【正文】 項(xiàng)目 SWOT 分析 ................................ 78 一、項(xiàng)目地塊的 SWOT 分析與行動(dòng)策略制定 ................... 78 一）項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)： ............................. 78 二）項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)： ............................. 79 三）項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)： ........................... 79 四）項(xiàng)目地塊的威脅點(diǎn) ............................. 80 二、項(xiàng)目行動(dòng)對(duì)策制定、地塊及周邊資源的價(jià)值綜合評(píng)估。 .................. 31 老城區(qū)的改造重心的切入點(diǎn)是棚戶(hù)區(qū)的動(dòng)遷，政府著力于遠(yuǎn)景規(guī)劃與招商引資。 31 老城區(qū)（本項(xiàng)目）范圍內(nèi)存在大量的棚戶(hù)區(qū)，較為破舊，整體居住形象、居住氛圍較差。 基于上述的理由，針對(duì)開(kāi)發(fā)商所面臨的市場(chǎng)現(xiàn)狀，通過(guò)市調(diào)得知，連云港目前沒(méi)有品質(zhì)較高的樓盤(pán)，而存在數(shù)量可觀的高層消費(fèi)人群，因此以為的三禾項(xiàng)目的突破口在產(chǎn)品，做高品質(zhì)的產(chǎn)品入市，是最佳的途徑。與此相對(duì)應(yīng)，矩陣式的兵營(yíng)排列、“四菜一湯”的程式化規(guī)劃等已極為罕見(jiàn)，依山就勢(shì)、傍河而居等與當(dāng)?shù)氐孛}、人脈相融通的設(shè)計(jì)比比皆是，景觀的均好性 3 已得到極大尊重，不少項(xiàng)目還通過(guò)出色的規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)令項(xiàng)目透出彌足珍貴的文化底蘊(yùn)。大面積退臺(tái)設(shè)計(jì)、入口大堂花園式設(shè)計(jì)比比皆是，諸多獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼住宅的設(shè)計(jì)手法被更多地運(yùn)用到多層及小高層的設(shè)計(jì)中來(lái)，“情景花園住宅”漸成新寵，并導(dǎo)致各地項(xiàng)目亦步亦趨。此中趨勢(shì)反過(guò)來(lái)對(duì)上述企業(yè)對(duì)異地市場(chǎng)和異地產(chǎn)品的把握力提出更高的要求，送審方案的住宅設(shè)計(jì)水準(zhǔn)、方案制作水準(zhǔn)則折射出該企業(yè)的系 統(tǒng)管理水準(zhǔn)。 三禾置業(yè)連云港項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 南京揚(yáng)子置業(yè)咨詢(xún)服務(wù)有限公司 二 00 四年十一月 2 前言 進(jìn)入 2000 年，中國(guó)地產(chǎn)進(jìn)入突飛猛進(jìn)的發(fā)展階段，隨著時(shí)間的推移、競(jìng)爭(zhēng)的加劇、行業(yè)的多次洗牌，至今，開(kāi)發(fā)的方向、產(chǎn)品的理念呈以下三大態(tài)勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 一、跨區(qū)域開(kāi)發(fā)方興未艾，區(qū)域本土企業(yè)之爭(zhēng)甚至是外來(lái)企業(yè)之間的強(qiáng)勢(shì)爭(zhēng)斗，這隱喻著集團(tuán)企業(yè)橫掃全國(guó)一、二、三線(xiàn)城市形成強(qiáng)者壟斷性經(jīng)營(yíng)的態(tài)勢(shì)已為期不遠(yuǎn)。 二、多層甚至小高層住宅花園化漸成氣候。 三、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)理念日漸深化，使居住體驗(yàn)更接近人文本質(zhì)。 綜上三點(diǎn)現(xiàn)狀可以 看出今后地產(chǎn)的發(fā)展將面臨更大的挑戰(zhàn)，開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈；產(chǎn)品的推陳出新、設(shè)計(jì)的新穎、景觀的獨(dú)特等將在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上體現(xiàn)的淋漓盡致；以人為本的居住理念將得到更大的發(fā)揮，地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展，正確的市場(chǎng)分析、正確的市場(chǎng)導(dǎo)向、正確的市場(chǎng)定位起著關(guān)鍵性作用。本著對(duì)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)的觀點(diǎn)，客戶(hù)服務(wù)至上的理念，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)研與分析， 對(duì)連云港三禾置業(yè)項(xiàng)目做如下的市場(chǎng)闡述 4 目 錄 第一部分 項(xiàng)目所在地市概況 ............................. 13 一、名字的由來(lái)： ....................................... 13 二、地理位置： ...................................... 13 三、地理地位： ...................................... 14 四、歷史地位： ...................................... 14 五、港口地位： ...................................... 