【文章內(nèi)容簡介】 權。 一般來講，酒店管理公司會給業(yè)主每年幾天的免費入住期，但不一定會住進自己的房間。而高檔的星級酒店式公寓一般都具備國際標準的軟硬件設施，出租率達 90%以上，租金比一般公寓高出 40%50%，這 28 樣的 “ 酒店式公寓 ” 才名實相符，但卻都不提供產(chǎn)權分割出售，即只租不售。 酒店式公寓的消費者： 酒店式公寓 的客戶屬金字塔頂端的消費者，是以來自境內(nèi)外、金字塔頂端、具有高端住宅消費能力的消費者構成的。以上海為例，國際化商務活動的往來頻繁使越來越多的境外機構雨后春筍般地迅速搶灘上海，但出于資金成本有效控制的考慮。這些公司越來越多傾向于租賃市中心區(qū)位優(yōu)越、交通方便、價格較酒店房租便宜的酒店式公寓，這樣，既能享受方便、舒適的服務，又能節(jié)省開銷，公司亦樂于接受。與此同時，大量外籍經(jīng)營管理者和專業(yè)人士也擁入申城，使大量駐滬外籍人士均樂于租用豪華完善并能提供短期居住的場所。 酒店式公寓產(chǎn)品特性 : 業(yè)內(nèi)專家普遍認為，酒店式公寓 比同檔次的公寓更值得投資。其原因主要在于酒店式公寓提供酒店式服務的經(jīng)營，其良好的物業(yè)管理服務和設施水平，是酒店式服務公寓的優(yōu)勢。此外有如下的特性： ? 出租率較有保證：酒店式公寓大多聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司和酒店式公寓管理公司進行管理，他們有廣泛的租客源，而普通公寓的小業(yè)主出租，偶然性強。此外，租客也愿意花比公寓不高的價差，獲得更多的、風險更小的服務。 29 ? 租金穩(wěn)定性較有保證：在普通公寓里，由于各投資者的資金、持房能力不同，投資比例的增加勢必導致小業(yè)主的惡性競爭。而酒店式公寓統(tǒng)一的經(jīng)營方式使各業(yè)主的經(jīng)濟利益捆綁 在一起，管理公司根據(jù)收益分成，可以保持物業(yè)的整體租價。 ? 性價比比酒店更有優(yōu)勢：酒店式公寓由于是成套住宅，比純酒店的單間設計，居住的舒適性大為提高。同時，酒店式公寓在其軟、硬件的配置與純酒店相差無比，但租金價格卻相去甚遠，因此，許多酒店的長租客便把置業(yè)目光投向了酒店式公寓。 酒店式公寓產(chǎn)品問題點： 當今不少酒店式公寓是由爛尾樓改建而成的，而這些爛尾樓的土地大都是商辦用地，由于不能按住宅樓的身份進行出售，因此才冠以酒店式頭銜，實質(zhì)只是全裝修小戶型的改良品。這些所謂的“酒店式公寓”雖然在出售的時候非?；鸨?，但后期 的物業(yè)管理卻問題多多，不能為住戶提供酒店式標準服務。 酒店式公寓服務內(nèi)容和配套設施： 酒店式公寓服務內(nèi)容和配套設施方面需要使其更具有“舒適性”和“私密性”，能夠為租戶提供良好的配套服務和設施是保持長期生命力的關鍵。其物業(yè)管理分為硬件和軟件兩大部分。 30 硬件主要指物業(yè)的配套設施，包括房間套內(nèi)的設施和公共設施 ? 房間內(nèi)設施 ：以家具設備為主，其中，廚房和衛(wèi)生間的設施以及空調(diào)、電話、電視、冰箱、洗衣機 (烘干設備 )等設備的品牌和質(zhì)量是關鍵。 ? 公共部位設施 ：以會所設備為主。大多數(shù)中高檔的酒店式公寓都擁有自己獨立功能齊全的會 所，通常包括： ◆ 健身設施：網(wǎng)球場、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓室等 ◆ 娛樂休閑設施：桑拿及蒸汽室、按摩房、按摩池、游戲室、多功能室、閱覽室、客人休息室、餐廳或酒吧、網(wǎng)吧等 ◆ 商業(yè)設施：商務中心、超市、美容美發(fā)廳等 ◆ 其它設施：公寓大堂等 軟件主要指公寓的服務管理水平，主要體現(xiàn)在以下幾大內(nèi)容上： ? 