連云港連島別墅項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告(完整版)
【正文】 體經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)展良好，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)步提高，但增速緩慢，尤其是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整變化微弱，房地產(chǎn)行業(yè)從01年開始的買方市場(chǎng)逐漸向05年開始的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)換，至今已完全轉(zhuǎn)化成賣方市場(chǎng)。改善型、康居型需求正在逐步替代安置型需求，引導(dǎo)著今后商品房市場(chǎng)的發(fā)展方向。大投入、大產(chǎn)出拉動(dòng)增長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)一些大企業(yè)紛紛投資連云港市房地產(chǎn)開發(fā)。E. 屬于我國(guó)房地產(chǎn)第三梯隊(duì)，整體水平比較落后處于賣地段、賣景觀為主的初級(jí)階段，以沿襲、克隆發(fā)達(dá)地區(qū)先進(jìn)作品為主。該項(xiàng)目共分為兩個(gè)組團(tuán)建設(shè)，分別為龍門領(lǐng)海和龍門山莊。龍門山莊沿用西班牙地中海建筑風(fēng)格，白墻紅瓦、拱門回廊，異域風(fēng)情濃厚，僅50余幢半山海景別墅，囊括獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加等多種別墅類型，面積從180平方米到400多平方米不等。，綠化率40%，7幢純海景公寓和13棟觀海豪宅和諧布置，同時(shí)小區(qū)建有4000平方米的會(huì)所和物管中心，5000平方米的購(gòu)物中心，1000平方米的室外游泳池，6000平方米的中心景觀及休閑廣場(chǎng)，4800平方米的觀景平臺(tái)，業(yè)主在此可自由享受吃、喝、玩、購(gòu)物等全方位的服務(wù)。截止06年7月25日,A4,A6號(hào)樓出地面一層。陽(yáng)光國(guó)際中心為一組多元共生的建筑群。威脅政策：房地產(chǎn)政策調(diào)控的不確定性；競(jìng)盤：周邊諸如龍門山莊及21世紀(jì)別墅也是一樣。3．客群分析本案消費(fèi)人群基本特征主力客戶群的界定q 年齡在3045歲的中高等收入人士，包括教師，機(jī)關(guān)工作人員，企事業(yè)單位中層以上干部，私營(yíng)小業(yè)主；q 周邊城市，如上海、浙江乃至北京等地的潛在客戶群體；q 地緣性較強(qiáng)、對(duì)連島具有高度認(rèn)可的居民，作為休閑度假或投資的需要。 購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析：q 懂得生活情趣的中年人群為重要購(gòu)買動(dòng)機(jī)；q 本島或本港人群出于能獲得更多的投資回報(bào)而購(gòu)買。2008年上半年：（一期/小型別墅）2009年上半年：（二期/小型別墅）2010年上半年：（三期/小型別墅和中型別墅）2011年上半年：（四期/中型別墅和豪華別墅） 4．全程均價(jià)分四期開發(fā)，按近兩年連云港樓市價(jià)格平均年增長(zhǎng)率在10％－12％（按保守估計(jì)取最低值，即10％）計(jì)算，可得下式：目前開盤均價(jià)6200元/平方米，根據(jù)年增長(zhǎng)率10％來計(jì)算，預(yù)計(jì)08年6月開盤價(jià)格漲幅10％，則開盤價(jià)將在5400元/平方米。則相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下所示：項(xiàng)目占地：＝53936平方米總建筑面積：53936平方米＝43149平方米單位成本概算（稅費(fèi)除外）：?jiǎn)挝坏貎r(jià)＋建安成本＋規(guī)費(fèi)＋不可預(yù)見費(fèi)（含相關(guān)前期運(yùn)營(yíng)成本） ＝1380（含契稅）＋1200＋170＋750＝3500元/平方米則項(xiàng)目總成本：3500元/平方米43149平方米＝按項(xiàng)目預(yù)期收入1億元（含稅費(fèi)）計(jì)算，則單位售價(jià)：[（1＋11％）＋1億元]247。重要客戶的界定q 3545歲連云港周邊城市具有休閑度假意識(shí)年薪15萬元以上的客戶群體。這里想提一下裝修的問題，目前在上海仍然可以看到不少定位于高檔物業(yè)的別墅是毛坯交房的，我們認(rèn)為是有一點(diǎn)誤區(qū)的。2．產(chǎn)品（旅游度假型物業(yè)）分析旅游地產(chǎn)包含四類：第一類是旅游景點(diǎn)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂等非住宿性質(zhì)的房產(chǎn)；第二類是旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城建筑物及關(guān)聯(lián) 空間；第三類是旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產(chǎn)，如度假村、產(chǎn)權(quán)酒店等；第四類是旅游住宅地產(chǎn)，主要指與旅游區(qū)相連接的各類住宅建筑。2007年4月18號(hào)開始動(dòng)工，于2007年08月29日第一次開盤，開盤均價(jià)在4000元/平方米左右，下次開
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1