【正文】 中了近 20 家面積在10000 平方米以上的大型商場，超過 3 萬平方米的就有 6 家，還有大小商鋪數(shù)千家。改造后的華強(qiáng)北長 930 米，寬 44 米，道路兩邊匯集了 47 家商場、 3400 多間各類門店鋪位，以鐘表、燈飾、電子、家具等 20 個(gè)專業(yè)市場，其中專業(yè)市場的營業(yè)面積占全市總量的 1/5，總體規(guī)模在 40 萬平方米左右。住宅區(qū)的大規(guī)模開發(fā)和媒介的造成勢，造成了南山商服市場的火爆。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 （二）發(fā)展趨勢展望 向全方位，多層次的綜合性商圈發(fā)展 南山片區(qū)人員構(gòu)成復(fù)雜。規(guī)劃中的南山商業(yè)文化中心，南油購物公園均有大規(guī)模的住宅和商業(yè)用房開發(fā)，南山商圈內(nèi)充滿了無限商機(jī)，日用百貨、服裝、家電、鐘表照相、通訊電腦、網(wǎng)絡(luò)、家私等均有廣闊市場。南城購物廣場等新型大型商場，從人本主義思想出發(fā)，建造了深圳最大的休閑園林廣場，并規(guī)劃為世界各國風(fēng)味美食城，音樂酒巴、茶巴、露天劇場院和各種新型娛樂場所。目前，家樂福、人人樂、海雅百貨三家商場都開通了免費(fèi)接送購物大巴，各種各樣的“購物送禮”、“集團(tuán)購物熱線”的優(yōu)惠促銷活動(dòng)不斷出籠，一些“取悅消費(fèi)者、吸引回頭客”的舉措更 讓消費(fèi)者有一種“上帝”的感覺。 潛力巨大，有望成為深圳最大最繁華的綜合性商圈南山商圈地域廣闊，周邊待開發(fā)土地規(guī)模龐大。這一美好的前景將使南山商圈有望成為深圳未來最大最繁華的綜合性商圈。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 專業(yè)市場，做為商品流通領(lǐng)域傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)，在市場經(jīng)濟(jì)的初期發(fā)揮了非常重要的商業(yè)集散功能作用，但隨著新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的來臨，電子商務(wù)的日益普及，中國入世及經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的逼進(jìn)，南山（蛇口）商業(yè)市場的逐步成熟，居民生活水平及購買力的不斷提高，傳統(tǒng)商業(yè)市場的經(jīng)營方式明顯落后，市場空置率明顯上升?！巴瑯I(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)”是商業(yè)布局的最基本原則。 本項(xiàng)目的建設(shè)及市場推廣標(biāo)志著老城區(qū)臨街商鋪經(jīng)營向規(guī)模型、規(guī)范型經(jīng)營轉(zhuǎn)換，同時(shí)標(biāo)志著老街已進(jìn)入商業(yè)格局轉(zhuǎn)型和經(jīng)營方式的升級(jí)換代時(shí)期。在前期市場推廣及后期經(jīng)營期客流及商業(yè)人流的引導(dǎo)上，存在引導(dǎo)路線長，需轉(zhuǎn)彎等困難，因此在本項(xiàng)目市場推廣期必須加強(qiáng)現(xiàn)場導(dǎo)視系統(tǒng)的布置及主要看樓通道的環(huán)境包裝?，F(xiàn)狀各專業(yè)市場專業(yè)形象不突出，檔次不高，特色不鮮明，三層以上經(jīng)營空間 空置率較嚴(yán)重，影響了片區(qū)整體品牌商業(yè)形象的提升。同時(shí)采取商業(yè)和住宅同時(shí)發(fā)售的策略，并且在前期注重商業(yè)部分的推廣工作，以盡快回籠資金。只有發(fā)展商有堅(jiān)持做“活”做“旺”的信心和措施，才是我方項(xiàng)目市場推廣成功的基礎(chǔ)，因此發(fā)展商前期讓利及承擔(dān)一部分風(fēng)險(xiǎn)是本項(xiàng)目成功進(jìn)行市場推廣的先決條件。 