【正文】 南與淮陰市漣水、鹽城市響水２縣相連 ； 西與徐州新沂市、淮陰市沐陽(yáng)縣毗鄰；北與山東郯 14 城、臨沭、莒南、日照等縣市接壤 。 三、地理地位： 連 云 港 市 位 于 南 北 過(guò) 渡 和 陸 海 過(guò) 渡 的 交 匯 點(diǎn) ， 是 港 路 和 陸 海 結(jié) 合 部 ，是 國(guó) 際 通 道 “ 新亞歐 大 陸 橋 ” 東 端 橋 頭 堡 ， 具 有 海 運(yùn) 、 陸 運(yùn) 相 結(jié) 合 的 優(yōu) 勢(shì) 。 五、港口地位： 連云港港是全國(guó)十大海港之一，港口現(xiàn)有萬(wàn)噸以上泊位 30 個(gè)，年吞吐量 4000 萬(wàn)噸以上。民航開(kāi)通了到中國(guó)重要城市北京、廣州、上海等地的航班。 全國(guó)最大玉蘭花樹(shù) 江蘇最高峰玉女峰 625 米 東西連島為江蘇第一大島，面積達(dá)５．４平方公里。 八、項(xiàng)目所在地市宏觀經(jīng) 濟(jì)運(yùn)行狀況及經(jīng)濟(jì)背景調(diào)查 全年地區(qū)生產(chǎn)總值（即 GDP）達(dá)到 億元，較上年增長(zhǎng) %，增幅較上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，是 1999年以來(lái)增長(zhǎng)最快的一年。全市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。新的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)帶來(lái)新的變化，作為傳統(tǒng)的第一產(chǎn)業(yè) —— 農(nóng)業(yè)受到?jīng)_擊，增長(zhǎng)速度低于第二、第三產(chǎn)業(yè)。大量外來(lái)人口的涌入，最先需要解決的問(wèn)題是住，將導(dǎo)致城市規(guī)劃的不斷推陳出新，促使房產(chǎn)市場(chǎng)投入的力度不斷加大。 2）結(jié)構(gòu)規(guī)劃：根據(jù)城市規(guī)劃， 2020 年連云港將由現(xiàn)在的“一市雙城”式格局充實(shí)和發(fā)展成“雙核多組團(tuán)山水 生態(tài)城市” ，遠(yuǎn)景形成“網(wǎng)絡(luò)組團(tuán)式”城市結(jié)構(gòu)。開(kāi)通國(guó)際、國(guó)內(nèi)海上客運(yùn) ，開(kāi)拓國(guó) 19 際國(guó)內(nèi)航空航線，規(guī)劃大型國(guó)際民航機(jī)場(chǎng)，建設(shè)沿 海鐵路，沿海公路，實(shí)現(xiàn)沿海大通道電氣化、高速化。 9）新區(qū)規(guī)劃：新城區(qū)核心區(qū)用地規(guī)模約為 平方公里，以東鹽河綠化風(fēng)光帶為界，東片為連云港市的政治文化、科技藝術(shù)中心，西片區(qū)為生活性用地，配套發(fā)展商業(yè)服務(wù)、文化娛樂(lè)設(shè)施。 十、城市概況綜合評(píng)述 連云港的城市地位，將隨著對(duì)外經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而加速提升，但目前城市輻射能力的基礎(chǔ)著力點(diǎn)較少，對(duì)城 20 市未來(lái)發(fā)展有一定的局限性。因此，產(chǎn)品與自然景觀的融洽、與城市格局的協(xié)調(diào)，將對(duì)開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)理念提出更高的要求。 其中： 1） 1 號(hào)地塊：東至規(guī)劃 3路、南至建國(guó)路、西至通灌北路、北至規(guī)劃 4路； 2） 2 號(hào)地塊：東至通灌北路、南至建國(guó)路、西至南極北路、北至規(guī)劃路： 22 3） 3 號(hào)地塊：東至隴西路、南至民主路、西至南極北路、北至建國(guó)路： 說(shuō)明：以下簡(jiǎn)稱 1 號(hào)、 2 號(hào)、 3 號(hào)地。 