【正文】 類商場(chǎng)重拳出擊 綜合類商場(chǎng)包括海雅百貨、南城購(gòu)物廣場(chǎng)、萬(wàn)豪商業(yè)城等大型商場(chǎng)，規(guī)模都在 15000 ㎡以上。置身其中，有露天劇場(chǎng)、音樂(lè)噴泉、藝術(shù)雕塑、休憩小亭，椰影婆娑，芳草茵茵，讓你徹底體味一種全新的購(gòu)物方式帶來(lái)的樂(lè)趣。 （ 3） 牌商家大舉搶灘登陸 女兒國(guó)購(gòu)物城南山分店已于去年底開(kāi)業(yè)，今年，女人世界南山分店、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、籌建中的天虹商場(chǎng)也將登臺(tái)亮相。以南城購(gòu)物廣場(chǎng)、姊妹購(gòu)物城、女人世界為中心的南新路口商網(wǎng)，以西部電子、愉康商場(chǎng)、女兒國(guó)購(gòu)物城為中心的愉康商網(wǎng)、以人人樂(lè)、萬(wàn)豪商業(yè)城、南油佳騰電器城、沃爾瑪為中心的南油商網(wǎng)將在家樂(lè)福、海雅百貨的承南啟北下形成一個(gè)完整的商業(yè)圈。 女人世界 除了經(jīng)營(yíng)女性服裝、衣帽、化妝品、皮具、裝飾品、工藝品及日用品等以外，還經(jīng)營(yíng)與之相關(guān)的、女性喜愛(ài)的插花、健身、舞蹈、美容培訓(xùn)、畫(huà)藝、裁剪等等大凡與女性有關(guān)的項(xiàng)目。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 21 當(dāng)然，不同的主題商場(chǎng)各自經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)也各不相同，如 女兒國(guó) 是以全部對(duì)外零租，各自收銀、各自為政，顯得有些零亂。商場(chǎng)主體部分自營(yíng)為主，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，統(tǒng)一收費(fèi)，部分樓層、區(qū)域也對(duì)外招租設(shè)攤位（如專業(yè)廚具廠家或代理商），形成店中的小型品牌店，以租金 +管理費(fèi)的形式出現(xiàn)，自負(fù)盈虧，但大部分商品是屬聯(lián)營(yíng)代銷。自我投資、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，也對(duì)外招租設(shè)攤位，但不收取租金，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、統(tǒng)一收費(fèi)，從營(yíng)業(yè)額中抽取提成而不收別的任何費(fèi)用，形成風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、捆綁銷售的互動(dòng)局面。由于商場(chǎng)知名度高，一般商品進(jìn)入門(mén)檻也較高。 連銷經(jīng)營(yíng)包括三種形式：直營(yíng)連銷、特許經(jīng)營(yíng)（或叫加盟連鎖）、自由連鎖。而 山姆會(huì)員店 在理論歸屬上叫作倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店，顧名思義，以店倉(cāng)合一以降低經(jīng)營(yíng)成本的形式出現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 50%~70%為食品， 30%~50%為非食品，包括家電、服裝、鞋帽、文具等，亦是走量貶平價(jià)的道路，在實(shí)際生活中，和大型綜合超市形似神同，區(qū)別不是很大。 分類（四）：房地產(chǎn)企業(yè)自己經(jīng)營(yíng)裙樓 如世貿(mào)商城、佳和電子配套市場(chǎng)等，是房地產(chǎn)公司自行租售自己開(kāi)發(fā)的物業(yè)的裙樓。 第五章 南山商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況及分析 一、南山商業(yè)，在競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勝劣汰 （一）南山的商業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)將愈演愈烈 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈表現(xiàn)之一 南山的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，積壓過(guò)多，而其中商業(yè)部分則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)最大、利潤(rùn)最多的項(xiàng)目。 發(fā)展商出路何在？面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)，大家冷靜下來(lái)，走 “統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)” 的路。 