【正文】 法國(guó)的圖盧茲市就是由于航空工業(yè)的崛起而發(fā)展成為一個(gè)新型工業(yè)城市。 城市化措施城市化措施 意義 發(fā)展借鑒 連云港的舉措工業(yè)化 世界各國(guó)的城市化都是伴隨著工業(yè)化而發(fā)生發(fā)展的。本來(lái)可以形成巨大規(guī)模的一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)，就這樣把它葬送了。越貧窮的地區(qū)，想吃財(cái)政飯的人就越多，吃財(cái)政飯的人越多就越貧窮，這似乎成了一條規(guī)律。在一個(gè)“官念”如此強(qiáng)烈的地區(qū)，官僚主義、特權(quán)思想、家長(zhǎng)制和形形色色的特權(quán)現(xiàn)象必然乘隙滋長(zhǎng)，彌漫于社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的各個(gè)方面。在連云港人的腦海里，重官輕商仍然是主流意識(shí)。 當(dāng)年寶鋼選址的時(shí)候，連云港大多數(shù)人是帶著恐懼的心情擔(dān)心寶鋼若定址在連云港，數(shù)萬(wàn)人涌進(jìn)來(lái)對(duì)地區(qū)物價(jià)產(chǎn)生的影響。解放以來(lái)，特別是改革開(kāi)放以來(lái)，由于市區(qū)、城區(qū)擴(kuò)展緩慢，市民子女外流，一個(gè)廣大的具有工商意識(shí)的市民階層沒(méi)能培育出來(lái)，市區(qū)人才的補(bǔ)充賴(lài)于縣鄉(xiāng)干部農(nóng)民子弟。從思想根源上分析，主要是因?yàn)槭芤韵乱庾R(shí)形態(tài)影響：（1）農(nóng)耕意識(shí)對(duì)工業(yè)意識(shí)的阻礙47 / 162在早期，連云港附近的土地并不太適合耕種，居住在這里的大都是貧窮的農(nóng)民、鹽工和漁民?！岩孀?、消費(fèi)較高：城市經(jīng)濟(jì)水平落后，居民收入不高，但連云港人普遍消費(fèi)較高。到現(xiàn)在還沒(méi)有實(shí)行朝九晚五的現(xiàn)代城市工作、生活節(jié)奏。 ? 意識(shí)形態(tài)的影響經(jīng)濟(jì)無(wú)法脫離文化的背景，一個(gè)地區(qū)特有的價(jià)值觀念、思維方式、道德水平、生活情操、習(xí)俗心態(tài)等等的文化，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著直接影響。（4）人口和產(chǎn)業(yè)布局分散化，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到嚴(yán)重限制。只有隨著越來(lái)越多的農(nóng)村人口徹底離土，才能為農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化開(kāi)辟道路。第三產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張缺乏數(shù)量龐大且有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力作支撐的服務(wù)對(duì)象，發(fā)展滯后。 城市化進(jìn)程中的制約因素? 客觀原因（1）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)低度化?！　?022 年連云港全市城市化率 39%（南京為 %；鹽城為%） 。世界銀行資料顯示：2022 年，世界平均城市化水平 47%，其中：低收入國(guó)家和地區(qū) %，下中等收入國(guó)家和地區(qū) 42%，中等收入國(guó)家和地區(qū) %，上中等收入國(guó)家和地區(qū) %，高收入國(guó)家和地區(qū) %。各規(guī)劃區(qū)域開(kāi)發(fā)潛力評(píng)估：區(qū)域規(guī)劃總用地（K㎡ ） 區(qū)域優(yōu)勢(shì) 近期潛力 遠(yuǎn)期潛力濱海商務(wù)核心區(qū) 山海景觀、連云區(qū)商貿(mào)聚集區(qū)4 5連島海濱旅游度假區(qū) 江蘇第一大島、山海景觀 5東哨西墅 連云區(qū)政府、山海景觀3 4中云 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、前、中、后云臺(tái)山3 猴嘴 8 花果山大道、沿海 3 44 / 162鐵路客運(yùn)站點(diǎn)嘉泰 規(guī)劃都市型產(chǎn)業(yè)基地 3東河新城 新浦區(qū)政府、大學(xué)園區(qū)3 4新浦新區(qū) 市政府、政治文化、科技藝術(shù)中心4 5鳳凰新城 8 南城鎮(zhèn)政府、鳳凰山公園、城市“南大門(mén)”3 4孔望山新城 海州區(qū)政府、山水景觀3 薔薇河片區(qū) 城市“西大門(mén)” 、薔薇河 3解放東路片區(qū) 新浦中心城區(qū)東延伸、大浦河3 備注：0 代表“不好” ；4 代表“很好”第二部分：連云港城市化進(jìn)程與人口研究一、連云港城市化進(jìn)程分析 城市化率城市化率是城市人口與全部人口的比值。