【正文】 南與淮陰市漣水、鹽城市響水２縣相連 ； 西與徐州新沂市、淮陰市沐陽縣毗鄰；北與山東郯 14 城、臨沭、莒南、日照等縣市接壤 。 三、地理地位： 連 云 港 市 位 于 南 北 過 渡 和 陸 海 過 渡 的 交 匯 點 ， 是 港 路 和 陸 海 結(jié) 合 部 ，是 國 際 通 道 “ 新亞歐 大 陸 橋 ” 東 端 橋 頭 堡 ， 具 有 海 運 、 陸 運 相 結(jié) 合 的 優(yōu) 勢 。 五、港口地位： 連云港港是全國十大海港之一，港口現(xiàn)有萬噸以上泊位 30 個，年吞吐量 4000 萬噸以上。民航開通了到中國重要城市北京、廣州、上海等地的航班。 全國最大玉蘭花樹 江蘇最高峰玉女峰 625 米 東西連島為江蘇第一大島，面積達(dá)５．４平方公里。 八、項目所在地市宏觀經(jīng) 濟運行狀況及經(jīng)濟背景調(diào)查 全年地區(qū)生產(chǎn)總值（即 GDP）達(dá)到 億元，較上年增長 %，增幅較上年提高 個百分點，是 1999年以來增長最快的一年。全市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。新的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)帶來新的變化，作為傳統(tǒng)的第一產(chǎn)業(yè) —— 農(nóng)業(yè)受到?jīng)_擊，增長速度低于第二、第三產(chǎn)業(yè)。大量外來人口的涌入，最先需要解決的問題是住，將導(dǎo)致城市規(guī)劃的不斷推陳出新，促使房產(chǎn)市場投入的力度不斷加大。 2）結(jié)構(gòu)規(guī)劃：根據(jù)城市規(guī)劃， 2020 年連云港將由現(xiàn)在的“一市雙城”式格局充實和發(fā)展成“雙核多組團山水 生態(tài)城市” ，遠(yuǎn)景形成“網(wǎng)絡(luò)組團式”城市結(jié)構(gòu)。開通國際、國內(nèi)海上客運 ，開拓國 19 際國內(nèi)航空航線，規(guī)劃大型國際民航機場，建設(shè)沿 海鐵路，沿海公路，實現(xiàn)沿海大通道電氣化、高速化。 9）新區(qū)規(guī)劃：新城區(qū)核心區(qū)用地規(guī)模約為 平方公里，以東鹽河綠化風(fēng)光帶為界，東片為連云港市的政治文化、科技藝術(shù)中心，西片區(qū)為生活性用地，配套發(fā)展商業(yè)服務(wù)、文化娛樂設(shè)施。 十、城市概況綜合評述 連云港的城市地位，將隨著對外經(jīng)濟的發(fā)展而加速提升，但目前城市輻射能力的基礎(chǔ)著力點較少，對城 20 市未來發(fā)展有一定的局限性。因此，產(chǎn)品與自然景觀的融洽、與城市格局的協(xié)調(diào)，將對開發(fā)商對產(chǎn)品的設(shè)計理念提出更高的要求。 其中： 1） 1 號地塊：東至規(guī)劃 3路、南至建國路、西至通灌北路、北至規(guī)劃 4路； 2） 2 號地塊：東至通灌北路、南至建國路、西至南極北路、北至規(guī)劃路： 22 3） 3 號地塊：東至隴西路、南至民主路、西至南極北路、北至建國路： 說明：以下簡稱 1 號、 2 號、 3 號地。 地塊較規(guī)整，棚戶區(qū)，多為居民自建小二樓，目前大部分尚未拆遷。 3） 2 號地塊 ：位于通灌北路西側(cè)與建國路北側(cè)，西側(cè)為市民路，北抵規(guī)劃路，面積為 萬平方米。 二、項目用地區(qū)位及周邊環(huán)境調(diào)查 地塊周邊標(biāo)志性建筑 1） 東側(cè)：人民醫(yī)院門診大樓 24 2） 南側(cè)：中央百貨大樓 3） 西側(cè)：連云港電視臺發(fā)射塔 4） 北側(cè)：火車站、長途汽車站 綠化景觀： 1） 鹽河路景觀綠化帶 2） 龍尾河綠化帶 3） 人民公 園 自然景觀： 鹽河、龍尾河原為城市外部水路運輸水系，現(xiàn)已失去其原來的運輸意義，成為調(diào)節(jié)老城區(qū)水環(huán)境的主要河流?；貒笕芜B云港市第一人民醫(yī)院院長。 