歸根到底深 圳商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)就在這幾點(diǎn)上，同時(shí)也可以看到這樣競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的大批商業(yè)物業(yè)的積累積壓， 在未來(lái)的市場(chǎng)中仍將持續(xù)！ 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 31 （二）面對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)局面，追求最大商業(yè)利潤(rùn)關(guān)鍵在于如何經(jīng)營(yíng) 市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)大，但發(fā)展商的商業(yè)終究要推上市場(chǎng)，為了吸引客戶，紛紛推出各種優(yōu)惠政策，甚至有的發(fā)展商通過(guò)“低首期，高按揭”的思路吸引發(fā)展商。蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 33 （三）具備“人氣旺”，這樣做則財(cái)氣更旺 “人氣旺，則財(cái)氣旺”是來(lái)形容未來(lái)商業(yè)的運(yùn)作經(jīng)營(yíng)，這一概念成為了諸多商業(yè)投資者的經(jīng)營(yíng)理念，其實(shí)，反過(guò)來(lái)說(shuō)，此概念也是商業(yè)運(yùn)作的決定性因素，我們從如下來(lái)論述。 “人氣旺，則財(cái)氣旺”是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵，也是商業(yè)發(fā)展的決定性因素， 商業(yè)策劃的工作在于對(duì)商業(yè)的整體規(guī)劃，為未來(lái)的經(jīng)營(yíng)指點(diǎn)方向，同時(shí)要通過(guò)一些行而有效的手段，為商業(yè)項(xiàng)目提前營(yíng)造商業(yè)氣氛和氛圍。 。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 37 二、深圳商業(yè)市場(chǎng)的壓力之大 深圳商業(yè)市場(chǎng)的壓力分為兩種，一是前期的銷售壓力，一是后期的經(jīng)營(yíng)壓力，主要表現(xiàn)如下： （一）銷售壓力表現(xiàn) ，銷售面積積壓量大。 ，小鋪位經(jīng)營(yíng)混亂，致使銷售不樂(lè)觀。 （二）經(jīng)營(yíng)壓力表現(xiàn) 業(yè)南山的發(fā)展迅速，商家經(jīng)營(yíng)各自講求特色。 ，主要是受經(jīng)營(yíng)的壓力，回購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)大。 結(jié)論：面對(duì)商業(yè)市場(chǎng)壓力，我們認(rèn)為 …… 項(xiàng)目的商業(yè)銷售壓力和經(jīng)營(yíng)壓力，首先要考慮經(jīng)營(yíng)壓力。由于新建，所以規(guī)劃超前、結(jié)構(gòu)科學(xué)合理、功能完善齊備、規(guī)格較高，不少前沿尖端技術(shù)蘊(yùn)含其中，科技含量較高，投資金額僅次于福田中心區(qū)。但對(duì)于整個(gè)南山區(qū)來(lái)說(shuō)，上規(guī)模、上檔次的商場(chǎng)不多，行業(yè)不全，與消費(fèi)需求即供需嚴(yán)重失衡，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，而且商品的檔次、蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 服務(wù)的水準(zhǔn)遠(yuǎn)不能滿足中上層消費(fèi)者，目前起碼有 25%的南山人到華強(qiáng)北和東門(mén)購(gòu)物。商業(yè)氣候十分濃厚，不少珠三角地區(qū)居民、港人亦慕名前來(lái)旅游、購(gòu)物、因此東門(mén)商鋪十分 昂貴，銷售均價(jià)達(dá) 80000 元 /平方米，曾創(chuàng)下 30 萬(wàn)元 /平方米的天價(jià)，租金平均價(jià)位亦達(dá) 1000 元 /平方米。日均人流量達(dá) 3050萬(wàn)人次，商鋪售價(jià)平均為 30000 元 /平方米，租金為 200 元 1000 元 /平方米不等。東門(mén)、華強(qiáng)北商圈已形成很鮮明的經(jīng)營(yíng)特色，而南山商圈還沒(méi)有明確的功能定位，商業(yè)服務(wù)市場(chǎng)還留有很大的發(fā)揮空間，而且，與東門(mén)、華強(qiáng)北商圈外來(lái)客源較為不同，南山商服市場(chǎng)主要需靠本區(qū)的客源來(lái)消化，而 南山商圈內(nèi)人口密集度遠(yuǎn)不及福田、羅湖（南山為 3587 人 /平方米，福田為 10272 人 /平方米，羅湖為 8357 人 /平方米）。由于物價(jià)、房?jī)r(jià)便宜，外來(lái)暫 住人口、三無(wú)人員較多，再加上世居農(nóng)民，這里的平價(jià)市場(chǎng)、夜市生意更為興隆。