連云港連島別墅項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告(編輯修改稿)
2025-04-19 12:30 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 置有銷售中心。海客瀛洲 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：?？湾揄?xiàng)目占有170余畝,總綠化率近40%,是連云港目前成規(guī)模,配套齊全的濱海社區(qū),海客瀛洲項(xiàng)目第一階段建設(shè)臨海小高層住宅和濱海商業(yè)大道,直面大道,四季花開。第二階段建設(shè)中高層住宅,可看海觀園,第三階段建設(shè)高層住宅和大型商業(yè),預(yù)計(jì)今年年底封頂。截止06年7月25日,A4,A6號(hào)樓出地面一層。A4,A6號(hào)樓力推三房。截止06年8月5日A8號(hào)樓地下工程已經(jīng)完成.占地面積:113300平方米總建筑面積:220000平方米開發(fā)周期:分3期開發(fā)竣工時(shí)間:2008828總戶數(shù):1000開盤時(shí)間: 20060625入住時(shí)間: 20080828容積率: 樓層狀況：六棟12層、三棟18層、兩棟24層和三棟29層銷售情況：目前銷售率已達(dá)到85％以上以上，銷售均價(jià)在4400元/平方米左右。 東城海岸項(xiàng)目簡(jiǎn)介：，容積率：3，總戶數(shù)：453，綠化率：45%。開盤時(shí)間: 20061210竣工時(shí)間:2008831總戶數(shù):600停車位:300多個(gè)樓層狀況: 最低為15層，最高為25層銷售情況：目前銷售均價(jià)在3900元/平方米左右，銷售率已達(dá)80％以上。帝豪陽光國(guó)際中心項(xiàng)目簡(jiǎn)介：陽光國(guó)際中心由海濱陽光大廈（A，B，C，D座），200米的陽光國(guó)際大廈（E座）以及五星級(jí)規(guī)劃的陽光國(guó)際酒店（F座）共同組成。一期海濱陽光大廈A，B，C，D座的總建筑面積約為11萬平方米，整個(gè)建筑采取飄窗，落地大陽臺(tái)，飄頂，空中綠化平臺(tái)，跌落以及強(qiáng)調(diào)豎線條等手法處理。陽光國(guó)際中心為一組多元共生的建筑群。占地面積:總建筑面積:200000平方米開盤時(shí)間: 20051130容積率:總戶數(shù):600銷售情況：目前銷售均價(jià)4800元/平方米，僅剩余不到10套上城項(xiàng)目簡(jiǎn)介：，建筑面積為28萬平方米，綠化率為55%，主力戶型為約140平米的三室戶型。2007年4月18號(hào)開始動(dòng)工，于2007年08月29日第一次開盤，開盤均價(jià)在4000元/平方米左右，下次開盤預(yù)計(jì)在12月份左右。樓層狀況: 1826層，約1850套總結(jié)整體來看，連云區(qū)的銷售均價(jià)目前整體保持在4000元/平方米以上，而且項(xiàng)目多以可觀海景的小高層甚至高層居多，此類物業(yè)也成為了本區(qū)域的主流建筑類型，而位于連島之上的公寓價(jià)格如除去裝修費(fèi)用，仍比連云區(qū)的同類物業(yè)價(jià)格高20％－30％，最低價(jià)格（帶裝修）在6000元/平方米左右。但從客群上來看，兩者就有較大的差別，連云區(qū)的客群仍已連云港本市的居民為主，且以東區(qū)的居民為主，西區(qū)僅占很少一部分，主要用于自??；而連島上的客群連云港本市的購(gòu)房者僅占少數(shù)，且以投資為主，主力購(gòu)買人群為諸如南京、上海等連云港周邊城市的潛在購(gòu)買力，主要用于旅游度假。由此可見，連云港本市購(gòu)買力較低，高端物業(yè)的消費(fèi)人群仍以周邊城市為主，本案位于連島之上，故而價(jià)格和市區(qū)物業(yè)價(jià)格的可比性較弱，在此僅作參考之用。 三．產(chǎn)品分析1．項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)區(qū)位：位于連島西側(cè)，旅游度假物業(yè)集中地；交通：位于連島入口處，交通便利；配套：內(nèi)部會(huì)所、超市等一應(yīng)俱全，購(gòu)物方便；景觀：山景、海景兼有，建筑全部建于山上，視野較好；劣勢(shì)環(huán)境：周邊物業(yè)以漁村和經(jīng)濟(jì)適用房為主，一定程度上對(duì)本案的居住環(huán)境產(chǎn)生消極影響；產(chǎn)品：容積率偏大、限高過低等因素使得本項(xiàng)目在產(chǎn)品制作上存在很大的局限性；內(nèi)部：在不破壞山體的情況下，依山建房，建筑面積將會(huì)大打折扣；外部：田灣核電站的存在對(duì)購(gòu)房者的心理仍具有一定的消極影響。機(jī)會(huì)宏觀：此幅別墅用地已屬本區(qū)域乃至全市絕版別墅用地，從土地及該物業(yè)景觀的稀缺性上來看，已屬獨(dú)一無二；微觀：區(qū)域內(nèi)相關(guān)配套的逐漸
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