地塊較規(guī)整，棚戶區(qū)，多為居民自建小二樓，目前大部分尚未拆遷。 3） 2 號(hào)地塊 ：位于通灌北路西側(cè)與建國(guó)路北側(cè)，西側(cè)為市民路，北抵規(guī)劃路，面積為 萬(wàn)平方米。 二、項(xiàng)目用地區(qū)位及周邊環(huán)境調(diào)查 地塊周邊標(biāo)志性建筑 1） 東側(cè)：人民醫(yī)院門診大樓 24 2） 南側(cè)：中央百貨大樓 3） 西側(cè)：連云港電視臺(tái)發(fā)射塔 4） 北側(cè)：火車站、長(zhǎng)途汽車站 綠化景觀： 1） 鹽河路景觀綠化帶 2） 龍尾河綠化帶 3） 人民公 園 自然景觀： 鹽河、龍尾河原為城市外部水路運(yùn)輸水系，現(xiàn)已失去其原來(lái)的運(yùn)輸意義，成為調(diào)節(jié)老城區(qū)水環(huán)境的主要河流。回國(guó)后任連云港市第一人民醫(yī)院院長(zhǎng)。 6） 老火車站舊址： 距離本案約 公里，解放前建立的，其候車大廳原來(lái)為新浦區(qū)最早的標(biāo)志性建筑之一（現(xiàn)已被拆毀）。 3） 遠(yuǎn)景規(guī)劃：通灌北路、海昌路、建國(guó)路的拓寬工程 通灌北路 —— 路輻 40 米，北接火車站，為城市快速車道，目前正在施工。 2） 陸：本項(xiàng)目最大的交通優(yōu)勢(shì)在陸路，東南 1 公里處，為新浦客運(yùn)東站，正北面 1 公 里為火車站和長(zhǎng)途汽車站。 28 四、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 購(gòu)物場(chǎng)所： 1） 百貨類：百貨大樓、東方大廈、輕工商場(chǎng)； 2） 家電類：蘇寧電器、五星家電； 3） 大賣場(chǎng)：時(shí)代超市、奧凱超市、上海農(nóng)工商； 4） 步行街：昌旺購(gòu)物廣場(chǎng)、匯金購(gòu)物廣場(chǎng)、隴海商業(yè)步行街。 老城區(qū)（本項(xiàng)目）范圍內(nèi)存在大量的棚戶區(qū)，較為破舊，整體居住形象、居住氛圍較差。 本區(qū)域作為連云港市老城區(qū)的核心位置，有不可多得的人文資源，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上要充分利用自身的優(yōu)勢(shì)， 與當(dāng)?shù)氐孛}、人脈相融通，使居住體驗(yàn)更接近人文本質(zhì)。 % 產(chǎn)品名稱 2020年 前三季度 同期較上年177。 b. 2020 年拆遷量、房?jī)r(jià)、施工面積、銷售面積均有大幅度上漲，到 2020 年上半年開(kāi)始趨于回落，說(shuō)明本市房市開(kāi)始呈現(xiàn)周期性。 本次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款利率是為了進(jìn)一步鞏固宏觀調(diào)控成果，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的良好勢(shì)頭，進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用。 房地產(chǎn)按揭政策 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模： 4 月 11 日央行宣布，從 2020 年 4 月 25 日起，資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行 8%的存款準(zhǔn)備金率，國(guó)有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、外姿等金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行 %的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張?！