6） 老火車站舊址： 距離本案約 公里，解放前建立的，其候車大廳原來為新浦區(qū)最早的標(biāo)志性建筑之一（現(xiàn)已被拆毀）。 3） 遠(yuǎn)景規(guī)劃：通灌北路、海昌路、建國路的拓寬工程 通灌北路 —— 路輻 40 米，北接火車站，為城市快速車道，目前正在施工。 2） 陸：本項目最大的交通優(yōu)勢在陸路，東南 1 公里處，為新浦客運東站，正北面 1 公 里為火車站和長途汽車站。 28 四、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 購物場所： 1） 百貨類：百貨大樓、東方大廈、輕工商場； 2） 家電類：蘇寧電器、五星家電； 3） 大賣場：時代超市、奧凱超市、上海農(nóng)工商； 4） 步行街：昌旺購物廣場、匯金購物廣場、隴海商業(yè)步行街。 老城區(qū)（本項目）范圍內(nèi)存在大量的棚戶區(qū)，較為破舊，整體居住形象、居住氛圍較差。 本區(qū)域作為連云港市老城區(qū)的核心位置，有不可多得的人文資源，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計上要充分利用自身的優(yōu)勢， 與當(dāng)?shù)氐孛}、人脈相融通，使居住體驗更接近人文本質(zhì)。 % 產(chǎn)品名稱 2020年 前三季度 同期較上年177。 b. 2020 年拆遷量、房價、施工面積、銷售面積均有大幅度上漲，到 2020 年上半年開始趨于回落，說明本市房市開始呈現(xiàn)周期性。 本次上調(diào)金融機構(gòu)存貸款利率是為了進(jìn)一步鞏固宏觀調(diào)控成果，保持國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的良好勢頭，進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用。 房地產(chǎn)按揭政策 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模： 4 月 11 日央行宣布，從 2020 年 4 月 25 日起，資本充足率低于一定水平的金融機構(gòu)，將執(zhí)行 8%的存款準(zhǔn)備金率，國有獨資、股份制商業(yè)銀行、外姿等金融機構(gòu)將執(zhí)行 %的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴張?！吨敢芬?guī)定，商業(yè)銀行對個人住房貸款的發(fā)放，應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在 50%以下（含 50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在 55%以下（含 55%）；房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過 30%。 2020 年全年社會消費品零售總額實現(xiàn) 億元，較上年增長 %，增速居蘇北第一；其中城鎮(zhèn)實現(xiàn)零售總額 億元，增長 %，農(nóng)村實現(xiàn)零售總額 億元，增長 %，全年批零貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)零售額 44 億元，餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，較上年分別增長 12%和 %。 4) 新型流通業(yè)態(tài)進(jìn)一步涌現(xiàn)。 5) 市場物價總水平止跌回升。 第四部分 項目競爭分析 引：通過對項目周邊上市項目的產(chǎn)品格局以及各項目的利弊端分析，可以讓作到知彼知己，自己如何去做產(chǎn)品，做好產(chǎn)品；充分的利用自身的優(yōu)勢，避開自身的劣勢，把自己的優(yōu)勢最大化，來提高自身的經(jīng)濟價值。 