商品流通區(qū)域及目標(biāo)消費(fèi)群體 ：項(xiàng)目所在區(qū)域居民及工業(yè)區(qū)工薪階層日常消費(fèi)。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 商場形象確定： 立足蛇口商業(yè)老街，改善片區(qū)商業(yè)環(huán)境，提升老區(qū)人民的生活質(zhì)量，以品質(zhì)最好、價(jià)格最平，服務(wù)最優(yōu)之品牌主題商場。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 形象定位： 立足蛇口商業(yè)老街，改善片區(qū)商業(yè)環(huán)境，提升老區(qū)人民的生活質(zhì)量，以品質(zhì)最好、價(jià)格最平，服務(wù)最優(yōu)之品牌主題商場。 （三）商鋪?zhàn)鰹楂@利的工具，而完全不同于住宅銷售，其最大的銷售隱患就是“旺不旺”及“能不能旺”的懸念。 第五章、我方項(xiàng)目目標(biāo)客戶及租戶分析 一、目標(biāo)招商對(duì)象： A、 因舊城改造欲尋求新的經(jīng)營環(huán)境之目標(biāo)個(gè)體經(jīng)營戶 B、 目標(biāo)經(jīng)營商品地區(qū)經(jīng)銷商、代理商及廠家。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 二、 標(biāo)銷售對(duì)象 A、 從事目標(biāo)商品經(jīng)營的各類經(jīng)商人士、廠家或代理商 B、 本地商鋪投資人士；老街個(gè)體經(jīng)營戶。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 一、招商策略 由于本項(xiàng)目的主流經(jīng)營商品定位難度較大，因此建議先試探性入市，針對(duì)第一輪租客的范圍，在第二輪招商過程中對(duì)主流商品進(jìn)行適當(dāng)修正，以“對(duì)癥下藥”。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 由我司協(xié)助貴司邀請(qǐng)本市貿(mào)發(fā)局，商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)、專業(yè)市場協(xié)會(huì)等商業(yè)管理部門，各大著名全國性專業(yè)市場投資及管理機(jī)構(gòu)，及相關(guān)品牌目標(biāo)經(jīng)營商舉行專題運(yùn)營研討會(huì)，未雨綢繆， 擴(kuò)大本項(xiàng)目在業(yè)界的知名度，為前期租售營造業(yè)界影響力，爭取一部分目標(biāo)客戶提前入市，產(chǎn)生“示范效應(yīng)”，同時(shí)尋求可參與本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營管理的潛在商業(yè)機(jī)構(gòu)。 D、 直接與目標(biāo)經(jīng)營商洽談。 二、商鋪鋪售策略 （一）、返租回報(bào) 由發(fā)展商向買家提供正式開業(yè)之日起 3 年內(nèi)的返租回報(bào) 保證。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 （三）、 3 年返租期滿后，發(fā)展商與業(yè)主雙方協(xié)商并簽訂委托租賃代理協(xié)議，不管租出與否，皆由發(fā)展商依據(jù)政府公布的市場指導(dǎo)租金按時(shí)支付業(yè)主每月租金，并保證委托期內(nèi)物業(yè)的完好和租賃糾紛的處理。 注：詳細(xì)媒體投放計(jì)劃后奉。要求不僅體現(xiàn)科學(xué)的現(xiàn)代購物環(huán)境理念，而且要極力烘手本商場的 “商氣”，突出“旺”字，以較感性的手法增強(qiáng)宣傳力度，提高賣家對(duì)本商場視覺感性認(rèn)識(shí)，刺激買家的購買欲望。 D、 開展銷會(huì)銷售，展銷地點(diǎn)設(shè)在人流集中地段。