家政服務：日常的房間清潔、干濕洗衣服務等 ? 交通服務：機場接送、出租車預定、停車設施等 ? 其它服務：社區(qū)聚會、幼兒看護等 31 B. 產(chǎn)權式酒店 (time share hotel) “產(chǎn)權式酒店” (time share hotel)本身就是酒店，是由專門的酒店經(jīng)營，而非簡單的酒店物業(yè)的后管理。它與一般酒店的不同之處在于，它可以把酒店、賓館的每個客房作為一個有獨立產(chǎn)權的單位，分別出售給投資者，投資者可以像購買其它房產(chǎn)一樣投資置業(yè)，委托酒店管理公司管理，從出租經(jīng)營收益中獲取回報。國內(nèi)現(xiàn)況是由開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權出售給投資者，并聘請酒店管理公司引進酒店式的物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務和理財服務。 產(chǎn)權式酒店與可售型 “ 酒店式公寓 ” 管理的不同之處在于，雖然它將客房產(chǎn)權分割出售，但小業(yè)主只能將客房返租給酒店統(tǒng)一管理，而 不得自己尋找租戶或自行入住，酒店每年給予投資者總房款一定比例的投資回報，雖不及商鋪，但卻勝過一般住宅，且投資風險大大減少，按揭還貸結清后，如果投資者不想要該房子的話，酒店保證以原價進行回購。業(yè)內(nèi)人士稱， “ 產(chǎn)權式酒店 ” 實則是房產(chǎn)商的一種融資手段，在正規(guī)的操作程序下，投資者和房產(chǎn)商往往可以達到雙贏的效果。 32 C. 單身公寓 又稱白領公寓，可能也會引入一些酒店式的管理，但與酒店式公寓有很大差別，根據(jù)目標客戶和物業(yè)特征，大致可以分為兩類： 一類是 “ 小戶型單身公寓 ” ，以 “ 小戶型、低總價和酒店式服務 ” 作為其最主要的賣點， 贏得了大量新興白領的年輕購房群和投資客。 另一類即從 1990 年代初期開始，伴隨著上海對外經(jīng)濟貿(mào)易的增多，以 “ 上海商城酒店式服務公寓 ” 為代表的物業(yè)類型，這類物業(yè)主要為在上海從事商務活動的外籍人士提供國際化的居家服務設施。 33 產(chǎn)品 分析 ： ? 產(chǎn)品量體小，不足 10000 平方米，若要做成酒店式公寓或者產(chǎn)權式酒店，必須要有的硬件配套本案無法作到 ? 本案無大型停車場所 ? 本案無商務 /運動會所，餐廳，咖啡廳 ? 本案的進出動線無法滿足酒店的需要 ? 本案大堂面積小，再怎樣包裝也很難體現(xiàn)出大氣的格局，只能以精致和獨特取勝 ? 酒店式公寓或者產(chǎn) 權式酒店在前期就要求有強有力的酒店管理機構介入，單身公寓則無此方面的需求，只需要后期有一定執(zhí)行能力的物業(yè)公司介入即可 ? 以連云港當?shù)氐穆糜螛I(yè)來說，每年就只有 6 個月的旺季，因此面對神州賓館，東盛假日酒店以及海棠北路旁待建的大型五星級賓館來說，本案從整體規(guī)模上無競爭優(yōu)勢。因此做成酒店類產(chǎn)品的后續(xù)經(jīng)營以及返利很難有保障，屆時很有可能出現(xiàn)開發(fā)商不斷將前期銷售利潤回吐現(xiàn)象（具體分析后面有專門章節(jié)） ? 作為一個想在當?shù)爻掷m(xù)發(fā)展的公司，經(jīng)營不善無疑會影響到民眾對公司的信心和看法 ,公司的品牌效應將因此而弱化。