)險共擔(dān)、捆綁銷售的互動局面。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 21 當(dāng)然，不同的主題商場各自經(jīng)營特點也各不相同，如 女兒國 是以全部對外零租，各自收銀、各自為政，顯得有些零亂。以南城購物廣場、姊妹購物城、女人世界為中心的南新路口商網(wǎng)，以西部電子、愉康商場、女兒國購物城為中心的愉康商網(wǎng)、以人人樂、萬豪商業(yè)城、南油佳騰電器城、沃爾瑪為中心的南油商網(wǎng)將在家樂福、海雅百貨的承南啟北下形成一個完整的商業(yè)圈。置身其中，有露天劇場、音樂噴泉、藝術(shù)雕塑、休憩小亭，椰影婆娑，芳草茵茵，讓你徹底體味一種全新的購物方式帶來的樂趣。海雅百貨、女兒國購物城的開業(yè)以及新推出的 12 家大型商場、數(shù)十家各種專賣店、商業(yè)鋪面將會展現(xiàn)南山商業(yè)圈的全新形象。 許多業(yè)內(nèi)人士都持這樣一種觀點： 南山商圈的形成是得益于 濱海大道的通車。但由于與虎門富民時裝城聯(lián)姻，這個定位于南山最大服裝批發(fā)市場的專業(yè)性主題商城終獲成功。 （ 4） 西部電子時代廣場 深圳展望西部電子時代廣場是南山首家大型電子商城，占地面積 8880 ㎡，總建筑面積 16638 ㎡。 南山典型商業(yè)樓盤特別介紹： （ 1）南城購物廣場 南城購物廣場占地約 30000 ㎡，建筑面積亦達(dá) 30000 ㎡，由四層超大規(guī)模的購物廣場和 11300 ㎡的大手筆園林公園組成。由于幾個主要大商場相隔較遠(yuǎn)，中間的小商鋪又不成氣候，使得相當(dāng)一部分人不得不到市面上中心區(qū)甚至羅湖去購物。加上各類商 鋪門店，總的商業(yè)面積約 20~30 萬平方米，由于商業(yè)不集中，分布在從南頭到南油的廣闊區(qū)域，十分分散，又大都采用地鋪式經(jīng)營，因而經(jīng)營的各種商品品種較少，檔次較低，顯得比較零亂。這二家商場是以經(jīng)營日用百貨、家用電器和中、低檔服裝為主，一個在南油，一個在南頭，互相呼應(yīng)，逐漸形成了以家樂福為中心的常興路商業(yè)街和以人人樂為中心的南油商圈。蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 1 客 戶：深圳招商房地產(chǎn)有限公司 前 言 招商地產(chǎn)： 承蒙招商地產(chǎn)公司的信任，使我們雙方合作有了良好的開端，鑒于此，我公司認(rèn)真完善市場前期調(diào)研、制定獨特的銷售主張及創(chuàng)意性策劃，我們謹(jǐn)遵“創(chuàng)意是廣告的靈魂” 深 圳 《蛇口春天廣場》 廣 告 推 廣 策 劃 建 議 書 二零零一年八月 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 2 這一宗旨，不斷總結(jié)以往經(jīng)驗、洞悉市場、貼近生活，力求提高服務(wù)質(zhì)量，使我們的合作取得滿意的成績。 表一 南山片區(qū)主要舊商業(yè) 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 7 位置 名 稱 學(xué)府路 華夏島、銳龍商場、女兒國購物城、愉康商場、佐丹奴專賣店 常興路 家樂福、富都家私、格格名品城、景樂福商場、哈樂兒童世界、科匯達(dá)電腦城、萊英達(dá)舊貨市場 南新路 南新時裝商場、藍(lán)星星商場、海輝時裝廣場、長裕珠寶金行、華潤萬方超級廣場 、英之都商場、新世紀(jì)家私中心 南油大道沿線 登良自選商場、人人樂購物廣場、東濱路廣場、商服大廈 從以往的狀況來看，南山片區(qū)主要有以下商業(yè)特征： （ 1）歷史淺，底子薄 在 1995 年 4 月愉康商場開業(yè)之前，南山片區(qū)基本上無大型商場，商業(yè)配套主要靠住宅樓底層的臨街鋪面解決。