15 六、交通地位： ...................................... 15 七、連云港之最： .................................... 16 八、項(xiàng)目所在地市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況及經(jīng)濟(jì)背景調(diào)查 ....... 16 九、項(xiàng)目所在地城市規(guī)劃概況 .......................... 18 十、城市概況綜合評(píng)述 ................................ 19 第二部分 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 ......................... 21 5 一、項(xiàng)目土地周邊環(huán)境分析 ............................ 21 地理位置： .................................... 21 地質(zhì)地貌狀況： ................................ 22 土地面積及紅線(xiàn)圖： ............................ 22 七通一平現(xiàn)狀： ................................ 23 二、項(xiàng)目用地區(qū)位及周邊環(huán)境調(diào)查 ....................... 23 地塊周邊標(biāo)志性建筑 ............................ 23 綠化景觀： .................................... 24 自然景觀： .................................... 24 歷史人文景觀： ................................ 24 環(huán)境污染狀況： ................................ 25 三、地塊交通條件調(diào)查 ................................ 26 地塊周邊的市政網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 ..... 26 6 項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況 ..................... 27 地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 ... 27 四、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 ............................ 28 購(gòu)物場(chǎng)所： .................................... 28 文化教育： .................................... 28 醫(yī)療衛(wèi)生： .................................... 29 金融服務(wù)： .................................... 29 郵政服務(wù)： .................................... 29 餐飲服務(wù)： .................................... 29 集貿(mào)市場(chǎng)： .................................... 30 游樂(lè)休憩設(shè)施： ................................ 30 周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素 ............. 30 五、周邊環(huán)境綜合評(píng)述 ................................... 31 7 本項(xiàng)目位于傳統(tǒng)的老城區(qū)，周邊的生活配套齊全、交通便利。 31 老城區(qū)現(xiàn)存商業(yè)較多，傳統(tǒng)老街與現(xiàn)代商業(yè)由路網(wǎng)連接共同構(gòu)成，商業(yè)定位已不具備原有的輻射力，為滿(mǎn)足內(nèi)需的商業(yè)在逐步完善。 31 隨著市政府的搬遷，行政中心的轉(zhuǎn)移，大量?jī)?yōu)質(zhì)客戶(hù)在逐步分離，導(dǎo)致區(qū)域綜合消費(fèi)能力在降低。 .... 82 一） SWOT 矩陣分析 ................................. 82 11 二） 行動(dòng)對(duì)策制定 ................................. 82 三）資源延展與利弊綜合判斷 ........................ 83 第六部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 .................................. 85 一、產(chǎn)品格局走勢(shì)分析及產(chǎn)品定位： ........................ 85 二、置業(yè)客群分析 ....................................... 86 三、項(xiàng)目所在地商住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)展 .......... 87 2002 年到 2020 年 10 月價(jià)格走勢(shì) .................. 87 目前各板塊價(jià)格走勢(shì) ............................ 88 四、本項(xiàng)目商品住宅客戶(hù)構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析 ................ 89 五、本項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向性建議 ........................... 