從目前各 主題商城、綜合類大型商場(chǎng)、超市、倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)紛紛搶灘登陸的格局來(lái)看，這一趨勢(shì)已初顯端倪?！吧瞎珗@購(gòu)物”，對(duì)傳統(tǒng)的購(gòu)物方式進(jìn)行了一次革命。如人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)推出的“真心換真情”活動(dòng)，如果消費(fèi)者在人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)遇到下雨，不管有沒(méi)有購(gòu)物，都可以獲贈(zèng)雨傘一把，一周內(nèi)還回即可。這里公園遍布、空氣新鮮、旅游資源豐富；道路四通八達(dá)，寬闊美麗，交通十分方便；商場(chǎng)設(shè)計(jì)超前，停車位、休閑廣場(chǎng)俱全，人車分流等等，使這里的購(gòu)物環(huán)境遠(yuǎn) 勝于東門(mén)、華強(qiáng)北。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 第二部分：商業(yè)廣場(chǎng)推廣策劃報(bào)告 一、項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析及結(jié)論 二、項(xiàng)目商業(yè)建筑特點(diǎn)及經(jīng)營(yíng)環(huán)境優(yōu)劣勢(shì)分析 三 、項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)方向分析及商業(yè)功能定位分析 四、商用物業(yè)投資心態(tài)分析 五、項(xiàng)目目標(biāo)客戶及租戶分析 六、項(xiàng)目總體市場(chǎng)推廣策略 （一）招商策略 （二）銷售策略 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 第一章、項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析及結(jié)論 根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前項(xiàng)目該片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)商品品種主要集中在中低檔服飾、布藝、鞋類、醫(yī)藥、小百貨、日用品、文具類、文化用品類、日化類等，屬典型的中低檔小商品臨街商鋪集中地，其目標(biāo)市場(chǎng)主要針對(duì)周邊區(qū) 域居民和工薪階層的日常消費(fèi)，片區(qū)現(xiàn)狀各傳統(tǒng)商鋪，如： 14 家布藝加工店、 127 家服飾店（其中有十來(lái)家“班尼路”等品牌專賣店）、41 家中低檔鞋類、海王等醫(yī)藥商場(chǎng)和一家小有規(guī)模的長(zhǎng)青商場(chǎng)等，主營(yíng)商品及專業(yè)形象不突出，經(jīng)營(yíng)特色不鮮明，無(wú)名品薈萃，檔次不高，商品市場(chǎng)輻射力不強(qiáng)，整體協(xié)調(diào)管理混亂，服務(wù)水平不高，商業(yè)形象差，而且管理手段落后，各批發(fā)市場(chǎng)處于放任自營(yíng)狀態(tài)。傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)戶已明顯感到“吃不飽”。在舊城改造轉(zhuǎn)型期，對(duì)片區(qū)各小商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)、合理的統(tǒng)一的規(guī)劃，整合業(yè)種布局，提升經(jīng)營(yíng)檔次，完善購(gòu)物采購(gòu)環(huán)境，加強(qiáng)售前售后服務(wù)管理，提升商品信息 交 流的速度和廣度，已成為各區(qū)域性商業(yè)市場(chǎng)在新的市場(chǎng)環(huán)境下做“活”做“旺 交流的速度和廣度，已成為各區(qū)域性商業(yè)市場(chǎng)在新的市場(chǎng)環(huán)境下做“活”做“旺 的關(guān)鍵因素。若后期片區(qū)整體市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及形象推廣引導(dǎo)得當(dāng)，必將對(duì)我方項(xiàng)目的商業(yè)健康發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的意義。必要時(shí)需安排現(xiàn)場(chǎng)看樓專車接送客戶及設(shè)置接待點(diǎn)。不利我方項(xiàng)目品牌專業(yè)市場(chǎng)形象的推廣。特別值得一提的是，商業(yè)推廣成功 將給住宅部分帶來(lái)每平方米 300500 元的增值空間。 第三章、本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)方向分析及商業(yè)功能定位分析 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 一、定位依據(jù) 項(xiàng)目商業(yè)建筑規(guī)模屬中小型商業(yè)建筑。