吨敢芬?guī)定，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的發(fā)放，應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在 50%以下（含 50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在 55%以下（含 55%）；房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過(guò) 30%。 2020 年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) 億元，較上年增長(zhǎng) %，增速居蘇北第一；其中城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)零售總額 億元，增長(zhǎng) %，農(nóng)村實(shí)現(xiàn)零售總額 億元，增長(zhǎng) %，全年批零貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 44 億元，餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，較上年分別增長(zhǎng) 12%和 %。 4) 新型流通業(yè)態(tài)進(jìn)一步涌現(xiàn)。 5) 市場(chǎng)物價(jià)總水平止跌回升。 第四部分 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 引：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊上市項(xiàng)目的產(chǎn)品格局以及各項(xiàng)目的利弊端分析，可以讓作到知彼知己，自己如何去做產(chǎn)品，做好產(chǎn)品；充分的利用自身的優(yōu)勢(shì)，避開(kāi)自身的劣勢(shì)，把自己的優(yōu)勢(shì)最大化，來(lái)提高自身的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 產(chǎn)品同質(zhì)化：本地市場(chǎng)當(dāng)前是一個(gè)滿足性消費(fèi)市場(chǎng)，產(chǎn)品供應(yīng)類別較少，主力旺銷面積跨度較小，消費(fèi)與產(chǎn)品同樣有待升級(jí)，因此研究、判斷、預(yù)測(cè)未來(lái)的需求趨勢(shì)與產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)，將是大規(guī)模項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。目前在售產(chǎn)品除個(gè)別項(xiàng)目的部分產(chǎn)品，大量上市項(xiàng)目基本為多層產(chǎn)品； 3） 面積跨度：?jiǎn)翁酌娣e供應(yīng)區(qū)間較大，從 80 平米到 150 平米均有供應(yīng)，但受到單價(jià)上漲過(guò)快的影響，大面積戶型較為滯銷； 4） 戶型結(jié)構(gòu)：以二房、三房居多，單室、復(fù)式、錯(cuò)層、躍層、夾層等房型，供應(yīng)量較少。購(gòu)房較為迫切，要求項(xiàng)目的價(jià)格適中、開(kāi)發(fā)周期快，對(duì)小區(qū)環(huán)境、智能化等附加因素，處于次要考慮。（目前東區(qū)上市的復(fù)式結(jié)構(gòu)產(chǎn)品，最小面積 180 平米，價(jià)格最高，但去 劃速度確最快） 三）住宅可類比項(xiàng)目現(xiàn)狀 云港麗居：期房，格局分析：小區(qū)位于連云港新浦區(qū)人民東路北側(cè)，火車站、新汽車站東。住宅均價(jià) 1500 元 /平米，商鋪均價(jià)（ 1+2 樓） 3800 元 /平 米 東新綠苑：現(xiàn)房，格局分析：占地面積 萬(wàn)平米，建筑面積 萬(wàn)平米，分 A、 B 兩個(gè)組團(tuán)；一期推出 A 組團(tuán)共 194 戶。銷 售價(jià)格：預(yù)計(jì)小高層 2200 元 /平米、多層 1800元 /平米；配套設(shè)施：設(shè)有會(huì)所、餐廳、娛樂(lè)、棋牌、健身等設(shè)施；周邊有少年宮、新海實(shí)驗(yàn)中學(xué)、解放路小學(xué)。 