以服裝為例，南新路口的南新時裝商場，金雞路的藍(lán)星星商場，南山大道的春馬商業(yè)城，登良路的登良自選商場，都以經(jīng)營低檔時裝為主，除人人樂購物廣場和新開業(yè)的女兒國南山分店、海雅百貨外，似很難能見到較高檔的商品。特別是科技園的中高 收入者，大部分身居南山，卻很少為南山的商業(yè)發(fā)展作貢獻(xiàn)。并規(guī)劃有空中網(wǎng)球場、露天音樂酒巴，有 300 多個停車位。采用分 割式輔位銷售，最低價為 9000 元 /㎡，最高價為 30000 元 /㎡，銷售率達(dá) 95%以上?？偯娣e 14478 ㎡，最低價 9500 元 /㎡，最高價18000 元 /㎡，銷售率為 80%。 南山區(qū)早 1999 年濱海大道通車前就已經(jīng)形成了 以南頭南蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報告 16 貿(mào)市場、家樂福商場、愉康商場等組成的南頭商圈 ，還有 以人人樂商場和南油影劇院組成的后海商圈， 因南山商圈由于交通不便和房地產(chǎn)開發(fā)的滯后呈現(xiàn)出較分散的這種結(jié)構(gòu)和布局，規(guī)模也是一直難以做大，濱海大道的通車給南山的房地產(chǎn)業(yè)帶來了強(qiáng)大的生機(jī)。 （ 1）各大型主題商城粉墨登場 今年將有 7 家大型主題商城開業(yè)，西部電子時代廣場是集電腦、通訊、辦公自動化、音響器材、電子元配件、電子玩具、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為一體的專業(yè)化電子配套市場；姊妹購物城是經(jīng)營全“品牌”女性服裝為主的主題商城；女兒國、女人世界的女性品牌主題早已 深入人心；南油佳騰電器城率先在南山開電器主題商城之先河；東方巴黎時裝交易廣場的時裝批發(fā)主題已成一時美談。這也是南山乃至深圳唯一集購物、飲食、休閑、娛樂為一體的大型園林商城。在經(jīng)營手法上，這些商家大多聘請專業(yè)公司進(jìn)行商場管理，并打破以往招租、代理等傳統(tǒng)營銷模式 ，大膽采用合作招商，不收租金、風(fēng)險共擔(dān)的經(jīng)營理念，并因時、因地制宜，采用柜臺式、貨架敞開式等多種經(jīng)營方式，力爭在經(jīng)營上有所突破。 專業(yè)商場 專營商場即專營某一大類別的特定商品，產(chǎn)品屬性明確、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、規(guī)格齊全、花色品種較多，幾包羅特定大類別內(nèi)的絕大部分商品，在進(jìn)貨渠道、細(xì)化服務(wù)、規(guī)模、數(shù)量與質(zhì)量方面有不可替代的專業(yè)優(yōu)勢，消費對象不拘，為幾乎所有有消費需求、消費能力的消費群體，如華強(qiáng)北的 順電家居廣場、一致藥店、紫荊城、香江 /海馬家居廣場 等。而實際上，近年來隨著各種大型超市和各種倉儲式會員店的興起，百貨商場也在對傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)進(jìn)行揚(yáng)棄，把一些沒有優(yōu)勢和經(jīng)營成本高昂的商品逐漸撤出商場（如大型家俬），進(jìn)而體現(xiàn)出百貨 超市化的演變特性。有實力的可對外受權(quán)進(jìn)行特許加盟經(jīng)營，統(tǒng)一形象與經(jīng)營風(fēng)格，在別處成立分店而擴(kuò)大自身規(guī)模，擴(kuò)大自身影響。 分類（五）：公司投 資的純商業(yè)物業(yè) 如友誼城、海雅百貨、南城百貨