功能定位為新浦中心城區(qū)布局的重要組成部分，兼具城市居住、辦公、商業(yè)金融、倉(cāng)儲(chǔ)等功能。布局結(jié)構(gòu)以道路、河道以及院墻為界。南部片區(qū)規(guī)劃為一類(lèi)居住、二類(lèi)居住及其配套商業(yè)服務(wù)、公共設(shè)施用地。形成“一處區(qū)級(jí)行政中心、一片生態(tài)山林、兩個(gè)居住社區(qū)服務(wù)中心、五個(gè)基本社區(qū)”的總體布局結(jié)構(gòu)。寧海立交瀛洲路寧連高速海寧東路鳳凰山規(guī)劃總面積超過(guò) 800 公頃2022 年，基本完成西鳳凰山以北征地工作，啟動(dòng)拆遷工作，形成殯儀館搬遷方案；2022 年，完成新建東路、學(xué)院南路建設(shè)，完成西鳳凰山以北拆遷工作，全面控制南城鎮(zhèn)違法建設(shè)，完成殯儀館搬遷，公開(kāi)出讓項(xiàng)目范圍內(nèi) 25%建設(shè)用地；2022 年，完成鳳凰公園建設(shè)前期準(zhǔn)備工作，基本完成項(xiàng)目?jī)?nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，啟動(dòng)南城鎮(zhèn)改造，公開(kāi)出讓項(xiàng)目范圍內(nèi) 25%建設(shè)用地；2022 年，完成西鳳凰山開(kāi)采，完成鳳凰公園建設(shè)，完成南城鎮(zhèn)改造，完成項(xiàng)目范圍內(nèi)建設(shè)用地出讓。規(guī)劃以東鹽河綠化風(fēng)光帶為界，分為東西兩片，東片為連云港市的政治、文化科技藝術(shù)中心，西片為新區(qū)生活性用地，并配套發(fā)展片區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文化娛瀛州路寧連高速蒼梧路海寧路東鹽河市政府巨龍路朝陽(yáng)路39 / 162樂(lè)設(shè)施。東河新城規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：“一心、兩軸、藍(lán)綠縱橫” 。產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)具備生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、管理辦公等功能，產(chǎn)業(yè)配套區(qū)則以居住、商業(yè)、貿(mào)易、商務(wù)辦公、娛樂(lè)等功能為主?！救v】：分別由花果山大道、新港路、臨洪路形成的三條南北向空間發(fā)展軸線。商業(yè)休閑功能帶以高端居住、商務(wù)辦公、商業(yè)、休閑等公共服務(wù)性質(zhì)的用地為主。融商業(yè)、餐飲、配套、休閑等于一體。? 猴嘴片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃范圍：北至昌圩湖路，南至新港城大道，西到新港路和東環(huán)路，東以排淡河為界?！疚逍摹浚褐敢郧?、中、后云臺(tái)山為大背景，在中云片區(qū)內(nèi)依托現(xiàn)有的山林資源構(gòu)建三處城市休閑公園，依托中云臺(tái)山北段山地建設(shè)體育休閑公園，依托藤花落遺址建設(shè)歷史遺址公園，共五處大型城市公園。【兩片】：由于連霍高速公路及沿海鐵路的阻隔，中云片區(qū)被分隔為兩片發(fā)展，東片為綜合功能發(fā)展區(qū)，西片為臨山特色生態(tài)住區(qū)。成立于1984 年的連云港國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)最早開(kāi)發(fā)建設(shè)于中云片區(qū)。濱海新區(qū)規(guī)劃面積 公頃。? 東哨西墅及北崮山周邊地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃【濱水核心區(qū)】：包括濱水居住區(qū)、湖濱體驗(yàn)區(qū)、行政辦公區(qū)，是新城主要商業(yè)、零售、文化、娛樂(lè)、辦公集中區(qū)，酒吧、餐飲、濱水住宅等大量公共開(kāi)發(fā)及海、河、湖組成的豐富水網(wǎng)系統(tǒng)界定該區(qū)的主要特色，連云區(qū)政府將遷入該區(qū)域，這里將成為新城的中心所在區(qū)。