城市杰座：期房，銷售價(jià)格：住宅 22082300 元 /平米，均價(jià) 2150 元 /平米；商鋪（ 1+2） 1 樓層高 米，均價(jià) 4400 元 /平米開(kāi)盤時(shí)間： 9 月 16 日，銷售率：共 186 戶， 各占 10%， 、 、 、 各占 20%，銷售率 60%（ 10 月 8 日），物管費(fèi) 1 元 /平米，電梯等雜費(fèi) 8 元 /平米（門面 35/平米） 港利新城：已封頂，小高層商住，住宅共 132 戶，辦公用房 16 戶，住宅共 132 戶，銷售 81 戶，總銷售率 61%。二期 14 幢共 380 戶，三期 3 幢 108戶，四期 3 幢 144 戶。面積跨度： 59— 200 M2，銷售價(jià)格： 30504000 元 /平米，均價(jià) 3500 元 /平米（ 03 年 6月份開(kāi)盤價(jià) 1950 元 /平米，均價(jià) 2450 元 /平米）層差價(jià) 50 元 /平米。 2020 年上半年，連云港市市區(qū)二手房交易面積為 25． 33 萬(wàn)平方米，共 2814 宗，交易金額為 34． 96 億元，成交量比 2020 年上半年同期減少 15． 57％。 三、項(xiàng)目所在地別墅市場(chǎng)概況 及分析 別墅供應(yīng) 別墅市場(chǎng)供應(yīng)量較少，只有一個(gè)項(xiàng)目“云頂高爾夫別墅”。 別墅市場(chǎng)供應(yīng)分析 目前現(xiàn)狀： 連云港目前別墅項(xiàng)目供應(yīng)量少，“云頂高爾夫別墅”為目前為數(shù)不多上市別墅項(xiàng)目，原為浦南鎮(zhèn)經(jīng) 濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)地塊，離市區(qū)較遠(yuǎn)，離馬路交通要道較近，且無(wú)任何山水資源優(yōu)勢(shì)可言，此注定著本項(xiàng)目的先天不足；產(chǎn)品設(shè)計(jì)的落后、整體布局的不協(xié)調(diào)，此預(yù)示著本項(xiàng)目后天無(wú)法彌補(bǔ)先天的不足。 3）國(guó)家政策對(duì)高端項(xiàng)目，尤其是別墅市場(chǎng)的限制，也增加開(kāi)發(fā)此類項(xiàng)目的難度。 各商圈將呈現(xiàn)自身不同的特點(diǎn)： 1） 隴海步行街 商圈： 隨著其東沿女人街、西側(cè)的九龍商貿(mào)廣場(chǎng)、寶潤(rùn)商業(yè)街的逐步成熟， 易初蓮花、北京華聯(lián)的逐步入市，將成為貫穿連云港中部的集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑的一類核心商業(yè)圈。 58 各商圈代表性物業(yè)（旗艦店） 1） 百匯東商圈 11 百貨大樓： 新浦區(qū)最早的綜合性百貨商店，曾經(jīng)輝煌一時(shí)，但隨著市政府的搬遷，城市中心的東南移，周邊優(yōu)質(zhì)客群大量消失、經(jīng)營(yíng)方式的落后，雖然經(jīng)過(guò)南京中央百貨的重新調(diào)整經(jīng)營(yíng)方式，但仍呈現(xiàn)蕭條之色。 2） 隴海步行街 商圈： 21 時(shí) 代超市： 新浦區(qū)最早的綜合性大賣場(chǎng)，利用先如為主的觀點(diǎn)，成功推出了自己的經(jīng)營(yíng)理念，引導(dǎo)了賣場(chǎng)消費(fèi)觀點(diǎn)。商業(yè)街上出現(xiàn)的易初蓮花、奧凱等大型賣場(chǎng)的加入，周邊客流之大，將大大提升了本商業(yè)街品位，因此說(shuō) 該商業(yè)街的發(fā)展?jié)摿ψ畲蟆? 