【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 1） 一橫：建國(guó)路。 2） 四縱：南極北路、海昌路、隴西路、通灌北路。 28 四、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 購(gòu)物場(chǎng)所： 1） 百貨類：百貨大樓、東方大廈、輕工商場(chǎng)； 2） 家電類：蘇寧電器、五星家電； 3） 大賣場(chǎng)：時(shí)代超市、奧凱超市、上海農(nóng)工商； 4） 步行街：昌旺購(gòu)物廣場(chǎng)、匯金購(gòu)物廣場(chǎng)、隴海商業(yè)步行街。 文化教育： 1） 中學(xué)：新浦中學(xué)； 2） 小學(xué)：同興街小學(xué)； 3） 幼兒園：市機(jī)關(guān)幼兒園； 4） 其他：新浦區(qū)教育局、新浦 區(qū)老年大學(xué)。 29 醫(yī)療衛(wèi)生： 1） 醫(yī)院：市第一人民醫(yī)院、市第三人民醫(yī)院分院 2） 保健所：新浦區(qū)婦幼保健所 金融服務(wù)： 建設(shè)銀行、商業(yè)銀行 郵政服務(wù)： 解放路郵政所 餐飲服務(wù)： 1） 皇冠飯店 2） 金橋賓館 30 3） 在海一方酒店 4） 宏橋賓館 5） 肯德基 集貿(mào)市場(chǎng)： 新新集貿(mào)市場(chǎng)、沈圩橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 游樂(lè)休憩設(shè)施： 黑加侖休閑娛樂(lè)中心、公爵沙啦吧 周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素 1） 綜合人文：本區(qū)域?yàn)樾缕謪^(qū)老城區(qū)，居民的綜合素質(zhì)不高； 2） 環(huán)境現(xiàn)狀：老城區(qū)稽留了大量棚戶區(qū)，較為破舊，改造成本與難度相對(duì)較大。 31 五、周邊環(huán)境綜合評(píng) 述 本項(xiàng)目位于傳統(tǒng)的老城區(qū)，最大的優(yōu)勢(shì)是周邊的生活配套齊全、交通便利，便于居家；周邊的商業(yè)密度過(guò)大，競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，因此本項(xiàng)目去化難點(diǎn)不在住宅，而是商業(yè)。 老城區(qū)（本項(xiàng)目）范圍內(nèi)存在大量的棚戶區(qū)，較為破舊，整體居住形象、居住氛圍較差。 老城區(qū)現(xiàn)存商業(yè)較多，傳統(tǒng)老街與現(xiàn)代商業(yè)由路網(wǎng)連接共同構(gòu)成，商業(yè)定位已不具備原有的輻射力，為滿足內(nèi)需的商業(yè)在逐步完善。 老城區(qū)的改造重心的切入點(diǎn)是棚戶區(qū)的動(dòng)遷，政府著力于遠(yuǎn)景規(guī)劃。 隨著市政府的搬遷，行政中心的轉(zhuǎn)移，大量?jī)?yōu)質(zhì)客戶在逐步分離，人氣的分散，導(dǎo)致區(qū)域綜合消費(fèi)能力在降低， 更不利于商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)行。 本區(qū)域作為連云港市老城區(qū)的核心位置，有不可多得的人文資源，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上要充分利用自身的優(yōu)勢(shì)， 與當(dāng)?shù)氐孛}、人脈相融通，使居住體驗(yàn)更接近人文本質(zhì)。 32 第三部分 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 引：對(duì)一個(gè)項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)綜合指數(shù)做出正確的判斷，利于開(kāi)發(fā)商對(duì)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)做一個(gè)深刻的理解， 在此基礎(chǔ)上，加大對(duì)當(dāng)?shù)貜臉I(yè)人群的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、收入、支出的分析，將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品的品質(zhì)、主力客群做出準(zhǔn)確的定位有所幫助。 一、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量：農(nóng)林牧漁業(yè) 時(shí) 間 農(nóng)業(yè) （億 元） 林業(yè) （億元） 牧業(yè) （億元） 漁業(yè) （億元） 總產(chǎn)值 （億元） 2002 年 2020 年 2020 年前三季度 33 連云港市 2020 年農(nóng)業(yè)產(chǎn)值構(gòu)成（%）4 .7 34 7 .8 農(nóng)業(yè)產(chǎn)值林業(yè)產(chǎn)值牧業(yè)產(chǎn)值漁業(yè)產(chǎn)值農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)產(chǎn)值 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量：工業(yè)和建筑業(yè) 1） 第二產(chǎn)業(yè)完成值 （股份制工業(yè)和“三資”企業(yè)增加值占全市規(guī)模以上工業(yè)的比重達(dá) %。） 