連云港連島別墅項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 環(huán)境產(chǎn)生消極影響；產(chǎn)品：容積率偏大、限高過低等因素使得本項(xiàng)目在產(chǎn)品制作上存在很大的局限性；內(nèi)部：在不破壞山體的情況下，依山建房，建筑面積將會(huì)大打折扣；外部：田灣核電站的存在對(duì)購(gòu)房者的心理仍具有一定的消極影響。相關(guān)建議—— 做選擇性裝修方案好的別墅建筑應(yīng)該是一件藝術(shù)品，至少也應(yīng)該是建筑中的精品。反過來，我們也很難想象一個(gè)“豪宅別墅”項(xiàng)目一部分物業(yè)已經(jīng)有業(yè)主居住生活，而另一部分仍有裝修工人和材料進(jìn)進(jìn)出出，更不要說還要忍受裝修施工的種種噪音，故而我們?cè)诖私ㄗh，本案以選擇性裝修方式交付。q 居住要求并非第一位，但要能滿足身心的放松，故僅求舒適而不奢華、精致不乏溫馨、年輕富有激情的第二居所。 三期為中小型別墅混推，以中型別墅為主，在前期積累了大量的客戶基礎(chǔ)上，推出中型別墅，可使銷售壓力有所緩解，且開始對(duì)豪華別墅進(jìn)行裝修，開始前期蓄水工作；216。 一期為小型別墅，通過超高性價(jià)比來提升整個(gè)項(xiàng)目的知名度及打下良好的客戶基礎(chǔ)；216。目標(biāo)客戶的物業(yè)需求： q 以總價(jià)在100萬左右的小型別墅物業(yè)為主，功能上僅滿足基本居住要求的簡(jiǎn)裝度假居所； q 少量總價(jià)在110140萬左右的中型別墅物業(yè)，除了在功能上滿足基本居住的要求外，對(duì)其舒適度的要求達(dá)到一般別墅的 標(biāo)準(zhǔn)q 設(shè)置一套甚至數(shù)套豪宅，如采用精裝修交付，總價(jià)可考慮過千萬，以滿足站在“金字塔”頂端的客戶群體的置業(yè)需求，從項(xiàng)目本身來說，亦可提升項(xiàng)目的知名度及帶動(dòng)項(xiàng)目的整體售價(jià)。即使在上海，仔細(xì)觀察一下就可以發(fā)現(xiàn)，最優(yōu)質(zhì)的別墅物業(yè)都是精裝修的。我們認(rèn)為別墅市場(chǎng)的發(fā)展將會(huì)存在兩個(gè)極端，一是隨著別墅用地的緊張，別墅未來將進(jìn)一步向高檔化和豪宅化發(fā)展；二是經(jīng)濟(jì)型別墅將呈現(xiàn)外向型、郊區(qū)型的度假別墅發(fā)展。但從客群上來看，兩者就有較大的差別，連云區(qū)的客群仍已連云港本市的居民為主，且以東區(qū)的居民為主，西區(qū)僅占很少一部分，主要用于自??；而連島上的客群連云港本市的購(gòu)房者僅占少數(shù)，且以投資為主，主力購(gòu)買人群為諸如南京、上海等連云港周邊城市的潛在購(gòu)買力，主要用于旅游度假。開盤時(shí)間: 20061210竣工時(shí)間:2008831總戶數(shù):600停車位:300多個(gè)樓層狀況: 最低為15層，最高為25層銷售情況：目前銷售均價(jià)在3900元/平方米左右，銷售率已達(dá)80％以上。別墅：暫未推出，共計(jì)13套，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)了解，預(yù)計(jì)價(jià)格在15000元/平方米左右。建筑風(fēng)格——地中海（西班牙）風(fēng)格的最大特點(diǎn)：是拱形的浪漫空間、純美的色彩方案和不修邊幅的線條。開盤時(shí)間：2007年7月29日入住時(shí)間：高層2009年上半年/別墅2008年上半年建筑面積：150000平方米容積率：綠化率：％總戶數(shù)：1150戶樓層狀況：龍門領(lǐng)海8棟小高層，龍門山莊90多棟別墅周邊配套小區(qū)內(nèi)部配套:會(huì)所（健身、餐廳、美容、閱覽、客房等功能）中小學(xué):墟溝小學(xué),東方中學(xué)綜合商場(chǎng):蘇果超市醫(yī)院:149醫(yī)院其他:神州賓館項(xiàng)目特點(diǎn)地段：位于連島AAAA級(jí)風(fēng)景區(qū)與濱海新城CBD連接處，為在海一方公園、規(guī)劃中龍門山森林公園環(huán)抱，可直觀外海。而按照連云港市2010年規(guī)劃目標(biāo)，其市場(chǎng)潛力還有充分挖掘余地。C. 土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣出讓比重增加。全市消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)升溫，助推GDP一路走高。07年上半年投資金額備注全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資270億元同比增長(zhǎng)35%全市在建規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目平均規(guī)模8872萬元%全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成現(xiàn)價(jià)總產(chǎn)值320億元同比增長(zhǎng)46%外向型經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速發(fā)展，帶動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。上半年，同比增長(zhǎng)42%，絕對(duì)額高居全省首位。2．房地產(chǎn)市場(chǎng)概
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