規(guī)劃定位：1） 國(guó)際化的濱海休閑旅游勝地；2） 連云港旅游度假產(chǎn)業(yè)體系的核心支柱之一。中心城區(qū)綜合交通體系規(guī)劃圖（20222030）26 / 162市區(qū)土地利用現(xiàn)狀圖中心城區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃圖昆山工業(yè)城出口加工區(qū)嘉泰國(guó)際產(chǎn)業(yè)城 連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)猴嘴片區(qū)高新區(qū)新區(qū)、鳳凰新城孔望新城濱海商務(wù)核心區(qū)及東哨西墅中云片區(qū)連島海濱旅游度假區(qū)薔薇河 解放東路東河新城27 / 162比照連云港市區(qū)土地利用現(xiàn)狀及中心城區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃圖可分析出：連云港近幾年將重點(diǎn)發(fā)展連島海濱旅游度假區(qū)、連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、昆山工業(yè)城、高新區(qū)；重點(diǎn)建設(shè)連島、濱海商務(wù)區(qū)、東哨西墅、中云、猴嘴、嘉泰國(guó)際產(chǎn)業(yè)城、東河新城、新浦新區(qū)、鳳凰新城、孔望新城、薔薇河、解放東路片。（2）東隴海產(chǎn)業(yè)帶：資源加工和勞動(dòng)－技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)為主，以醫(yī)藥制造業(yè)、硅資源加工等新材料產(chǎn)業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和旅游業(yè)。 連云港城市總體規(guī)劃修編（20222030 ）城市規(guī)劃區(qū)范圍：臨洪河及薔薇河以東，燒香河以西，板浦鎮(zhèn)以北，以及東部近海部分淺灘海域， 總面積為 平方公里。確保“十一五”港口吞吐量翻一番、集裝箱運(yùn)量翻兩番，2022 年實(shí)現(xiàn)吞吐量過(guò)億噸、集裝箱 300 萬(wàn)標(biāo)箱， 2022 年實(shí)現(xiàn)吞吐量 億噸、集裝箱400 萬(wàn)標(biāo)箱， 把連云港港初步建設(shè)成為長(zhǎng)三角和渤海灣之間重要的區(qū)域性國(guó)際樞紐港、集裝箱干線大港和帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的組合大港。 【兩翼齊飛】就是跳出現(xiàn)有港灣，在全市 176 公里海岸線上加快開(kāi)辟南北兩翼港區(qū)。? 現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市港口是連云港的核心戰(zhàn)略要素，連云港的發(fā)展必須依靠港口來(lái)帶動(dòng)。正在建設(shè)連接新海城區(qū)與海濱新城的花果山大道，在海濱新城規(guī)劃范圍內(nèi)掀起灘涂圍墾和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)熱潮，加快推進(jìn)國(guó)際商務(wù)中心、連島旅游度假區(qū)、東哨西墅片區(qū)建設(shè)，抓好東部城區(qū)重要節(jié)點(diǎn)的整治出新，陸續(xù)建成一批標(biāo)志性建筑，初步展現(xiàn)海濱城市的風(fēng)貌。港灣服務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)濱海居住區(qū)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)22 / 162在實(shí)施過(guò)程上，留出從山到海、從城到海的生態(tài)廊道，保持青山常在、碧水長(zhǎng)流、藍(lán)天白云、清新怡人的生態(tài)環(huán)境。根據(jù)“東進(jìn)”規(guī)劃，連云港將逐步形成沿海、沿東隴海線的“T 型”產(chǎn)業(yè)布局；以東部城區(qū)、新海城區(qū)和贛榆縣為“三極”、濱海新城為“一21 / 162心”的“一心三極”城市布局；以連云港主體港為“一體”，南北延伸的海岸線及港口為“兩翼”的“一體兩翼”港口布局。