時(shí)間 國(guó)有及國(guó)有控股工業(yè)完成增加值 （億元） 集體工業(yè)完成增加值 （億元） 各類股份制企完成增加值業(yè) （億元） 各類三資企業(yè)完成增加值 （億元） 34 2002 年 2020 年 2020 年 前三季度 2）全市主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量 產(chǎn)品名稱 2020年 前三季度 同期較上年177。 % 產(chǎn)品名稱 2020年 前三季度 同期較上年177。 % 磷礦石（萬(wàn)噸） 農(nóng)用化肥（萬(wàn)噸） 原 鹽（萬(wàn)噸） 化學(xué)農(nóng)藥（噸） 3282 水產(chǎn)加工（噸） 4324 化學(xué)原料藥（噸） 紗（噸） 18967 化學(xué)纖維（噸） 43286 硫 酸（萬(wàn)噸） 塑料制品（噸） 13282 純 堿（萬(wàn)噸） 金屬集裝箱（萬(wàn) M3） 35 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量：交通運(yùn)輸和郵政通訊業(yè)及旅游業(yè) 1）交通運(yùn)輸 時(shí)間 交通運(yùn)輸業(yè)增加值（億元） 公路完成客運(yùn)量（萬(wàn)人次） 貨運(yùn)量（萬(wàn)噸） 飛行（架次） 飛行接送旅客（萬(wàn)人次） 2002 年 5098 3215 1389 2020 年 5245 3297 1732 2020 前 3 季度 5136 3280 1486 2）郵政通訊 時(shí)間 （年） 郵電通訊業(yè)增加值（億元） 郵電通訊業(yè)務(wù)收入（億元） 電話用戶 （萬(wàn)戶） 固定電話 （萬(wàn)戶） 小靈通 （萬(wàn)戶） 移動(dòng)電話（萬(wàn)戶） 電信寬帶（萬(wàn)戶） 2002 2020 2020 前 3 季度 36 3）旅游 時(shí)間 （年） 旅游總收入（億元） 入境旅游人數(shù) （萬(wàn)人） 外匯收入 （萬(wàn)美元） 國(guó)內(nèi)旅游人數(shù) （萬(wàn)人） 國(guó)內(nèi)旅游總收入 （億元） 2002 2020 1757 2020 前 3 季度 1732 一、二、三產(chǎn)業(yè)指數(shù)： 1）第一產(chǎn)業(yè)（ 2020 年前三季度） 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)值（億元） 較上年增長(zhǎng) 總產(chǎn)值（億元） 總產(chǎn)值較上年增長(zhǎng) 種植業(yè) % % 林業(yè) % 畜牧業(yè) % 漁業(yè) % 37 2）第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（ 2020 年前三季度） 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)值（億元） 產(chǎn)值較上年增長(zhǎng) 產(chǎn)品銷售收入（億元） 產(chǎn)品銷售較上年增長(zhǎng)率 利稅（億元） 利稅總額增長(zhǎng) 總產(chǎn)品銷售收入（億元） 總產(chǎn)品銷售收入較上年增長(zhǎng) 率 工業(yè) 重點(diǎn)工業(yè) % % % % 高新科技工業(yè) % % % 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 房屋施工面積（萬(wàn) M2） 較上年增長(zhǎng) 總產(chǎn)值（億元） 總產(chǎn)值較上年增長(zhǎng)率 建筑業(yè) % % 3）第二產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)（ 2020 年）之二 38 內(nèi)部結(jié)構(gòu) 增加值（億元） 較上年增長(zhǎng) 控股企業(yè) % 集體工業(yè) % 各類 股份制企業(yè) % 各類“三資”企業(yè) 4）產(chǎn)業(yè)指數(shù)分析： 1） 從以上指數(shù)可以看出，第二、三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)已取代了第一產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位，本地區(qū)經(jīng)濟(jì)重心由農(nóng)業(yè)向工業(yè)的進(jìn)一步偏移將加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步調(diào)整，加快了城市化程度的進(jìn)程。 2） 資金積累方式?jīng)Q定消費(fèi)方式，第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，百姓的自有資金將有所增加，家庭總收入的提高，可支配收入的增加，人們將用于改善生活環(huán)境的投入將加大， 生活環(huán)境的改善最直接體現(xiàn)在居住環(huán)境的房地產(chǎn)的購(gòu)買力上。 