連云港連島別墅項目調(diào)研報告(存儲版)
【正文】 環(huán)境產(chǎn)生消極影響；產(chǎn)品：容積率偏大、限高過低等因素使得本項目在產(chǎn)品制作上存在很大的局限性；內(nèi)部：在不破壞山體的情況下，依山建房，建筑面積將會大打折扣；外部：田灣核電站的存在對購房者的心理仍具有一定的消極影響。相關(guān)建議—— 做選擇性裝修方案好的別墅建筑應該是一件藝術(shù)品，至少也應該是建筑中的精品。反過來，我們也很難想象一個“豪宅別墅”項目一部分物業(yè)已經(jīng)有業(yè)主居住生活，而另一部分仍有裝修工人和材料進進出出，更不要說還要忍受裝修施工的種種噪音，故而我們在此建議，本案以選擇性裝修方式交付。q 居住要求并非第一位，但要能滿足身心的放松，故僅求舒適而不奢華、精致不乏溫馨、年輕富有激情的第二居所。 三期為中小型別墅混推，以中型別墅為主，在前期積累了大量的客戶基礎上，推出中型別墅，可使銷售壓力有所緩解，且開始對豪華別墅進行裝修，開始前期蓄水工作；216。 一期為小型別墅，通過超高性價比來提升整個項目的知名度及打下良好的客戶基礎；216。目標客戶的物業(yè)需求： q 以總價在100萬左右的小型別墅物業(yè)為主，功能上僅滿足基本居住要求的簡裝度假居所； q 少量總價在110140萬左右的中型別墅物業(yè)，除了在功能上滿足基本居住的要求外，對其舒適度的要求達到一般別墅的 標準q 設置一套甚至數(shù)套豪宅，如采用精裝修交付，總價可考慮過千萬，以滿足站在“金字塔”頂端的客戶群體的置業(yè)需求，從項目本身來說，亦可提升項目的知名度及帶動項目的整體售價。即使在上海，仔細觀察一下就可以發(fā)現(xiàn)，最優(yōu)質(zhì)的別墅物業(yè)都是精裝修的。我們認為別墅市場的發(fā)展將會存在兩個極端，一是隨著別墅用地的緊張，別墅未來將進一步向高檔化和豪宅化發(fā)展；二是經(jīng)濟型別墅將呈現(xiàn)外向型、郊區(qū)型的度假別墅發(fā)展。但從客群上來看，兩者就有較大的差別，連云區(qū)的客群仍已連云港本市的居民為主，且以東區(qū)的居民為主，西區(qū)僅占很少一部分，主要用于自?。欢B島上的客群連云港本市的購房者僅占少數(shù)，且以投資為主，主力購買人群為諸如南京、上海等連云港周邊城市的潛在購買力，主要用于旅游度假。開盤時間: 20061210竣工時間:2008831總戶數(shù):600停車位:300多個樓層狀況: 最低為15層，最高為25層銷售情況：目前銷售均價在3900元/平方米左右，銷售率已達80％以上。別墅：暫未推出，共計13套，根據(jù)現(xiàn)場了解，預計價格在15000元/平方米左右。建筑風格——地中海（西班牙）風格的最大特點：是拱形的浪漫空間、純美的色彩方案和不修邊幅的線條。開盤時間：2007年7月29日入住時間：高層2009年上半年/別墅2008年上半年建筑面積：150000平方米容積率：綠化率：％總戶數(shù)：1150戶樓層狀況：龍門領(lǐng)海8棟小高層，龍門山莊90多棟別墅周邊配套小區(qū)內(nèi)部配套:會所（健身、餐廳、美容、閱覽、客房等功能）中小學:墟溝小學,東方中學綜合商場:蘇果超市醫(yī)院:149醫(yī)院其他:神州賓館項目特點地段：位于連島AAAA級風景區(qū)與濱海新城CBD連接處，為在海一方公園、規(guī)劃中龍門山森林公園環(huán)抱，可直觀外海。而按照連云港市2010年規(guī)劃目標，其市場潛力還有充分挖掘余地。C. 土地使用權(quán)招標、拍賣出讓比重增加。全市消費市場持續(xù)升溫，助推GDP一路走高。07年上半年投資金額備注全市完成全社會固定資產(chǎn)投資270億元同比增長35%全市在建規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資項目平均規(guī)模8872萬元%全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成現(xiàn)價總產(chǎn)值320億元同比增長46%外向型經(jīng)濟繼續(xù)快速發(fā)展，帶動全市經(jīng)濟增長。上半年，同比增長42%，絕對額高居全省首位。2．房地產(chǎn)市場概
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