【正文】 .............................................8 行政區(qū)劃分析 .......................................................................................................9 對(duì)外交通分析 .....................................................................................................10 城市經(jīng)濟(jì)分析 .....................................................................................................12二、連云港城市發(fā)展?jié)摿ρ芯?..............................................................................14 港口優(yōu)勢(shì)分析 .....................................................................................................14 能源優(yōu)勢(shì)分析 .....................................................................................................15 土地資源優(yōu)勢(shì)分析 .............................................................................................16 政策優(yōu)勢(shì)分析 .....................................................................................................17三、連云港城市規(guī)劃研究 ......................................................................................20 規(guī)劃核心“戰(zhàn)略東進(jìn)、擁抱大海 ” ...............................................................20 三大城市定位分析 .............................................................................................21 連云港城市總體規(guī)劃修編（20222030） ......................................................24 連云港控制性詳細(xì)規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃研究 .......................................................27第二部分：連云港城市化進(jìn)程與人口研究 .........................................................44一、連云港城市化進(jìn)程分析 ..................................................................................44 城市化率 ..............................................................................................................44 城市化進(jìn)程中的制約因素 ................................................................................45 城市化措施 ..........................................................................................................48二、連云港的人口發(fā)展分析 ..................................................................................50 總?cè)丝诩俺擎?zhèn)人口 .............................................................................................50 城市面積及市區(qū)人口 .........................................................................................51 人口變化趨勢(shì)預(yù)測(cè) .............................................................................................533 / 162 連云港市區(qū)近期（2022 年）人口總數(shù)預(yù)測(cè) ..................................................55第三部分：連云港的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 .................................................................59一、連云港房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析 ..........................................................................59 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概況 .........................................................................................59 商品住宅市場(chǎng) .....................................................................................................60 商業(yè)市場(chǎng) ..............................................................................................................73 辦公樓市場(chǎng) ..........................................................................................................80 酒店業(yè)市場(chǎng) .........................................................................................................90 酒店式公寓市場(chǎng) ................................................................................................94二、競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)企業(yè)研究 ......................................................................................98 本地典型開(kāi)發(fā)商 .................................................................................................99“蘇系”典型開(kāi)發(fā)商 ........................................................................................103“閩系”典型開(kāi)發(fā)商 ........................................................................................121三、連云港各功能區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) ........................................................................125 連云墟溝 ............................................................................................................125 開(kāi)發(fā)區(qū) ................................................................................................................135 新海地區(qū) ............................................................................................................143第四部分、連云港房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略建議 ...........................................................155一、連云港的現(xiàn)實(shí)城市格局 ................................................................................155二、連云港的策略性機(jī)會(huì) ....................................................................................155三、結(jié)語(yǔ) ..................................................................................................................1571 / 162前言連云港是 1984 年國(guó)家首批開(kāi)放的 14 個(gè)沿海港口城市之一，但是他的發(fā)展卻明顯落后于其他同等級(jí)地區(qū)，目前在全國(guó)房地產(chǎn)熱火朝天的大勢(shì)下，低房?jī)r(jià)，卻擁有豐富資源的連云港是否具有投資價(jià)值？未來(lái)潛力？為了研究連云港城市的發(fā)展軌跡，發(fā)掘他未來(lái)的潛力空間，易居中國(guó)研究機(jī)構(gòu)與天鴻地產(chǎn)利用長(zhǎng)達(dá)半年的時(shí)間，屢次進(jìn)入連云港進(jìn)行實(shí)地考察，踏勘各類(lèi)相關(guān)物業(yè)及土地，并在多次調(diào)查、數(shù)據(jù)整理、分析交流過(guò)程中，逐步得出以下結(jié)論：一、 連云港城市發(fā)展方向研究1. 城市發(fā)展現(xiàn)狀分析目前，從整體當(dāng)前發(fā)展格局看，連云港城市具備了得天獨(dú)厚的自然和區(qū)位資源，并擁有港口、能源、土地及政策扶持等優(yōu)勢(shì)。但由于歷史原因，連云港城市內(nèi)部的發(fā)展分成三個(gè)相對(duì)獨(dú)立部分，城市空間“啞鈴”狀布局制約城市化進(jìn)程，從城市空間利用的角度看，在這其中如果能夠有綜合性的開(kāi)發(fā)，并將三個(gè)片區(qū)整合在一起，城市將產(chǎn)生巨大提升能量。2 / 162各規(guī)劃區(qū)域開(kāi)發(fā)潛力評(píng)估：區(qū)域規(guī)劃總用地（K㎡ ） 區(qū)域優(yōu)勢(shì) 近期潛力 遠(yuǎn)期潛力濱海商務(wù)核心區(qū) 山海景觀、連云區(qū)商貿(mào)聚集區(qū)4 4連島海濱旅游度假區(qū) 江蘇第一大島、山海景觀 4東哨西墅 連云區(qū)政府、山海景觀3 4中云 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、前、中、后云臺(tái)山3 猴嘴 8 花果山大道、沿海鐵路客運(yùn)站點(diǎn)3 嘉泰 規(guī)劃都市型產(chǎn)業(yè)基地 3東河新城 新浦區(qū)政府、大學(xué)園區(qū)3 4新浦新區(qū) 市政府、政治文化、科技藝術(shù)中心4 4鳳凰新城 8 南城鎮(zhèn)政府、鳳凰山公園、城市“南大門(mén)”3 4孔望山新城 海州區(qū)政府、山水景觀3 薔薇河片區(qū) 城市“西大門(mén)” 、薔薇河 3解放東路片區(qū) 新浦中心城區(qū)東延伸、大浦河3 備注：0 代表“不好” ；4 代表“很好”二、 連云港城市化進(jìn)程與人口研究研究發(fā)現(xiàn)，目前連云港市區(qū)人口較少 ，未來(lái)人口增長(zhǎng)有賴(lài)連云港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。未來(lái)人口增長(zhǎng)有賴(lài)連云港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展3 / 162三、 連云港的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究1. 連云港房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析連云港房產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要以住宅為主，其他物業(yè)比重較小，物業(yè)品質(zhì)升級(jí)空間較大！物業(yè)類(lèi)型 現(xiàn)狀特征住宅在現(xiàn)有和已經(jīng)形成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，多以中小規(guī)模住宅項(xiàng)目為主，部分區(qū)域雖形成聚集，但因商業(yè)等配套設(shè)施的不足最終不能真正形成規(guī)模。辦公 分布較散，市場(chǎng)份額低，未來(lái)在濱海商務(wù)核心區(qū)規(guī)劃聚集。酒店式公寓開(kāi)發(fā)處于初級(jí)階段，港城目前尚未出現(xiàn)真正意義上的高級(jí)服務(wù)公寓 2. 競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)企業(yè)研究競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)企業(yè)以江蘇本地企業(yè)為主，中小開(kāi)發(fā)商居多，主要開(kāi)發(fā)住宅物業(yè)，基本無(wú)城市綜合體的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng) 在港主要項(xiàng)目本地 連云港東盛房地產(chǎn) 龍門(mén)山莊（住宅） 、東盛世紀(jì)花園（住宅） 、名都商務(wù)會(huì)館（辦公）南京青和投資集團(tuán) 久和國(guó)際新城（住宅）中惠集團(tuán) 中惠瀚海國(guó)際（住宅）“蘇系”蘇州中茵集團(tuán) 中茵?名都（住宅）凱捷利集團(tuán) 東方之珠（住宅）“閩系”福港房地產(chǎn) 東方紐約城（住宅）4 / 162四、 連云港房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略建議1）連云港的現(xiàn)實(shí)城市布局剖析連云港的新浦區(qū)、海州區(qū)、連云區(qū)相對(duì)分散。連云港城市中心區(qū)內(nèi)缺乏足夠吸引城市