39 房地產(chǎn)所占 比例及數(shù)量 1） 房地產(chǎn)業(yè) 時(shí)間 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占社會(huì)固定投資的比例 商品房施工面積（萬(wàn) M2） 施工面積較上年增長(zhǎng) 商品房竣工面積（萬(wàn) M2） 竣工面積較上年增長(zhǎng) 商品房銷售面積（萬(wàn) M2） 銷售面積較上年增長(zhǎng) 年末商品房均價(jià)（元 / M2） 較上年末增長(zhǎng) 2020 年 % % 3% % 1675 % 時(shí)間 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元） 較上年投資增長(zhǎng) 用于住宅投資（億元） 較上年用于住宅投資增長(zhǎng) 商業(yè)營(yíng)業(yè)房投資 較上年商業(yè)營(yíng)業(yè)房投資增長(zhǎng) 土地開(kāi)發(fā)（億元） 土地開(kāi)發(fā)較上年增長(zhǎng) 2020 年上半年 % % % 13% 2） 房地產(chǎn)業(yè)分析 40 a. 隨著國(guó)家宏觀調(diào)控、 土地供應(yīng)政策的調(diào)整，土地投資量在階段性下滑。 b. 2020 年拆遷量、房?jī)r(jià)、施工面積、銷售面積均有大幅度上漲，到 2020 年上半年開(kāi)始趨于回落，說(shuō)明本市房市開(kāi)始呈現(xiàn)周期性。 0405 年處于周期性盤(pán)整期。 c. 隨著需求結(jié)構(gòu)的改變、供求結(jié)構(gòu)將逐步優(yōu)化，隨著新城區(qū)的快速發(fā)展、老城區(qū)舊城改造的逐步落實(shí)，05 年下半年將迎來(lái)新的發(fā)展期，房地產(chǎn)土地投資、物業(yè)開(kāi)發(fā) 與消費(fèi)心態(tài)將更趨向于理性化。 二、國(guó)家宏觀金融政策 貨幣政策 中國(guó)人民銀行決定，從 2020 年 10 月 29 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。 本次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款利率是為了進(jìn)一步鞏固宏觀調(diào)控成果，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的良好勢(shì)頭，進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用。 41 放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間并允許人民幣存款利率下浮，是穩(wěn)步推進(jìn)利率市場(chǎng)化的又一重要步驟，有利于金融機(jī)構(gòu)提高定價(jià)能力，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。 利率 金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn) 利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %。 其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長(zhǎng)期上調(diào)幅度大于短期。 房地產(chǎn)按揭政策 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模： 4 月 11 日央行宣布，從 2020 年 4 月 25 日起，資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行 8%的存款準(zhǔn)備金率，國(guó)有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、外姿等金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行 %的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對(duì)象之一。 4 月 27 日，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知 ，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不包含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從 20%提 42 高到 35%及以上。 提高個(gè)人住房貸款按揭門(mén)檻： 2 月 26 日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見(jiàn)稿）》?！吨敢芬?guī)定，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的發(fā)放，應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在 50%以下（含 50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在 55%以下（含 55%）；房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過(guò) 30%。 