118 六、啟動(dòng)策略定位 ...................................... 121 一、從地塊價(jià)值分析 .............................. 122 二、從項(xiàng)目發(fā)展脈絡(luò)分析 .......................... 123 12 三、從資金需求分析 .............................. 125 四、規(guī)劃建議 .................................... 125 第七部分 項(xiàng)目定價(jià)模擬 ................................ 126 一、商業(yè)價(jià)格分析及定位 ................................ 126 二、住宅價(jià)格分析及定位 ................................ 126 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)綜合比較評(píng)估表 (悲觀評(píng)估 ) .................... 127 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)綜合比較評(píng)估表 (樂(lè)觀評(píng)估 ) .................... 128 價(jià)格加權(quán)分析與建議 ................................. 129 13 第一部分 項(xiàng)目所在地市概況 引：三禾項(xiàng)目屬于典型的開(kāi)發(fā)商異地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的所在地的風(fēng)土人情、置業(yè)觀念、城市近、遠(yuǎn)景的規(guī)劃、城市的發(fā)展現(xiàn)狀與未來(lái)的預(yù)測(cè)等，必須做一詳盡的了解，做到知彼知己，在詳盡了解市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，才能市場(chǎng)做出準(zhǔn)確的判斷 …… 一、名字的由來(lái)： 連 云 港 市 古 稱(chēng) 海 州 ， 后 因 港 而 得 現(xiàn) 名 。 位于江蘇省東北部，東經(jīng)１１８度 24 分－１１９度４８分和北緯３４度－３５度 07 分之間 。 東西長(zhǎng)１２９公里，南北寬約１３２公里，土地總面積７４４４平方公里，水域面積１７５９ .４平方公里。新浦區(qū)為市政府所在地。 由 于 這 里 是 貫 通 亞 歐 的 各 個(gè) 橋 路中 路 徑 最 短 的 城 市 ， 因 此 對(duì) 國(guó) 際 間 ， 特 別 是 對(duì) 太 平 洋 、 大 西 洋 經(jīng) 濟(jì) 圈 的 物 流 具 有 較 大 吸 引力 ， 從 而 使 連 云 港 市 有 條 件 成 為 溝 通 三 大 洲 、 兩 大 洋 的 咽 喉 要 道 。 唐 宋 年 間 ，海 州 朐 港 可 溝 通 外 海 內(nèi) 河 ，北 通 登 、 榮 、 15 膠 、 煙 、 南 連 通 、 泰 、 江 、 淅 ； 清 康 熙 年 間 ， 成 為 朝 廷 “ 欽 定 口 岸 ” 。６ .７公里長(zhǎng)攔海大堤，使港口形成了 30 平方公里風(fēng)平浪靜的港池，可供建設(shè)上百個(gè)泊位，形成億噸吞吐能力。 六、交通地位： 連 云港市以港口為中心的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)初步形成。鐵路客運(yùn)和貨運(yùn)列車(chē)可直通北京、上海、南京、成都、武漢、寶雞等大中城市，并通過(guò)京滬線(xiàn)、 京九線(xiàn)、隴海線(xiàn)等連接中國(guó)各地。 16 七、連云港之最： ６ .７公里攔海大堤 全國(guó)最長(zhǎng)。 石梁河水庫(kù)為江蘇省最大水庫(kù)，可蓄水４億立方米。 東?？h的金紅石礦儲(chǔ)量達(dá)２５０多萬(wàn)噸，是目前國(guó)內(nèi)發(fā)現(xiàn)的最大的金紅石礦。 其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為 億元，增長(zhǎng) %； 17 第二產(chǎn)業(yè)增加值達(dá) 億元，增長(zhǎng) %； 第三產(chǎn)業(yè)增加值為 億元，增長(zhǎng) %。結(jié)構(gòu)調(diào)整成效明顯，經(jīng)濟(jì)質(zhì)量有所提高。其中第一產(chǎn)業(yè)比重下降了 個(gè)百分點(diǎn)，第二、第三產(chǎn)業(yè)比重分別上升了 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。 通過(guò)上述可以看出，連云港城市地位的確定，帶來(lái)新一輪經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第二產(chǎn)業(yè)已取代了第一產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位。城市化進(jìn)程的加快，人將起到主導(dǎo)作用。將給連云港市的地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)輝煌的前景。中心城區(qū)包括新浦區(qū)和連云區(qū)兩部分， 平方公里。 3）人口規(guī)劃：規(guī)劃到 2020 年，中心城區(qū)總?cè)丝?79 萬(wàn)， 2020 年達(dá)到 89 萬(wàn)， 2020 年發(fā)展到 108 萬(wàn)， 城市化進(jìn)程在進(jìn)一步的加快。 5）港口規(guī)劃： 充分利用沿海、沿隴海鐵路“兩沿”戰(zhàn)略?xún)?yōu)勢(shì)，建設(shè)億噸東方大港。 6）新浦區(qū)規(guī)劃： 新浦區(qū)重點(diǎn)向東向南拓展 23 平方公里的新城區(qū)，居住人口 30 萬(wàn)人。 8）大學(xué)城規(guī)劃：寧連公路東、西兩側(cè)，北起凌州路，南至公園南路。 10）市級(jí)行政、文