產(chǎn)品同質(zhì)化：本地市場當(dāng)前是一個滿足性消費市場，產(chǎn)品供應(yīng)類別較少，主力旺銷面積跨度較小，消費與產(chǎn)品同樣有待升級，因此研究、判斷、預(yù)測未來的需求趨勢與產(chǎn)品發(fā)展趨勢，將是大規(guī)模項目成敗的關(guān)鍵。目前在售產(chǎn)品除個別項目的部分產(chǎn)品，大量上市項目基本為多層產(chǎn)品； 3） 面積跨度：單套面積供應(yīng)區(qū)間較大，從 80 平米到 150 平米均有供應(yīng)，但受到單價上漲過快的影響，大面積戶型較為滯銷； 4） 戶型結(jié)構(gòu)：以二房、三房居多，單室、復(fù)式、錯層、躍層、夾層等房型，供應(yīng)量較少。購房較為迫切，要求項目的價格適中、開發(fā)周期快，對小區(qū)環(huán)境、智能化等附加因素，處于次要考慮。（目前東區(qū)上市的復(fù)式結(jié)構(gòu)產(chǎn)品，最小面積 180 平米，價格最高，但去 劃速度確最快） 三）住宅可類比項目現(xiàn)狀 云港麗居：期房，格局分析：小區(qū)位于連云港新浦區(qū)人民東路北側(cè)，火車站、新汽車站東。住宅均價 1500 元 /平米，商鋪均價（ 1+2 樓） 3800 元 /平 米 東新綠苑：現(xiàn)房，格局分析：占地面積 萬平米，建筑面積 萬平米，分 A、 B 兩個組團；一期推出 A 組團共 194 戶。銷 售價格：預(yù)計小高層 2200 元 /平米、多層 1800元 /平米；配套設(shè)施：設(shè)有會所、餐廳、娛樂、棋牌、健身等設(shè)施；周邊有少年宮、新海實驗中學(xué)、解放路小學(xué)。 城市杰座：期房，銷售價格：住宅 22082300 元 /平米，均價 2150 元 /平米；商鋪（ 1+2） 1 樓層高 米，均價 4400 元 /平米開盤時間： 9 月 16 日，銷售率：共 186 戶， 各占 10%， 、 、 、 各占 20%，銷售率 60%（ 10 月 8 日），物管費 1 元 /平米，電梯等雜費 8 元 /平米（門面 35/平米） 港利新城：已封頂，小高層商住，住宅共 132 戶，辦公用房 16 戶，住宅共 132 戶，銷售 81 戶，總銷售率 61%。二期 14 幢共 380 戶，三期 3 幢 108戶，四期 3 幢 144 戶。面積跨度： 59— 200 M2，銷售價格： 30504000 元 /平米，均價 3500 元 /平米（ 03 年 6月份開盤價 1950 元 /平米，均價 2450 元 /平米）層差價 50 元 /平米。 2020 年上半年，連云港市市區(qū)二手房交易面積為 25． 33 萬平方米，共 2814 宗，交易金額為 34． 96 億元，成交量比 2020 年上半年同期減少 15． 57％。 三、項目所在地別墅市場概況 及分析 別墅供應(yīng) 別墅市場供應(yīng)量較少，只有一個項目“云頂高爾夫別墅”。 別墅市場供應(yīng)分析 目前現(xiàn)狀： 連云港目前別墅項目供應(yīng)量少，“云頂高爾夫別墅”為目前為數(shù)不多上市別墅項目，原為浦南鎮(zhèn)經(jīng) 濟開發(fā)區(qū)地塊，離市區(qū)較遠(yuǎn)，離馬路交通要道較近，且無任何山水資源優(yōu)勢可言，此注定著本項目的先天不足；產(chǎn)品設(shè)計的落后、整體布局的不協(xié)調(diào)，此預(yù)示著本項目后天無法彌補先天的不足。 3）國家政策對高端項目，尤其是別墅市場的限制，也增加開發(fā)此類項目的難度。 各商圈將呈現(xiàn)自身不同的特點： 1） 隴海步行街 商圈： 隨著其東沿女人街、西側(cè)的九龍商貿(mào)廣場、寶潤商業(yè)街的逐步成熟， 易初蓮花、北京華聯(lián)的逐步入市，將成為貫穿連云港中部的集購物、娛樂、休閑的一類核心商業(yè)圈。 58 各商圈代表性物業(yè)（旗艦店） 1） 百匯東商圈 11 百貨大樓： 新浦區(qū)最早的綜合性百貨商店，曾經(jīng)輝煌一時，但隨著市政府的搬遷，城市中心的東南移，周邊優(yōu)質(zhì)客群大量消失、經(jīng)營方式的落后，雖然經(jīng)過南京中央百貨的重新調(diào)整經(jīng)營方式，但仍呈現(xiàn)蕭條之色。 