連云港連島別墅項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告(文件)
【正文】 邊城市，如上海、浙江乃至北京等地的潛在客戶群體；q 地緣性較強(qiáng)、對(duì)連島具有高度認(rèn)可的居民，作為休閑度假或投資的需要。目標(biāo)客戶的物業(yè)需求： q 以總價(jià)在100萬(wàn)左右的小型別墅物業(yè)為主，功能上僅滿足基本居住要求的簡(jiǎn)裝度假居所； q 少量總價(jià)在110140萬(wàn)左右的中型別墅物業(yè)，除了在功能上滿足基本居住的要求外，對(duì)其舒適度的要求達(dá)到一般別墅的 標(biāo)準(zhǔn)q 設(shè)置一套甚至數(shù)套豪宅，如采用精裝修交付，總價(jià)可考慮過(guò)千萬(wàn)，以滿足站在“金字塔”頂端的客戶群體的置業(yè)需求，從項(xiàng)目本身來(lái)說(shuō)，亦可提升項(xiàng)目的知名度及帶動(dòng)項(xiàng)目的整體售價(jià)。 購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析：q 懂得生活情趣的中年人群為重要購(gòu)買動(dòng)機(jī)；q 本島或本港人群出于能獲得更多的投資回報(bào)而購(gòu)買。 一期為小型別墅，通過(guò)超高性價(jià)比來(lái)提升整個(gè)項(xiàng)目的知名度及打下良好的客戶基礎(chǔ)；216。2008年上半年：（一期/小型別墅）2009年上半年：（二期/小型別墅）2010年上半年：（三期/小型別墅和中型別墅）2011年上半年：（四期/中型別墅和豪華別墅） 4．全程均價(jià)分四期開(kāi)發(fā)，按近兩年連云港樓市價(jià)格平均年增長(zhǎng)率在10％－12％（按保守估計(jì)取最低值，即10％）計(jì)算，可得下式：目前開(kāi)盤均價(jià)6200元/平方米，根據(jù)年增長(zhǎng)率10％來(lái)計(jì)算，預(yù)計(jì)08年6月開(kāi)盤價(jià)格漲幅10％，則開(kāi)盤價(jià)將在5400元/平方米。 三期為中小型別墅混推，以中型別墅為主，在前期積累了大量的客戶基礎(chǔ)上，推出中型別墅，可使銷售壓力有所緩解，且開(kāi)始對(duì)豪華別墅進(jìn)行裝修，開(kāi)始前期蓄水工作；216。則相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下所示：項(xiàng)目占地：＝53936平方米總建筑面積：53936平方米＝43149平方米單位成本概算（稅費(fèi)除外）：?jiǎn)挝坏貎r(jià)＋建安成本＋規(guī)費(fèi)＋不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（含相關(guān)前期運(yùn)營(yíng)成本） ＝1380（含契稅）＋1200＋170＋750＝3500元/平方米則項(xiàng)目總成本：3500元/平方米43149平方米＝按項(xiàng)目預(yù)期收入1億元（含稅費(fèi)）計(jì)算，則單位售價(jià)：[（1＋11％）＋1億元]247。q 居住要求并非第一位，但要能滿足身心的放松，故僅求舒適而不奢華、精致不乏溫馨、年輕富有激情的第二居所。重要客戶的界定q 3545歲連云港周邊城市具有休閑度假意識(shí)年薪15萬(wàn)元以上的客戶群體。反過(guò)來(lái)，我們也很難想象一個(gè)“豪宅別墅”項(xiàng)目一部分物業(yè)已經(jīng)有業(yè)主居住生活，而另一部分仍有裝修工人和材料進(jìn)進(jìn)出出，更不要說(shuō)還要忍受裝修施工的種種噪音，故而我們?cè)诖私ㄗh，本案以選擇性裝修方式交付。這里想提一下裝修的問(wèn)題，目前在上海仍然可以看到不少定位于高檔物業(yè)的別墅是毛坯交房的，我們認(rèn)為是有一點(diǎn)誤區(qū)的。相關(guān)建議—— 做選擇性裝修方案好的別墅建筑應(yīng)該是一件藝術(shù)品，至少也應(yīng)該是建筑中的精品。2．產(chǎn)品（旅游度假型物業(yè)）分析旅游地產(chǎn)包含四類：第一類是旅游景點(diǎn)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂(lè)等非住宿性質(zhì)的房產(chǎn)；第二類是旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂(lè)城建筑物及關(guān)聯(lián) 空間；第三類是旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產(chǎn)，如度假村、產(chǎn)權(quán)酒店等；第四類是旅游住宅地產(chǎn)，主要指與旅游區(qū)相連接的各類住宅建筑。 三．產(chǎn)品分析1．項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)區(qū)位：位于連島西側(cè)，旅游度假物業(yè)集中地；交通：位于連島入口處，交通便利；配套：內(nèi)部會(huì)所、超市等一應(yīng)俱全，購(gòu)物方便；景觀：山景、海景兼有，建筑全部建于山上，視野較好；劣勢(shì)環(huán)境：周邊物業(yè)以漁村和經(jīng)濟(jì)適用房為主，一定程度上對(duì)本案的居住環(huán)境產(chǎn)生消極影響；產(chǎn)
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