三、固定資產(chǎn)投資總額 全國(guó)及項(xiàng)目所在地 1) 2020 年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 55118 億元，比上年增長(zhǎng) % 2) 2020 年連云港固定資產(chǎn)投資 208 億元，比上年增長(zhǎng) % 其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重 1) 2020 年全社會(huì)房地產(chǎn)投資 10106 億元，比上年增長(zhǎng) % 2) 2020 年連云港房地產(chǎn)投資 20 億，增長(zhǎng) 25% 43 四、社會(huì)消費(fèi)品零售總額 1) 2020 年全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額將實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) % 2) 2020 年連云港社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元 五、商品零售價(jià)格指數(shù) 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 1) 國(guó)內(nèi)貿(mào)易拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作用增強(qiáng)。 據(jù)初步核算， 2020 年全市批發(fā)零售及餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，較上年增長(zhǎng) %，占 全市 GDP 的比重為 %，占全市第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá) %，對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率為 %，拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。 2) 消費(fèi)品市場(chǎng)總體保持活躍態(tài)勢(shì)。 2020 年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) 億元，較上年增長(zhǎng) %，增速居蘇北第一；其中城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)零售總額 億元，增長(zhǎng) %，農(nóng)村實(shí)現(xiàn)零售總額 億元，增長(zhǎng) %，全年批零貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 44 億元，餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，較上年分別增長(zhǎng) 12%和 %。 3) 消費(fèi)熱點(diǎn)呈現(xiàn)新變化。 2020 年，本市汽車，住房等商品消費(fèi)熱 點(diǎn)基本形成勢(shì)頭。全市限額以上零售貿(mào)易企業(yè)汽車零售額實(shí)現(xiàn) 億元，較上年增長(zhǎng) %；商品房銷售額實(shí)現(xiàn) 億元，增長(zhǎng) %。 4) 新型流通業(yè)態(tài)進(jìn)一步涌現(xiàn)。 除時(shí)代超市、蘇果超市、上海華聯(lián)超市外，上海農(nóng)工商超市、正大易初蓮花、南京中北、江蘇蘇寧連鎖、中德商業(yè)廣場(chǎng)等大型超市已進(jìn)駐，將進(jìn)一步優(yōu)化原有的商業(yè)布局。 全市培育建設(shè)各類專業(yè)市場(chǎng) 318 個(gè)，其中億元市場(chǎng) 22 個(gè)，省級(jí)文明市場(chǎng)達(dá)到 19 個(gè)，全市市場(chǎng)成交額 256億元，較上年增長(zhǎng) %，限額以上批零售貿(mào)易企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。 全市限額以上批零企業(yè)為８２ 個(gè)，全年實(shí)現(xiàn)商品銷售７５ .９６億元，其中批發(fā)業(yè)５７ .２８億元，零售業(yè)１８ .６８億元；實(shí)現(xiàn)毛利率９ .２％，較上年提高０ .１個(gè)百分點(diǎn)；費(fèi)用率為８ .８％，較上年下降０ .７個(gè)百分點(diǎn)。 5) 市場(chǎng)物價(jià)總水平止跌回升。 45 ２００３年，我市市場(chǎng)物價(jià)指數(shù)擺脫了近年持續(xù)下降的局面，市區(qū)消費(fèi)品價(jià)格總指數(shù)平均較上年上漲１ .６％，其中食品等平均上漲４ .６％，娛樂(lè)教育等上漲３ .９％，居住平均上漲３％。 其他如煙酒及用品、衣著、家庭設(shè)備、醫(yī)療保健、交通通訊等仍較上年平均有所下降。農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格自２００３年下半年開(kāi)始，呈現(xiàn)全面上升，是近６年來(lái)首次全 面上揚(yáng)，糧、棉、油、蔬菜及畜產(chǎn)品平均價(jià)格指數(shù)創(chuàng)近年新高。 第四部分 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 引：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊上市項(xiàng)目的產(chǎn)品格局以及各項(xiàng)目的利弊端分析，可以讓作到知彼知己，自己如何去做產(chǎn)品，做好產(chǎn)品；充分的利用自身的優(yōu)勢(shì)，避開(kāi)自身的劣勢(shì)，把自己的優(yōu)勢(shì)最大化，來(lái)提高自身的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 46 一、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