這是一次具有重要意義的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，連云港真正意義上的海洋時(shí)代正在開(kāi)啟，這不僅將讓蘇北從此沐浴清新的海風(fēng)，而且更有可能拉動(dòng)整個(gè)江蘇“出?！?。“東進(jìn)”戰(zhàn)略的確定讓連云港徘徊在海洋與內(nèi)陸間的腳步尋找到了新的坐標(biāo)。對(duì)于總投資在 500 萬(wàn)美元以上，科技含量高或跨國(guó)公司投資舉辦的生產(chǎn)性項(xiàng)目在土地使用和各項(xiàng)費(fèi)用收取上，采取“項(xiàng)目帶政策” ， “一事一議”的方法，個(gè)案處理。經(jīng)考核合格先進(jìn)技術(shù)企業(yè)可以再延長(zhǎng)三年減半征收企業(yè)所得稅。經(jīng)營(yíng)期在 10 年以上的生產(chǎn)型外商投資企業(yè)，可從獲利年度起，第一、第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅?？萍及l(fā)展金扶持?jǐn)?shù)額將根據(jù)企業(yè)的投資規(guī)模、技術(shù)含量、經(jīng)濟(jì)效益以及對(duì)國(guó)家貢獻(xiàn)大小予以確定，具體為：? 在開(kāi)發(fā)區(qū)注冊(cè)的企業(yè)，可申請(qǐng)當(dāng)年實(shí)際繳納的增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅中開(kāi)發(fā)區(qū)留成財(cái)力 50%的科技發(fā)展金扶持，扶持期限 10 年，其中生產(chǎn)型企業(yè)自投產(chǎn)年度算起，非生產(chǎn)型企業(yè)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日算起?！驹陧?xiàng)目布局上傾斜】同意連云港開(kāi)展 30 萬(wàn)噸級(jí)進(jìn)港航道前期研究；同意通榆河北段工程建設(shè)的前期工作，力爭(zhēng) 2022 年開(kāi)工建設(shè)； 同意設(shè)立港口規(guī)劃、國(guó)土資源管理機(jī)構(gòu)，作為連云港市規(guī)劃、國(guó)土資源部門(mén)的派出機(jī)構(gòu)。? 政策支持四個(gè)傾斜： 【在干部配備和人才引進(jìn)上傾斜】：已于 2022 年引進(jìn) 30 名清華大學(xué)博士生任職于連云港市政府。環(huán)境承載能力（強(qiáng)）生態(tài)環(huán)境良好，空氣容量大，污染排放總量小，水資源比較潔凈，是全國(guó)控制污染最佳城市第二名，空氣質(zhì)量江蘇最優(yōu)、沿海上佳。總理的指示高屋建瓴，深思熟慮，把連云港的發(fā)展放到國(guó)家層面，擺上了帶動(dòng)更大區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略高度，提升了連云港發(fā)展的戰(zhàn)略定位，賦予了連云港發(fā)展的重大使命，帶來(lái)了連云港發(fā)展的重大機(jī)遇。便于防洪成本相對(duì)較低獲得內(nèi)部濱水景觀，避免因淤積帶來(lái)遠(yuǎn)離濱水的可能。有灘涂 160 萬(wàn)畝，可開(kāi)發(fā)淺海水域 400 萬(wàn)畝，有工業(yè)性質(zhì)低產(chǎn)鹽田 300 平方公里。? 廠址 10KM 以?xún)?nèi)無(wú)機(jī)場(chǎng)，廠址 16KM 以?xún)?nèi)設(shè)計(jì)每年起落不大于 193d2 次的機(jī)場(chǎng)和 16km 范圍外設(shè)計(jì)每年起落不大于 386d2 次的機(jī)場(chǎng)，可以不考慮飛機(jī)墜毀。而在蘇北，沒(méi)有連云港的發(fā)展就沒(méi)有東隴海線的發(fā)展，更沒(méi)有徐州的發(fā)展。在沿海三市中，南通屬于蘇中，蘇通大橋一旦貫通，南通將完全融入上海，成為“北上?！?，對(duì)蘇北的帶動(dòng)實(shí)在有限。隨著上海洋山開(kāi)港、寧波—舟山港一體化完成，長(zhǎng)三角“杭州灣化”的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。 14 / 162二、連云港城市發(fā)展?jié)摿ρ芯?港口優(yōu)勢(shì)分析連云港有港口優(yōu)勢(shì)。