連云港連島別墅項目調研報告(編輯修改稿)
2025-04-19 12:30 本頁面
【文章內容簡介】 置有銷售中心。海客瀛洲 項目簡介：?？湾揄椖空加?70余畝,總綠化率近40%,是連云港目前成規(guī)模,配套齊全的濱海社區(qū),?？湾揄椖康谝浑A段建設臨海小高層住宅和濱海商業(yè)大道,直面大道,四季花開。第二階段建設中高層住宅,可看海觀園,第三階段建設高層住宅和大型商業(yè),預計今年年底封頂。截止06年7月25日,A4,A6號樓出地面一層。A4,A6號樓力推三房。截止06年8月5日A8號樓地下工程已經完成.占地面積:113300平方米總建筑面積:220000平方米開發(fā)周期:分3期開發(fā)竣工時間:2008828總戶數:1000開盤時間: 20060625入住時間: 20080828容積率: 樓層狀況：六棟12層、三棟18層、兩棟24層和三棟29層銷售情況：目前銷售率已達到85％以上以上，銷售均價在4400元/平方米左右。 東城海岸項目簡介：，容積率：3，總戶數：453，綠化率：45%。開盤時間: 20061210竣工時間:2008831總戶數:600停車位:300多個樓層狀況: 最低為15層，最高為25層銷售情況：目前銷售均價在3900元/平方米左右，銷售率已達80％以上。帝豪陽光國際中心項目簡介：陽光國際中心由海濱陽光大廈（A，B，C，D座），200米的陽光國際大廈（E座）以及五星級規(guī)劃的陽光國際酒店（F座）共同組成。一期海濱陽光大廈A，B，C，D座的總建筑面積約為11萬平方米，整個建筑采取飄窗，落地大陽臺，飄頂，空中綠化平臺，跌落以及強調豎線條等手法處理。陽光國際中心為一組多元共生的建筑群。占地面積:總建筑面積:200000平方米開盤時間: 20051130容積率:總戶數:600銷售情況：目前銷售均價4800元/平方米，僅剩余不到10套上城項目簡介：，建筑面積為28萬平方米，綠化率為55%，主力戶型為約140平米的三室戶型。2007年4月18號開始動工，于2007年08月29日第一次開盤，開盤均價在4000元/平方米左右，下次開盤預計在12月份左右。樓層狀況: 1826層，約1850套總結整體來看，連云區(qū)的銷售均價目前整體保持在4000元/平方米以上，而且項目多以可觀海景的小高層甚至高層居多，此類物業(yè)也成為了本區(qū)域的主流建筑類型，而位于連島之上的公寓價格如除去裝修費用，仍比連云區(qū)的同類物業(yè)價格高20％－30％，最低價格（帶裝修）在6000元/平方米左右。但從客群上來看，兩者就有較大的差別，連云區(qū)的客群仍已連云港本市的居民為主，且以東區(qū)的居民為主，西區(qū)僅占很少一部分，主要用于自??；而連島上的客群連云港本市的購房者僅占少數，且以投資為主，主力購買人群為諸如南京、上海等連云港周邊城市的潛在購買力，主要用于旅游度假。由此可見，連云港本市購買力較低，高端物業(yè)的消費人群仍以周邊城市為主，本案位于連島之上，故而價格和市區(qū)物業(yè)價格的可比性較弱，在此僅作參考之用。 三．產品分析1．項目SWOT分析優(yōu)勢區(qū)位：位于連島西側，旅游度假物業(yè)集中地；交通：位于連島入口處，交通便利；配套：內部會所、超市等一應俱全，購物方便；景觀：山景、海景兼有，建筑全部建于山上，視野較好；劣勢環(huán)境：周邊物業(yè)以漁村和經濟適用房為主，一定程度上對本案的居住環(huán)境產生消極影響；產品：容積率偏大、限高過低等因素使得本項目在產品制作上存在很大的局限性；內部：在不破壞山體的情況下，依山建房，建筑面積將會大打折扣；外部：田灣核電站的存在對購房者的心理仍具有一定的消極影響。機會宏觀：此幅別墅用地已屬本區(qū)域乃至全市絕版別墅用地，從土地及該物業(yè)景觀的稀缺性上來看，已屬獨一無二；微觀：區(qū)域內相關配套的逐漸
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