2） 隴海步行街 商圈： 21 時 代超市： 新浦區(qū)最早的綜合性大賣場，利用先如為主的觀點，成功推出了自己的經(jīng)營理念，引導(dǎo)了賣場消費觀點。商業(yè)街上出現(xiàn)的易初蓮花、奧凱等大型賣場的加入，周邊客流之大，將大大提升了本商業(yè)街品位，因此說 該商業(yè)街的發(fā)展?jié)摿ψ畲蟆? 五、在售商業(yè)項目現(xiàn)狀 項目現(xiàn)狀 名稱 位置 價格 業(yè)態(tài) 寶安商業(yè)廣場 人民路 1樓 12000元 /㎡、 2樓 7000元 /㎡ 3樓 5000元 /㎡、 4樓 3000元 /㎡ 產(chǎn)權(quán)式商鋪，反租 金 10%，美凱龍家具 上海服飾城 人民路 1樓 10000元 /㎡、 2樓 7000元 /㎡ 3樓 5000元 /㎡ 產(chǎn)權(quán)式商鋪，反租金 8%，服裝 中德商業(yè)廣場 解放路 售 1樓、門面房 2萬 /㎡、內(nèi)鋪 /㎡ 產(chǎn)權(quán)式商鋪，反租金 8%。 但商鋪高額的價格，將導(dǎo)致投資者對回報的要求金額增多。目前僅新浦區(qū)的商業(yè)面積就已超過 26 萬，老城區(qū)新近上市的商業(yè)供應(yīng)量約為 26 萬平方米，商鋪的上市量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過足了目前居住人口的需要，本市商業(yè)市場將隨著供應(yīng)量的增多，各類業(yè)態(tài)的逐步成熟，而減少后續(xù)商業(yè)項目的經(jīng)營空間。 72 四）項目所在地各板塊商品住宅的供應(yīng)及銷售情況 城西板塊 1） 供應(yīng)項目：新貴都、普天安花園、興城花園、港利花園、瑞景花園、新?；▓@、東方紐約城 2） 供應(yīng)量和 去化量現(xiàn)狀：供： 萬平方米、去： 萬平方米、剩余面積： 萬平方米 城中南板塊 1） 范圍：西至鹽河路東抵學(xué)院路 2） 供應(yīng)項目：城市杰座、祥源國際大廈、東盛花園、華陽景都 3） 供應(yīng)量和去化量現(xiàn)狀：供： 萬平方米、去： 萬平方米、余： 萬平方米 新區(qū)板塊 1） 范圍：南至南城路北抵解放路 2） 供應(yīng)項目：華陽麗都佳園、香溢世紀(jì)花城、博納花園城、蒼梧綠園、蒼梧小區(qū)、蘇源苑和花園、金秋情緣、興業(yè)時代花園 3） 供應(yīng)量和去化量現(xiàn)狀：供： 萬平方米、去： 萬平方米、剩余面積： 萬平方米 73 老城區(qū)板塊 1） 范圍：南至朝陽路北抵人民路 2） 供應(yīng)項目：萬潤 .怡景園、東經(jīng) .綠苑、寶泰新村、萬山花園、 名典公寓、云港麗居、新站花園、陽光園 3） 供應(yīng)量和去化量現(xiàn)狀：供： 萬平方米、去： 萬平方米、剩余面積： 萬平方米 板塊供應(yīng)量統(tǒng)計表（單位：萬㎡） 板塊名稱 供應(yīng)量 去化量 剩余供應(yīng)量 城西板塊 城中南板塊 新區(qū)板塊 老城區(qū)板塊 總計 74 各 板 塊 供 應(yīng) 量 分 析2 0 . 6 81 0 . 1 72 0 . 41 5 . 9 31 0 . 61 5 . 97 . 5 31 . 8 14 . 38 . 48 . 3 61 0 . 0 8051 01 52 02 5城 西 板 塊 城 中 南 板 塊 新 區(qū) 板 塊 老 城 區(qū) 板 塊總 供 應(yīng) 量 ( 萬 M 2 ) 已 經(jīng) 去 化 量 ( 萬 M 2 ) 剩 余 供 應(yīng) 量 ( 萬 M 2 ) 四）項目所在地各板塊商品住宅價格走勢及相互的比較情況分析 65 二）項目所在地房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)統(tǒng)計 時 間 2002 2020 2020（ 10 月份） 單位 連云港市區(qū)總?cè)丝? —— 萬人 新浦區(qū)總?cè)丝? —— 萬人 連云港總拆遷量 26 15 萬㎡ 連云港土地總拍賣量 —— 萬㎡ 連云港房產(chǎn)施工面積 萬㎡ 連云港房