虎門步行街房地產(chǎn)市場調(diào)研報告房市分析(文件)
【正文】 而全、缺乏特色的商場將逐步被市場所淘汰。大型品牌超市具有規(guī)模大，品種齊全，經(jīng)營理念先進，售后服務(wù)完善等優(yōu)勢，將會 是新一輪商業(yè)領(lǐng)域競爭中的佼佼者。隨著第三產(chǎn)業(yè)的興起，商場經(jīng)營形式的靈活多變，原本大型商家統(tǒng)一經(jīng)營的模式被分割成許多小塊，讓眾多的小商家來分擔經(jīng)營風險。但在這些步行街中，為什么有的剛剛開業(yè) 便門可羅雀、商家紛紛退出，有的如虎門步行街人旺財也旺、商家爭先恐后地進入呢？我們發(fā)現(xiàn)這是由于大多數(shù)步行街的沒有進行有效定位和推廣包裝不力所造成的?；㈤T步行街 ，選址于虎門鎮(zhèn)中心區(qū)太平廣場花園電子城旁，占地約 3 萬多平方米，總建筑面積約 9萬多平方米 ,是虎門鎮(zhèn)唯一一條集購物、飲食、娛樂、休閑、文化、教育于一體的四層走廊式商業(yè)步行街，有別于虎門鎮(zhèn)傳統(tǒng)的商業(yè)項目，可以說是多功能綜合型商業(yè)項目的領(lǐng)軍者。 2）項目沒有注入虎門特色。 4）項目沒有準確定位。 根據(jù)有關(guān)專家論斷，每百萬人口只能養(yǎng)活一條步行街。小孩在步行街內(nèi)玩沒有車輛危險，可以快樂玩耍，往往還有家長陪伴左右，這對做好步行街的人氣是一個非常重要的因素。所謂“步行”，只不過是一種商業(yè)包裝形式，真正能夠挽留消費者的還是步行街者能否給他們帶來樂趣。 步行街推廣就是要做旺人氣 對于步行街來說，做旺人氣是相當重要的，而做旺人氣必須在形象宣傳和整體推廣 方面有一個長遠的安排和計劃，確定一個指導(dǎo)方針和推廣思路。夜夜有精彩，就是指要為虎門步行街營造夜間生活氛圍。我們?yōu)榛㈤T步行街規(guī)劃了系列推廣活動，聯(lián)合廣大商家在星期六、星期天舉辦大型促銷活動。商業(yè)地產(chǎn)（如商業(yè)步行街）都有一定的輻射范圍，是城市本身吸引力的表現(xiàn)和競爭魅力的象征，也就是說步行街要有凝聚力。因此，我認為步行街策劃推廣活動，首先要能讓目標消費者積極參入到其中來。在步行街大型主題推廣活動中，我們應(yīng)該充分發(fā)揮經(jīng)營商家的優(yōu)勢，成功的推廣離不開步行街內(nèi)廣大商家的支持；因為步行街推廣不僅僅是一個做旺人氣的工作，它還涉及到整 個步行街經(jīng)營結(jié)構(gòu)和合作的問題。對于虎門步行街來說，他的消費群有 外來經(jīng)商和旅游者，他們在體驗現(xiàn)代商業(yè)文明的同時，也對虎門的歷史和風土文化有著極其強烈的興趣；有步行街附近的中低收入者和兒童，他們到步行街來就是找到一個公共的樂園，找到一個打發(fā)閑暇的場所；有虎門地區(qū)高端目標消費人群，他們需要找到的是自己內(nèi)心的一種滿足，一種全新的生活方式和對時尚潮流的追求。于是我們分別從虎門人物、虎門銷煙、虎門地理、虎門文化四個方面著手在虎門步行街設(shè)置了雕塑林則徐、關(guān)天培、蔣光鼐等與虎門歷史有緊密聯(lián)系的名人塑像、修建炮臺銷煙池和比較具有虎門特色的文化雕塑和有虎門特色的建筑等，讓這部分目標消費者群虎門的過去、經(jīng)濟發(fā)展 快速發(fā)展的現(xiàn)在和美好未來。 結(jié) 語 現(xiàn)在虎門步行街已經(jīng)吸引了許多消費者的注意力，用有關(guān)人士的話說是“虎門步行街真熱鬧”，就連許多新加坡和法國的以及其他海外華僑華僑也開始關(guān)注虎門步行街了。”愿我們下一步做得更好！ 。在本次虎門步行街整體形象推廣過程中，我們認識到要策劃好步行 街關(guān)鍵就是要做旺步行街的人氣，步行街定位要體現(xiàn)核心競爭優(yōu)勢；步行街形象包裝要圍繞目標消費者群進行。于是我們就在虎門步行街內(nèi)設(shè)置了碰碰車、公共電視、休閑座椅和自動購物機、冷飲銷售機、公崽銷售機、免費金魚港等。 對于外來經(jīng)商和旅游人士來說，虎門步行街是他們整個城市的一扇窗口。 步行街商業(yè)氣氛營造要針對目標消費者群 在商業(yè)步行街推廣過程中，一定要先弄清楚誰是該步行街的目標消費群；只有確定了目標消費者群，才能把握整個步行街的規(guī)劃布局的不足和進行包裝彌補。這樣就要先讓商家在整個推廣活動嘗到的甜頭，他們才會在以后的工作當中支持發(fā)展商的統(tǒng)籌推廣策劃工作。因此，我們以虎門步行街開業(yè)為軸擎，根據(jù)實際情況每月虎門步行街都安排了大型主題推廣活動。由于主題推廣活動全都在周六、周日舉行，不僅為步行街吸引了人氣，更全面樹立了虎門步行街“商業(yè)新典 范 休閑新時尚”形象定位。 周周有主題，就是指步行街每周都要有主題促銷推廣活動。新聞輿論宣傳在旺場方面有很大的優(yōu)勢，通過新聞記者的報道和媒體的權(quán)威導(dǎo)向，在每月步行街舉辦大型活動的時候進行新聞采訪報道，提升步行街的整體商業(yè)典范形象。我們認為有以下幾個概念支持虎門步行街的定位： 1)健康購物 —— 步行街采用開放式建筑，空氣新鮮流暢，沒有風吹雨打，消費者想坐就坐，想行街就行； 2)時尚購物 —— 領(lǐng)先時尚，流行前線、精品首飾、名店街等全面滿足消費者個性化需求，消費者想賣什么有什么； 3)休閑購物 —— 消費者可以欣賞立體電影、體驗鬼屋的刺激，還可以在美食廣場享受美味佳肴，輕松自在購物； 4)文化購物 —— 消費者在購物休閑的過程中，可以了解虎門歷史，可在書店、工藝品店、文物店等接受藝術(shù)熏陶； 5)大眾購物 —— 虎門步行街是一個綜合型商業(yè) 項目，目標消費人群廣，必須走大眾化的路線，吸引社會大眾前來； 6)快樂購物 —— 大多消費者到步行街來購物而不去商場，就是因為步行街的規(guī)劃布局能帶給消費者一種全新樂趣。步行街不僅是為少數(shù)有錢的“富人”建設(shè)的，更要考慮多數(shù)中低收入群體，他們是一個不容忽視的群體，因此，也可以設(shè)計讓那些周邊居民有參與性的活動，這也是做旺步行街的一個重要因素 。 所以，步行街的定位首先要解決旺丁的問題，而這正是發(fā)展商所要看到的。 步行街大多在中大型城市出現(xiàn)，以其功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、生活方便，并同時滿足人們購物、休閑、餐飲、娛樂等
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