但 是，如果以單身公寓產(chǎn)品推想市場，可以規(guī)避這些不必要的風險。 結論：本案應該以單身公寓為銷售主推方向！ 34 本案 513 層為標準層，層高 3 米； 1416 層為夾層，層高 5 米；因此將分開進行價格定位。 ? 通過對周邊市場樓盤的了解，公寓房的售價（扣除裝修后的毛坯價）約在 35003800 元 /M2；辦公型產(chǎn)品的售價（扣除裝修費用后的毛坯價）約在 38004000 元 /M2。本項目有較多的優(yōu)勢，再加上產(chǎn)品的打造，企劃力的表現(xiàn)，預期價格可望創(chuàng)行情新高。 因此， 5 月開盤底價均價 標準層 為： 4800 元 /平方米 （精裝修） 若不做精裝修，則底價為 4200 元 /平方米（毛坯） ? 夾層產(chǎn)品由于可以提供更多的使用面積，因此比較受賣方追捧，但是夾層所提供額外面積的空間感覺和標準層相比較，并不能替代使用的舒適感。依照市場的慣例，一般夾層產(chǎn)品的價格為標準層產(chǎn)品的 120125%。 因此， 5 月開盤底價均價 — 夾層為 ： 5800 元 /平方米（精裝修） 若不做精裝修，則底價為 5200 元 /平方米（毛坯） 35 本案建議用精裝修，使本案達到高檔的形象，同時增加業(yè)主的獲利。（裝修成本約 400 元 /平方米，預留 200 元 /平方米的利潤空間） 36 后分析 數(shù)據(jù) ：本案可售建筑面積約 1萬平方米，以均價 4800 元 /平方米（裝修 600 元 /平方米）測算，銷售收入在 4800萬 ? 若作成單身公寓型產(chǎn)品，開發(fā)商售后無其它支出，銷售收入在4800 萬 ? 若作成酒店式公寓產(chǎn)品 ◆ 增加裝修成本 ：酒店標準間的裝修及家俱、電器 , 34星級的酒店一間要 65000 元左右，裝修成本為 22002600 元 /平方米 , 5 星級在 85000100000 元左右，裝修成本為 30003200 元 /平方米。在計算中選用中間值 2600 元 /平方米，則本案均價上升為 6800 元 /平方米 ,導致本案裝修費 用從 400元 /平方米的成本和 200元 /平方米的裝修利潤，上升到 2600 元 /平方米，但是利潤沒有增加，反而增加了成本支出，造成銷售上以及營運上的風險 ◆ 減少銷售面積： 考慮到酒店式公寓需要預留相關的配套設施面積（ 健身設施：網(wǎng)球場、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓室等；娛樂休閑設施：桑拿及蒸汽室、按摩房、按摩池、游戲室、多功能室、閱覽室、客人休息室、餐廳或酒吧、網(wǎng)吧等；商業(yè)設 37 施：商務中心、超市、美容美發(fā)廳等），因此銷售面積一定會減少，以本案的規(guī)模來說，預留空間約在 2020 平方米左右，則銷售面積減少至 8000 平 方米 ◆ 銷售收入為： 6800*8000=5440 萬 ? 分析： 表面上看來，酒店式公寓銷售收入比單身公寓銷售收入高 出 640 萬 ，但是 ◆ 建造相關配套設施導致成本增加 ◆ 未計算酒店式公寓向客戶返利。酒店式公寓的通常返利標準為78%年返利 810 年。下面以返利 7%，共返 8 年進行保守測算： 年返利額 =5440 萬 *7%= 萬 8 年返利總額 =*8= 萬 ◆ 從以上數(shù)據(jù)可以得出結論，若以酒店式公寓推向市場，雖然前期的收入可能略多一點，但是后期的負擔相當大。 38 年返利額 萬的概 念是，本案作為酒店經(jīng)營后平均每天需返利 : 3808000/365=10342 元 ， 這是一個相當大的負擔。前文已經(jīng)說過本案在酒店