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 B、 正式公開發(fā)售及承租登記：投放較大量廣告作宣傳及推出促銷優(yōu)惠 ，于 2 個(gè)月內(nèi)分四個(gè)階段進(jìn)行推售。 注：我司將依據(jù)實(shí)際工作進(jìn)度，分階段向貴司提供詳細(xì) 推廣工作內(nèi)容，如：租、售、價(jià)格、策略、現(xiàn)場包裝要 求、樓書、 DM 及投遞單張、招商之本設(shè)計(jì)與印刷廣告宣 傳策略，開盤慶典策劃方案等。 （八） 、推出日期 一般商場的推售日期選擇與商場的招商裝修及開業(yè)日期 緊密相關(guān)，本項(xiàng)目擬將推出日期確定在開業(yè)前 5 個(gè)月較 為合理。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 （六）、體促銷計(jì)劃擬定 由將本項(xiàng)目整體促銷系列計(jì)劃，內(nèi)含： A、 開售主題促銷計(jì)劃及內(nèi)容 B、 正式銷售期 （強(qiáng)勢期）促銷計(jì)劃及內(nèi)容 C、 銷售延續(xù)期促銷計(jì)劃內(nèi)容 D、 銷售收尾期促銷計(jì)劃及內(nèi)容 （七）、推盤安排 A、 優(yōu)先認(rèn)購及承租登記 :在公開推售前，通過現(xiàn)場的商業(yè)廣告形象包裝、 DM 單張及折頁進(jìn)行優(yōu)先認(rèn)購及承租登記，讓買家及租客能以具吸引力的折扣和優(yōu)惠條件預(yù)先認(rèn)購，或只收定金，不定鋪號(hào)，以抽簽方式定鋪，加大市場氛圍操作空間，目的是借此機(jī)會(huì)可測試市場對(duì)本項(xiàng)目的反映及價(jià)格承受能力，為正式公開發(fā)售造勢，并適時(shí)調(diào)整售價(jià)。 C、 同時(shí)搞好銷售現(xiàn)場人氣的培育，充分利用買家的從眾心理，形成：“羊群效應(yīng)”，具體操作如下，重點(diǎn)把握好每個(gè)時(shí)段的銷售小高潮，定期投入宣傳，推出促銷方法，促使更多的人流集中在同一時(shí)段出現(xiàn)。 A、 做好現(xiàn)場包裝（售樓處及招商處、室外廣場及外圍大型商業(yè)經(jīng)營理念，商場概念形象展示板）設(shè)置大型商場形象展板及賣區(qū)形象示范鋪位模型，以提高買家對(duì)本項(xiàng)目商場的感性認(rèn)識(shí)。 （四）、宣傳策略 本項(xiàng)目宣傳以先滲透，后正面之方式進(jìn)行，先以軟性推廣宣傳方式如戶外廣告牌，報(bào)紙新聞稿、 DM 投遞、直郵等形式進(jìn)行。 （二）、年內(nèi)原價(jià)無理由退鋪計(jì)劃 對(duì)二、三層買家，在某一特定促銷時(shí)期由發(fā)展商向買家提 供限量退鋪計(jì)劃，徹底消除部分投資客的顧慮，提高資金 利用 率。因此在進(jìn)行賣場布局及鋪位劃分時(shí)由我司協(xié)同發(fā)展商、代理商及本項(xiàng)目市場管理機(jī)構(gòu)，共同參與商場的賣區(qū)鋪位劃分和業(yè)種布局，使出售鋪位 與日后商場的經(jīng)營布局取得一致。 B、 南山及蛇口域較強(qiáng)性媒體。同時(shí)對(duì)各商戶進(jìn)行重新洗牌整合，去劣存優(yōu)，淘汰一部分市場信譽(yù)差的租戶，同時(shí)引進(jìn)知名商戶進(jìn)場，逐漸提升經(jīng)營檔次和商業(yè)形象。 第六章、項(xiàng)目總體市場推廣策略 租與售并舉。 D、 新興個(gè)體老板。只有下功夫通過各種“勸降 ”措施，使目標(biāo)買家深信本項(xiàng)目開業(yè)后“一定能旺”，同時(shí)發(fā)展商主動(dòng)承擔(dān)一部分經(jīng)營啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，才能達(dá)到銷售目的。銀行利率低企，租金成本高，迫使一些精明的投資客再次看中商鋪的獨(dú)特保值增值功能，而主流商鋪帶來的長期穩(wěn)定的租金收益更吸引大批都市新貴加入投資的行列。確保本項(xiàng)目前期經(jīng)營招商及后期運(yùn)營的成功啟動(dòng)和平穩(wěn)運(yùn)行。