五、在售商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目現(xiàn)狀 名稱 位置 價(jià)格 業(yè)態(tài) 寶安商業(yè)廣場(chǎng) 人民路 1樓 12000元 /㎡、 2樓 7000元 /㎡ 3樓 5000元 /㎡、 4樓 3000元 /㎡ 產(chǎn)權(quán)式商鋪，反租 金 10%，美凱龍家具 上海服飾城 人民路 1樓 10000元 /㎡、 2樓 7000元 /㎡ 3樓 5000元 /㎡ 產(chǎn)權(quán)式商鋪，反租金 8%，服裝 中德商業(yè)廣場(chǎng) 解放路 售 1樓、門面房 2萬(wàn) /㎡、內(nèi)鋪 /㎡ 產(chǎn)權(quán)式商鋪，反租金 8%。 但商鋪高額的價(jià)格，將導(dǎo)致投資者對(duì)回報(bào)的要求金額增多。目前僅新浦區(qū)的商業(yè)面積就已超過(guò) 26 萬(wàn)，老城區(qū)新近上市的商業(yè)供應(yīng)量約為 26 萬(wàn)平方米，商鋪的上市量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)足了目前居住人口的需要，本市商業(yè)市場(chǎng)將隨著供應(yīng)量的增多，各類業(yè)態(tài)的逐步成熟，而減少后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)空間。 72 四）項(xiàng)目所在地各板塊商品住宅的供應(yīng)及銷售情況 城西板塊 1） 供應(yīng)項(xiàng)目：新貴都、普天安花園、興城花園、港利花園、瑞景花園、新?；▓@、東方紐約城 2） 供應(yīng)量和 去化量現(xiàn)狀：供： 萬(wàn)平方米、去： 萬(wàn)平方米、剩余面積： 萬(wàn)平方米 城中南板塊 1） 范圍：西至鹽河路東抵學(xué)院路 2） 供應(yīng)項(xiàng)目：城市杰座、祥源國(guó)際大廈、東盛花園、華陽(yáng)景都 3） 供應(yīng)量和去化量現(xiàn)狀：供： 萬(wàn)平方米、去： 萬(wàn)平方米、余： 萬(wàn)平方米 新區(qū)板塊 1） 范圍：南至南城路北抵解放路 2） 供應(yīng)項(xiàng)目：華陽(yáng)麗都佳園、香溢世紀(jì)花城、博納花園城、蒼梧綠園、蒼梧小區(qū)、蘇源苑和花園、金秋情緣、興業(yè)時(shí)代花園 3） 供應(yīng)量和去化量現(xiàn)狀：供： 萬(wàn)平方米、去： 萬(wàn)平方米、剩余面積： 萬(wàn)平方米 73 老城區(qū)板塊 1） 范圍：南至朝陽(yáng)路北抵人民路 2） 供應(yīng)項(xiàng)目：萬(wàn)潤(rùn) .怡景園、東經(jīng) .綠苑、寶泰新村、萬(wàn)山花園、 名典公寓、云港麗居、新站花園、陽(yáng)光園 3） 供應(yīng)量和去化量現(xiàn)狀：供： 萬(wàn)平方米、去： 萬(wàn)平方米、剩余面積： 萬(wàn)平方米 板塊供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表（單位：萬(wàn)㎡） 板塊名稱 供應(yīng)量 去化量 剩余供應(yīng)量 城西板塊 城中南板塊 新區(qū)板塊 老城區(qū)板塊 總計(jì) 74 各 板 塊 供 應(yīng) 量 分 析2 0 . 6 81 0 . 1 72 0 . 41 5 . 9 31 0 . 61 5 . 97 . 5 31 . 8 14 . 38 . 48 . 3 61 0 . 0 8051 01 52 02 5城 西 板 塊 城 中 南 板 塊 新 區(qū) 板 塊 老 城 區(qū) 板 塊總 供 應(yīng) 量 ( 萬(wàn) M 2 ) 已 經(jīng) 去 化 量 ( 萬(wàn) M 2 ) 剩 余 供 應(yīng) 量 ( 萬(wàn) M 2 ) 四）項(xiàng)目所在地各板塊商品住宅價(jià)格走勢(shì)及相互的比較情況分析 65 二）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 時(shí) 間 2002 2020 2020（ 10 月份） 單位 連云港市區(qū)總?cè)丝? —— 萬(wàn)人 新浦區(qū)總?cè)丝? —— 萬(wàn)人 連云港總拆遷量 26 15 萬(wàn)㎡ 連云港土地總拍賣量 —— 萬(wàn)㎡ 連云港房產(chǎn)施工面積 萬(wàn)㎡ 連云港房