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 二、定位策略 商業(yè)功能定位 ： 專營(yíng)的城市消費(fèi)型、集合型專業(yè)商場(chǎng) 商業(yè)經(jīng)營(yíng)方向定位（設(shè)計(jì)理念）： （ 1）針對(duì)某一、二類小百貨日用商品進(jìn)行市場(chǎng)定位，強(qiáng)化品牌專業(yè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念，形成規(guī)模、規(guī)范化經(jīng)營(yíng)，與周邊其他專業(yè)市場(chǎng)形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、特別是在經(jīng)營(yíng)管理和購(gòu)物環(huán)境上體現(xiàn)自己的優(yōu)勢(shì)。 商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理方式： 引進(jìn)深圳或其他全國(guó)性同類商品專業(yè)市 場(chǎng)品牌管理機(jī)構(gòu)，對(duì)商場(chǎng)統(tǒng)一進(jìn)行招商及經(jīng)營(yíng)管理。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 第四章、 商用物業(yè)投資心態(tài)分析 （一）租鋪不如買鋪。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 因此，如何解決目標(biāo)買家對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)的信心，是本項(xiàng)目市場(chǎng)推廣需要重點(diǎn)解決的問(wèn)題。 C、 在本地從事目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商品批發(fā)兼零售業(yè)務(wù)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。 C、 其它潛在投資客。 為了盡快匯集人氣，啟動(dòng)經(jīng)營(yíng)，建議 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)以十分優(yōu)惠的招商讓利政策，如：免 1 年租金，免 6個(gè)月－ 1 年管理費(fèi)等免租措施，快速吸引目標(biāo)商戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，待商場(chǎng)做“活”做“旺”，并形成一定的商業(yè)氛圍和商業(yè)知名度后，再進(jìn)行提租。 招商渠道： A、 現(xiàn)場(chǎng)及周邊相關(guān)位置安裝巨幅招商廣告布或廣告牌。 賣場(chǎng)商業(yè)業(yè)種及經(jīng)營(yíng)分隔布局的合理性，不僅影響商場(chǎng)前期的招商和銷售，而且將直接影響商場(chǎng)后期的整體經(jīng)營(yíng)管理。年返租回報(bào)金按市場(chǎng)慣例暫定為 8％，返租計(jì)算基 數(shù)為合同總額。對(duì)于返租期滿后，業(yè)主要求自營(yíng)或自行出租的，必須服從商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、經(jīng)營(yíng)定位和商業(yè)物業(yè)管理。 （五）、銷售方式 在本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)建立售樓部及招商處進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)銷售及招租。 B、 制作并提供商場(chǎng)室內(nèi)外環(huán)境及賣區(qū)模型，進(jìn)一步增強(qiáng)買家對(duì)本商場(chǎng)內(nèi)外部環(huán)境的感性認(rèn)識(shí)，有助于銷售人員從旁加促購(gòu)買意向。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的銷售規(guī)模和速度，選定某一時(shí)段進(jìn)行優(yōu)惠讓利促銷，同時(shí)加強(qiáng)廣告宣傳力度，通過(guò)強(qiáng)有力的促銷措施，以各種優(yōu)惠條件吸引買家盡快落訂，以快打慢，力爭(zhēng)短時(shí)間內(nèi)取得可觀銷售額，優(yōu)惠促銷期過(guò)后，即停止各種優(yōu)惠條件，給買家以“過(guò)了這個(gè)村就再也沒(méi)有這個(gè)店的感覺(jué)”，進(jìn)行銷售強(qiáng)攻。每個(gè)階段銷售期為 2 周，在檢討及總結(jié)前段銷售成績(jī)后再調(diào)整另一階段的銷售策略。 —— （完） —— 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 31 頁(yè) 共 68 頁(yè)