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 （ 2）實(shí)施品牌商品經(jīng)營戰(zhàn)略，擴(kuò)張品牌，用部分優(yōu)質(zhì)商品充實(shí)市場，提高市場檔次，搶占 市場制高點(diǎn)。 商業(yè)老街主流商品經(jīng)營特色： 服飾布衣、小商品及 日用小百貨為主。 我方項(xiàng)目（特別是商業(yè)廣場）屬老街代表性建筑，無老經(jīng)營戶支撐。 商業(yè)老街及我方項(xiàng)目正處于舊城改造建設(shè)期，屬建設(shè)與商業(yè)運(yùn)營交錯(cuò)的商業(yè)環(huán)境，形成純商業(yè)環(huán)境尚待時(shí)日，因此在前期廣告宣傳階段，需就整體改造的進(jìn)度進(jìn)行詳細(xì)說明，說服投資客消除顧慮，提早下單。 商業(yè)老街規(guī)劃道路設(shè)計(jì)陳舊，人車混流，不利未來整體商業(yè)環(huán)境形象的形成。 本項(xiàng)目單體商業(yè)建筑空間規(guī)劃設(shè)計(jì)及商業(yè)硬件較為合理，基本滿足中下檔次商業(yè)經(jīng)營的功能使用要求。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 第二章、項(xiàng)目所在片區(qū)商業(yè)經(jīng)營環(huán)境優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢分析： 本項(xiàng)目位于蛇口老商業(yè)街中心區(qū)位，在經(jīng)營啟動(dòng)期，可依賴原商業(yè)市場已成型的商業(yè)人流，利用慣性帶貨本項(xiàng)目商業(yè)人期。面對(duì)新的市場環(huán)境，如何走出困境，已成為我方項(xiàng)目后期商業(yè)定位重點(diǎn)思考的關(guān)健。 項(xiàng)目片區(qū)屬典型的舊城改造區(qū)域，但店內(nèi)商業(yè)經(jīng)營空間陳舊、商業(yè)形象差，不利品牌商品的市場擴(kuò)張及形象展示。而且，南山片區(qū)是深圳住宅區(qū)規(guī)劃最多的地方，人氣、購買力將得到充分的保證。沃爾瑪、天虹商場的品牌將為南山商圈聚更多的人氣，也將帶來更激烈的競爭。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 競爭激烈導(dǎo)致商家 不斷調(diào)整經(jīng)營策略，競爭策略，消費(fèi)者將得到更大實(shí)惠家樂福超市的進(jìn)駐曾使南山最有名氣的愉康商場改為倉儲(chǔ)式商場，不斷增加經(jīng)營品種，改善購物環(huán)境，而后兩家商場均打出了“最低價(jià)”的招牌，力爭以價(jià)平取勝，以招徠更多的顧客。 休閑、娛樂、美食取代單純的購物，以人為本的思想在商家的經(jīng)營理念中得到體現(xiàn)南山片區(qū)休閑、娛樂、美食原本較為缺乏，因而存在較大的發(fā)展空間。住宅區(qū)居民的一些中高檔消費(fèi)基本上向市中心轉(zhuǎn)移。目前，南山商圈內(nèi)商鋪平均售價(jià)為 18000 元 /平方米，租金價(jià)位平均為 150 元 /平方米，最高售價(jià)僅 萬元 /平方米，與東門、華強(qiáng)北相差懸殊。 蛇口春天商業(yè)裙樓廣告推廣策劃報(bào)告 與東門、華強(qiáng)北不同，南山商業(yè)圈區(qū)域十分廣泛，商圈內(nèi)商家密集程度遠(yuǎn)不能與前兩者相提并論。 華強(qiáng)北是新崛超的商業(yè)區(qū)，主要由舊工業(yè)廠房改建而成，以電子專業(yè)配套市場和服裝經(jīng)營著名，周邊匯集了 20 家銀行機(jī)構(gòu)， 20 座高級(jí)寫字樓， 40 多家證券公司。南山區(qū)作為 1996－ 2020 年深圳總體規(guī)劃可開發(fā)土地是最多的一個(gè)區(qū)（是羅湖、福田區(qū)的三倍），未來居住人口將會(huì)大大增加，可見消費(fèi)潛力和商業(yè)需求巨大，前景