12 / 162 城市經(jīng)濟(jì)分析連云港是 1984 年國(guó)家首批開(kāi)放的 14 個(gè)沿海港口城市之一，綜合經(jīng)濟(jì)稟賦處于第一方陣。在規(guī)劃中，沿海高速公路將有多個(gè)通道和上海相連接，其建成后將成為我國(guó)東部沿海正式意義上的沿海交通大動(dòng)脈。鐵路：連云港是新亞歐大陸橋東端起點(diǎn)，通過(guò)隴海鐵路經(jīng)阿拉山口越過(guò)歐洲大陸抵荷蘭鹿特丹，是貫穿中國(guó)中部的主要干線。圖：連云港新浦城區(qū)10 / 162 對(duì)外交通分析連云港水、陸、空交通兼?zhèn)?。此外，古跡眾多的孔望山、錦屏山，幽似桃源的宿城山水等，構(gòu)成了連云港“海古神幽”獨(dú)特的自然景觀。是中國(guó)東部沿海地帶唯一的近海腹地還沒(méi)有得到充分開(kāi)發(fā)的黃金地區(qū)，是江蘇省實(shí)施沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶與沿海經(jīng)濟(jì)帶開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的疊加區(qū)，是帶動(dòng)沿海和蘇北振興的龍頭。產(chǎn)業(yè)、人口導(dǎo)入的同時(shí)，這樣的大型城市復(fù)興項(xiàng)目更需要通過(guò)政府的各項(xiàng)政策傾斜實(shí)現(xiàn)對(duì)于企業(yè)的扶持：例如對(duì)于利于生態(tài)發(fā)展或具有帶動(dòng)作用的核心產(chǎn)業(yè)，作為招商引資項(xiàng)目給予優(yōu)惠政策；對(duì)于同政府合作的開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地上應(yīng)給予相應(yīng)的優(yōu)惠，如土地價(jià)格和支持可持續(xù)開(kāi)發(fā)的土地價(jià)款支付；政府前期也需加大基礎(chǔ)設(shè)施投入，國(guó)際性環(huán)境工程投入；生態(tài)、節(jié)能項(xiàng)目投入和補(bǔ)貼；在土地獲取上，政府盡可能采用靈活政策、支持開(kāi)發(fā)企業(yè)的集中開(kāi)發(fā)等。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，對(duì)于以開(kāi)發(fā)新城市綜合體核心功能組團(tuán)作為城市復(fù)興建設(shè)的大型投資項(xiàng)目，必須由具有責(zé)任感及相當(dāng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)且具備旅游、教育、娛樂(lè)多種資源整合能力的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)全力打造并非是由單一開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所能肩負(fù)的城市再造工程。五、小結(jié)我們認(rèn)為，一個(gè)大型綜合項(xiàng)目是由空間形態(tài)、治理機(jī)制與文化準(zhǔn)則所建構(gòu)而成的。連云港城市綜合體需定位于服務(wù)和集合國(guó)際海港城市的綜合商業(yè)、商務(wù)功能，并能有效的彌補(bǔ)當(dāng)前連云港產(chǎn)業(yè)的缺失和不足。在現(xiàn)有和已經(jīng)形成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，多以中小規(guī)模住宅項(xiàng)目為主，部分區(qū)域雖形成聚集，但因商業(yè)等配套設(shè)施的不足最終不能真正形成規(guī)模。開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng) 在港主要項(xiàng)目本地 連云港東盛房地產(chǎn) 龍門(mén)山莊（住宅） 、東盛世紀(jì)花園（住宅） 、名都商務(wù)會(huì)館（辦公）南京青和投資集團(tuán) 久和國(guó)際新城（住宅）中惠集團(tuán) 中惠瀚海國(guó)際（住宅）“蘇系”蘇州中茵集團(tuán) 中茵?名都（住宅）凱捷利集團(tuán) 東方之珠（住宅）“閩系”福港房地產(chǎn) 東方紐約城（住宅）4 / 162四、 連云港房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略建議1）連云港的現(xiàn)實(shí)城市布局剖析連云港的新浦區(qū)、海州區(qū)、連云區(qū)相對(duì)分散。辦公 分布較