連云港連島別墅項目調研報告(完整版)
【正文】 體經濟狀況發(fā)展良好，主要經濟指標穩(wěn)步提高，但增速緩慢，尤其是經濟結構調整變化微弱，房地產行業(yè)從01年開始的買方市場逐漸向05年開始的賣方市場轉換，至今已完全轉化成賣方市場。改善型、康居型需求正在逐步替代安置型需求，引導著今后商品房市場的發(fā)展方向。大投入、大產出拉動增長。國內一些大企業(yè)紛紛投資連云港市房地產開發(fā)。E. 屬于我國房地產第三梯隊，整體水平比較落后處于賣地段、賣景觀為主的初級階段，以沿襲、克隆發(fā)達地區(qū)先進作品為主。該項目共分為兩個組團建設，分別為龍門領海和龍門山莊。龍門山莊沿用西班牙地中海建筑風格，白墻紅瓦、拱門回廊，異域風情濃厚，僅50余幢半山海景別墅，囊括獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加等多種別墅類型，面積從180平方米到400多平方米不等。，綠化率40%，7幢純海景公寓和13棟觀海豪宅和諧布置，同時小區(qū)建有4000平方米的會所和物管中心，5000平方米的購物中心，1000平方米的室外游泳池，6000平方米的中心景觀及休閑廣場，4800平方米的觀景平臺，業(yè)主在此可自由享受吃、喝、玩、購物等全方位的服務。截止06年7月25日,A4,A6號樓出地面一層。陽光國際中心為一組多元共生的建筑群。威脅政策：房地產政策調控的不確定性；競盤：周邊諸如龍門山莊及21世紀別墅也是一樣。3．客群分析本案消費人群基本特征主力客戶群的界定q 年齡在3045歲的中高等收入人士，包括教師，機關工作人員，企事業(yè)單位中層以上干部，私營小業(yè)主；q 周邊城市，如上海、浙江乃至北京等地的潛在客戶群體；q 地緣性較強、對連島具有高度認可的居民，作為休閑度假或投資的需要。 購買動機分析：q 懂得生活情趣的中年人群為重要購買動機；q 本島或本港人群出于能獲得更多的投資回報而購買。2008年上半年：（一期/小型別墅）2009年上半年：（二期/小型別墅）2010年上半年：（三期/小型別墅和中型別墅）2011年上半年：（四期/中型別墅和豪華別墅） 4．全程均價分四期開發(fā)，按近兩年連云港樓市價格平均年增長率在10％－12％（按保守估計取最低值，即10％）計算，可得下式：目前開盤均價6200元/平方米，根據年增長率10％來計算，預計08年6月開盤價格漲幅10％，則開盤價將在5400元/平方米。則相關經濟指標如下所示：項目占地：＝53936平方米總建筑面積：53936平方米＝43149平方米單位成本概算（稅費除外）：單位地價＋建安成本＋規(guī)費＋不可預見費（含相關前期運營成本） ＝1380（含契稅）＋1200＋170＋750＝3500元/平方米則項目總成本：3500元/平方米43149平方米＝按項目預期收入1億元（含稅費）計算，則單位售價：[（1＋11％）＋1億元]247。重要客戶的界定q 3545歲連云港周邊城市具有休閑度假意識年薪15萬元以上的客戶群體。這里想提一下裝修的問題，目前在上海仍然可以看到不少定位于高檔物業(yè)的別墅是毛坯交房的，我們認為是有一點誤區(qū)的。2．產品（旅游度假型物業(yè)）分析旅游地產包含四類：第一類是旅游景點地產，主要指在旅游區(qū)內為游客活動建造的各種觀光、休閑、娛樂等非住宿性質的房產；第二類是旅游商務地產，主要指在旅游區(qū)內或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城建筑物及關聯(lián) 空間；第三類是旅游度假地產，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產，如度假村、產權酒店等；第四類是旅游住宅地產，主要指與旅游區(qū)相連接的各類住宅建筑。2007年4月18號開始動工，于2007年08月29日第一次開盤，開盤均價在4000元/平方米左右，下次開
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